售楼部施工过程中的成本控制总结与分析 作者：任雅楠

来源：《城市建设理论研究》20xx年第13期

摘要：在房产公司成本控制的工作中，施工过程成本控制十分重要。做好过程中成本控制需要工程、材料、总工办、预决算等部门的协作，实行全员、全过程、全方位的管理原则，使工程造价始终置于有效控制中。

关键词：成本控制；设计变更；洽商签证；材料认价；招标；合同

中图分类号：F715.53文献标识码： A 文章编号：

经过六个月的紧张施工，公司售楼部及示范园林已经华彩登场，在当地引来一片赞叹声，看着自己辛苦的成果，感触也颇多。参与售楼部全过程后，需要总结、分析的地方特别多。回顾此项目的成本控制，工程部、材料部、总工办、预决算部共同努力，协同作战，通过招标选定了一批价比合适的合作单位，材料部深入到市场了解价格，总工办积极和设计单位进行沟通，尽量做到了经济审核，工程部严格把好施工质量和签证关，也做到了相对有效的控制。但也有一些不足的地方，需要系统的总结分析。

一、招标、成本方面

招标项目的工程量清单和招标文件条款编制应尽可能的严谨，在条件完备的情况下进行招标，减少投标单位投机行为。

地基处理的施工和检测应分开招标，同时招标有可能导致施工和检测都不是最低价中标，同时进行施工和检测同时招标也起不到互相监督和检查的作用。针对于这种有利害冲突的招标项目，应尽量分开招标，以免相关单位中标后进行串通，失去检验的意义。

园林的绿植招标，由于不同规格尺寸的苗木，价格差异很大，并且在图纸设计中有部分苗木不适合北方的天气，在后期施工中有可能会被换掉，施工单位综合多方情况，采取不平衡报价，对后期会有变动的苗木种类报价偏低，以此低价中标，又在后期提高变入苗木的价格，从而增加最终的结算价格。

售楼部精装修招标时间比较紧迫，并且不具备施工图，无法编制工程量清单，只能采用类似的费率招标，增大了开标结果对比难度，并且由于没有采用清单招标，所有的主材价格后期都要认价，施工后认价的模式不仅加大了认价难度，也将认价工作放到了被动的局面中，无形中增加了成本。在后文中会有详细阐述。

项目初期缺少成本控制目标，对工程整体的费用无法全局把控。项目初期应建立成本控制目标，后期施工过程中严格按照成本控制目标的相应情况控制，对每一笔目标的之外的支出要经过充分的论证，并且做出投入产出分析，做到严格把控。

签订的合同条款内容不完善，合同条款中违约条款很少，尤其是缺乏合同解除条款内容。实际施工中由于各种原因施工单位不能进场施工，而合同条款中缺少的解除条款，增大了后续施工的难度。另外，对合同以外的增加内容，施工单位总提出一些附加条件，以此来进行要挟，针对这种情况，可以在合同条款中增加“不超过10%的合同工程内容，必须按照合同条款执行，否则就对其进行惩罚”，以此来保证施工的顺利进行。

表：施工方采取的不平衡报价

二、整体设计方案变化

售楼部部分设计项目方案变化频繁，如售楼部整体设计方案虽然经过多次修改论证，并且已经确定整体平面图，但是后期整体方案全部推翻。阳光顶在招标工作完成后，又对原设计进行了三次颠覆性的修改。由此产生了很多不良的影响。

售楼部经济审核不充分，部分设计偏于保守。如售楼部主体基础采用的宽1000、厚500钢筋砼基础，剪力墙的钢筋为直径20的二级钢，这些都是偏于保守的。

售楼部精装设计方案根据整体平面图一再调整，导致原计划采用工程量清单招标的精装修工程，迫于时间的压力，而采用费率招标，加大了成本控制的难度。

由此可知，设计方案必然是精益求精，但这些应该先于施工，是论证时期进行的工作，一旦开始进入实施阶段应尽量避免颠覆性的更改，否则有可能会追加很多的额外费用。

三、材料认价

前期施工图纸缺失、不完善，工期紧迫等问题，导致许多材料都是施工单位先购买后认价，这样公司就不能对材料档次进行很好的定位。材料价格很容易被施工单位绑架，即使后期材料认价工作很到位，但由于失去对整体项目的选材定位，成本极容易失控。

正常的材料认价程序是：申报—认价—购买，但这样也会出现新的问题，施工单位会根据认证的价格来购买材料，他会预留自己的一定利润，有以次充好的风险。要避免这样的问题一是要有大量的材料资源；二是现场的甲方工程师、监理单位要把好材料进场关。

精装修项目总体效果的呈现，一部分取决于装饰材料样式的选择，因此有一部分材料是设计单位指明品牌和样式，为了保证整体效果不认可其它相似产品。这些材料只能去设计指定的材料厂家采购，缺乏有力的市场竞争的结果就是在质量无法保证的同时，价格也是居高不下。

四、设计变更和现场签证

由于每个部门负责的工作不一样，关注的重点也不一样，所以对同一样的事情认识未必一致。如可能认为是节省造价的变更，经过造价计算后未必是这样，因此设计变更一定要慎重。 现场签证文字表述也很重要，一个签证中可能会有很多伏笔。另外签证的时效性也是很重要的，时效性对施工单位、甲方都是百利无一害的事情，施工单位施工完成尽快确认了不会担心不给签字或者忘记，甲方也能及时掌握建安费用的变化，追溯性和复核性也就能做到了。 后期变更签证必须要有充分的理由和依据，这些一条条的更改从表面上好像对整体造价的影响都不大，但叠加在一起就可能是个非常恐怖的数字。先审批后实施，这个是必须要做的。先申报就能确定公司是否愿意花这个代价来做这个变更。举例来说，现场由于某种原因要拆除一道剪力墙，签证金额大概20万元，最终将得到10万的增值，这样的签证毫无价值。

五、施工单位的配合

施工单位的总体水平良莠不齐，契约精神不到位，对合同条款执行不配合，对认价体系不认可。基于这些我们必须让施工方认识到合同是具有约束力的，不仅是对施工方，同时也适用于甲方，合同签订后就必须按照其条款来执行，不是谁可以随意更改的。

六．结束语

通过对售楼部的总体设计、施工过程中存在问题的分析总结，为即将开展的小区设计、施工做好了准备工作，以此为戒，尽量避免类似的情况发生。总的来说，成本控制不是单一部门就能做好的，需要各相关部门共同努力，环环相扣、全程把控，才能有效控制成本，为企业节省开支，谋求利益最大化。

 

第二篇：施工的成本控制

一、施工项目成本计划的编制程序

????施工项目的成本计划工作，是一项非常重要的工作，不应仅仅把它看作是几张计划表的编制，更重要的是项目成本管理的决策过程，即选定技术上可行、经济上合理的最优降低成本方案。同时，通过成本计划把目标成本层层分解，落实到施工过程的每个环节，以调动全体职工的积极性，有效地进行成本控制。编制成本计划的程序，因项目的规模大小、管理要求不同而不同，大中型项目一般采用分级编制的方式，即先由各部门提出部门成本计划，再由项目经理部汇总编制全项目工程的成本计划;小型项目一般采用集中编制方式，即由项目经理部先编制各部门成本计划，再汇总编制全项目的成本计划。无论采用哪种方式，其编制的基本程序如下:

????(一)搜集和整理资料

????广泛搜集资料并进行归纳整理是编制成本计划的必要步骤。所需搜集的资料也即是编制成本计划的依据。这些资料主要包括:

????(1)国家和上级部门有关编制成本计划的规定；

????(2)几项目经理部与企业签订的承包合同及企业下达的成本降低额、降低率和其他有关技术经济指标；

????(3)有关成本预测、决策的资料；

????(4)施工项目的施工图预算、施工预算；

????(5)施工组织设计；

????(6)施工项目使用的机械设备生产能力及其利用情况；

????(7)施工项目的材料消耗、物资供应、劳动工资及劳动效率等计划资料；

????(8)计划期内的物资消耗定额、劳动工时定额、费用定额等资料；

????(9)以往同类项目成本计划的实际执行情况及有关技术经济指标完成情况的分析资料；

????(10)同行业同类项目的成本、定额、技术经济指标资料及增产节约的经验和有效措施；

????(11)本企业的历史先进水平和当时的先进经验及采取的措施；

????(12)国外同类项目的先进成本水平情况等资料。

????此外，还应深入分析当前情况和未来的发展趋势，了解影响成本升降的各种有利和不利因素，研究如何克服不利因素和降低成本的具体措施，为编制成本计划提供丰富具体和可靠的成本资料。

????(二)估算计划成本，即确定目标成本

????财务部门在掌握了丰富的资料，并加以整理分析，特别是在对基期成本计划完成情况进行分析的基础上，根据有关的设计、施工等计划，按照工程项目应投入的物资、材料、劳动力、机械、能源及各种设施等等，结合计划期内各种因素的变化和准备采取的各种增产节约措施，进行反复测算、修订、平衡后，估算生产费用支出的总水平，进而提出全项目的成本计划控制指标，最终确定目标成本。确定目标成本以及把总的目标分解落实到各相关部门、班组大多采用工作分解法。

????工作分解法又称工程分解结构，在国外被简称为WBS(WorkBreakdownStructure)，它的特点是以施工图设计为基础，以本企业做出的项目施工组织设计及技术方案为依据，以实际价格和计划的物资、材料、人工、机械等消耗量为基准，估算工程项目的实际成本费用，据以确定成本目标。具体步骤是:首先把整个工程项目逐级分解为内容单一一，便于进行单位工料成本估算的小项或工序，然后按小项自下而上估算、汇总，从而得到整个工程项目的估算。估算汇总后还要考虑风险系数与物价指数，对估算结果加以修正。结构形式为：

????1.0总工作

????1.1分工作A

????1.1.1主任务I

????1.1.1.1子任务a

????1.1.1.2子任务b

????1.1.1.3子任务c

????1.1.2主任务2

????1.1.2.1子任务a

????1.1.2.2子任务b

????.......

????1.2分工作B

????1.2.1主任务I

????1.2.1.1子任务a

????1.2.1.2子任务b

????.......

????1.2.2主任务2

????1.2.2.1子任务a

????1.2.2.2子任务b

????........

????演绎成目标成本分解图

????利用上述wBs系统在进行成本估算时，工作划分的越细、越具体，价格的确定和工程量估计越容易，工作分解自上而下逐级展开，成本估算自下而上，将各级成本估算逐级累加，便得到整个工程项目的成本估算。在此基础上分级分类计算的工程项目的成本，既是投标报价的基础，又是成本控制的依据，也是和甲方工程项目预算作比较和进行盈利水平估计的基础。成本估算的公式如下：

????估算?可确认单x?历史基x?现在市场x?将来物价

????成本?=?位的数量?础成本?因素系数?上涨系数

????式中"可确认单位的数量"是指钢材吨数，木材的立方米数，人工的工时数等等;"历史基础成本"是指基准年的单位成本;"现在市场因素系数"是指从基准年到现在的物价上涨指数。

????(三)编制成本计划草案

????对大中型项目，经项目经理部批准下达成本计划指标后，各职能部门应充分发动群众进行认真的讨论，在总结上期成本计划完成情况的基础上，结合本期计划指标，找出完成本期计划约有利和不利因素，提出挖掘潜力、克服不利因素的具体措施，以保证计划任务的完成。为了使指标真正落实，各部门应尽可能将指标分解落实下达到各班组及个人，使"得目标成本的降低额和降低率得到充分讨论、反馈、再修订，使成本计划既能够切合实际，又成为群众共同奋斗的目标。

????备职能部门亦应认真讨论项目经理部下达的费用控制指标，拟定具体实施的技术经济措施方案，编制各部门的费用预算。

????(四)综合平衡，编制正式的成本计划

????在各职能部门上报了部门成本计划和费用预算后，项目经理部首先应结合各项技术经济措施，检查各计划和费用预算是否合理可行，并进行综合平衡，使各部门计划和费用预;算之间相互协调、衔接;其次，要从全局出发，在保证企业下达的成本降低任务或本项目"目标成本实现的情况下，以生产计划为中心，分析研究成本计划与生产计划、劳动工时计划、材料成本与物资供应计划、工资成本与工资基金计划、资金计划等的相互协调平衡。经反复讨论多次综合平衡，最后确定的成本计划指标，即可作为编制成本计划的依据，项目经理部正式编制的成本计划，上报企业有关部一后即可正式下达至各职能部门执行。

????二、施工项目成本计划的编制方法

????施工项目成本计划工作主要是在项目经理负责下，在成本预、决策基础上进行的。编制中的关键前提---确定目标成本，这是成本计划的核心，是成本管理所要达到的目的。成本目标通常以项目成本总降低额和降低率来定量地表示。项目成本目标的方向性、综合性和预测性，决定了必须选择科学的确定目标的方法。

????(一)常用的施工项目成本计

????在概、预算编制力量较强、定额比较完备的情况下，特别是施工图预算与施工预算编制经验比较丰富的施工企业，工程项目的成本目标可由定额估算法产生。所谓施工图预算，它是以施工图为依据，按照预算定额和规定的取费标准以及图纸工程量计算出项目成本，反映为完成施工项目建筑安装任务所需的直接成本和间接成本。它是招标投标中计算标底的依据，评标的尺度，是控制项目成本支出、衡量成本节约或超支的标准，也是施工项目考核经营成果的基础。施工预算是施工单位?(各项目经理部)根据施工定额编制的，作为施工单位内部经济核算的依据。

????过去，通常以两算对比差额与技术组织措施带来的节约来估算计划成本的降低额，公式为:

????计划成本降低额=两算对比定额差?十?技术组织措施计划节约额

????随着社会主义市场经济体制的建立，一些施工单位对这种定额估算法又作了其步骤及公式如下:

????(1)根据已有的投标、预算资料，确定中标合同价与施工图预算的总价格施工图预算与施工预算的总价格差。

????(2)根据技术组织措施计划确定技术组织措施带来的项目节约数。

????(3)对施工预算未能包容的项目，包括施工有关项目和管理费用项目，参照估算。

????(4)对实际成本可能明显超出或低于定额的主要子项，按实际支出水平估算出其实际与定额水平之差。

????(5)充分考虑不可预见因素、工期制约因素以及风险因素、市场价格波动因素，加以试算调整，得出一综合影响系施工项日降低成本计划

????(6)综合计算整个项目的目标成本降低额及降低率。

????目标成本=[(1)+(2)一?(3)士?(4)]X[l十(5)]

????降低额

????目标成本降低率=目标成本降低额/项目的预算成本

????(二)计划成本法

????施工项目成本计划中的计划成本的编制方法，通常有以下几种:

????1.施工预算法

????施工预算法，是指主要以施工图中的工程实物量，套以施工工料消耗定额，计算工料消耗量，并进行工料汇总，然后统一以货币形式反映其施工生产耗费水平。以施工工料消耗定额所汁算施工生产耗费水平，基本是一个不变的常数。一个施工项目要实现较高的经济效益?(即提高降低成本水平)，就必须在这个常数基础上采取技术节约措施，以降低消耗定额的单位消耗量和降低价格等措施，来达到成本计划的目标成本水平。因此，采用施工预算法编制成本计划时，必须考虑结合技术节约措施计划，以进一步降低施工生产耗费水平。用公式来表示:

施工预算法的计划?施工预算施工生产耗费?技术节约措施=?-成本?(目标成本)?水平?(工料消耗费用)?计划节约额?

????2.技术节约措施法

????技术节约措施法是指以该施工项目计划采取的技术组织措施和节约措施所能取得的经济效果为施工项目成本降低额，然后求施工项目的计划成本的方法。用公式表示:

????施工项目计划成本=施工项目预算成本-技术节约措施计划节约额?(降低成本额)

????3.成本习性法

????成本习，性法，是固定成本和变动成本在编制成本计划申的应用，主要按照成本习性，将成本分成固定成本和变动成本两类，以此作为计划成本。具体划分可采用费用分解法。

????(1)材料费。与产量有直接联系，属于变动成本。

????(2)人工费。在计时工资形式下，生产工人工资属于固定成本。因为不管生产任务完成与否，工资

照发，与产量增减无直接联系。如果采用计件超额工资形式，其计件工资部分属工变动成本，奖金、效益工资和浮动工资部分，亦应计入变动成本。

????(3)机械使用费。其中有些费用随产量增减而变动，如燃料、动力费，属变动成本。有些费用不随产量变动，如机械折旧费、大修理费、机修工、操作工的工资等，属于固定成本。此外还有机械的场外运输费和机械组装拆卸、替换配件、润滑擦试等经常修理费，由于不直接用于生产，也不随产量撵减戍正比例变动，而是在生产能力得到充分利用，产量增长时，所分摊的费用就少些，在产量下降时，所分摊的费用就要大一些，所以这部分费用为介于固定成本和变动成本之间的半变动成本;可按一定比例划归固定成本与变动成本。

????(4)其他直接费。水、电、风、汽等费用以及现场发生的材料二次搬运费，多数与产量发生联系，属于变动成本。

????(5)施工管理费。其中大部分在一定产量范围内与产量的增减没有直接联系，如工作人民工盗，生产工人辅助工摈，工资附加鼓、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、职工教育经费、上级管理费等，基本上属于固定成本。检验试验费、外单位管理费等与产量增减有直接联系，则属于变动成本范围，此外，劳动保护费中的劳保服装费、防暑降温费、防寒用品费，劳动部门都有规定的领用标准和使用年限」基本上属于固定成本范围，技术安全措施，保健费，大部分与产量有关，属无变动性质，工具用具使用费中，行政使用的家具费属固定成本，工人领用工具，随管理制度不同而不同，有些企业对机修工、电工、钢筋、车、钳、刨工的工具按定额配备，规定使用年限，定期以旧换新，属于固定成本，而对民工、木工、抹灰工、油漆工的工具采取定额人工数、定价包干，则又属于变动成本。

????在成本按习性划分为固定成本和变动成本后，可用下列公式计算:

????施工项目?施工项目变动?施工项目固定

????计划成本=成本总额?(C2Q)十成本总额?(C1)

????4.按实计算法

????按实计算法，就是施工项目经理部有关职能部门(人员)以该项目施工图预算的工料分析资料作与控制计划成本的依据。根据施工项目经理部执行施工定额的实际水平和要求，由各职能部门归口计算各项计划成本。

????(1)人工费的计划成本，由项目管理班子的劳资部门?(人员)计算。

????人工费的计划成本=计划用工量X实际水平的工资率

????式中，计划用工量=2(某项工程量X工日定额)，工日定额可根据实际水平，考虑先进性，适当提高定额。

????(2)材料费的计划成本，由项目管理班子的材料部门(人员)计算。

????材料费的计划成本了2(主要材料的计划用量X实际价格)十乏(装饰材料的计划用量

????X实际价恪)十2(周转材料的使用量X日期X租赁)十乏（构配）