销 售 管 理 部
2013 年 度 工 作 总 结
及20xx年度营销计划
目 录
第一章 20xx年度回顾．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 一、20xx年营销部大事记．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2
1、营销篇．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2
2、公益事业篇．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7 二、20xx年媒体投放主题汇总．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9 三、20xx年销售总体情况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10 1、20xx年度销售情况汇总．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10
2、单月销售情况汇总．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11
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大川白金城开盘总结
大川白金城在众人的期待中终于在4月x日盛大开盘了。
我对本次开盘这样的盛况感到吃惊，对此我对这次开盘的成功之处归结为以下几点：
1、紧凑的流程：工作安排的紧凑，这次开盘准备得非常充分，不论是在大的方向上还是
在小的细节上都考虑得很到位，保证了开盘当天的有序进行。
2、精确的物料和人员的安排：人员的合理安排，以及主要负责的区域都非常明确。
3、外场盛大开盘的氛围的营造：外场持续竟然让焦急等待的客户放松了心情，不会让客
户由于等待的时间过长而发生纷乱。
4、内场的热销氛围的营造：案场内销控人员适时的提醒客户选房时间，促进成交，及时
的在销控表上贴上标签，给客户适当的增加压力，缩短选房时间。
5、还有就是好的时机：刚过清明小长假，一些在外地的客户返乡有时间来挑选房源。
6、所谓上下齐心，其利断金，在这次开盘中我看到大家团结的力量。
当然不能说我们的没有不足之处，但这些是难免的。比如：
1、开盘上午开盘没有真对办理VIP的客户设立单独窗口，可能会流失部分客户。
2、下午来了许多新的客户没有具体了解我们项目，置业顾问还在接待已成交客户。
3、没有办理VIP卡的客户就没有办法进行选房，以至于等了一会后，就回去了，流失
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一 在开盘前对置业顾问进行详细的流程培训
1 对于物料的准备：包括销控本 计算器 笔 夹子 定购书 各区域标牌 桌椅 沙发 麦克 音响 电脑 网线 刷卡机 点钞机以及外面的拱门 气球 条幅 红毯等能够数量充足使用正常。
2 价格表的使用：置业顾问每人一份，置业顾问对价格表负责，规范价格表在夹子中的位置以及顺序，并且在使用价格时对其进行验算 。
3 定购书的填写：在填写完定购书之后，对房号 价格以及客户的个人信息进行核对，在没有错误时请客户签字，然后请现场经理签字并且再次核对房号，做到准确细致。
4 装户：统计在意向书中重复的房源，并且每天晚会进行核对，做到售前引导，防止客户过分集中，造成客户流失，同时多于客户沟通，避免客户在开盘时临阵换房，造成后续客户选房阻力增大，提高效率。
5 台式销售中的喊控：要求置业顾问用词标准，语言清晰，为了防止经验少的置业顾问在开盘时紧张，可以把客户所选的房源写出来，提前熟悉，大声喊出。
6 在开盘前一天晚上通知客户开盘时间，需要带的手续（为了避免客户忘记带，可以发一条短信告知手续内容）以及本人到场，如果本人不能到场，及时打申请汇报情况，在开盘之前
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开盘总结
三紫星城在众人的期待中终于在10月x日盛大开盘了。 这是我第一次经历开盘，同时又做为一个身在其中的工作人员，心中既有几分紧张，又有几分期待，我对本次开盘这样的盛况感到吃惊，对此我对这次开盘的成功之处归结为以下几点：
1、紧凑的流程：工作安排的紧凑，这次开盘准备得非常充分，不论是在大的方向上还是在小的细节上都考虑得很到位，保证了开盘当天的有序进行。
2、精确的物料和人员的安排：人员的合理安排，以及主要负责的区域都非常明确。
3、外场盛大开盘的氛围的营造：外场的精彩表演让焦急等待的客户放松了心情，同时还分散了客户的注意，不会让客户由于等待的时间过长而发生纷乱，又加上奖品的诱惑，抓住了一些客户焦急的心。
4、内场的热销氛围的营造：案场内销控人员适时的提醒客户选房时间，促进成交，及时的在销控表上贴上标签，给客户适当的增加压力，缩短选房时间。
5、还有就是好的时机：十月份国庆长假，一些在外地的客户有充分的时间来挑选适合的房源。
6、所谓上下齐心，其利断金，在这次开盘中我看到大家团结的力量。
当然不能说我们的没有不足之处，但这些是难免的。比如：
1、开盘上午主要是针对办理VIP的客户进展还是很顺畅的，
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前 言
开盘活动是每个房地产项目运做流程中的最为重要的节点之一。简单的说，就是一个仪式，就象油铺开业、米铺开张，择一良辰吉日，广而告之一番，你是某日起正式营业，我是某天开始正式卖房子，是在形式上追求大家的认可；复杂里讲，开盘是整体营销策略中的重要步骤和重要环节，不仅涉及到诸多问题，如入市时机、入市姿态、入市策略、入市手法等，还需要考虑天时、地利、人和等多种因素。开盘结果如何将会对销售业绩、项目形象、企业品牌等产生直接、重大的影响。
所以，对于“乐得家·金瀚家园”的开盘活动，在经过多因素、多角度、多方案的慎重考虑后，确定了以销售成交为目的及核心，兼顾到企业形象、企业品牌的操作思路。整个开盘活动方案、实际运作都围绕这一思路展开。
一、开盘时机
关于开盘时机的选择和把握，讨论考虑的较多，因为北方四季分明，人们生活出行受天气影响比较严重，所以很少有在11月以后搞大型开盘的先例，“乐得家·金瀚家园”在此时节举行开盘大典，虽然有一定的风险性，但由于多种客观原因，势在必行。
□ 前期已经有近两个月的市场铺垫积累，销售势头良好，具备一定开盘条件。 □ 将开盘与第三次内部认购合并，更能增聚人气，同时减少推广成本。
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开盘总结
6月x日【***】在众人的期待中终于盛大开盘了。这次是我第一次经历开盘，同时又作为一个身在其中的工作人员，有几分紧张几分期待。几乎几个晚上严重失眠，害怕没有做足够工作。结果我的二分之一的客户选上了合适的住房，但我依然感觉很遗憾。我一共续客二十组左右，期间他们由最初的信任，质疑，再到信任，最后满意。这期间我付出了很多，开盘前我预计我的客户只要能来几乎没有很大问题，我可以感觉到我的客户质量比较高，而且比较积极，可是开盘后看着那么多的返单我明白了，我失败了。第一场战役，虽然我败了，但是对开盘这样的盛况依然感到非常吃惊，应该算得上成功吧，对此我对这次开盘做以下几点归结：
1. 紧凑的流程：工作安排的紧凑，开盘前一天晚上召开紧急会议，不论是在大的方向还是在细小的细节上都考虑的非常到位，保证开盘当天的有序进行。
2. 精确的物料和人员的安排：人员的合理安排，主要负责的区域都非常明确，特意调派了别的案场的同事来帮忙，这次非常感谢。
3. 内场的热销氛围的营造：案场内喊控虽然有点失调，但是紧张的气氛给客户适当的压力，缩短购房时间。
4. 所谓上下齐心，其利断金，在这次开盘中我看到了大家团结的力量。 当然不足之处也有待改善。例如
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开盘工作总结与反思
一、销售层面
1、定价合理
合理定价离不开对市场的判断，定价前期集销售部全员之力对竞争项目做了全面的梳理，在定价因素的考虑上，充分顾及户型、朝向、楼层、景观、日照等因素，有效的拉开房源的价差，以快速、平均的去化各类房源为定价原则，制定严谨的价格体系，客户总体接受度较高。
2、合理的转签优惠方案，有效提高转签速率
为提高转签效率，促使其在短时间内协议转签，我部拟定了按时转签的优惠方案，并在销售说辞上严格执行。一定程度上刺激了协议客户的转签积极性，实现了10月x日当天内82%的高效转签。
3、按揭手续前置
为梳理有效购房客户，我部针对按揭付款的客户进行了提前沟通，提前做好银行查贷的按揭保障工作，第一时间确定客户的购房条件及置业计划。并在开盘后第二天得到了前期部的大力支持，与房产档案管进行协调，最大力度支持客户的查档工作。
4、提高定金金额，有效降低退房率
前期客户梳理过程中明确告知定金为70万，较高的定金金额有效的保证较低的退房率，开盘期间共计退房8套，占比3%。
5、有序的签约流程，实现161套的签约纪录
开盘前有效的签约流程布置，周密的签约物料准备，从签字笔到“一房一袋”，做到事先准备，有效提高了转签当天的工作效率。当然，合理的人员安排也是支撑高效转签的关键，通过公司内部协调，兄弟公司借调，形成了规模达100余人的工作团队，各参与人员分工明确，各司其职，为161套的单日转签记录提供了保障。
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开盘报告——石湖金钻
项目已于10月x日正式开盘，中间加上10月x日至10月x日为房交会，因此配合房交会活动，项目开盘取得了预想的效果；对项目开盘前的准备情况及开盘过程中的存在的工作做个总结，让我们对工作中出现的问题及时修正，好的东西也与大家分享。
一、前期准备
1、案场情况
由于前期进场较晚，8月低进场，准备时间按短；由于开发商没有进行前期推广，在公司进场后才开始进行推广。由于项目已经基本为在推广方式上，开始主要以项目现场围墙、短信、派单等手段；由于项目周边人气不足，人流及车流量少，因此围墙广告的效果微乎其微。后来的短信推广，选择有针对的人群，主要以吴中区高层次的人去，公务员、教师等人群为主，虽然现场的来电量有所增加，但来人仍然较少，达不到开盘的要求；在接下来的媒体中，针对越溪老镇及市区卖场和沿街商铺进行派单，但项目的来人量效果仍然不理想。因此，针对项目周期短、竞争压力较大的情况，案场决定立即开盘，采取开盘后进行大范围的媒体推广，成交以现场的逼定为主，现场杀客的方式来促进迅速的成交，以免客户流失。
在开盘前的准备工作上，最艰难的是现场来人量少，更没有回头客，客户对项目周边现状没有信心，而开发商给予的媒体支持又较少；在目前楼盘较多，而我们项目的优势不具有明显的优势，因此对现场的压力较大。
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