农用地估价技术报告
项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司
委托估价方：××开发投资有限公司
估价日期：二○##年一月二十至二○##年一月三十一日
编号：[2003] ×××（JS）安第×××号
关键词：××市；
抵押；
××××不动产评估咨询有限公司；
20##年
第一部分 总述
一、估价项目名称
××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市）
二、委托估价（略）
三、受托估价单位（略）
四、估价目的
××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（19xx年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○##年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。
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ICS 07.040
A 76
中华人民共和国国家标准
GB/T 28406-2012
农用地估价规程
20##-06-29发布 20##-10-01实施
中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局
中国国家标准化管理委员会
前言
引言
1 范围
2 规范性引用文件
3 术语和定义
4 总则
4.1 农用地估价基本原则
4.2 农用地价格影响因素
4.3 农用地估价成果
5 农用地估价方法
5.1 收益还原法
5.2 市场比较法
5.3 成本逼近法
5.4 剩余法
5.5 评分估价法
6 农用地宗地估价
6.1 估价程序
6.2 明确估价基本事项
6.3 拟订估价作业计划
6.4 估价资料收集与整理
6.5 实地查勘待估农用地
6.6 选定估价方法，试算宗地价格
6.7 确定估价结果
6.8 撰写估价报告
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农用地估价规程
范围
本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。
2引用标准
a)GB/T18508-2001城镇土地估价规程b)TD/T1004-2003农用地分等规程
c)TD/T1005-2003农用地定级规程d)《全国土地分类(试行)》(国土资发[2001]255号，20xx年8月21日)e)《土地利用现状调查技术规程》(全国农业区划委员会，19xx年9月) 3术语
3.1农用地
是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
3.2后备土地资源
是指目前尚未利用的各种荒芜、贫疮和废弃、闲置土地，经过改造、加工、复垦、建设后可以利用土地.
3.3均质地域
是指农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。
3.4征用区片
是指农用地利用条件和社会保障价格水平基本一致的土地区域。
3.5农用地宗地
是指权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块
3.6基准地块
是在农用地均质地域内设定的，其自然、社会经济等条件在该地域内具有代表性，使用状况相对稳定的地块。具有代表性、中庸性和稳定性
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农用土地分等定级补充
完善报告
xxx国土资源局
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
二xxxx年x月
目 录
一、自然资源及社会经济概况 ......................................................................................................... 3
（一）地形地貌 ............................................................................................................................ 3
（二）气候水文 ............................................................................................................................ 4
（三）土壤状况 ............................................................................................................................ 5
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土地估价报告
项目名称：镇赉丰润粮油实业有限公司抵押贷款涉及镇赉县丰盛
绿色农业开发有限公司所承包位于镇赉县建平乡的一
宗农村土地承包经营权价格评估
受托估价单位：吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司
土地估价报告编号：（吉）汇通土(2012)（估）字第 号
提交估价报告日期：二Ｏ一二年三月三十日
德惠天荣工贸有限责任公司抵押贷款涉及的土地使用权价格评估 报告
土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
镇赉丰润粮油实业有限公司抵押贷款涉及镇赉县丰盛绿色农业开发有限公司所承包位于镇赉县建平乡的一宗农村土地承包经营权价格评估
二、委托估价方及资产占有方
委托方：镇赉丰润粮油实业有限公司
住 所：吉林省镇赉县西方坨子西部
法定代表人姓名：曹颖
公司类型：有限责任公司
注册资本：人民币伍佰万
实收资本：人民币伍佰万
经营范围：粮食收购、销售、农副产品收购、销售***
资产占有方：镇赉县丰盛绿色农业开发有限公司
住 所：镇赉县镇赉镇庆生南街西
法定代表人姓名：李沛杰
公司类型：有限责任公司
经营范围：水田开发、粮食收购、销售
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2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1)
(1)样点地价平均法
①评估步骤
采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下：
a)资料调查；
b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；
c)投入产出资料抽样调查；
d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价；
f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。
②资料调查的内容和要求
a)资料和外业调查的内容
●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；
●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；
●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；
●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求
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土地估价报告评审标准
一、封面格式（2分）
1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减0.5分，少2项以上则不得分；
2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减0.5分，少2项以上则不得分。
二、第一部分 总述（18分）
1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。
2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。
3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。
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1.1.1农用地分等定级的目的
农用地分等定级估价的主要目的是：
（1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；
（2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；
（3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；
（4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。
1.1.2农用地分等定级估价的任务
根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。
农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。
农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别基准地价的工作体系。
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