鲁商国际社区市调总结

一、  市场概况

泰安东部区域为泰安重点规划的旅游产业和高新技术产业园区，以泰山区东部新区办公楼为界，以东至省庄芝田河是泰山区的开发区，以西至佛光路为老泰安高新区即东部高新区。政府提出打造“东部新城区，产业新高地”的工作目标，主要以高档居住开发住宅为主，环境优美、设施齐全，居住舒适性。

东部楼市板块主要以温泉路以东，东岳大街以北项目，项目主要以别墅及花园洋房等高档住宅为主，部分项目为刚需型高层及小高层。

区域相对西部区域整体价格较高，主要面向改善型客户为主，部分背景族富二代同时存在购房需求。

二、  各项目对比分析

三、  市场分析

  1、特点分析

l  价高有市，持续增长

相对于西部同类产品，东部项目的价格明显偏高，但销售量不低反高，根据搜狐焦点对近期房管局成交数据的统计，东部板块成交占据泰城成交较大比重，这与泰安市区人们“住东不住西”的观念习俗有着重要关系，未来15年东部板块增势仍会继续保持，引领泰城市场。

l  改善为主，刚需为辅

东部板块项目大部分为洋房别墅等豪宅产品，客户群体主要针对于改善型客户，相对价格较高，客户群体较集中。造成了项目之间竞争的激烈性。

l  实力企业，品牌营销

东部板块开发企业大部分为实力国企，例如鲁商置业、华兴集团、华新集团，开发企业实力均相对较高，客户信任度也较高，借助其品牌实力，吸引部分中部客户购房。

l  产品多样，中高搭配

东部项目户型产品相对比较多样，同一项目中的产品类型也比较多样，客户选择性较大，客户群体范围扩大，各大项目依据自身配套独立区域划分。

2、其他

四、  市场总结

n  东部板块市场项目分布比较分散，刚需项目各自占据区域，改善类产品比较同质化，客户主要以中部客户及东部个体商企客户为主。

n  根据各刚需项目销售情况，三房需求大于二房需求。

n  东部项目未来20##年度主要以库存去化为主，现已知的新入市竞品项目以华新山居为主。

n  项目基本价值点均围绕“首付、地段、学区房”三大点展开宣传。

 

第二篇：某地房地产市场市调总结

冠洲苑项目基于市调方面的总结

冠县房地产市场发展相对落后，基础薄弱。冠县房地产开发项目主要分布在老城区与新城区，其中新城区将成为冠县房地产发展的热土。老城区项目以旧城改造为主，规模相对较小，产品规划设计相对简单，生活、交通、商业等配套设施完善。新城区项目体量较大 ，品质高，新兴项目为主，往往代表冠县房地产发展的最高水平。区域坏境，大配套设施完善，但目前均处于初期阶段，城市公共交通配套实施不全。新城区主要突出规划大环境、市政府、发展方向、规划配套、产品规划为价值点。

目前冠县在售楼盘十余个，基本全是期房销售，现房销售较少，在客户基础薄弱的情况之下，市场竞争较为激烈。

价格：冠县市场住宅均价在3300元平方左右，新老城区没有特别明显的价差，总体差幅在300-400元/平米左右。我案首期入市，建议采取低开高走策略，首席开盘价格建议不易高于市场平均价格。

户型：主要面积在110-120平米之间的三室两厅一卫最受市场接受，约占市场总量的70%。而我案户型定位时较多考虑团购客户，故户型设计主要以130平米平米改善型户型为主，户型面积设计略为较大，略微偏离市场主流需求，故后期销售比如略有压力。

客户来源：客户构成从年龄、职业以及区域三方面分析反映出以下几个特点：

? 需求：客户以自住型为主，投资客极少，刚性需求旺盛；

? 年龄结构：年龄普遍在30-45岁之间，与三线以上城市相比，购

房者年龄较高，45左右的消费者多为子女购房；

? 来源：客户来源以周边乡镇和冠县城市居民为主；

? 职业：客户职业多为政府相关部门公务员及个体经商人员。

冠县购房客户主要以刚需及首改型为主，投资客户较少。市区客户主要购房集中在老城区，乡镇客户主要集中在新城区。但是随着新区建设步伐的加快，新区乡镇客户成交比例将会得到提升，市区客户也会得到提升。乡镇客户入县城改善生活品质和农村户口带孩子上学也是主要客户群体之一。建议后期项目推广在维固县城客户的同时，应当加大对乡镇渠道的拓展，各楼盘的竞争成败在于乡镇客户的拓展。另，学区房概念的引入势必加大项目的影响力度，更大程度吸引县城及乡镇客户。

楼层偏好：冠县客户在接受小高层的时间期较短，故而客户更容易接受较低楼层，楼层区间在3-12层之间客户接受度最高，而通过了解客户对18这个数字比较反感，有18层地狱一说，在销售说辞上已无法解决，部分楼盘在针对18层销售的时候把楼层数字改为19层。另外由于顶层房源的销售抗性一直存在，故顶层房源是目前市场去化抗性最大的楼盘。建议后期顶层房源户型进行改造，实施以跃层或者空中别墅的产品形式进行销售。

市场竞争：目前我案主要竞争项目有五星金桂园、嘉润公园、中通领尚城。其中嘉润公园和本项目属同一区位，在地段上具有相似性，而嘉润公园已进入尾盘期，新推出楼王价格较高，最高接近3700元每平方，开盘当天销售情况一般。五星金桂园目前受冠县市场关注度较高，案场销售均价为3200元左右，实际成交均价在3000元每平方。因价格略低于周边市场，现阶段销售情况较好，前期认筹交10W优惠每平方300元，到目前销售近400多套。中通领尚城拥各方资源于一体，将会抢占一部分市场，为我项目第一竞争对手，后期项目竞争主要以中通为主。

【案例分析】-----嘉润﹒花园

该项目与本案地段具有共同性，其以主题公园+产品线丰富为主要卖点，目前项目现房销售，剩余房源有限，并不急于走量，虽与我案略有竞争，但参考性不强。

水韵新城

民生置业旗下的一个亲水大盘，依托清泉河公园景观+低密多层，产品竞争力强。

中通领尚城

以新区地段+清泉河河资源+产品规划+中通品牌为主力卖点，在冠县市场引起波动，该项目与我案具有相似性，为首要竞争对手。