实践日志1

20xx年x月，我公司受委托对常州市强力钢结构工程有限公司位于运河路 202 号宗地国有土地使用权抵押价格进行评估，作为该项业务小组的一员，我全程参与该项业务的操作过程，体会较多，现介绍如下：

一、背景介绍：

常州市强力钢结构工程有限公司系民营企业，是 ISO9001-20xx 质量体系认证企业，公司占地面积28800 平方余平方米，建筑面积1100 平方米，企业现有注册资本400 万元，员工120 多人，各类技术管理人员20 多人，其中高级技术人员2 名，中级技术人员16 名，项目经理3 名，安全员8 名。企业现有资质证书：钢结构工程专业承包叁级，建筑企业安全许可证叁级；公司有全套设计，制作，安装一条龙服务，技术力量雄厚，钢结构年制作能力 3000 吨，安装工程面积年60000 万平方米/年。企业因扩大生产需要，拟以企业新取得的一宗工业用地国有土地使用权向银行抵押贷款，特委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对抵押对象国有土地使用权价值进行评估。

二、委估资产概况：

接受委托后，公司组织专业人员对估价对象的土地使用权进行了清查，并进行现场踏勘。待估宗地位于运河路202 号，常州市强力钢结构工程有限公司经常州市人民政府批准获得该宗地的国有土地使用权，并于20xx年x月x日进行了国有土地使用权登记，国有土地使用证号为常国用（20xx）第0354497 号，地号为02150715070。土地使用权总面积为6680.0 平方米，土地用途为工业用地。待估宗地在估价基准日20xx年x月x日的土地剩余使用年期为47.5年。

三、难点：

本次土地使用权抵押价格评估业务中最大的难点有二： 一是东至本公司厂房，南至本公司厂房，西至常州市万象彩板钢结构有限公司，北至农田，地上建筑物主要为车间。在确定土地评估方法时需要确定是否适用收益还原法或市场比较法或其他评估方法。 二是近几年常州土地价格增长迅速，再加上常州市钟楼区人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入，在一定程度上也带动工业用地的需求，因此了工业用地具有一定的增值空间，土地增值率的确定比较困难。

四、解决方法：

1. 在估价方法的选定上，经估价师通过数轮讨论最终形成一致意见：根据委估方提供的资料，结合待估宗地的实际情况，待估宗地作为工业用地难以测算客观收益，故不适应运用收益还原法评估。另外，由于常武地区与待估宗地类似的交易案例不多，难以采用市场比较法和剩余法。本次评估采用成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地进行评估。

2.本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，所考虑的土地增值的形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。由于常州市钟楼区人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入，良好的基础设施条件为常州市武进区经济发展奠定了基础。根据常州市国土资源局钟楼分局提供的资料，工业用地无限年期的市场价格与成本价格的差额一般为 10～ 20%，即工业用地土地增值率一般在10～20%之间。待估宗地位于运河路202 号，交通条件和基础设施条件较优，土地增值效应较明显，根据调查分析，考虑到钟楼区工业用地的现状，综合分析上述两种形式对土地增值的影响，确定本次土地 估价过程中土地增值率取20%。

五、启示：

1、严格遵守职业道德，认真对待每一项业务。 土地估价活动是由土地估价人员具体实施的，土地估价人员的职业道德直接影响土地估价活动的公正性。近年来，我们单位将职业道德建设作为重头事项，平时不断组织学习上级法规文件，组织单位内部估价人员对职业道德建设开展讨论，做到相互促进，共同进步。我们每个人均以讲诚信为荣，以不讲诚信为辱。在本案中，土地估价人员坚持到实地勘查等均体现了估价人员良好的职业道德素质。

2、规范操作程序，确保估价结果的公正性。 估价业务的质量是估价机构和估价师的生命线。这就要求在估价工作中，估价人员一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位，确保估价报告的质量。从土地估价业务的受理到确定土地估价事项、土地估价资料收集、土地估价分析和估价方法选择直至土地估价报告的撰写、审核均要严格按照土地估价的相关操作规程进行。在本案例中，估价人员多次到相关部门查阅资料、到地块所在地实地勘查，待所有条件完备后顺利完成土地估价工作。

3、热情服务，积极为委托单位提供相关附加增值业务。 土地估价作为提供

服务的中介行业，服务作为主线应该贯彻在估价活动的全过程。估价人员最终任务是完成估价活动，出具公开、公平、公正的土地估价报告交付委托方使用。但估价人员又不能仅仅局限于提供土地估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价人员应发挥专业技术优势，提供相关关联服务。

 

第二篇：土地估价师实践日志(一)

土地估价师实践日志（一）

实践人员：

指导老师：

实践单位：

我于20xx年报名参加土地估价师考试，系统学习了土地估价法律法规、估价方法和理论等，经过三年的刻苦努力，在20xx年底顺利通过了土地估价师考试。为了能尽快将所学的理论与土地估价实践结合，提高自己的业务水平，20xx年x月我报名参加土地估价师实践考核，并请资深注册土地估价师杨跃禹先生作为指导老师，在大理鼎诚土地资产评估有限公司进行土地估价实践。

20xx年x月x日，我参与了XXX抵押贷款所涉及的国有出让土地使用权价格评估。该项目是委托人为融资需要，以其所属的位于云南省大理州鹤庆县云鹤镇南大街一宗国有出让土地使用权向银行抵押贷款提供土地资产价值依据而开展的。待估宗地登记用途为综合用地，土地性质为国有出让，土地使用权人XXX于20xx年x月x日办理土地使用证，终止日期为20xx年x月x日。

在指导老师XXX估价师的带领下，我和其他几位注册土地估价师分工协作完成了此次项目评估工作。在此项目中，我主要协助注册土地估价师接待客户、现场踏勘、调查收集资料、分析整理资料、选定方法试算价格、确定宗地估价结果、撰写估价报告书、资料归档保密等工作。接待客户时详细询问本次估价目的和估价对象的特点，列出请委托方提供的待估宗地的相关材料；现场踏勘主要对委估宗地的位置、四至、周边自然条件、环境条件、基础设施状况、土地利用情况以及地上定着物等情况进行了细致踏勘，并拍照存档；调查收集以及分析整理资料主要通过走访、电话、网络三个途径对待估宗地所在区

域的地价水平、成交案例等市场情况进行调查，并将所得的资料进行分类分析研究；再根据估价对象的特点以及调查所得资料选用合适的方法试算价格，最终确定宗地估价结果，撰写土地估价结果报告和土地估价技术报告；最后，对评估过程中所涉及的材料进行分类归档并做好保密工作。

委估对象土地登记用途为综合用地，根据委估对象所处区域以及宗地实际利用情况，委估对象设定用途为商业用地，该宗地位于云鹤镇南大街，属鹤庆县I级用地，因此，本次估价是将委估对象作为鹤庆县I级商业用地进行评估。商业用地一般采用基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法和剩余法等方法评估。由于待估宗地位于《鹤庆县城规划区及低丘缓坡试点区城镇土地定级与基准地价更新技术报告》覆盖范围内，鹤庆县基准地价评估基准日为20xx年x月x日，20xx年公布实施，适宜选用基准地价系数修正法进行评估。待估宗地为有收益的土地，类似房地产出租案例较多，因此适宜选用收益法评估。待估宗地至估价时点已根据最佳用途确定、已正常使用，不适宜用假设开发法进行评估。在进行本项目的资料分析前，我一直以为市场比较法是适用于本次评估的。后来在资料调查分析后，我才发现我们通过各种途径收集的交易资料，存在该地区交易实例分布不均匀、同一区域同一用途的土地交易价格相差较大的问题。通过与估价师讨论分析才知，大部分交易双方为了躲避或少交税费而经常少报、瞒报房地产交易价格，致使交易信息失真，这样给评估工作带来很多不便，因此此宗地不适合用市场比较法评估。

在本项目中，我们采用基准地价系数修正法和收益法还原法对待估宗地评估。基准地价系数修正法是通过利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格

的方法。收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为估价期日收益总和（土地价格）的一种方法。

用以上两种方法测算出的结果有一定的差异。我虚心咨询了指导老师XXX先生，经过他的讲解以及我查看网上和书上相关资料知悉，一般小城镇把中心区的某一范围划为I级地，并测算和公布I级地的商业、住宅、工业等分类基准地价，小城镇中心区域明显，商服中心集中，商业用地地价受其繁华度和微观区位的影响很大，也就是说，地价的敏感度很高。而之前我在估价理论中也学过基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格。因此，用基准地价系数修正法测算出的商业用地价格偏低。在收益法测算时，我们对租金等重要参数，通过市场调查分析，均以正常市场客观水平计算，有关数据也能比较客观地反应其客观市场价值，作为有收益的土地，收益还原法测算的结果在一定程度上反映了待估宗地的预期收益价格。经与估价师、指导老师商榷认为：为了能够真实地反映估价期日待估宗地的土地价格水平，本次评估以加权平均法确定最后的评估结果，取基准地价系数修正法和收益还原法的的加权值分别为0.3和0.7，最终计算得出本次评估的最后评估价格。

在本次参与评估过程中，我深深认识到，做好评估工作不仅要有扎实的理论基础，还要针对各个不同的项目采用各种途径收集和分析资料，学习土地评估所涉及的各个行业，包括建筑、规划、测量、环境、金融等等多方面的知识，并进行具体问题问题分析。在不断学习估价理论方法以及相关知识的同时，积极参与继续教育，参加实践，积累经验，努力提高自己的专业素质和涵养。

这是我在这段实践中的一点心得体会，不足之处恳请老师批评指正。

 

第三篇：土地估价实践小结

本人从20xx年开始在厦门均和房地产土地评估咨询有限公司从事房地产评估工作，通过理论知识的学习，我在20xx年参加了全国土地估价师考试，并于20xx年取得土地估价师资格，从20xx年x月份开始实践，开始了为期两年的实践学习。

对于土地评估的基本概念、计算方法等方面有一定的了解之后，在裘雯虹老师的指导下，我开始了系统地学习整个土地评估流程，积极开展评估工作。最开始我参与的工作的主要是客户接待、现场查勘、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项，对报告中涉及到的评估原则和方法的应用、各项法律法规等都有了更深刻的理解并能加以运用。

一、实践单位基本情况

均和公司创建于19xx年初（即“厦门均和房地产价格评估事务所”），系全国首家获准设立的民营专业评估机构。同时拥有国家发改委颁发房地产土地《甲级价格评估资质》、资产《乙级价格评估资质》、福建省住房和城乡建设厅颁发的《贰级房地产价格评估资质》、国土资源部颁发的《土地估价资质》（全国执业）、财政部颁发的《资产评估资质》（全国执业）、厦门市国土资源与房产管理局颁发的《房地产经纪资质》。并于20xx年通过了ISO9002国际质量体系认证，成为全国率先全面通过资产评估、房地产估价、土地估价国际认证的综合型国家级评估咨询机构。20xx年x月，依据国家相关部门的文件规定，公司名称变更为“厦门均和房地产土地评估咨询有限公司”。同时分立新设“厦门均和资产评估咨询有限公司”。公司现有员工70多名，拥有50多名高素质的专业执业人员，其中：80%以上人员具有硕士、本科学位，70%以上人员具有中高级专业技术职称。其中：国家注册房地产估价师45人，注册土地估价师30人，造价工程师6人，价格鉴证师3人。机构及所属注册估价师的年度年检全部合格，其中多位估价师多次受到行业主管部门表彰。此外公司还拥有多名土建工程类、财务会计类、金融法律类专业资深人士组成的专家顾问委员会，是一支经验丰富、业务能力强的工作团队，可为企业及个人提供各类专业、规范、高效、优质的服务。

厦门均和房地产土地评估咨询有限公司所评估的土地业务主要包括土地：出

让或国家收回土地、转让、出租、抵押、作价入股、企业兼并、破产、清产核资、征收土地税费涉及的土地评估；基准地价评估；土地资源投资分析。

二、实践活动及小结

1、估价项目名称：

铭港达（漳州）玻璃有限公司位于华安县丰山镇红岩村、玉兰村的工业用地土地使用权抵押价值评估。

2、估价目的：

委托方铭港达（漳州）玻璃有限公司因融资需要，拟办理待估宗地土地使用权抵押贷款，特委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司对该地块进行完整的市场价值评估，为其确定估价对象作为债权担保的抵押物提供价值参考依据。

3、估价基准日：

根据委托方要求，本次估价的估价基准日为二○20xx年x月x日。

4、估价日期：

二○20xx年x月x日至二○20xx年x月x日。

5、估价过程中主要参与的事项

本人在该项目中主要是协助老师做好相关工作，从客户接待、现场勘察、资料收集、评估报告的撰写、评估报告的装订等，均积极参与学习，并初步掌握评估的基本流程与注意事项。

客户接待及资料整理，与客户沟通估价所需的资料，如国有土地使用证、国有建设用地出让合同、工程规划许可证、建设用地规划许可证、委托方的企业法人营业执照等，了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、标定地价、地产等级、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，并收集估价过程中土地规划及利用现状资料，从中了解到宗地所在地区域的规划限制，如土地功能分区情况、建筑物高度、容积率、覆盖率限制以及用途和利用限制等内容，而相应的利用现状则必须通过现场踏勘来获得第一手资料；内容包括土地实际用途、开发程度、地上建（构）筑物布局、建筑物高度及容积率、覆盖率等。

现场勘察，与老师一起前往现场勘察，学习勘察时需要了解的各项事宜，如土地开发情况、四至、道路通达情况、地块形状、土地自然条件、土地环境质量、土地基础设施条件、土地使用状况等等，并做好书面记录，拍照做好影像记录。

评估对象的具体情况：

（1） 土地登记状况：

①位置：铭港达（漳州）玻璃有限公司位于华安县丰山镇红岩村、玉兰村 ②土地用途：工业用地

③土地四至：北至空地，南至空地、西至空地、东至南北大道。

④土地面积：土地使用权面积为61,473平方米。

⑤土地等级：漳州市区七级地。

⑥《国有土地使用权证》证号：华国用（20xx）第0029号。

⑦发证时间：20xx年x月x日。

（2）土地权利状况：

①土地权利归属：该项目土地所有权属国有，在土地出让年限内，土地使用权人为铭港达（漳州）玻璃有限公司。

②土地取得方式：根据《国有土地使用证》（华国用（20xx）第0029号），该地块土地使用权系铭港达（漳州）玻璃有限公司以出让方式取得。

③土地使用年限：批准土地用途为工业用地，使用年限至20xx年x月x日，至估价期日剩余使用年限为xx年。

（3）土地利用状况：

①土地现状利用条件

A、宗地外基础设施状况

在估价基准日时，估价对象达到宗地外“五通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路），具体如下：

通上水：区域内系市、镇自来水公司供应的自来水；

通下水：排水接入市政排污管网内；

通电：接市政、镇供电所供电网，供电保障率较高；

通讯：接中国电信的固话通讯网，有中国电信、中国移动等移动通讯网络覆盖。

通路：区域内的主要道路如下表：

待估宗地的土地使用权面积为61,473平方米；至估价期日委估地块已达红线外五通（通电、通上下水、通路，通讯），红线内为场地平整。

②土地规划利用条件

根据委托方提供的根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号35062920xx0315G012）及总平图，批准土地用途为工业用地,土地面积为61,473㎡，总建筑面积为43,031.00㎡，计容建筑面积为43,031.00㎡，容积率0.70，建筑密度不低于30%，绿化率不高于20%。

6、估价方法的选择：

根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要的估价方法；根据委托方提供的相关资料及估价人员现场查勘，至估价基准日，待估宗地的登记用途为工业用地，规划用途为工业用地，本次评估设定待估宗地的用途为工业用地，依据华安县房地产发展状况及估价人员所掌握的相关资料，在委估宗地所在的同一区域内缺少与其类似的房地产交易实例等市场资料，因此不宜采用市场比较法；

收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。由于本次评估设定的待估宗地用途为工业用地，由于我们无法收集到类似临近宗地的相关收入和费用，故无法选用收益法；

无法采用市场比较法和收益法的前提下，由于华安县的基准地价资料较为齐全，该基准地价内涵构成、修正体系等资料较为完善，且待估宗地又处在华安县基准地价范围内，虽然华安县基准地价自20xx年x月x日有更新,且有华安县国土资源局该基准地价仍适用的证明,故可选用基准地价系数修正法进行评估。

另一方面，估价对象为工业用地，虽然缺乏市场比较法和收益还原法的基础，而所在区域的土地取得费、土地开发费等成本费用具有相应的法律、法规和文件依据，可采用成本逼近法进行估价。

评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，结合本次评估目的，采用成本逼近法和基准地价修正法作为本次评估的基本方法。

成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

7、地价确定

经过分析测算，运用成本逼近法测算出的结果总价值为人民币13,708,500.00元，地面单价为人民币223.00元/平方米；运用基准地价法测算出的结果总价值为人民币12,362,800.00元，地面单价为人民币201.11元/平方米。

根据分析与估算，鉴于本次估价中用成本逼近法和基准地价法的估算出估价结果有差距较小，故采用加权平均的方法最终确定该用地的现有价值，评估结果如下：

8、评估报告完成后与老师进行交流

初步完成评估报告后，与老师一起就报告撰写过程中及整个估价过程中出现的问题及时进行交流，工作态度与工作热情较好，需要一直继续保持下去，在工作中处理客户关系等也较得体，但在报告撰写过程中对各项专业知识的运用还需进一步加强与提高。

9、估价报告的装订并提交客户

10、感悟与体会

（1）刚进入实践期，对土地估价工作的各项流程都还在熟悉与学习中，虽然已通过考试，对理论知识有了一定的掌握，但在实际运用过程中还是觉得有些困难，需要在以后的实践过程中不断加强这方面的学习，真正做到理论与实践相结合。

（2）土地估价过程中，估价师的经验和执业操守也同样重要，作为一名好的估价师，要时刻保持良好的工作作风与执业道德，客观、合理、公平、公正，才能做好估价工作。

（3）不同的估价目的和用途，估价师所考虑的影响因素也不一样，本次评估的抵押贷款类估价项目，报告服务于金融业的抵押贷款、担保业务，金融业本身需要的是安全、稳健、谨慎，估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险。

（4）本次估价中几种估价方法主要遇到的问题及难点 土地估价的方法主要采用成本逼近法和基准地价法。

下面简单说明这几种方法实践中会遇到的问题及难点。

①成本逼近法经常用在新开发土地、工业用地、无交易案例的地区等。难

点是土地取得费用的构成。书本中对有些地方具体规定是介绍不到的，有些费用各专业部门均有明确的收费文件及收费标准，估价作业中应根据估价时点时各专业部门的最新收费文件及收费标准计算各项费用。 这就要求我们估价人员要经常要关注各种有关估价相关文件的出台及变化。

②基准地价修正法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合

土地的评估。在实践过程中，首先要收集整理当地最新的基准地价成果，包括土地级别图，土地级别表，基准地价图表及修正体系等，在实地踏勘过程中，要认真仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的区域地价水平的调查，在与待估地块因素进行修正。难点主要有：修正因素及幅度和还原利率的确定。

20xx年x月x日