20xx年上半年房地产市场总结

上半年以来，房地产行业整体增速下降，少数指标出现负增长，如新开工面积、销售面积、土地成交面积等。由于20xx年基数过高，上半年增速同比下降，也属于正常的市场调节。但从环比来看，增速加速下滑，跌幅逐月扩大，市场进入调整的大势已经确立。

上半年行业总结

一、主要指标下滑势头放缓，经济仍未摆脱下行压力

近年在国家调整产业结构、主动放缓经济增速的背景下，市场对整体经济下行压力的隐忧如影相随，在年初“两会”上中央提出今年GDP增速在7.5%左右，但最 终一季度中国经济增速下探至６个季度以来的新低，GDP实现了7.4%的增长；前５个月中国固定资产投资同比名义增速17.2％，比20xx年同期下降了 3.2个百分点，比去年全年下降2.4个百分点，而且比前４个月继续回落0.1个百分点。

在整体经济增速不容乐观的情况下，上半年以来，中央政府出台了“微刺激”、“稳增长”的政策，国内基础设施投资加快，外贸出口小幅改善，一定程度上弥补了固定资产投资尤其是房地产开发投资下行的对整体经济的冲击。20xx年x月份，规模以上工业增加值同比实际增长8.8%，前5月累计同比增长8.7%。与此同时，“克强指数”中的两个主要指标：发电量和货运量，前5月的累积同比增速分别为5.7%和6.8%，且发电量在年内维持平稳上升；另一方面，5月份制造业PMI也较上月上升 0.4，达到50.8%，已经连续三月回升。主要指标下滑势头已经放缓，但整体经济仍未摆脱下行压力。

二、开发投资增速持续下滑，新开工增速降至20xx年低谷

20xx年上半年，全国房地产开发投资增速持续下滑，前五月，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速较去年回落了6个百分点，其中，住 宅投资21043亿元，占房地产开发投资的比重为68.5%，增速14.6%，较去年同期回落了7个百分点。结合新开工面积来看，20xx年市场回落的态 势更为明显，20xx年1-5月，全国房地产新开工面积5.99亿平方米，同比下跌18.6%，其中住宅新开工面积4.26亿平方米，同比回落 21.6%，均创下20xx年以来前五月新开工面积最大跌幅。

以现在的月度房地产开发投资增速趋势而言，不但出现了四连跌，而且在下跌速率上有愈演愈烈之势，1-5月累计同比14.7%的同比增速已把 20xx-20xx年因“限购”全面收紧所造成的市场调整低点位置给击破，下个可参考的位置也只有20xx年金融危机后所形成的“深坑”。

前5月房地产开发投资数据的持续回落，主要是是受困于市场信心的不足，近期全国房地产市场波动明显，引发行业对于市场预期的转变，受到市场销售以及风险控制等因素的影响，房企项目回款速度减缓，信贷面亦是持续收紧，导致开发投资同比增幅继续回落。开发投资增速的大幅下滑尤其是新开工面积重新进入负增长，意味着企业投资热情的大幅降温，市场销售持续不畅将导致未来几个月开发投资指标继续处于

低位。从 20xx年至今的数据来看，前5月房地产开发投资额占全年总额的30%左右，以此推算今年全年房地产开发投资总额在10万亿元左右，同比增速在15.3% 左右。从较长的历史表现来看，当前中国房地产开发速度趋于缓慢，开发投资额和新开工面积年度同比增速已经双双逐级回落，高点和低点都在不断下移之中。

三、商品房销售低迷，同比降幅继续扩大，待售存量创新高

从国家统计局数据来看，上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比 下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大 0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%。

5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。其中，住宅待售面积增加405万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加195万平方米，也创出了新高。

从房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，在市场供应增加、价格上涨导致的购买力明显不足，加之银行对个人房贷 收紧，从而促成了整个行业的实际下跌调整，而且进入20xx年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度，暗示价格深度调整的步伐已 经明显加快，并将会成为主角。

四、房价环比由涨转跌，同比涨幅继续回落

据国家统计局数据测算，20xx年1-5月份，全国商品房成交均价同比下降0.7%，房价开始出现微幅下降。5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16%，是自20xx年x月份以来首次由涨转跌；同比涨幅5.6%，相比4月份大幅回落1.2个百分点。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的 城市有35个（相比上月数量增加27个），持平的城市有20个，上涨的城市有15个（相比上月数量减少29个）。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最 低为下降1.4%。城市分类中，一、二、三线环比涨幅两年来首次齐头并“跌”，跌幅分别为0.08%、0.14%、0.18%。二手房同样环比由涨转跌，上涨城市数量降至19个。这一变化可以从中国城市住房价格288指数得以印证，20xx年x月，中国城市住房价格288指数为1097.9点，较上月下降0.4点，环比下跌 0.03%，同比上涨5.8%，同比涨幅下降继续1.1点。一手房价格指数自20xx年x月以来，在经历了21个月的持续上升后4月份首次出现下跌，5月继续下跌的态势确立。

全国性成交均价的下跌主要是结构性因素影响，一线城市及部分二线城市成交量下滑幅度超过三四线城市，导致全国均价出现结构性下跌。

五、房企购置土地面积回落，土地市场迅速冷却

20xx年前五月，全国房地产企业购置土地总建面积为1.1亿平方米，同比下降6%，在20xx年至今的xx年同期间的第二低，仅高于20xx年同期的9875亿平方米，与此同时，土地成交价款则继续攀升，再创历史同期新高，达2954亿元，同比上升9%。在购房者信心不足、全国商品住宅成交均价由涨转跌之时，全国房地产土地成交均价仍

能保持持续上升，更多的应是受到结构性因素影响，一、二线城市土地成交占比上升所致。总体来看，全国土地市场整体呈现低迷状态，受楼市观望情绪的影响，目前企业的销售表现不佳，去化不理想，在拿地与去存货之间，去存货成为房企首 要任务，拿地意愿不强烈。

下半年展望

一、经济增速下行程度影响房地产行业调整周期长短，取决于刺激措施强度

上半年以来，房地产行业的调整，成为拖累中国经济下行的最大因素，直 接拉低了GDP、固定资产投资增速，影响政府财政收入，为防范风险，政府力推棚户区改造、铁路建设等基建投资项目，并辅以其他微调措施，习李政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业发展”。试图对冲房地产行业投资、成交量下滑对整体经济的影响，目前来看已取得一定成效，工业增加值，PMI等指标出现了反弹，整体下行的速率开始放缓。

就当前房地产行业的调整而言，政府既希望通过调整来暴露行业发展中存在的问题，也不希望对整体经济的拖累过于明显，毕竟“保增长就是保就业”，但又不可能回到以往通过巨量政府投资拉动经济增长的老路.国务院总理李克强6月x日访英期间表示，中国政府对经济运行实行区间调控、定向调控，保证GDP下限不越过 7.5％，保证充分就业增长；并确保CPI（通货膨胀率）上限不越过3.5％，让人民生活不受大的影响；并承诺不会采取强烈的经济刺激措施。可以判断，大 规模刺激措施或者全面降准这种大力度的措施出台的可能性不大，但类似“定向降准”的“微刺激”可能常态化。在这样的情况下，房地产市场实现“V”型反转不现实，但是整体资金环境走向宽松，对市场的发展影响是正向的。在这种没有强大外力干预情况下，房地产市场通过自身完成调整的周期更多取决于价格的回调、需求的释放、库存的去化。

二、行业调整还将继续，年内都将是一个“反复筑底”过程

住建部也明确地认为当前市场确实进入调整期，但并没有出现转折性的发展态势。既然是正常调整，就不存在“救市”的可能，只有通过今年这样市场化的调整，行业才会回到正常健康的发展道路，只是行业还不太适应没有行政干预、通过市场内在自身调节的市场。

下半年，房地产行业的调整还会继续，目前还处在不断下行探底的初始阶段，如无外力作用，短期不可能出现根本性地好转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式的下行，而是一种阴跌震荡式地回调。因为房屋除去投资属性，对于大多数人还只是必需品，刚性自用需求的绝对数量依然很大，当房价下调到一定程度就会刺激刚性需求释放。

首先，市场预期和信心发生变化。无论是房企还是购房者都更为谨慎，观望气氛浓郁，只有等市场自身修复平稳，才能吸引参与者再次入市。

其次，资金问题。银行其实并不缺钱，在经济下行阶段，银行更多会考虑风险，宁愿把钱上交给央行当做超额准备金也不会给高风险行业。一些小型房企还是只能通过表外业务去融资，其利息要远远高于银行贷款的水平。

再次，比对以往的两次调整，本次调整只是刚开头，许多行业指标还在下行寻底的过程中到走平、稳定尚有一段距离，未 来还有许多反复。从“量”的调整来看，已经处于底部区域，但不是说量到了底部了就必须会上升了，可能会在底部区域“盘整”一段时间。只有出现了“底价”才有可能回升，4月份288指数才开始出现环比下跌，5月跌幅继续扩大，价格寻底的过程尚在进行中，要等未来一些新上市项目价格回调到位之后，市场才有可能 出现所谓的“筑底成功”。从时间上来看，今年行业调整至少将持续到年底，年内都将是一个是一个“反复筑底”的过程。

 

第二篇：20xx年房地产市场总结+20xx年预测

20xx年房地产市场总结+20xx年预测

20xx年房地产市场总结

去库存贯穿始终，全年市场由低趋稳。

经济：增速放缓，属政府调结构所致，尚处可控范围，平稳过渡。

政策：上下半年冰火两重天，上半年着力去行政化，下半年峰回路转，积极救市。 供需：市场下行，供需逆转，全国库存大幅上扬，去库存成为全年关键词。

20xx年，房地产市场步入自发调整，成交量开年即下滑。下降趋势迅速自三线城市向二线城市、一线城市蔓延，价在量后，随着成交量的下滑，各地价格陆续下跌，5月份起，一线城市价格失守，出现松动，市场全面下行。

市场下行，经济疲弱，政府开启救市。8、9月份限购逐步退出，随后“930新政“、公积金新政、降息等各项行政、金融政策陆续跟进，促成了市场企稳。一线城市成交量率先回升，成交量回升带动价格止跌，市场出现上扬苗头，并逐步带动二、三线城市趋稳。截止年底，市场由波谷转向平稳，成交量增长明显，逐渐向正常市场回归。

20xx年，在市场全面下行的情况下，销售额TOP20房企共计销售额为17596.3亿元，而20xx年TOP20房企销售额共计15372.9亿元， 20xx年Top20的市场占比为18.88%，20xx年Top20的市场占比23.1%，较20xx年增长近5个百分点。20xx年，共有80家房地产企业跻身百亿军团，较20xx年增加9家，销售总额共计2.8万亿元，同比增长约14.8%。市场份额已近40%。房地产市场集中度越来越高，中小房企在大浪淘沙中逐步退去，而强者恒强，绿地、万科跻身20xx亿军团。

趋势一：多元化发展

20xx年，中国楼市进入利润下降、库存上涨的“新常态”时代，过去单一的开发模式已遇到瓶颈，更多的房企开始走多元化之路。房企在多元化探索中分两种方向，一种是在房地产上下游，另一种则完全偏离房地产行业。

例如：

万科由传统的住宅开发商向"城市配套服务商"转型。未来万科的业务将分为三部分， 在传统的住宅领域，万科按照'好房子、好服务、好社区'的'三好'标准，继续为城市家庭提供优质的居住服务；同时，也会积极拓展消费地产和产业地产领域。

绿地实现高速增长与其海外突出表现密不可分。过去两年时间，绿地海外投资额累计超1200亿元人民币，并先后进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大、德国、法国等四大洲9国13城。

据不完全统计,20xx年以来绿地、万达、碧桂园、万科、等十余家大型房企,在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达上百亿美元。

20xx年x月x日，绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署战略合作协议，由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务。

恒大的多元化路线则是完全偏离的。目前的业务已涉及房地产、饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。20xx年x月，恒大集团同时成立了三个新业务公司，分别为恒大乳业集团，恒大畜牧集团和恒大粮油集团。

华业地产在涉足矿业和金融后，20xx年x月x日发布公告称，拟购捷尔医疗100%股权，交易完成后公司将在开展原主营业务的同时，新增医药商业和医疗服务业务，切实推行多元化经营战略。

对于正进入“新常态”的中国房地产行业来说，一场转型的大戏，正在拉开帷幕。大部分品牌房企的全国化布局已基本完成，规模化达到一定阶段后势必会向多元化迈进。涉足新型业务板块，可以为房企分散财务风险，追求更大盈利目标。

趋势二：互联网融入

在楼市进入新常态的大背景下，房企纷纷选择与互联网“联姻”，以谋求新的发展空间。

远洋地产试水房产众筹，方兴与淘宝合作，万达联合腾讯、百度成立O2O业务平台电商，万科造访小米、阿里巴巴登上万科演讲台、绿城大力推进“云服务”课题、SOHO中国开发全新的O2O办公模式、当代置业在香港与乐视签署智能家居的战略合作协议、万达电商宣布将与京东启动系列合作活动、万科与百度达成战略合作、阿里巴巴入股恒大足球、继传统中介世联行与搜房网合作拥抱互联网后，合富辉煌又与搜房网合作组建房地产金融集团。这一系列消息似乎表明包括万科在内的房企有意向互联网靠近。房地产和互联网，从以前的“握手”，到今天的“牵手”，意味着房企的互联网革命时刻到来，房地产生态链将被重新建构，房企和互联网迎来“深情拥抱”的时代。

互联网思维与房地产的结合也并不仅仅是卖房，领先的企业还在利用互联网进行大数据的分析。万科和百度在20xx年x月开始合作，一个很重要的合作内容就是大数据，除了给住户提供更精准的互联网服务之外，万科还希望把大数据分散到各个环节。比如拿地，万科在北京房山项目拿地决策之前，曾经请三大手机运营商在同一时间点检测北京在网使用人数的数据，来判断北京各个区域的实际人口规模，以此结合当年的新房供应量、存量房数量、房价均价、购房人群年龄结构等众多数据，来判断这个项目的可行性。未来这些，都可以依赖百度的数据去实现。

房企触网是未来房企营销渠道的一个发展趋势，有助房企拓展更多的营销渠道来完成销售目标，扩大客户群体。但其目的不仅仅是单纯获取利润，而是建立客户终端体系。与互联网的深度合作，很可能让房企在竞争中趋于技术领先的地位。

20xx年房地产行业预测

风险伴随机遇，行业变革继续，大企业时代来临；

经济增速平稳放缓，货币及信贷政策利好房地产；

政策去行政化持续，一线城市及三亚有望部分放开限购；

回归市场化主导，去库存仍是全年主基调，成交平缓回升，彻底进入买方市场。

1、市场关键词——风险与机遇并存

机遇：20xx年，经济稳增长压力仍然较大，各地政府救市意愿强烈，政策面预计持续宽松，20xx年四季度政策放松效应已初步显现，1线城市成交量已现回升，预计政策效应20xx年将会持续，多数城市市场将平稳回升。

风险：20xx年，在市场逐步回归理性的状态下，两类城市市场将面临风险。

一类是库存过大的城市，例如大连、沈阳等。库存过大的城市，在人口增速变化不大的情况下，供需矛盾将长期存在，市场继续下行的可能性较大；

另一类是供需结构不合理城市，以北京为例，20xx年市场供应将呈现“两头重、中间轻”的局面，据统计，20xx年将是北京豪宅的“供应井喷元年”，预估新入市单价超过10万元的项目最少13个，新增1000套以上供应。而面向低端客户的自住型商品房20xx年将上市完成7万套计划，这个数字几乎等于北京全年各层次产品销量之和，即使除去20xx年已成交的1.7万套，剩余产品短期完成去化也几乎不可能。同时市场需求旺盛的高端改善型，单价在5万左右的高端改善型产品相对供应放量不大，位于这个区间的项目，20xx年将迎来机遇。

豪宅市场竞争日益激烈，价格泡沫有望破裂20xx年北京成交价格在5万~8万元/平方米的商品住宅销售了20xx套，8万元/平方米以上的豪宅销售了230套，即使不计算新增加的供应，四环内的住宅存量去化周期已达到4年，而豪宅市场新增1000套以上供应与年销量230套之间的供需比为4∶1，因此20xx年，北京豪宅市场将面临激烈的销售竞争，豪宅市场风险较大。

2、行业关键词——大企业、多元化、互联网

强者恒强，大企业时代来临。20xx年在全年市场表现不佳的情况下，标杆房企业绩仍然保持高速增长，市场集中度越来越高。

结束突飞猛进的高增长、高利润阶段，市场回归理性平稳发展，全行业无风险挣钱的时代一去不复返，中小开发企业的生存环境日益恶化。在房企发展的两个重

要因素拿地和融资上，大企业资金实力强，拿地竞争优势明显，同时大企业的良好发展势头倍受资本市场肯定，融资成本低廉，这是大企业逆势发展的基础，也是中小企业最大的软肋。大浪淘沙，大鱼吃小鱼，强者恒强，房地产行业最终将是大企业的天下。

告别单一模式，多元化发展继续。房地产业进入新时代，各大房企纷纷寻求业务模式突破，在楼市新常态下抢占先机。部分企业选择拓展海外市场、转向消费地产、产业地产等新的地产运营模式；甚至开启完全不同的新的业务领域，在娱乐、体育、农牧业、传媒、能源等领域内各显神通。20xx年，为了规避财务风险，将企业做大做强，多元化发展模式将会在房地产企业中继续蔓延。

“触网率”、“触电率”越来越高。过去的一年，互联网的思维已经成为了开发商最爱“玩”的行销手段。虽然从实际效果来看，房地产行业的“互联网思维”主要还是被应用在营销层面，但从效果上来，地产+互联网的模式已经影响到了地产行业的每个角落。新的一年，各大房企必将在互联网道路上继续前进，全民经纪人、全民营销平台搭建、电商合作甚至更多的互联网模式将会被开发并应用。