篇一 :正确认识商品房认购书的法律效力及定金

正确认识商品房认购书的法律效力及定金

预约的目的在于因有事实或法律上的障碍,暂无订立主契约时,约定将来订立一定合同;目的在于签订本约,而预约合同属诺成性合同而非实践性合同,不受要物约束。

关于认购书

一般认为,商品房买卖认购书(以下简称“认购书”)是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的意向性法律文件,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认;(其内容一般包括:1。主体双方的基本信息 2。房屋基本情况如:坐落位臵、房屋面积等)3。房价款及单价、折扣等4。付款计划5。签署契约时限等注意、说明事项。

对认购书的性质有不同的观点,一种观点认为:认购书是商品房买卖合同(以下简称“买卖合同”)的补充协议,不是一个独立合同;另一种观点认为签订认购书时,真正的商品房买卖行为并未发生,仍处于买卖成立前契约阶段——即使双方当事人完全履行认购书权利、

义务,仍需双方另行签订预售合同或现房销售合同,其性质为预约合同,是独立有效的合同;还有一种观点认为认购书为附条件的买卖合同,认购书约定的合同内容为买卖合同所附条件,如:以认购书约定内容作为签订正式买卖合同的附件,我个人认为,认购书为买卖合同的预约合同,是独立合同较为妥当,也更符合实务。

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篇二 :房屋认购书的法律效力及违约责任

房屋认购书的法律效力及违约责任

房屋认购书的法律效力及违约责任

[摘 要] 我国商品房购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首,而纠纷产生的主要原因就是在正式签订商品房买卖合同前,大多数开发商要求买方签订一份认购书并交纳数额不菲的定金。然而,目前理论界和实务界对违反商品房预售认购书应如何承担法律责任又没有一个统一的认识,以致人民法院在处理具体案例时经常出现法律适用的混乱局面。本人认为,认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示,其性质应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务,认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的,则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。

[关键词] 认购书 预约 本约 违约责任 缔约过失责任 定金

在我国近些年的房屋交易实务,特别是商品房买卖以及二手房买卖中,多数卖房人都会与买房人预先签订一份认购书,约定双方在将来某个时间按照认购书约定的条件签订房屋买卖合同,以此提前锁定交易机会。但由于房价市场的变化巨大,且司法实务中对该认购书的性质与法律效力认识不统一,导致因认购书而产生的法律纠纷,特别是因一方故意违约产生的纠纷大量涌现,现本文特针对认购书的性质、效力以及违约责任等问题进行简要分析。

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篇三 :商品房认购合同的法律效力及认购过程中的风险防范

商品房认购合同的法律效力及认购过程中的风险防范

商品房认购案例: 20xx年6月22日,王小姐与**市某房地产开发公司(以下简称开发商)签订《认购书》,向开发商认购其开发的1套商品房,并交纳定金1万元,王小姐须于当月28日与开发商签订《商品房买卖合同》。 6月28日,开发商提供事先准备好的《商品房买卖合同(草稿)》给王小姐看。在阅读合同条款后,王小姐发现开发商单方面拟定的合同及附件条款明显对开发商有利,王小姐无法接受,当即对许多条款提出了自己的修改意见。但开发商认为,王小姐作为认购人已经签订了《认购书》,就表明王小姐愿意按照《认购书》上约定的时间签订正式的买卖合同,现在王小姐不同意签订买卖合同,属违约行为,开发商有权没收购房定金。

处理结果:

王小姐认为开发商的合同有失公平,导致合同无法顺利签订,开发商应当返还定金。王小姐委托我所代为与开发商协商,经过一系列的洽谈后,开发商依然坚持己见,不肯退还定金。我们建议王小姐尝试通过消委会调解来解决问题,后来经过调解,开发商最终愿意退还定金。

法律评析:

商品房预售中的认购定金纠纷时常见诸报端,究其原因是由于开发商在签订《商品房买卖合同》之前要准买受人签订一份《认购书》并交纳一定数额的定金,如准买受人不能在出卖人约定的期限内签订买卖合同,则开发商有权没收定金。 开发商是否有权没收定金,我们认为应该先对认购书进行以下研究:

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篇四 :什么是购房认购书 法律效力是什么

什么是购房认购书 法律效力是什么

什么是购房认购书

认购书发生在购房合同签定之前,仅对即将签定的商品房销、预售合同基本内容的初步确认,其内容一般为房屋的坐落位置、单价和总价等。通过认购书的签署,购房者认可房屋位置及价格并承诺于限定期限内购买,而开发商则保证为购房者保留特定的房屋。从认购书内容和功能上看,认购书符合民法理论中预约合同的特征,本质上仍为一种合同。

按照民法理论,合同分预约和本约。预约,是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。将来应当订立的合同,称为“本约”,而约定订立本约的合同,称为“预约”。在预约中,本合同在预约成立时尚未成立,预约合同的成立和生效,仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立合同的义务,而不负履行将来要订立的合同中的义务。

但实际操作中因认购书具体内容不同应作出不同定性:

1、认购书约定模糊,权利义务不明确,则应将其定性为意向书,违反意向书商定事宜应承担缔约责任;

2、认购书对即将签定购房合同等事宜作出了明确约定,应视为购房合同的预约合同,违反认购书约定者应承担的是违约责任;

3、认购书就购房事宜作出了较为全面的约定,则应认定为购房合同草签形式,其实质为购房合同。

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篇五 :商品房认购书也具法律效力

商品房认购书也具法律效力

如今房地产市场是越来越火暴,别说买现房,就是买期房都得排队。就是没有公开发售的房产,购房者也要急三火四地与开发商签订一份认购书,来约定一下自己看中的房子不至于“跑”掉。那么,这种认购书到底能够担保什么呢?

认购书与合同出入大

今年3月,哈尔滨市的高先生打算花72万元从某房地产开发有限公司购买一套商品房。与房地产公司签订购房协议书后,高先生交了2万元现金,但开发商却迟迟不与他签订正式购房合同书。多次联系后,公司说必须将原协议中交房时间由今年10月推迟到12月,如果同意,可以马上签订正式合同。高先生调查发现,这家房地产公司宣传中的承诺与实际不符,便有了上当的感觉,不想买这套房了,于是要求退还定金,但遭到开发商拒绝,理由是协议书上写明对方已看过商品房买卖合同文本。

同样,刘女士年初看中一家新开的楼盘。她认购了一套商品房,签订认购书协议时,交了3万元定金。协议约定,刘女士4月初办理相关手续。签约时,开发商拿出买卖合同书,刘女士看见合同书中提到的公摊面积比较大,交房日期及办理交付房产权证等条款与开始的说法相差太大,就提出修改合同书的有关条款。但开发商拒绝。刘女士不想再购房,要求开发商退还定金,同样遭拒。

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篇六 :房屋认购书的法律效力、定金罚则的适用及法律责任

房屋认购书的法律效力、定金罚则的适用及法律责任

文章来源: 发布时间:20xx年6月3日10:35 北京、广州、上海等城市商品房认购书示范文本的相继出台,标志着商品房认购制度已经十分普遍。但对于没有预售许可证的商品房认购书是否有效、商品房认购中如何适用定金罚则、开发商违反认购书的法律责任等问题仍然争议很大。笔者就这三个问题谈谈自己的想法,供大家讨论。

一、尚未取得商品房预售许可证时签订的商品房认购书仍然有效

通常认为,商品房认购书是以“诚信谈判直至签订商品房买卖合同”为标的的预约合同。《合同法》

第12条所列举的八大条款中,主体、标的和数量是不可以在将来由当事人或法院“依法拟制”的合同成立的“绝对必备条款”。商品房认购书通常具备上述三个条款,同时,只要没有违反法律、行政法规的其他内容,商品房认购书应当具有法律效力。

对于上述观点,社会各界已经基本达成共识,各地政府主动制定“商品房认购书示范文本”就是明证。但是,有些开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与买受人签订商品房认购书(下称认购书)是否具有法律效力?

一种观点认为,没有取得商品房预售许可证情况下签订的认购书是无效的,因为《城市房地产管理法》

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篇七 :房产律师:房屋内部认购书有法律效力吗?

让每个人平等的提升自我

宋作江律师 沈阳专业房产律师 实务解析

房产律师:房屋内部认购书有法律效力吗?

在没有取得商品房预售许可证的情况下即开始在一定范围内开展“内部认购”活动,与客户签订商品房认购书,这种认购书是否具有法律效力呢?

有人认为,根据《城市房地产管理法》第四十四条规定,预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件,取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。《合同法》第五十二条规定,违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此,未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同,自然无法律拘束力。另有人认为,认购书不等于预售商品房,开发商虽然不具备预售商品房的资格,但其约定将来某个时间里定约并不违反现有法律。

【律师分析】

首先,前边已经反复谈到,认购以“谈判和签约的行为”为标的,以“固定交易机会”为目的,并不是以“商品房”为标的,直接追求交易成功,不需要行政管理部门授予特殊的资格。其次,承认内部认购的法律效力,符合契约自由的法律原则,且即便开发商无法及时取得预售许可,或在不具备预售条件的情况下与客户正式签约,其也应当承担认购书可能被解除、承担违约责任或商品房买卖合同被确认无效的后果,认购人的权利有办法得到充分保护,预售制度也不会因为“认购行为有效”而被规避和破坏。

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篇八 :股份认购协议书

认购股份协议书

甲方:吉林省吉宏房地产开发建设有限责任公司

乙方:

经乙方自愿申请,甲方同意乙方认购吉林省吉宏房地产开发建设有限责任公司 万股,占公司注册资本 %。

认购价格为一元一股,合计购股价款为 万元。

该认购协议书一式两份,双方签字并以交款收据日为准起生效。 认购后的股份,由企业按个人记名发“股权证”,但需通过委托持股协议书由被委托的股东代表予以工商注册。

甲方:吉林省吉宏房地产开发建设有限责任公司

代表:

乙方:

20008年5月15日

委 托 持 股 协 议

甲方:(委托方) 身份证号码:

乙方:(代持方) 身份证号码:

甲、乙双方本着平等互利的原则,经友好协商,就甲方委托乙方代为持股事宜达成协议如下,以兹共同遵照执行:

一、委托内容

甲方自愿委托乙方作为自己对吉林省吉宏房地产开发建设有限责任公司(下简称“吉宏公司”)__________元出资(该出资占吉宏公司注册资本的 %,下简称“代表股份”)的名义持有人,并代为行使相关股东权利,乙方自愿接受甲方的委托并代为行使相关股东权利。

二、委托权限

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