土地估价个人专业实践总结

***评估有限责任公司 ***

不经实践，难得真知。从事土地估价工作不知不觉也有几年时间了，从最初肤浅的认为土地估价就是简单的价格测算，到发现土地估价是一门专业技术很强、对从业者要求很高的职业，不仅需具有扎实的估价理论知识，还需对经济、金融、税收、建筑等相关知识有较高的认识，更需要从业人员有着敏锐的市场观察能力和良好的职业道德。总之，一个估价项目结果的得出是估价人员对技术、市场、客户科学化处理的结晶。

我20xx年开始参加土地估价师考试，20xx年取得土地估价师资格证，在实践期间，还先后通过了土地登记代理人、土地招拍挂主持人等资格考试。在专业实践的过程中，积极参与土地评估业务，遇到疑难问题虚心向指导人学习，已经能够独立完成委托方所委托宗地的评估和报告的撰写。下面，我将实践过程中的工作情况、以及对土地估价的理解和认识作如下总结。

第一部分 专业实践单位基本情况

***有限责任公司成立于20xx年，是***土地评估服务功能较为齐全的一家评估公司，现有资深执业土地估价师**人。业务范围主要有土地使用权出让、转让、抵押评估，土地招标、拍卖、挂牌出让底价评估、企业

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重组改制、作价入股、兼并、合并、破产清算、清产核资、司法仲裁等经济活动涉及的土地评估。

第二部分 专业实践期间完成的主要工作及流程

一、主要工作：

我所在的公司在当地土地估价市场上处于领导地位，业务量较大。由于人手少，许多土地估价项目，都需要公司人员共同配合才能完成，这也使我有更多的机会接触到各种类型的评估实践。期间，我全程参与了中国邮政集团公司邮储银行改制作价出资、速递物流重组改制授权经营 (**省**市**县)国有建设用地使用权价格评估，政府储备地块出让底价评估，开发区工业用地出让价格评估，联创食品工业用地抵押评估等十几个项目，熟悉了土地估价工作的整个流程。

二、工作流程

第一步、获得相关业务信息后，及时与委托方进行沟通，明确估价基本事项（估价目的、估价对象范围、估价基准日、估价作业期间等）后签订土地估价委托书，拟订作业计划。

第二步、收集估价所需的相关资料，现场查勘估价对象相关情况，如坐落、四至、地势、地形、利用现状、容积率、城市基础设施完善程度、社会公用设施齐全程度和保证率等。

第三步、对收集的原始数据，结合待估宗地实际情况，进行分析、解

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剖，去伪存真。

第四步、针对估价目的，结合待估宗地的具体情况，根据收集和遴选出的资料，选取合适的估价方法，测算待估宗地的价格。

第五步、在对估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合自己的实践经验和专业技能，对各试算价格进行调整后撰写土地估价报告书，并对整个估价工作进行总结整理。

第六步、土地估价报告经“三审”合格后，交付给委托人和土地管理部门备案。

第三部分 专业实践的感受及认识

一、对评估价值的理解与认识

评估价值又称为评估价格，是评估人员对土地使用权的客观价格进行估算和判定的结果。根据评估目的不同，评估价格可分为多种类型：1、政府进行基准地价评估和标定地价评估；2、土地使用权出让价格评估；3、征地拆迁中的土地使用权价格评估；4、土地使用权转让、出租、抵押价格评估；5、土地使用权作价入股价值评估；6、上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估；7、企业兼并、合并、破产清算、清产核资涉及的土地评估；8、司法仲裁中涉及的土地评估；9、征收土地税费中涉及的土地评估；10、其他依照法律、法规需要进行的土地评估。

在评估过程中，土地估价师依据所掌握的估价对象相关资料，依靠自

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身的知识和经验进行专业判断，土地估价师的知识、经验、职业操守等情况的不同，同一宗土地评估出来的结果可能偏差较大。因此在实践中我认识到，一是要理论与实践相结合，评估出客观合理的价格，不是简单掌握书中的理论知识就可以了，专业知识与经验要在日常工作实践中才能得到，没有实践能力而评估出的价格是经不起市场检验的；二是要勇于创新，在估价作业过程中不因循守旧，遇到实际情况与相关规定矛盾、或超出规程规定情况时，要有理、有力、有序、客观合理予以解决；三是要实事求是，不能因客户的需要而将评估价格刻意评高或评低，偏离了正常的市场价格。

二、对评估方法的理解与认识

在现今采用的土地估价方法中，市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法和基准地价系数修正法作为五大基础和核心方法，对这几种方法的了然于心就大概了解了土地估价的脉络。

（一）市场比较法

市场比较法是通过替代原则，通过选取在一定时间和区域内具有可比性的交易进行一般因素和个别因素的修正得到估价结果的方法。它的结果完全来自市场因此也最能反映市场，有说服力。但该方法的难处在于可比案例的选取和修正因素及其幅度的确定。在实践工作中，一般是根据公司已经建立的交易案例和修正因素表直接进行套取得出结果，虽然这是公司的经验成果，但有些已经脱离市场行情，因此不得不进行修正。我认为市场比较法的精髓就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备准确性，

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评估中善于抓住不同物业的主要特征和重要因素，这是决定评估结果的价格基础。

（二）收益还原法

收益还原法是通过将未来每年形成的收益按照一定的折现率进行折现到折现点后总和的一种方法。它仅适用于能形成收益的不动产，或者是通过市场比较法得出这宗土地用于出租所能形成的收益。在应用收益还原法的过程中需要明确一下几个问题：一是在确定收益时，采用的是客观纯收益。二是利息不应作为费用扣除；三是折旧不应作为总费用扣除。四是土地收益年限的确定根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。五是总费用中应考虑的税费项目。六是对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除。七是资本化率的确定要科学。我想在应用收益还原法的过程中注意这几个问题的计算才能更准确的得出一个评估结果。

（三）成本逼近法

成本逼近法是各项费用的总和，它较适用于工业用地的评估和一些公共设施用地的评估。实际上对投入土地各项成本的反应，重在过去的投入。成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。

（四）假设开发法

假设开发法是遵循预期和最有效用原则，通过测算房地产总价格减去各项投入和利息、利润之后得到土地价格的一种方法。它适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修

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改造或可改变用途的旧房。有时候会碰到城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，我的做法是推测的最可能的城市规划设计条件来估价，并且将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它对估价结果的影响，或估价结果对它的依赖性。

（五）基准地价系数修正法

基准地价法实质和市场比较法差不多，同样遵循的是个替代原则。都是通过建立可比较对象，通过因素修正得到待估宗地的价格。其最大的区别在于，市场比较法是通过估价师在选择三个以上可比案例，而基准地价法则是通过与政府公布的相应级别、用途的基准地价进行对比修正。在实践工作中主要存在期日和容积率修正两个难点，对于前者我们一般的做法是选取一个综合地价指数以及另外一种指数进行逻辑处理和调整。后者主要是待估宗地的容积率在修正表上找不到，此时采取的办法为找到相邻两个容积率的区间采取插入法取得容积率修正系数。

三、对规避土地评估风险的认识

现在评估行业的竞争非常的激烈，在实践的过程中，经常会碰到客户为达到某种目的而提出的无理要求，同行之间为了争夺业务也会出现一些无限制满足客户要求的恶性竞争。如果估价人员不能本着公正、客观原则进行评估，只是一味地站在委托方的立场虚构评估价格，所带来的执业信用风险和法律风险都是不可估量的。对此，我认为应从以下几个方面进行

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防范。

（一）强化风险意识。从总经理到一般估价人员都要树立质量至上的观念，以质量求生存，以质量求发展。此外，要加强与客户的沟通，谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险，并由此造成的不必要的评估风险。

（二）加强行业监管。估价行业组织要不定期对估价机构出具的估价报告进行抽查，并对抽查到的估价报告按照《估价报告评审表》的要求进行评审。对弄虚作假的情况给予严惩，惩处力度要大于对不合格估价报告的惩处力度。在评审过程中，将评估价格也列入评审范围，主要对所采用的可比实例的真实性、估价参数选取的合理性和客观性进行审核。

（三）完善相关制度。建立并实施“委托合同备案制度”，即估价机构要想取得地方估价行业组织出具的意见及盖章，必须提供委托双方签订的估价委托合同书复印件。如果偏差超过国家评估收费标准一定范围内的，不出具意见或盖章，同时要求估价机构立即纠正。这样可以杜绝评估机构通过竞相降价手段来承揽估价业务。

经过实践工作，我积累了许多估价经验，巩固了专业知识，大大提高了专业技术能力。选择了土地估价师就选择了这个行业，选择了这个行业就选择了毕生努力地学习。我将不断提高个人职业道德和职业素养，保持与时俱进，在学习理论知识的同时更注重锻炼个人实践能力，争做一名合格的土地估价师！

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第二篇：土地估价专业实践总结

土地估价专业实践总结

（一）、培养虚心的学习心态及良好的沟通能力

刚到公司时，公司没有安排评估任务，我会主动地帮估价师做一些力所能及的事情（学习估价规程），有空时阅读公司的评估报告，看懂报告后慢慢按照估价流程自己摸索着做项目，估价师因繁忙没有时间修改我的练习报告，我就自己对着审核通过后的报告逐字逐句对比看，找出做错的地方并思考原因，不懂的地方拿笔记下来寻找合适的时间向估价师请教，得到了他们的悉心指导。因大学时期学的是土地评估相关专业，有一定的理论基础，实践操作进步较快，公司开始试着将不太复杂的项目让我独立完成，估价作业完成后，估价师进行修正。经过估价师的悉心指导及耐心帮助，加上自己的虚心请教，我很快进入估价作业角色，少走了不少弯路。

我在实践期间涉及的评估目的主要是二级市场土地抵押评估，在工作中会遇到银行为了降低风险把贷款折扣降低，客户为了贷到理想中的额度要求我们根据银行的折扣抬高评估价格。此时就需要估价人员有良好的沟通能力，沟通是一门艺术，也是一门学问，它首先取决于对结果判断的依据，其次是与客户沟通中诸如态度、语气、措词等，在工作中尽管会面对一些客户的无理要求，都应通过耐心细致的沟通，动之以情、晓之以理，他们也会给以我们工作上更大的理解和支持。

（二）努力提高作为估价师的个人素养，培养崇高职业道德

评估行业是一个中介行业，无论是一级市场的土地出让评估还是二级市场的土地转让和抵押评估，估价人员经常会受到来自权利人或贷款机构的影响或压力，例如抵押贷款的项目，有些客户会为了获得银行更多的贷款而要求评估公司高评抵押物，并许诺公司及估价师贷款下来后给予丰厚的报酬。由于评估结果与相关方的经济利益关系密切，此时更需要评估人员恪守独立、客观、公正的执业道德，不受外界利益和权势的干扰，不为迎合外部的不正当要求而牺牲自己的职 1

业操守和相关方的经济利益，不做任何虚假的估价报告，不将估价结果及有关资料擅自公开或泄漏给他人。具有良好的职业道德是成为一名合格的土地估价师所应具备的首要条件，从踏入土地评估这个行业开始，我就时刻为自己敲响警钟，要恪守独立、客观、公正的职业道德准则，不受利益相关方的影响而去改变估价对象的正常市场价格，不为自己的个人利益而牺牲这个行业的客观公正。

（三）遵守土地估价的基本步骤

土地估价的各个工作步骤之间不是完全割裂的，相互间可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但是不得随意省略。为了又好又快地完成一个土地估价项目，需要制定一套科学、全面、严谨的工作步骤，按照事先制定好的步骤开展工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免出现顾此失彼、疏忽遗漏或者重复浪费，从而可以保障估价工作的质量，提高估价工作的效率。我将自己熟知土地估价的基本程序总结如下：

1、获取估价业务：在二年的实践学习中，我接触的土地估价业务获取的途径主要有以下几个方面：土地部门委托地价评估（土地挂牌价格参考）；国有企业委托地价评估；银行委托土地抵押贷款评估；个人委托地价评估。

2、受理估价委托：评估结果为估价对象特定使用方向下，估价时点状态下的客观价值。在未明确估价范围、估价时点、估价目的等基本事项情况下，开展工作有着很大的盲目性，会引起价值定义不准，参数选择有误或有偏差，相关估价依据有效，有可能导致估价结果无效。所以在作业之初，应明确基本事项，并就估价具体情况与委托方签定委托协议，以合同的形式明确估价的范围、估价目的、估价时点，以及估价方所提供的资料提交时限、报告提交时限、估价收费标准及收费方式等内容。确定报告提交时限，应综合估价项目、资料取得难易程度、人员安排等具体情况确定合理期限，作业时间太短势必造成资料获取不全、测算过程不够缜密，估价报告不够严谨。

3、拟定估价作业方案：由估价师、项目经理对估价项目进行初步分析，对估价技术线路、估价方法、资料搜集、作业步骤及进度进行合理安排。每一个估 2

价项目都必须制定切实可行的估价作业计划，确定土地估价的作业步骤、人员经费安排和时间进度，以免除疏怱、错漏，便于协调人员安排和保证估价时限。

4、搜集估价所需资料：在资料收集阶段，不仅要收集与宗地评估相关的产权资料、房产资料等基本资料，还要根据具体情况，有针对性的进行收集，以国有土地使用权抵押估价为例，还要收集与土地相关的城市交易政策、税费；宗地有无特定债权、有无设定他项权利及其他优先受偿权；宗地有无经济纠纷等背景资料。同时对以前使用过的参数，在本次评估过程是否适合或者该参数是否发生了变动，例如以前使用的人民银行贷款利率，在估价时点是否发生了变化；估价时点房地产市场价格是否发生了变化等等。在公司实践阶段，我比较注重搜集房地产、土地的买卖、抵押、租赁、拍卖、抵债等有关市场交易案例，与多家开发商、估价机构、拍卖公司以及国土资源管理部门保持着良好的协作关系。采用工作日志的方式记录日常发生的关于土地政策、价格方面的信息，并积累了大量估价资料，与多名同事针对共性资料如基准地价信息、房地产交易信息、建筑工程各费用构成、前期费用构成及标准、税费资料、各项法律法规进行了集中整理、汇总，形成资料库以共享。对变动性资料由公司综合办信息员进行日常收集并汇总，以电子档的形式存储并共享。

5、实地查勘估价对象：记录估价对象具体状况，并对估价对象及周围环境进行拍照。为了详细反映待估宗地具体状况，做到现场勘察不遗漏，并对各类用地区域因素分不同侧重点调查，对商业、住宅、工业用地分别制作了各种不同的现场勘察表，这样现场勘察时比较方便、快捷。表格记录包括宗地位臵、权利人、使用权年限等权利状况；面积、用途、形状、开发程度、地质、地形、规划条件等个别因素状况；地上建筑物状况、宗地位臵示意图；各种区域因素状况等。

6、选定估价方法进行测算：在实践过程中为了提高工作效率和精确度，结合土地估价测算的实际情况和现代办公软件的一些特点，我按照市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法形成EXCEL测算模板，单元格间运算可自动运算，并有相应文字提示说明，并对测算公式、链接等容易出 3

现问题的环节进行试算，这样在取得基础资料后可直接进行试算，不用重新进行计算公式的编写，既有利于提高工作效率，又有助于估价结果的准确性。

7、确定估价结果：把各种方法的评估结果进行分析验证，最终确定待估宗地的评估价格。每种估价方法都有相应的适用条件，运用不同的估价方法评估同一宗地会得出不同的结论，如果相差幅度不大，可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果，如果相差幅度较大，则在说明理由的基础上，可采用加权平均或以一种估价结果为主来确定最终结果。

8、撰写估价报告：依据城镇土地估价规程及土地估价报告规范格式，集中编写不同估价目的下的报告模板，这样即达到了公司内估价报告格式统一的目的，也提高了工作效率。撰写估价报告时应该注意用词的准确性，语义鲜明，不含混不清或模棱两可，不带有较强烈的感情色彩，用词简洁、标准，句子简洁明了、概括性强、搭配得当、逻辑严密，不要出现错别字和错漏等。

9、审核估价报告：产品质量是企业的生命，估价报告水平的高低直接决定估价机构能否长远发展。我实践所在公司以保证估价报告质量为目的，由技术专家组、技术总监、估价师构成了估价报告三级审核制度。估价师（项目经理、参与估价师）负责一级审核，技术总监负责二级审核，根据估价报告的难易程度、重要性、大小、标的额等特征决定是否需要三级审核，由技术专家组负责三级审核。

10、出具估价报告：经内审合格后，同委托方沟通审定的结果，出具估价报告，加盖估价机构公章，由至少2名注册土地估价师签名，以估价机构的名义向委托人出具。

11、估价报告及其资料归档：在报告送审的时候，就完善所有的资料并整理好，待报告送出时将存档的估价报告及归集的底稿送交档案室，并在电脑上电子存档，完成全部工作。

(四)熟练掌握土地估价方法的选择与运用

通过了土地估价师资格考试，仅仅意味着我初步掌握了土地评估的基本原理 4

和技术要点，对估价方法的实际运用能力还须在实践中不断提高。评估中要根据不同的评估目的、估价对象的状况，并考虑现有资料灵活选用不同的估价方法。一般认为，工业用地宜选用成本逼近法和市场比较法，我认为需具体情况具体分析，不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，在土地实务评估工作中，必须根据估价方法的特点、限制和适用范围，选择适宜的估价方法。比如，市场比较稳定有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估地块有相关性和替代性的地区，一般适宜采用市场比较法评估，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用；有收益或潜在收益的土地和建筑物，如租赁用房地产或企业用房地产，一般适宜采用收益还原法评估，而对于没有收益的不动产估价，如机关、学校、公园等公益用地的估价则大多不适用；新开发土地，或土地市场欠发育，交易实例较少，工业用地，既无收益又无交易情况的土地，如学校用地、公园用地、公共建筑用地、公益设施用地等特殊土地的估价，一般采用成本逼近法，然而土地价格大部分取决于效用，而非取决于成本，故采用成本逼近法求出来的价格有时可能会与市场价格产生偏差，这一点在土地实务评估工作中要加以注意。

（五）对防范执业风险的实践认识。

土地估价机构和土地估价师在出具评估报告后，相应地就要承担一定责任和风险，如何规避风险（不是推卸责任），将风险降至最低，这就要求土地估价机构和土地估价人员在估价过程中不断丰富业务能力、专业技术能力和工作经验，谨慎对待不可避免的行业系统风险，依靠个人的专业技术能力来识别并解决个别风险。

1、仔细筛选评估项目，在土地评估机构接受委托之前，首先应该对委托估价方的背景情况进行多方面了解。如果客户没良好的声誉，而又无法自圆其说土地面积的增加或减少、对评估结果特殊的要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况时，评估机构要有所警惕。对于风险较大的项目，或明知有欺诈性的项目，应该坚决予以拒绝，否则得不偿失。

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2、认真审查宗地权属，评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。产权证明一定要将原件审验后再复印。有些土地在评估时产权证还没有过户，或正在办理变更手续，这就需要验证其转让合同、付款凭证等文书，并作必要的调查工作。新建项目尚未办理土地使用证的，应要求委托方提供计划委员会文件，建设项目选址意见书，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，拆迁办文件，翻建、回迁、转让合同或协议等资料和文件。特别要指出的是，已经实现抵押权但尚未处理的土地，在没有办理法律手续以前，不能随意进行评估。另外权属证明不得凭上级主管部门或有关单位出具证明就草率认同。因为这些单位往往不了解情况或与委托单位在经济上有利害关系，因此不可轻信。

3、切实做好审核工作，检查复核时要严防数据错位，计算有误。必须做到“四相符”：土地评估报告书上与估价结果一览表上的数字相符；估价结果一览表与宗地状况汇总表上的数字相符；宗地状况汇总表与工作底稿上的数字相符；土地评估报告书的正文内容与附件相符。这里特别要强调的是，土地评估报告书中的各种数据要与工作底稿上的数字不得有丝毫差异。在正稿打印前一定要全面仔细地核对，不要改了正稿忘了改底稿，改了总数忘了改相应的有关数字。

4、目前有些估价机构存在估价师挂靠、另低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务，由此造成现场勘察较粗糙、估价报告存在文字错误、计算过程存在逻辑错误、相关取值很大主观性等。因此需要警惕和防止评估机构内部从业人员因道德品质、专业技术能力低下而引发的评估风险。

5、最后，评估机构在出具评估报告之前，要主动向委托方通报评估情况，征求对评估结果的意见。在交换意见和协调过程中，还可以根据实际情况，采取必要的措施，完善评估结果，以避免风险。

通过全国土地估价师资格考试，只是跨出了万里长征的第一步。借参加此次土地估价专业实践考核的机会，我总结了两年多来的估价实践经验，进一步提高了思想认识和专业技能。今后我将一如既往的努力工作，积极主动学习相关专 6

业基础知识，跟进政策规范的最新动态，在后期继续教育以及各级估价师协会日常业务指导中不断充实自己，提高自己的专业技能和职业道德，为早日成为一名德才兼备的土地估价师努力。

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