一、
项目包装的价值
楼盘包装要达到良好的效果,不需要增加太大成本。象地盘包装及销售包装基本上是一次性投入,而广告是多次投入。楼盘包装是广告的有益补充,是营销策划中不可缺少的一环,起到强化及深化广告宣传效果。
从某种角度来说,形象包装是楼盘销售的利器,这是被许多楼盘所验证的,具有可操作性和实践性。如果形象包装做得比较好,楼盘就等于在无声地自己吆喝自己,能够成为一个销售的翅膀。也会使楼盘的品质发生了重大的变化,不断提升楼盘的价值。
楼盘包装的价值是:
1、有利于提升楼盘档次品味,表现楼盘内涵,获取买家认可,促进销售。
2、有利于加强公司形象,树立公司品牌,包装得好的楼盘是公司实力的最佳展示。
包装是对形象的总体设计,它不是制作自我表现的场所,而是大众满足自己的需要进行文化消费的领地。形象当然是单薄的,但它并不是空无。在形象之中,暗含着与大众最隐秘的需要千丝万缕的联系。形象只有指向大众的情感和潜意识,才能够被大众选技和消费。因而,包装不易一种外在的形式,而是构成形象的过程,是文化产品和大众的联结点。
但同时,我们也看到在现在的房地产市场中(特别是长春),还有很多项目包装问题有待提升,比如说:
(l)技术水平不高
销控表大多数楼盘还采取贴小红纸的方式,而香港已经开始使用电子屏幕显示了.
(2)包装细节不到位
香港的售楼书大都制作精良、印刷精美,内容非常细致,几乎涉及到客户所要了解的每一细节,包装十分到位。
(3)从业人员素质差
从业水平及实力参差不齐,难以形成规模经营.
(4)地产商楼盘包装意识不强
某些实力较强大的地产商,总认为自己的楼盘地段好,公司信誉也佳,包不包装无所谓,而实力弱小的地产商,觉得自己的项目本来就不大,不愿增加成本。
(5)包装缺乏整体优化组合设外
楼盘包装从里到内,应该围绕着一个具体的定位、一个精神内容、一个良好楼盖的形象展开,这样才能反复加深客户印象,树立起楼盘特有的形象,反映出接盘特色。
(6)市场信息透明度不够
有些包装和一些销售包装带有欺骗性,消苗者容易产生不信任感,使楼盘销售难以达到预定效果。
(但有的时候也没有办法了,项目位置好,开发商就会觉得不需要太包装一样的卖;项目小的话,开发商又不愿意承担较高的包装费用,象“万科”、“中海”这样的开发商少啊!我们开发商的认识还有待提高。)
二、
项目包装的主题
房地产市场雷同产品的不断增多,客户要求的不断提高,楼盘包装仅靠景观、地段等概念已不能获得市场认同,开发商若想取胜,惟营造出个性化产品。
房地产市场的竞争趋势使得现在的发展商不得不多放心思在整体的包装上。以往,商家更多注重的是对楼盘在技术性的创新,如由园林造景到居家借景、或是入户花园、又或是将原有的四方凸窗变化成弧形窗等,以满足消费对居家环境、生活品质的追求,而对楼盘的包
装则停留在以周边环境来吸引买家的阶段。
时过境迁,“或山”、“或海”、“或高尔夫景”的概念也被发展商用滥用尽。伴随着商家对结构方面的改良、创新不断深入,以及市场雷同产品的不断增多,客户要求的不断提高,楼盘包装仅靠景观、地段等概念已不能获得市场认同,开发商若想取胜,惟营造出个性化产品——主题鲜明的产品!
那么,项目的包装就要与主题相符,能够形成一整套的、立体性的“包装炸弹”!一些楼盘包装由于华而不实、表里不一,以致与楼盘的市场定位背道而驰,出现市场定位概念错位或模糊,未能有效地达到楼盘包装的最终目的。例如有的楼盘包装的主题出现混乱和包装整体不协调等的情况。没有明确的主题,包装材料与楼盘的整体素质不符,包装的色彩基调与楼盘的外观产生冲突,围墙、售楼处、样板房等未能形成整体的统一协调,此外售楼处里的办公设备、客户接洽处、展板、模型等也存在一些不协调的地方。
此外,从消费者的心理接受能力来看,超越楼盘本身而又恰到好处的楼盘包装带给能消费者赏心悦目的心理享受,它营造了一种怡人的购买环境。购买结果和过程同样受到消费者的重视,消费者不仅仅希望买到好房子,而且还要买得开心,买得惬意。
B :入口牌楼
即在楼盘入口或主要道路入口处搭建的大型牌楼,通常是灯光铁架拱门也有些是具有艺术特色的水泥建筑,深圳有些高档豪华住宅的入口牌楼搞得比较漂亮,象万科城市花园、都市花园等,这些入口牌楼一般都作为小区建筑的一部分保留下来。
C:施工进度板
让人看到楼在长!
D: 广告布幅
“商业”布幅
“政治”布幅
“创新”布幅
广告布幅是最显眼的包装,深圳的楼盘应用得最广泛,但有一点不足就是,缺乏楼宇栋座方向说明的布幅,若能挂上“X座X栋”字样的广告幅,会更加一目了然。香港在这方面便做得极好。
E:指示牌
指示牌的形状灵活多样,有箭头形指示牌、指示板、三角指示牌、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌与路旗一样,起引导作用。设备指示牌,方便消费者参观看楼,提醒他们注意某些事项,展示发展商的细心与诚意。因为消费者最后之所以购买,有可能就取决于一些极细微的行为,正如俗语所说的:“于细微处见精神”。
F: 充气橡胶做成的弧形拱门,商服物业、写字楼物业的包装中应用较多,一些大型庆典活动及表演也常用,有的也用数个充气拱门及幕布做成充气蓬房,起到防雨防晒作用。目前深圳的充气拱门大都是红色、黄色两种。
G:精神堡垒
台湾流行的说法、精神堡垒,实际上指的是实物化的楼盘标识(L0G0)具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品。去过锦绣中华的人,大概都会记得门口那块雕刻着“锦绣中华”字样的漂亮石头吧,那便是精神堡垒。
顾名思义,精神堡垒表现楼宇的精神内涵,应切合楼盘的主题与定位。
H:温柔的警告牌
如:
为了您的安全,请注意……………………
为了您和家人的幸福……………………
注意………………………………………………
通告………………………………………………
(三)、预售阶段项目包装策略
A:路旗
在楼盘旁边的主要道路两旁设置的宣传旗帜,内容主要为楼盘名称及楼盘标识。严格来讲,设置在围墙上及售楼处预部周边的旗帜也属于路旗、路族对于一些地处偏僻位置、或者有一定纵深的楼盘起着重要的引导作用。
B:小彩旗
一般是三角小彩旗,现在深圳也开始用一种旋转风轮小彩旗,象东港中心、宣嘉华庭。利用小彩旗可以装点现场、营造气氛。
C:景观庭园
有条件的楼盘,可以在它楼处前面的空间布置一些庭园式小景观,如假山、雕塑、喷泉、小瀑布、微型小花园等、有些已入伙的现楼、把售楼处设在区内、利用小区内的景观环境,亦可达到同样的效果。
景观庭园可以为死板生硬的售楼环境注入活力生气,表现地产商的细心体贴,增加亲和力和温馨感,特别适宜于住宅楼盘的包装。
深圳一些住宅楼盘,售接处前面,往往摆几个花盆,弄几盆盆载,搞几处草坪敷衍了事,显得很不够诚意。
D:售楼处
1、建筑外观风格
售楼处的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻合,颜色、 造型昼与楼盘配合,格调一致。
2、内外装修 售楼处室内摆设大致有接待台、展板(包括广告板、效果图、 说明图)、灯箱广告楼盘模型、户型设计模型、销售进度表、 售楼书、说明页、椅、台、屏风、饮水机等。
3、样房楼量控制几个主力户型就可以了。
(四)、收尾阶段项目包装策略
A:树立入住率广告板把销控表放大,胜于任何一种宣传促销方式。
B:逐步回撤各种包装工具有步骤地撤回路旗,彩旗,充气拱门、广告板等,注意清洁。 C:告谢板公开感谢市民的大力支持,树立公司品牌形象! 地盘包装还包括其它一些内容如标志旗、大彩旗、区域旗(标示楼盘所规划的各个分区域)、楼栋旗(标示不同楼栋、朝向)、警示牌(如禁烟牌、草坪保护牌等)、 欢迎牌、汽球(目面标出楼盘名称、标识等,一般汽球下面都挂有条幅)、灯光照 明设备、小区总体平面图(指出小区主要道理,建筑物分布等,有时绘制在指示板上)等等。
五、 项目包装的方式方法(记忆法)——四点一线的包装策略
项目包装内容繁多而且琐碎,所以,在这里给大家一个比较可行的记忆方法:四点一线的包装策略。主要包括四个点:
(一)工地现场包装——大气的感觉与有序的管理
【工地现场包装—说明】
◆实现对买家的围杀半径,让买家能够顺利地实现从外面导引到工地现场
◆第一阶段:在没有楼盘形象的状态下建立的是水平围杀线
◆第二阶段:通过楼体作为核心点进行纵向围杀
【现场包装—主要内容】
? 路牌
? 导示牌
? 立柱挂旗
? 工地路牌
? 工程围板
? 欢迎标牌
? 看楼专车
? 楼层进度牌
? 停车场标牌
? 售楼处标牌
(二)、卖场包装——售楼处的感染力
【卖场包装—说明】
◆ 售楼处包装,买家一般到售楼处是一种敌对行为,提防和抗拒心理都非常重,我们的目标就是把这种心理弱化,让买家能够与销售人员很好的沟通;
◆ 分宣传品、展示、VI 三个部分。
【卖场包装—主要内容】
? 整体氛围概念提示
? 形象墙设计
? 实体展板
? 售楼书
? 折页
? 价格单页
? 付款方式清单
? 手袋设计
? 销售人员名片
? 信纸、信封
? 销售人员工作牌
? 销售人员服装建议
? 门卫服装建议
(三)、样板间、清水房包装——样板间的亲切感
【样板间、清水房包装—说明】
主要功能是对从售楼处到样板间、清水房的导引及样板间的功能标牌。
【样板间、清水房包装—主要内容】
? 楼梯氛围布置
? 楼梯间欢迎牌
? 户型标牌
? 展示空间功能标牌( 主人房、儿童房、父母房、客房、书房、电脑房、健身房、画室等)
? 免费赠送标牌(洁具、橱具等)
? 特别卖点
四)、媒介推广包装——信息和概念的有效传递
【媒介推广—说明】
形成阶段性、系列化、连续性、差异化的立体媒体组合,力求达到最佳的宣传效果。
【媒介推广—主要内容】
?
报纸
? 影视 ? 杂志 ? 户外 ? 展会 ? 派报 ? 网络 ? 车体 ? DM ?
SP活动
项目工作总结
在xxx地产公司领导的带领下,xxx项目在拿到地块后很快就进入到实施阶段,这开辟了xxx地产的飞速发展模式和加快了项目管理改革的步伐。我从今年x月份到达这个项目,根据公司对项目提出的改革要求,努力配合公司相关部门做好幸福堡项目前期的各项工作,为打造精品项目做好基础工作。从管理组织的认识上、从人员的工作热情和意识形态上、从打造精品工程项目管理的细节上、从服务形态的意识上、从团队建设的内部组织安排上、从养成不断积累总结学习态度上、从工作责任意识上着手安排项目的管理工作,紧跟公司发展的步伐,加快项目人才的培养和锻炼。现将这一阶段的工作做一总结,以便不断积累,为今后项目管理工作的不断改进和调整,凝聚有益的财富。
项目从进驻开始截至目前完成项目内部地下构筑物清理工作、完成项目围墙、大门施工及亮化工程、完成项目内部水网与市政管网对接的改造、完成项目用电配套设施、完成了项目小区的绿化方案和景观示范区的绿化方案、完成1#楼一层封顶任务,为节前三层封顶创造有利条件,也为项目销售提供可靠的保障,希望通过我们的努力使项目真正成为精品项目,给销售提供更多的卖点,创造销售的神话,为公司创造可观的经济效益和社会效益,为公司的可持续型发展做好基础工作。
理顺项目管理的思路,有目标、有依据,只有这样才能切实有效地开展工作。统一思想、统一认识,我们在创造中前进,我们在改革中发展,幸福堡项目是公司在项目工程管理改革道路上的试点,为打造无以伦比的精品工程质量目标和优秀的管理模式探索前进。根据对项目的改革要求,给xxx项目配置了强有力的项目管理组织队伍,从人员素质到不同专业的合理配置,考虑的非常周全,为打造精品项目做好了人力资源的配置工作,也给项目管理改革提供很好的人力保障。我们幸福堡项目管理部的目标就是:精品生活就在幸福堡;锻炼和培养一批全面发展的、高素质的管理型人才,使之成为一分公司发展的人才基地。
在项目管理人员的工作热情和意识形态上,紧跟项目的要求,激发工作热情,每一个人都在为这个项目能做些什么在思考,今天我在做些什么,今天我学到了什么、今天我处理了
那些问题、今天我还有哪些做的不很到位、明天我需要注意些什么……说到底,今天我在为自己以后发展做了什么有益的工作。工作热情加上意识形态的建立,是一种文化,也是一种习惯,更是一种进步。使我们每一个管理人员有一个存在项目的必要性和不可或缺性。有了项目内部沟通学习这样的形式,使大家在一种轻松的环境中相互学习,相互探讨,相互补充,在不知不觉中学到很多东西。培养了大家在巡视过程中发现问题和处理问题的能力,我们不规避问题的出现,只有出现问题啦,才证明我们做的还存在缺陷和不足,我们还要学习;对于已经出现的问题,我们以积极的态度去应对而不是推诿,尽快以服务的意识形态投入到下步处理问题的环节上,减少损失。我们坚信:一个不犯错误的人肯定是一个不求长进的人。
公司要求我们打造精品工程,我们在项目管理初期就着手完成工程管理的细节检查和跟踪机制,制定了项目实施阶段的分户验收制度,这项工作制度在实施的过程中,使我们发现不少在设计上、图纸会审中及图纸优化过程中没有发现的问题,从使用者的角度和精品项目的细节要求上出发,结合实际情况进行解决处理,尽可能的减少造价而又能达到统一、美观和适用的效果。在发现问题后我们及时和领导沟通,并出具初步修正意见,达到意识和认识上的统一。虽然这项工作的劳动量不小,大家在其他房地产公司基本上没有这样做过,但是大家并没有怨言,依然决然的按照要求去实施、去落实。根据发现细节质量问题的部位、修正程度、质量安全情况决定对其未来跟踪、检查、落实的时限,为今后的细节质量控制做好前提工作。
在统一服务形态的意识上,我们统一认识,我们的工作就是服务,站在施工方的立场考虑我们应该做的工作,做到意识清醒,方法到位,处理及时,彻底解决在施工中因为服务不到位而出现工程细节处理滞后的现象,不断和施工方进行有效沟通,大力支持监理工作,从每一个细节控制上着手,不落管理死角,改善项目管理方法,尽快做好从项目单一的管理手法向项目服务阶段过度,真正体现服务管理职能,达到参建各方在项目管理中服务意识的统一。
想要获得高效的工作,就必须具有一个团结的团队,一个具有学习型的团队,一个具有凝聚力的团队,一个具有荣辱意识的团队。一个人做好只能体现自己个人的才华和能力,只有团队做好啦,才具有真正意义上的创造力和市场占有力。在每周我们例行工作安排上,主要是加强内部学习和沟通,加强团队建设,强化不断的总结和学习意识,使我们的团队成为
一个战无不胜的优秀团队、思想进步、追求发展的团队,只有这样才能真正体现项目改革和发展的需求,成为不落后腿具有进步意义的队伍。
任何一个管理人员在工作责任意识上都具有不可少的潜能,激发员工的潜能是项目管理部的一项持续工作,在责任意识上,在全面发展上,在不断追求进步上,充分发挥其内在的态度和想法,允许有不同意见的存在,只有这样才能真正意义上赞许和鼓励那些积极上进的人员,充分发挥潜能,加快个人寻求不断进步的步伐,构建一个敢说,敢做事,敢于承担责任氛围,充分发挥每一个人的工作积极性,挖掘每一个人的潜能,互相帮助、取长补短,使我们大家成长的更快、更好。项目工作职责分工明确,责任到人,加上内部通力协作,相互补充,就能紧跟公司对项目的要求做到实处,为公司发展提供优秀的人才。
及时传达公司管理层的会议精神和要求,鼓励项目管理人员积极寻求在公司平台上发展的机会,落实公司对项目的具体细节要求,达到上下意识上的统一,为项目管理争优创先做好各项工作。
在这一段的是时间里,我们项目部虽然做了一些扎实的工作,但是回想起来,还仍然存在不足和缺陷。在前期的工作中由于考虑问题的局限性,造成现在施工管理过程中出现和预期不符的现象,虽然我们也在积极的配合施工方尽可能的挽回滞后工期,这毕竟不是成熟之举。在未来的一个阶段,我们仍然会出现这样或那样的问题,所以目前的现状就要求我们还要不断加强学习,全面深入思考,持续不断反思我们自己的工作,完善自我,为今后能更好的工作提供强有力的技术保障和管理能力。
在前一段项目实施的过程中,我们得到了公司领导的理解、指导和帮助,同时也得到了伙伴们的支持与帮助,在此,我感谢您们一直以来的默默支持与理解,更多的是关爱,感谢你们,是你们给了我们信心和勇气,让我们可以持续做下去,我们坚信:细节决定成败,学习改变命运。
谢谢大家。
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