物业社会实践报告

一、迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式，才能树立企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念，那就是要走企业的品牌化道路 品牌是什么？依据美国市场营销协会的定义：品牌是一种名称、标记、符号，简单的说就是一种商品的牌子，以自己特殊的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在市场经济发展的今天，品牌已不再是一种简单的区别标志，而是企业客户和价值（文化价值、经济价值）的来源。 物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群。由此，创建这种服务的品牌也不外乎三个方面：知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科发展到今天之所以能成为行业中的佼佼者，其中一个重要的因素是依靠了其服务的品牌效应。在多次的招、投标中，其能做到“未见其人，先闻其声”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到广大的业主的支持与信赖则主要依赖了它的美誉度，于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户，终就铸造了中国物业的“巨无霸”。 但是创建一个品牌并不是朝成夕就，而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前，物业市场不规范、经营机制不健全、细的法律法规不具备、广大业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈”，尤其是北方的地区，在总体水平低的情况下，对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。 日照虽然是位于沿海的港口城市，但就经济发展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的情况下要做成一个物业的品牌，除了要克服大的环境困难外，还要最大程度上优化企业的内部结构和人员配置。对此，本人在公司的四个物业项目实习的进一个月的时间里感受颇深

（1）、物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。

（2）、规章制度不健全。主要包括对内（员工规范、岗位职责、奖罚机制）和对外（管理制度、业主公约、处理程序等）。

（3）、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。

（4）、服务人员的人性化意识不强。对待业主不够周到热情，有的甚至发生了口角。在实践的接触中，服务人员对答允业主的事情不能及时的处理，比如说报修，一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。

（5）、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间，大多数的公共设施已经老化，光靠1.1角的服务费亏损是在所难免。

二、通过在实习中理论的研究和实践的磨合，本人认为这些基本的问题已经成为海纳物业走向品牌化、从分散型经营到集约化发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习，本人提出自己的几点建议和方法。

1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。

（1）、规范服务人员形象，加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲普通话，由于在公司的项目上买房的大多是外地人，所以这一点显的很重要。 比如说在服务人的电话接待中要首问“海纳物业，可以为您做什么”语言要尽量热情委婉，包括在与业主产生矛盾的时候，“海纳物业”应该成为每一个员工的口头禅，这样也有利于企业的形象宣传。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范，尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显的十分重要，在小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务，所以在工作中要尽量达到军事化的标准，例如不要出现走路吸烟、打闹的场面，以免给业主造成不良的影响。物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不满和怨言。此外，服务人员的形象也是公司服务的一个有形展示，向用户传递公司的良好形象。

（2）、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象，其更是以后创优、9000

认证的必不可少的环节。所以，对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对服务者的形象——以业主为中心，辐射每一个员工的行为。在实习中，城市花园的首问责任制就值得为其他的物业项目所借鉴，即每一个与业主接触的服务人员都要成为服务流程上的一个点，实现服务无缝隙。对于外部，我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。值得注意的是我们的每一个公众制度的建立都要依据国家的法律法规，措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立清晰合理的服务流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖罚激励措施。

（3）、充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是物业企业的监督者和协助者。一些重大的物业事项（物业维修基金的使用、年度预算、物业公用部位的经营等）必须要业委会审批，否则有时物业的好的想法，可能会变成违法的行为。鉴于现今山海天和城市花园的业主委员会还不是健全，重大的事情尽可能的要经过入住业主多数的同意。此外，在日常的管理服务中，要定期或不定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会，以征询在平时管理中的不足和缺陷，来完善自己，同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不配合现象对业主委员会给予明示，请求其协助解决，做到双方心中有数，必要时要达成书面协议。

2、服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。

（1）、以专业化为方向，首先要打好它的专业基础，即让大多数的员工掌握丰富的专业知识和专业技能，因此企业要建立气氛活泼、富有弹性的学习型网络。比如说公司内部要定制各种及时、快捷、方便的书刊、报纸等专业的学习媒介，配置现代的信息网络（因特网、局域网等）使各个项目的先进的观点成为公司的共享信息，通过学习让广大员工的思想“站在海纳，跳出海纳”，以一个领先行业的思想和心态去做好工作中的每一件事。此外，公司还应定期或不定期的组织培训班、外出学习，特别值得一提的是对于外出学来的东西，不能搞纯粹的“拿来主义”，一定要适时而变、因地制宜，主要要符合本公司和本小区的实际情况，偏离实际的再先进的思想方法也要忍痛割爱，否则只会浪费大量的人力、物力。在实习

期间，本人接触到的项目上很少有专业的书刊和书籍，因此这一点显得特别重要。对于专业技能，因为其是服务质量的基础，所以我们要鼓励员工提出改革技能的办法、参加国家的技能考试，对取得一定成绩的员工要给予奖赏，由此形成一个“学以为用、从用中学”的的良性循环。再次，专业化还要求明确部门结构、完善专业重组。举例来说，山海天项目由于人员配置少，一个人要负责几个部门的事情，所以在一些档案的管理上以致出现了些许的混乱。因此，对于部门结构要有明确的划分即办公室、服务中心、保安部、绿化保洁部、经营拓展部等，并且各部门要形成自己的责任和岗位规范且有相应的配套设施。最后，专业化重组就是要针对各个部门所使用专业的特色，展开专业知识的整合，使每一个员工具备一专多能，比如说保安、绿化、工程部门在部门明确的基础上可以做到“人人都要学、事事都能懂”，在负责人员不到位的情况下，可以处理应急情况。

（2）、寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系，这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键，尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识，即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。举例说在城市花园，本人看到一些复式的楼层的楼梯都是毛坯的而且比较狭窄，如果在业主看房或是验收时，就存在了一个潜在的跌伤危险，而我们的物业没有给予任何的警告，这就是我们的不作为，一旦发生事故我们就要承担责任。如果我们给予醒目的警告，那我们只可能不承担责任或是承担连带责任。同样的情况比如在我们的清洁员刚刚弄完的湿地上、冬季结冰的小区路上等等，我们都应该对潜在的事故有作为。所以法律上的自我保护意识应该被我们的每一个员工牢记在心，以避免不必要的麻烦。

3、首打营销牌，要走多条路。品牌的创建说到底就是营销的结果，当然这包括了企业的市场、文化、行为营销等各个方面。通过营销，企业可以提高自己的知名度，扩大市场份额，使海纳物业形成一种口碑效应，在不多增加的客户基础上从而形成自己的规模效益。在品牌营销的同时，我们还要学会多条腿走路，目前海纳的四个项目部（山海天、同发、林海小区、城市花园）大多处在亏损状态，这是因为业主入住率低、公共设施老化等原因造成，所以在企业的运作中光靠单一的服务费为生存来源是不可行的。通过实习，本人认为同发物业的工程部做法值得借鉴，那就是作完本小区的工作的同时，充分利用人力资源承接企业外的维修等工作为企业创收，在最大的程度上减小了亏损。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、广告位出租、家政及其他的特约服务，这都可以成为企业的一个收入来源。当然一些不乐观的事实也摆在我们的面前，在企业多面经营的的同时，肯定会遭遇来自市场、政府各

个方面的阻力，这就需要我们的管理人员展开积极的公关工作，为企业的发展营造一个宽松、稳定的空间。

4、针对小区的特点，因地制宜，建立各有特色的物管区域。如果说把公司现有的和未来的项目物业收敛到一面旗帜下塑造海纳物业的品牌的话，那么我们不能搞“一刀切”的形式，要采用“牵牛鼻子”的方法论去管理。 通过实践，本人有自己的一点体会：

（1）、山海天项目，其购买者大都是为投资而来，因此使业主的房屋升值成为了关键，具体说就是空房和环境管理成了重中之中。在实习中，本人看到伴海山庄的有些草地已经荒芜，这可能是由于前期开发遗留的原因，也可能是由于管理不善的原因，但是这肯定会给业主造成不满，由此就给物业收费带来了难度。因此，我们的重点应该放在房屋的环境管理上。

（2）、城市花园项目，物业刚刚建成，前期投入较大，硬软件健全。于是为创优、9000认证提供了良好的条件，如果在取得成功的基础上，合理的提高服务费，那么也会让广大的业主心服口服。因此，城市花园创建一个全功能的优秀社区，应该成为可能。

（3）、林海小区，业主入住率较高，物业历史长，因此怎样和业主处好关系是一个关键的问题。那就要求我们的物业人员以社区文化为中心，积极转变服务态度，处处为业主着想，活跃小区的氛围。对于一些经常外出的业主，我们要加大物管工作的宣传，见缝插针，避免因管理空白带来的误会。 总上所述，以各个小区的特点为工作的基点，才能丰富我们的服务体系，树立企业品牌形象。

5、区域发展，近学青岛，远学深圳。青岛和日照同为黄海沿岸的港口城市，虽然在经济发展、人口数量上有不小的差异，但在人文环境、地理位置、气候条件上有着一定的相似，因此物业的生存年限、植被的生长等各个方面也大致相同，所以说在物业的管理上应该有着一定的地缘关系。青岛近几年来，物业管理的发展可谓日新月异，每年都有数个小区被评为省级、国家级示范单位，而且其物业行业从企业、政府到学校已经能够形成一个整体运作机制。完善的法规政策、健全的运作机制为青岛物业的发展，提供了舒适的“温床”，近几年来，一些香港、深圳的企业相继落户青岛足可见其水平之高。因此，在地域上首先瞄准青岛，引进其先进的管理模式、经营理念，在经过可行性分析后为我所用，对我们来说还是有很大裨益的。其次，远学深圳。19xx年，深圳第一家物业公司的建立标志着深圳已成为中国物业的先河之地，由那后，经过二十几年的发展，造就了深圳万科、金地、中海等一批中国物业的巨头，源渊的发展历史、丰富的管理经验、与国际接归的管理模式使之成为中国物业的学

习榜样。近几年来，深圳物业的“挥军北上”应该说为我们的学习提供了良好的机会，因此我们要积极学习深圳物业在治理北方物业方面的经验和教训，加强企业间的交流，形成共享网络，为我们品牌的创建引他山之玉。

三、在海纳四个项目物业实习近一个月的时间里，使本人学到了一些书本上没有的东西，增加了实践经验，为走向工作岗位奠定了夯实的基础，以上是本人的一些体验心得和建议。在企业变革和结构重组后，经过全体员工长期不懈的努力，本人坚信海纳物业定能走出日照、山东乃至全国，树立自己的企业品牌。扬帆激进，终就辉煌，海纳物业人定能托起灿烂的明天。

 

第二篇：暑期社会实践报告范文一篇

暑 期 社 会 实 践 报 告

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班 级：学 号: 姓 名：实践日期：2011.7.25-2011.8.8

一、实习目的

为了丰富自己的社会实践经历，提高科学分析能力，以及加强大学生对现代新农村建设的了解，从基层做起，从小事做起，我参加了暑期的社会实践活动！

二、实习任务

此次实践活动，我选择了调查基层农村的经济建设情况，在国家的政策支持下，我国农村建设在今年取得了长足进步，新农村建设等一系列惠及农村的项目逐步有序的开展，而这其中农村低碳经济也是其中的重点，我就围绕着低碳经济展开了自己的调查。

三、实习方法

此次实践活动我采取了实地调查和采访当地村民和村干部，然后分析总结的方法对当地的低碳经济进行了一次彻底的了解

四、实习时间

20xx年7月25—8月8日

五 、实习地点

江西省码头镇长流村，该村位于长江之滨，赤湖河畔。环境优美，山水秀丽，交通便利，是个生态环境很优美的乡村，经济发展良好，该村村民淳朴善良，热爱劳动，热情好客。

以下是此次调查的主要内容：

20xx年的暑期社会实践活动在计划之中逐步开展起来，接下来的便是我在自己家乡（江西省瑞昌市码头镇长流村）的关于农村低碳经济的调查报告。

我的家乡长流村自史是一个淳朴的乡村，这儿山美水美，远离了城市的喧嚣，没有城市里的乌烟瘴气，更多的是乡土气息，标准的小农经济，绝对的"低碳"场所。

虽说乡村是一个低碳场所，但也只是一个方面，只是在碳的排放方面比重较少，但是在能源利用方面远不如城市。低碳经济，是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。

"低碳经济"的理想形态是充分发展"阳光经济"、"风能经济"、"氢能经济"、"生物智能经济".它的实质是高能源利用效率和清洁能源结构、追求绿色GDP的为问题，核心是能源技术创新、制度创新和人类生存发展观念的根本性转变。对于这些理论性较强的东西，我们学生很少知道，村民们更是很少知道，只是知道低碳就是无污染低排放低消耗，没有想到还有那么多内在的问题。这也许是农村发展的一个弊端，没有人关注社会问题，不充分利用新闻消息。但是对于科学发展观，绝大多数人认为是必须的。问及原因时，他们回答的也很单纯，如果我们都把能源利用完了，我们的后代怎么办？低碳的低消耗完全符合为子孙后代着想的观念。

低碳经济的发展模式，为节能减排、发展循环经济、构建和谐社会提供了操作性诠释，是落实科学发展观、建设节约型社会的综合创新与实践，完全符合党的十七大报告提出的发展思路，是实现中国经济可持续发展的必由之路，是不可逆转的划时代潮流，是一场涉及生产方式、生活方式和价值观念的全球性革命。和老一辈爷爷们聊天时，我总感到这一点，对于老一辈人，他们更关心中国的发展，关心社会的进步，关心社会的发展方向。他们每天都会看新闻联播，经济半小时。

关于长流村的低碳经济发展，不得不说的便是沼气。整齐划一的猪舍，统一的沼气池，这便是变废为宝的绿色能源。谈到沼气，全村人赞不绝口，不仅做饭做菜更方便了，而且间接增加了农民的收入。意义更大的是沼气还减少了谷物秸秆的燃烧，减少了二氧化碳的排放，不用煤气了，少用化肥了，一举多得。 对于低碳，农村的经济发展也有利于低碳，这一点也许很多村民都不知道。首先就是衣服消费方面，农村人一年只买一件衣服，很少多买，更没有浪费，而且洗衣多为手洗，不用机洗，这样便减少了电的使用，并不是农村没有洗衣机，只是不愿意去浪费电而已。关于食的方面，多吃蔬菜少吃肉是农村的传统，虽然社会进步了，但村民们仍很少买肉，这样的素食主义更有利于减排，有利于低碳。住的方面，家家户户独家独院，没有高楼大厦，没有冰箱空调的高消耗，没有冲水马桶洗澡间的高浪费，更没有没完没了的电脑生活，这里更多的是一张小板凳，一把大蒲扇，邻里乡亲坐在一起家长里短，和和睦睦的聊天。虽说是独家独院，但这并不代表这里人比较独立来往，反而更加和谐。行的方面更不用多说，自行

车仍是主要的交通工具，电动车渐渐进入乡村，摩托车已推出历史的舞台，对于小汽车，那只是极少数人特有的交通工具，所以，行的方面减少了汽油的使用，减少了更多二氧化碳的排放，对于地球变暖、温室效应，这也有一方面的贡献。 低碳，也许我们农村都不知道，但我们农村的行为却处处体现出低碳。多数村镇都进行秸秆燃烧，但在长流村，你找不到秸秆燃烧的身影，而是翻入土地，让它们自己腐烂，或是弄回家给家畜吃，例如不磨碎的给牛吃，磨碎后的喂猪养鸡。这种不焚烧的方法体现出低排放，再利用的原理。

另外，农村自然以种田为生，种田自然会用到化肥农药。但在这又是一个例外，很少使用化肥农药。这也得益于沼气，沼气代替了天然气，沼渣代替了化肥，而且沼渣还是无污染无公害的绿色化肥。这些做法也体现出了低碳，因为少用了化肥，工厂便会少生产，少生产便会少耗能，也就少排放。不仅如此，使用沼渣与使用化肥的效果还不一样，一些蔬菜瓜果在使用沼渣沼液之后长势旺盛，碧绿青翠，庄稼颗粒饱满，回归原始本色，这些让人放心的食用。

乡村有乡村的淳朴，城市有城市的风情，但我更喜欢淳朴的乡村，更喜欢和朴实的村民们聊天。在农村，村民们更喜欢串门逛大街，喜欢聚在一起聊天，在和他们聊天的时候，他们实话实说，没有一点虚伪。

但是农村有一点不太好的地方，便是塑料袋的使用，很多菜场农贸市场都还在免费提供免费塑料袋，对于白色污染这个逐渐淡出人们视野的词汇更让他们感到陌生。也许是用一次性塑料袋更加方便，也许一些商家还在为乡村提供一些廉价的低质量的塑料袋，也许在都在提供免费塑料袋的农村菜场，不提供会很难有顾客的光顾，种种原因，使得限塑令在农村无法执行。

最后和村委会的一些领导交谈后，有一种为长流村的明天感到自豪。他们说会更加努力的为长流村的未来努力的。沼气只是第一步，以后还会有更多的利民工程，比如家兔养殖，种猪养殖之类的养殖工程，还有一些比如乡村别墅，农家乐之类的服务性行业。但有一点，还是白色垃圾的问题，这一点希望在村委会和村民的沟通与配合下，解决垃圾堆放问题，为广大农民创造一个无白色污染的良好的生活环境。