研发部

第一部分：踩盘者的潜规则

1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”

踩盘的作用有两个：

一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况，必须带着目的去收集，所谓“耳听为虚，眼见为实”。全面了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位等。

二是训练踩盘人员的自信和把控局面的能力。简单来说，就是在心理博弈中提升自己的能力。

2、明确踩盘方向和踩盘的最佳时间

很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解深入的信息以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，就是我们所说的明调和暗调。

到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

3、以什么的身份和借口交谈会最佳？

明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察。

1）假扮客户

一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相

互配合又能够不引起很多事故。

2)直接标明同行的身份

一般情况下我们明示身份，在厦门等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。 为了踩盘顺利，可尽量利用开发商的资源或者个人的人际关系等认识售楼人员，提高踩盘的准确性。

3）踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具

为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，可配备录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机或者数码相机；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

4、踩盘一定要端正心态

房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半。

第二部分：踩盘方法

根据各类所需数据我将采用不同方法：

1、方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距说成你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子不便宜了吧,...等等，千万别一开口说容积率等，的比别人还专业了!

2、在态度上一定要不卑不亢,别太软别太硬.跟人多套近乎，关系拉好点，你

问什么人家也乐意说什么，而且一定要再三表明着急买房子，这样置业顾问更会乐意解答你的任何问题的。

3、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书、网站等获得资料。

4、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。

5、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。

6、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？

6.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。多循环几次，一般都能采集到差价问题。

6.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。

6.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。

如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。

7、停车位调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。

8、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。或者与物业管理打好关系，这些数据就很轻松了。

9、价格走势调查：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了，因为涨价时一般都是没平分涨多少，不会像定价时还看因素不同来微调。

10、销售房源调查：最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。坦白说我也没有很好的经验的，一般我采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查项目，但这样得出数据不太可靠。

11、对于重点楼盘，可安排多人分2-3批次进入售楼处踩盘，提高数据的准确性。

 

第二篇：行测方法总结

一、做题顺序

1、资料分析

2、短文阅读、语段阅读、语句表达、选词填空

3、定义判断、分析推理

4、常识

（涂卡）

5、机械推理、图形推理（涂卡）

6、数学应用（涂卡）

*看一题涂一题

二、通用方法

1、速度——千万别多想。做完一题后，根本不记得它是什么！

2、眼睛跟着手指走，看题干和选项时千万不要跳。

3、先看题干再做题目，看清题目要求，特别注意“正确”或者“不正确”。

4、划出关键词句、逻辑结构、题目特殊要求、易错点很重要！圈圈画画很重要。

5、充分利用已有信息。

6、千万不能先入为主！

7、在完整理解选项的前提下，排除不可能的选项。太绝对选项一般不选。

8、排除法、代入法、客观判断法、政策指引法、估算法。

9、注意常识选项、肯定正确的政策选项。

10、来不及时：选B或选长的答案。

11、工具：直尺（三角尺）、量角器、手表、正方体橡皮

三、各部分技巧

（一）资料分析

1、做题顺序

1）划出题目中的信息，特别要注意时间表达、数据单位、增长量还是增长率等；

2）带着问题在资料中找数据；带着单位看数据；

3）标题、注释、标目，所有信息都不能放过；

4）草稿要简洁。

2、重要方法

1）估算法

A除法变乘法eg.975.5/4%=1000*25=25000

B换位估算法

eg.639.9/8.6%:335.6/1.9%=639.9/335.6:8.6/1.9=2-:4+=(1:2)-=1:1.237

2）直除法：不动分子，动分母

选项差距很小的不用直除法，差距大的大胆使用直除法。

3）除一次看一次选项，排除不可能选项

4）尾数法：特殊数字5、11

5）单位“1”的运用

6）比较大小时，可用易于计算的数字代替运算。

3、常犯错误

1）永远不能从相对值表格推出绝对值变化大小。

2）增速只要是正数就是递增。

4、其他

1）在形如A/B的式子当中，A增长了a,B增长了b，

那么A/B的增长率可以写成（a+b）/（1+b）。

（二）短文阅读、语段阅读

1、做题顺序

看题干（注意提问方式）——带着问题看短文（划关键词、找结构、划层次）——做题

1）主旨题、观点题一般都带关键词

2）细节题：与原文比较+排除法

2、主要题型

1）主旨题——结构分析

a利用关联词推断文章主旨：在转折、递进、因果关联词之后，在假设关联词之前。 注意冒号等标点符号。

假设关联词（如果、假设、否则etc.）之后的内容基本不用看。

b利用文章结构推断文章主旨：总分总、转折（实际上etc）、递进、因果、补充说明 总分结构注意首尾句。

2）观点题——材料观点、材料作者观点

主旨题选择言内之意，观点题选择言外之意。但正确选项中一般藏有关键词。

3）细节题

a排除绝对化、片面化、反常化。整体搬抄的一般不选；不完整表述的一般不选。 b注意：主体、时态、数量、对象、逻辑上的概念偷换；扩大或缩小概念。 c常见错误：扩大外延、缩小内涵、偷换概念、故意违反逻辑

4）指代题

a就近原则：一定是在指代词附近

b同一原则：一定要和指代词的外延相同，名词都是名词、行为都是行为

5）其他题型：语句衔接题、词语理解题etc.

3、朱沅算子法：算子就是关键词

（1）基本原则：从形式出发，用标志解题；符合汉语的“核心词义后置”规律。

（2）“十个不看”：凡是见到以下的算子，后面的内容皆可不看：

1）否则

2） “假如、如果、好像、从表面看、如果”之类的词语后面的内容一般不看， 但是在通篇都在打比方说明一个道理时，要全看。

如果是假设性的反面论证，就不看，看了也忽略。

3）人们认为

4）尽管、不可否认、虽然、似乎

5）不管….还是….

6）能使

7）不仅仅、不仅

8）在、通过（表示手段、方法）

9）为了

10）例如、比如、如

（3）阅读技巧

1）从弱原则：就是绝对性的选项一般都不选。

2）推论不选：选项如果是命题者的推论一般不选。

观点是材料和作者的观点，不是命题人的观点。

3）无、偏、反、混：材料中没有的、片面的、与材料内容相反的、材料杂糅的选项不选。

4）抓关键词：比较隐晦的要自己总结

5）抓关键句

6）不要轻易地作出定性分析（好坏对错）或者做结论。

7）不要进行评价、支招和批论。

8）命题人对正确选项是负责的，哪些不像正常人说的话不选，还要注意选项的感情色彩。

9）注意时间变化（过去、现在、未来），分清可能还是现实。

（三）语句表达

1、常见错误

1）用词不当：感情色彩（褒义词、中性词、贬义词）、大词小用、小词大用、

成语、关联词、指代对象错误

2）搭配不当：主谓搭配、动宾搭配、主宾搭配、关联词搭配、

修辞词与中心词、各分句主语一致、

3）成分缺省：主语（主语中心词）、介词、谓语、宾语（宾语中心词）

4）语序不当：逻辑语序、关联词语序、修饰成分语序、

主客体颠倒、多重定语找内在规律

5）前后矛盾：

6）表意重复：

7）否定不当：负负得正（“无穷无尽、无时无刻、不三不四”等同义副词，只是单纯否定）

8）产生歧义

9）句式杂糅

2、常考错误的表现形式：

1）并列词：多个并列词的顺序（“和”、顿号、多个动词排列组合）

2）两面词：好坏、高低、真假、优劣、是否、会不会

3）关联词：主语不同，关联词在主语前；主语相同，主语在关联词前。

4）数量词：倍数用错。约数重复。数量减少不能用倍数。

5）介词：在句首时，主语残缺。

6）修饰词：紧贴被修饰词

7）否定词：“把字句”中的否定词必须用在“把”字前。

3、主要方法：压缩主干法，只留下主谓宾。

4、排列语序题：根据选项来顺藤摸瓜，适当排除。

（四）选词填空

1、做题方法

1）利用关联词语寻找照应词。

2）利用选项词义有重点地进行判别。

3）读题目找照应词；没有照应词的，一定要先脱离材料区别选项词义再回过头来看句子。

4）千万不能犯先入为主的错误。

2、命题的侧重点常在词义的轻重、大小、褒贬、表达的侧重点等方面的差异上， 反映在词语使用的对象、范围、以及和上下文的对应、搭配等方面。

特别注意：词义的感情色彩；词义自身的主动性或被动性。

3、主要方法：

1）从容易确定的空格下手。

2）辨析两词，去相同字，异字另组词、组句比较。

3）标点符号提供信息。

（五）定义判断——抓关键词

1、做题顺序

1）搜索关键词：主客体；属（最后一个名词）； 目的、方式状语（对、通过、以XX为目的、为了）。

2）明确要件关系：和关系；或关系。

3）从选项中比较区别。

2、注意事项：

1）一定要用排除法；

2）一定不要全都读；

3）一定不要先入为主；

4）一定不要把问题复杂化。

（六）分析推理

A显性结论类

特点：前提条件逻辑清晰，多逻辑关联词。

1、有真有假型

首先看矛盾，其次看包容，注意多对矛盾关系。

2、翻译推理型

首先翻译：充分还是必要；其次推理：肯定信息优先。

1）充分条件推理：前推后p→q

如果p，难么q

只要p，就q

凡是p，都q

为了p，一定q

2）必要条件推理：后推前q→p

只有p，才q

p是q必不可少的

除非p，否则不q

3）已知p→q，可得

肯定p，也就肯定q

否定q，也就否定p

否定p和肯定q,什么也推不出来

4）重要定理

A→B等价于-B→-A

-（A或B）等价于-A和-B

-（A且B）等价于-A或-B

A且B→A→A或B

*这种搞不定的题目，化成ABC成分，化成关系图。

3、排列组合型

二重关系用列表、多重关系排除找（答案代入法、简单数值代入法）、信息量最大优先

4、总结：

条件真假：有真有假→矛盾优先

条件肯定：翻译推理→肯定信息优先

条件多少：排列组合→信息最大优先

B隐性结论类（类同言语理解）

特点：题目前提逻辑比较隐晦

1、主要技巧

1）找主体词（关键词）

2）选可能项（绝对项不选），答案越可能越好

3）排除不完全归纳选项

4）排除无关概念

C加强论证类

特点：题干中含有前提、假设、支持、加强等字样

1、主要技巧：

旁人不行，反衬加强（在我行的基础上）；

没我不行，逆否加强；

搭设桥梁，联系加强（缺少中间环节，补上中间环节）。

D削弱论证类（一般靠理解就可解题）

特点：题目镇南关含有削弱、质疑等字样

1、 主要技巧：

在质疑一个论证时，首先应该考虑否定论题。

唱反调：截断关系、弱化论据（釜底抽薪）。

（七）常识

1）一般直读题干，不读题目。

2）充分利用题目、题干、选项信息。

3）分清单项选择和多项选择。

（八）机械推理：

基本知识+常识，一定要把题目化成生活中的常识。

（九）图形推理

A元素规律推理

特点：各图组成元素相似但不相同

类型：元素递增或递减、叠加（异同）、元素总数相同、2个元素A=4个元素B

B位置规律推理

特点：各图组成元素相同

类型：1、平移、旋转、翻转、轮回

2、局部运动、整体运动

C数量规律推理

特点：各图组成元素凌乱

类型：1、求点、线、角、面、素的个数或种类

1） 开放或封闭图形

2） 点数、边数、角数、面数的变化

3） 线头数的变化

4） 单图对称、以第三图为基准左右对称

2、一笔画：奇点的个数为0或者2的图形可以一笔画。

D空间重构类（先比较各选项的区别）

1、平面组成型：元素不同数个数；元素相同数时针。

2、拼合图形：先找最长线，再把平行或等长消去

3、线条组成：选项比较中求异同

4、立体还原、投影图：常识+排除法

（十）数学应用

1、普通方法：代入法、常识法、政策法、尾数法、估算法、代换法、图形割补法

2、重要方法：

1）数理本质法

2）十字交叉法

3）代入法：结合其他方法使用