土地估价师实践日志（一）

实践人员：

指导老师：

实践单位：

我于20xx年报名参加土地估价师考试，系统学习了土地估价法律法规、估价方法和理论等，经过三年的刻苦努力，在20xx年底顺利通过了土地估价师考试。为了能尽快将所学的理论与土地估价实践结合，提高自己的业务水平，20xx年x月我报名参加土地估价师实践考核，并请资深注册土地估价师杨跃禹先生作为指导老师，在大理鼎诚土地资产评估有限公司进行土地估价实践。

20xx年x月x日，我参与了XXX抵押贷款所涉及的国有出让土地使用权价格评估。该项目是委托人为融资需要，以其所属的位于云南省大理州鹤庆县云鹤镇南大街一宗国有出让土地使用权向银行抵押贷款提供土地资产价值依据而开展的。待估宗地登记用途为综合用地，土地性质为国有出让，土地使用权人XXX于20xx年x月x日办理土地使用证，终止日期为20xx年x月x日。

在指导老师XXX估价师的带领下，我和其他几位注册土地估价师分工协作完成了此次项目评估工作。在此项目中，我主要协助注册土地估价师接待客户、现场踏勘、调查收集资料、分析整理资料、选定方法试算价格、确定宗地估价结果、撰写估价报告书、资料归档保密等工作。接待客户时详细询问本次估价目的和估价对象的特点，列出请委托方提供的待估宗地的相关材料；现场踏勘主要对委估宗地的位置、四至、周边自然条件、环境条件、基础设施状况、土地利用情况以及地上定着物等情况进行了细致踏勘，并拍照存档；调查收集以及分析整理资料主要通过走访、电话、网络三个途径对待估宗地所在区

域的地价水平、成交案例等市场情况进行调查，并将所得的资料进行分类分析研究；再根据估价对象的特点以及调查所得资料选用合适的方法试算价格，最终确定宗地估价结果，撰写土地估价结果报告和土地估价技术报告；最后，对评估过程中所涉及的材料进行分类归档并做好保密工作。

委估对象土地登记用途为综合用地，根据委估对象所处区域以及宗地实际利用情况，委估对象设定用途为商业用地，该宗地位于云鹤镇南大街，属鹤庆县I级用地，因此，本次估价是将委估对象作为鹤庆县I级商业用地进行评估。商业用地一般采用基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法和剩余法等方法评估。由于待估宗地位于《鹤庆县城规划区及低丘缓坡试点区城镇土地定级与基准地价更新技术报告》覆盖范围内，鹤庆县基准地价评估基准日为20xx年x月x日，20xx年公布实施，适宜选用基准地价系数修正法进行评估。待估宗地为有收益的土地，类似房地产出租案例较多，因此适宜选用收益法评估。待估宗地至估价时点已根据最佳用途确定、已正常使用，不适宜用假设开发法进行评估。在进行本项目的资料分析前，我一直以为市场比较法是适用于本次评估的。后来在资料调查分析后，我才发现我们通过各种途径收集的交易资料，存在该地区交易实例分布不均匀、同一区域同一用途的土地交易价格相差较大的问题。通过与估价师讨论分析才知，大部分交易双方为了躲避或少交税费而经常少报、瞒报房地产交易价格，致使交易信息失真，这样给评估工作带来很多不便，因此此宗地不适合用市场比较法评估。

在本项目中，我们采用基准地价系数修正法和收益法还原法对待估宗地评估。基准地价系数修正法是通过利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格

的方法。收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为估价期日收益总和（土地价格）的一种方法。

用以上两种方法测算出的结果有一定的差异。我虚心咨询了指导老师XXX先生，经过他的讲解以及我查看网上和书上相关资料知悉，一般小城镇把中心区的某一范围划为I级地，并测算和公布I级地的商业、住宅、工业等分类基准地价，小城镇中心区域明显，商服中心集中，商业用地地价受其繁华度和微观区位的影响很大，也就是说，地价的敏感度很高。而之前我在估价理论中也学过基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格。因此，用基准地价系数修正法测算出的商业用地价格偏低。在收益法测算时，我们对租金等重要参数，通过市场调查分析，均以正常市场客观水平计算，有关数据也能比较客观地反应其客观市场价值，作为有收益的土地，收益还原法测算的结果在一定程度上反映了待估宗地的预期收益价格。经与估价师、指导老师商榷认为：为了能够真实地反映估价期日待估宗地的土地价格水平，本次评估以加权平均法确定最后的评估结果，取基准地价系数修正法和收益还原法的的加权值分别为0.3和0.7，最终计算得出本次评估的最后评估价格。

在本次参与评估过程中，我深深认识到，做好评估工作不仅要有扎实的理论基础，还要针对各个不同的项目采用各种途径收集和分析资料，学习土地评估所涉及的各个行业，包括建筑、规划、测量、环境、金融等等多方面的知识，并进行具体问题问题分析。在不断学习估价理论方法以及相关知识的同时，积极参与继续教育，参加实践，积累经验，努力提高自己的专业素质和涵养。

这是我在这段实践中的一点心得体会，不足之处恳请老师批评指正。

 

第二篇：土地估价师实践日志2

实践日志1

20xx年x月，我公司受委托对常州市强力钢结构工程有限公司位于运河路 202 号宗地国有土地使用权抵押价格进行评估，作为该项业务小组的一员，我全程参与该项业务的操作过程，体会较多，现介绍如下：

一、背景介绍：

常州市强力钢结构工程有限公司系民营企业，是 ISO9001-20xx 质量体系认证企业，公司占地面积28800 平方余平方米，建筑面积1100 平方米，企业现有注册资本400 万元，员工120 多人，各类技术管理人员20 多人，其中高级技术人员2 名，中级技术人员16 名，项目经理3 名，安全员8 名。企业现有资质证书：钢结构工程专业承包叁级，建筑企业安全许可证叁级；公司有全套设计，制作，安装一条龙服务，技术力量雄厚，钢结构年制作能力 3000 吨，安装工程面积年60000 万平方米/年。企业因扩大生产需要，拟以企业新取得的一宗工业用地国有土地使用权向银行抵押贷款，特委托江苏鑫洋土地房地产评估有限公司对抵押对象国有土地使用权价值进行评估。

二、委估资产概况：

接受委托后，公司组织专业人员对估价对象的土地使用权进行了清查，并进行现场踏勘。待估宗地位于运河路202 号，常州市强力钢结构工程有限公司经常州市人民政府批准获得该宗地的国有土地使用权，并于20xx年x月x日进行了国有土地使用权登记，国有土地使用证号为常国用（20xx）第0354497 号，地号为02150715070。土地使用权总面积为6680.0 平方米，土地用途为工业用地。待估宗地在估价基准日20xx年x月x日的土地剩余使用年期为47.5年。

三、难点：

本次土地使用权抵押价格评估业务中最大的难点有二： 一是东至本公司厂房，南至本公司厂房，西至常州市万象彩板钢结构有限公司，北至农田，地上建筑物主要为车间。在确定土地评估方法时需要确定是否适用收益还原法或市场比较法或其他评估方法。 二是近几年常州土地价格增长迅速，再加上常州市钟楼区人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入，在一定程度上也带动工业用地的需求，因此了工业用地具有一定的增值空间，土地增值率的确定比较困难。

四、解决方法：

1. 在估价方法的选定上，经估价师通过数轮讨论最终形成一致意见：根据委估方提供的资料，结合待估宗地的实际情况，待估宗地作为工业用地难以测算客观收益，故不适应运用收益还原法评估。另外，由于常武地区与待估宗地类似的交易案例不多，难以采用市场比较法和剩余法。本次评估采用成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地进行评估。

2.本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，所考虑的土地增值的形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。由于常州市钟楼区人民政府近几年连续加大对工业和基础设施的投入，良好的基础设施条件为常州市武进区经济发展奠定了基础。根据常州市国土资源局钟楼分局提供的资料，工业用地无限年期的市场价格与成本价格的差额一般为 10～ 20%，即工业用地土地增值率一般在10～20%之间。待估宗地位于运河路202 号，交通条件和基础设施条件较优，土地增值效应较明显，根据调查分析，考虑到钟楼区工业用地的现状，综合分析上述两种形式对土地增值的影响，确定本次土地 估价过程中土地增值率取20%。

五、启示：

1、严格遵守职业道德，认真对待每一项业务。 土地估价活动是由土地估价人员具体实施的，土地估价人员的职业道德直接影响土地估价活动的公正性。近年来，我们单位将职业道德建设作为重头事项，平时不断组织学习上级法规文件，组织单位内部估价人员对职业道德建设开展讨论，做到相互促进，共同进步。我们每个人均以讲诚信为荣，以不讲诚信为辱。在本案中，土地估价人员坚持到实地勘查等均体现了估价人员良好的职业道德素质。

2、规范操作程序，确保估价结果的公正性。 估价业务的质量是估价机构和估价师的生命线。这就要求在估价工作中，估价人员一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首位，确保估价报告的质量。从土地估价业务的受理到确定土地估价事项、土地估价资料收集、土地估价分析和估价方法选择直至土地估价报告的撰写、审核均要严格按照土地估价的相关操作规程进行。在本案例中，估价人员多次到相关部门查阅资料、到地块所在地实地勘查，待所有条件完备后顺利完成土地估价工作。

3、热情服务，积极为委托单位提供相关附加增值业务。 土地估价作为提供

服务的中介行业，服务作为主线应该贯彻在估价活动的全过程。估价人员最终任务是完成估价活动，出具公开、公平、公正的土地估价报告交付委托方使用。但估价人员又不能仅仅局限于提供土地估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价人员应发挥专业技术优势，提供相关关联服务。