二零壹零年五月

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目 录

报告说明

项目战略定位部分

一、项目定位思路概述………………………………………………………………第5页

二、项目开发战略……………………………………………………………………第7页

三、项目品牌战略……………………………………………………………………第7页

四、项目主题名称……………………………………………………………………第8页

项目策略定位部分

一、项目市场定位……………………………………………………………………第8页

二、项目目标客户定位………………………………………………………………第8页

三、项目业态定位……………………………………………………………………第9页

四、项目经营定位……………………………………………………………………第9页

五、项目功能组合定位………………………………………………………………第10页

六、项目楼层功能定位………………………………………………………………第11页

七、项目经营特色定位………………………………………………………………第11页

八、项目营运方式定位………………………………………………………………第12页

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“房地产项目定位报告”(格式)

目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。

第一部分：市场分析与客户定位

一、城市及片区房地产供求状况

1、简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势；基础资料参照该项目发展“可行性报告”。

2、市场典型楼盘综述（分片区、分档次、分产品类型）；重点分析项目所在片区楼盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。

3、项目所在片区楼盘集合特征总结。

二、市场细分及选择目标客户

1、项目概况及SWOT分析

（1）项目控规、边界条件和地质特征简述；

（2）项目SWOT分析：

结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；

结合项目优劣势分析，提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。

2、市场消费群体细分

（1）经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查，按照可承受价格细分现有购房人群；

（2）意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群；

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项目前期市场报告（提纲）

1. 市场调研分析

在了解整体经济发展状况和政府未来的发展规划的基础上，通过对办公、酒店公寓、商业物业的市场发展状况、项目所在区域房地产的特性和竞争力分析，及消费群体的消费能力和消费特点的调查和研究，为项目的投资、项目定位及以后各阶段工作提供市场依据。

1） 项目分析

▌ 项目开发条件分析

? 项目背景分析

? 项目地形地貌分析

? 项目开发条件分析

▌ 项目居住质量分析

? 项目基本指标及特征

? 项目交通区位交通价值分析

? 项目地块区域配套分析

? 项目区域人文环境分析

? 居住环境综合分析

▌ 项目属性界定

? 项目特点总结

? 项目发展方向设想

2） 宏观经济环境分析

▌ 整体经济发展水平概述

? 地理位置及特征

? 交通状况

? GDP总量与提升趋势

▌ 城市整体规划格局分析

? 行政区域划分原则

? 城市整体竞争格局

▌ 居民生活水平与消费结构

? 人均可支配收入

? 居民固定资产投资状况

▌

▌ 人口的增长 政府未来的发展规划

? 城市定位和发展目标概况

3） 办公市场情况分析

▌ 整体办公市场特点

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房地产项目市场定位报告模板

目  录

第一部分项目决策背景及摘要.... 3

一、外部环境... 3

二、内部因素... 3

第二部分项目地块整体情况分析.... 4

一、地块位置... 4

二、地块现状... 4

三、项目交通出行状况... 4

四、项目周边社区配套... 5

五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）... 5

六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）... 5

七、主要经济技术指标... 5

第三部分市场分析.... 6

一、宏观市场... 6

二、房地产市场... 6

三、区域房地产市场... 6

第四部分项目地块SWOT分析.... 7

一、项目地块优势分析... 7

二、项目地块劣势分析... 7

三、项目机会点分析... 7

四、项目威胁点分析... 7

第四部分项目市场定位分析.... 8

一、项目定位的原则、战略与蓝图... 8

（一）、基本原则... 8

（二）、战略构想... 8

（三）、小区蓝图... 8

二、项目整体定位.... 8

（一）、我们的项目是什么样的住宅？... 8

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项目定位报告

第一部分 项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。 第二部分 项目地块整体情况分析

一、地块位置

宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

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城投新天地项目定位报告

一、项目概况

地段：肇庆市端州区景蓝路（77区地段）

模式（项目规划、发展商背景）：商务金融办公楼--主楼17层，其中1-4层为裙楼，；5-17层为写字楼，副楼为地上4层的商业楼

政府对地区未来规划：

交通（环境）：

配套（物业、车位）：主楼的1-4层裙楼面向金融机构和证券公司；主楼5-17层写字楼定位为投融资公司、律师行、保险业和拍卖行等企业；副楼1-4层对外销售，定位为会所式餐饮业。

地下三层建筑面积19267.64㎡，设396个车位

二、市场环境分析

90年代至今写字楼发展状况

   在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着几座新的写字楼投入市场，肇庆目前旧式写字楼等将逐渐被市场淘汰。从20##年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“文化创意大厦”、“敏捷城”等为代表的商务写字楼正在成为市场的主角。 

    从建筑面积来计算，这一部分纯写字楼占到了在售面积的2/3以上。这一部分写字楼的供应拉动了肇庆写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来肇庆经济快速发展的表现，优化了肇庆的办公环境和投资环境。特别是文化创意大厦和敏捷城的建设，使肇庆的写字楼向规范化方向发展，改变了传统写字楼的格局。因此，随着这批真正意义写字楼投放市场，肇庆写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。

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房地产项目定位报告

报告大纲

第一部分 项目基本情况分析

1、项目地块区位分析

2、项目四至情况

3、项目交通状况

4、项目地块资源分析

5、经济指标

6、项目周边配套分析 第二部分 市场环境解析

1、供求状况分析

2、竞品楼盘分析

3、目标消费群分析 第三部分 项目定位

1、项目核心价值解析

2、项目概念定位

3、客户群定位

4、项目物业定位

第四部分 物业发展建议

1. 项目规划设计建议

2. 建筑风格建议

3. 户型建议

3.1、户型配比

3.2、户型设计参考

4、环境景观设计要点

5、配套设施规划建议

6、会所配套设施建议

6.1、会所位置建议

6.2、会所面积建议

6.3、会所设施功能建议

7、社区服务及物业管理要点

8、项目智能化建议

第五部分 项目S.W.O.T.综合分析

1、项目优势（strength）分析

2、项目劣势（weakness）分析

3、项目机会点（opportunity）分析

4、项目潜在威胁（threat）分析

第六部分 项目财务分析

6.1、项目开发成本估算表

6.2 、项目销售收入与经营税金及附加估算表

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昆泰集团

劲松项目定位分析报告

                                 

21世纪中国不动产

20##年元月

目    录

第一章  北京房地产宏观市场分析…………………………5—10

第一节   宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7

一、我国宏观经济运行态势良好

二、宏观经济运行对房地产投资的影响

三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战

     第二节  国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9

一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策

二、把握使百姓“买得起房”的有关政策

三、把握使百姓“买放心房”的有关政策

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