房地产市场调研报告

                            专业： 工程造价          

 

                         班级：  201203         

                         姓名：   周君洪          

        

                         学号：  20128512           

关于都江堰市红庙巷拟建项目的房地产市场调研报告

1. 调研说明

1.1项目概况

拟建项目位于都江堰市外北街红庙巷地块，项目用地性质为居住用地，土地使用年限70年，面积400.31m2。项目初步构想是首层为商业门市，二层以上为住宅，共六层。开发商通过土地出让方式获取土地使用权。

1.2调研目的

本调研通过对都江堰市房地产市场信息收集、整理、分析，对都江堰市房地产进行研究与预测，为企业的投资决策和管理决策提供参考依据：

1）识别市场机会，适应当前的市场发展环境；

2）分析市场潜力，有针对性地提出市场推广策略；

3）分析得出本项目的盈利性；

4）明确本项目在该区域中的市场地位；

5）有助于房地产企业规避市场风险。

1.3调研内容

宏观投资环境方面，对都江堰市经济发展状况和房地产市场发展现状进行调研，并对房地产市场中，市场供需现状、价格水平和消费行为进行分析。微观项目环境方面，对本项目的客观环境条件，主观SWOT、市场定位、相关竞争状况总体进行调研。具体内容如下：

1)  地段（地点、交通、环境等）

2)  周边配套设施（教育、购物、医疗、娱乐等）

3)  价格水平（区域周边地价水平、房价水平、物价水平等）

4)  其他竞争项目实力（开发量、定位、开发进度、营销状况等

5)  消费群体情况（群体分布，消费力水平等）

6)  都江堰经济环境（经济发展状况、就业状况、经济结构等）

7)  都江堰人文环境（生活习惯、消费水平、教育程度、社会阶层分布等）

8)  都江堰人口（人口年龄与家庭规模结构、人口总量与增值）

1.4调研方法

1)  网络调查法：通过网络收集一些基本资料，了解都江堰市宏观环境和相关楼盘概况

2)  问卷调查法：采用随机抽样对消费者相关信息进行调查

3)  间接调查法：收集政府机构和专业市场研究与信息咨询公司的信息，企业内部以后的可查阅资料。

4)  观察与问询方法：对客观环境条件观察获取数据信息，问询相关专家、销售人员获取有关信息。

2.  都江堰市区域发展现状与趋势

2.1都江堰市经济发展现状

20##年，都江堰市实现地区生产总值（GDP）229.86亿元，比上年增

长9.8%。其中：第一产业增加值22.41亿元，增长4.1%；第二产业增加值85.37亿元，增长13%；第三产业增加值122.08亿元，增长8.6%。一、二、三产业比重为9.8:37.1:53.1。全年实现建筑业增加值31.12亿元,比上年增长12.3%，占GDP的13.5%，对经济增长贡献率为16.4%，拉动GDP增长1.6个百分点。

2.2都江堰市交通发展现状

都江堰距成都市48公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，

约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里，213国道横贯市区东西，成都茶店子汽车站有直达都江堰市大巴车，成灌高铁在市区内设有三个站点，市区内有便捷的公共交通。

2.3都江堰市人口发展现状

13年末全市常住人口66.7万人，城镇化率52.39%。全年出生人口468

人，死亡人口4399人，人口自然增长率0.47‰。全年城镇居民人均可支配收入21550元，；人均消费支出12701元，增长7.9%。农村居民人均纯收入11792元，增长13.2%；人均生活消费现金支出8940元，增长15.4%。

2.4都江堰市城市规划

以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特色种植区，“顺水依山”，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长”的可持续和谐发展的城乡城镇空间体系。按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区被分为四个大区，本项目位于都江堰市Ⅰ大区（一环路以内片区）。

3.都江堰市房地产市场分析

3.1房地产市场总体发展现状

随着都江堰市震后重建的加快进行，作为都江堰市的支柱产业之一的房地产业，在近几年取得了突破性的发展。但受限于城市人口、规划定位等因素，目前，除青城山区域发展较快，并成为成都最佳旅游房地产开发区域外，都江堰市区的房地产还未形成功能完善、布局合理的结构，尤其是涵盖了都江堰水利工程的中心老城区，由于震后城区人口向二环以外迁移，其房地产产品及服务层次不能与区位优势、资源条件相匹配，作为先天条件优越的都江堰老城区板块还未达到其应有的市场地位，房地产发展的潜力还未释放出来。

                                                   图1

3.2房地产市场供应情况分析

3.2.1 20##年6~12月土地成交分析

表1

3.2.2都江堰市房地产项目概况

                                   表2

3.2.3市场供应面积细分

表3

                                  表4

从统计数据来看，都江堰商品房市场的主流产品为90平米以上的套三户型，占比达65%。其中110平米以上占比达42%，表明购房者对大面积户型的需求旺盛。部分原因在于本地中高收入客群不满足政府安置房的70平米小面积，转而选择更大面积的商品房。

对市民购房期望调查中，购房面积上（见表4），期望购买110－130㎡面积区间的占样本总量的24％，这说明当地居民仍有大面积情节，90－110㎡需求占33％，80－90㎡占23％，70－80㎡仅占11％，130平米以上的占比9%。

3.3消费者行为分析

3.3.1消费者构成分析

地震前，都江堰市区普通住宅购房客群主要由本地客户、三州客户、成都及外地客户构成，构成比例大致为5：3：2。地震后，都江堰房地产市场客群将在短期内发生较大变化本地客户将成为都江堰楼市的绝对力量，也许有少部分人会离开都江堰而选择成都及其周边其它县市，但对绝大多说本地居民而言，其社会资源集中在都江堰，因此这部分将成为未来2－3年楼市购房中坚。都江堰同阿坝州同为重灾区，来都江堰置业的阿坝州客户或将更多目光投向成都及其它市县，短期内在都江堰置业的群体将锐减。地震使外地投资客大幅减少，但是随着都江堰震后的、高速铁路的修建，部分具有投资意识的外地客户仍然会看好本市今后的发展。

调查结果显示，购房者年龄处于26~35岁之间的比例最大为42%，其次是处于36岁~45岁之间的购房者，占购房总人数的25%，55岁以上的购房者比例最低仅为5%。结合其他数据进行分析，26~35岁之间的购房者大多收入良好，职业以企业管理层、医生、教师、自由职业者为主，具备良好的经济条件，其中63%的被调查者是首次置业，37%的被调查者在都江堰拥有一套以上的房产，相对26~35岁之间的购房者，36~45岁购房者的二次置业率明显上升，达到58%，对于55岁以上的购房者来说，贷款门槛高成为制约其置业的最主要原因。

参与调查的人群中，三室两厅的需求比例最高为33%，三室一厅为20%，其次为两室两厅和两室一厅，分别为17%和15%。购房者心目中合适的住房面积为80~130平方米。相当比例的住房者参与调查的过程中反映了对目前市场房型的不满，住房面积越来越大，总价越来越高，面积房型都合适的住宅产品越来越少。

3.3.2影响消费者购房因素分析

影响购房决策最重要的指标为总价，约有30%的被调查者表示房屋总价是影响购房决策的最重要的因素，其次地段约占被调查者总人数的20%，关注社区环境和交通状况的受访者皆为14%左右，还有少数被调查者提到了物业管理、升值潜力、房屋年代、区域生活配套等因素。从数据分析中发现，房屋总价依然影响消费者决策的最重要因素。大多数关注地段的被调查者表示考虑到出行成本、房屋升值等因素，地段成为他们选择房产时不得不考虑的因素之一。值得注意的是，区域生活配套的关注程度非常小，大约只有2%左右，这也解释了都江堰市郊区一些区位配套及其不完善的房产热销的原因，大多数消费者认为配套不完善仅仅是暂时现象，随着区域发展、市政设施完善，区位配套程度有可能在短时间内大幅度提高。

3.4市场价格水平分析

    20##年12月～20##年11月都江堰房价走势如图所示，20##年1月都江堰市房价处于最低水平，20##年12月～20##年3月房价出于平稳波动阶段，20##年3月～20##年8月，都江堰市房价呈上升走势，并在20##年7月份中旬达到

图二

最高峰值5710元/平方米。从8月份开始房价有所回落，20##年11月房价均值为5130元/平方米，11月份房价分布如图所示。

4.项目竞争状况分析

4.1 项目环境分析

 

                             图三

本拟建项目位于都江堰市外北街与平武巷交汇路口处，毗邻四川农业大学都江堰校区，周围主要为当地单位居民家属区，且周围居民住宅建筑年龄均大于十年。1公里内新建项目仅有一个，且为震后重建保障性住房项目。周围2公里范围内商业区有天和盛世商业区，杨柳河商业街，时代春天广场，城北农贸市场。项目附近无工业区。交通方面，周围有五条公交线路，主干道有建设路，莆阳路、外北街。教育医疗方面，有大型小学两个，中学一个，大型医疗机构两个。总体而言，本项目周围配套基础设施较为完善，环境良好，竞争压力小，但交通情况还有待改善。

4.2项目SWOT分析

4.3项目市场定位分析

4.3.1客户定位

根据本项目工程规模、消费者行为调查和所处区域环境分析，主要客户定位是都江堰市在本项目附近的刚性需求和改善性需求的消费者，其次是外地旅游房地产购买者和外地迁移到都江堰市的消费者。一层商铺投资者为项目附近原有的做生意的市民。

4.3.2价格定位

根据本项目周围的房价和地价情况，确定出本项目价格定位为在都江堰市整体的房价水平基础上浮动，与周围的房价水平持平即可。

4.3.3功能定位

本工程项目功能定位为以提供居住功能为主，一层商铺提供小规模商业经营。

4.4项目竞争状况总体分析

主要竞争对手分析：

国际名都现状：特价房源3968元/㎡，进一步展开宣传，将特价房提升至9套

君悦名筑现状：一期第三批次开盘；初步确定为11月1日开盘，排号期间每日优惠100元房价。

钱江美域现状：项目进入尾声，1期2批次住宅交房；进入尾盘期后，可以预见会进行大规模降价促销

阳光西里现状：房源剩余约80套，阳光西里进一步确定产品定位，以及客户需求大面积推广，重新定位3638/㎡展开销售。

中铁.瑞景誉都现状分析：中铁瑞景誉都在售二批次1栋、8栋，户型面积为69-116平米，按揭优惠2%，公积金优惠1%，一次性优惠3%，均价5200元/平米。另一批次3栋、22 栋，在售71-116平米房源。

5. 市场调研结论与建议

5.1总结

通过对都江堰房地产市场的调研，结合本项目实际情况，得出以下结论：

1、合理小户／铺型、低首付是近两年的销售趋势；

2、在都江堰市有突出卖点，区域位置好，环境佳的项目才更具市场竞争力；

3、商业盘、高层商住楼供需较为稳定，都江堰本地市民购房意愿不如震后两年强烈，且倾向往郫县、犀浦等置业，销售难度较大。

5、单位销售起价高于3300元/㎡的项目，在同质化销售情况下，将是一个难以突破的销售瓶颈，区域、环境和户型等影响消费者购房意愿因素权重增加。

6、超过100㎡（单层式）的大户型住宅已成为滞销品；

7、二次置业者不再是主力购房者，刚性需求购房者及首次置业者仍在购房者比例中较为稳定。

8、外来工作者，旅游购房者在最近两年都江堰市房地产市场中有明显增加。

5.2建议

针对都江堰市房地产市场宏观环境和竞争项目分析，针对本项目开发特点及所处环境，提出以下建议：

1.  根据本项目开发规模，设计针对偏好小户型的消费者的房型。

2.  价格定位采用灵活定位方式，在都江堰市房价平均水平范围浮动。

3.  做好前期宣传，突出本项目的区域和环境优势，重点针对项目周边有购房意愿者进行销售宣传。

附录一

1.  请问未来2年内购买商品住宅的可能性有多大？

a．可能性很大 b.可能性较大 c.可能性一般 d.可能性较小 e.可能性很小

2.  最可能购房的时间：

a.  半年内 b.半年至一年 c.一年至一年半 d.一年半至两年 e.2年以后

3.  您购买商品住宅的主要目的是什么？

a．结婚 b.改善居住条件 c.扩大居住面积 d.工作、生活更方便 e.投资用于转手 f.保值 g.为家人或朋友购买 h.其他

4.  您计划购买多大面积的商品住宅

a．70平米以下  b.70~90平米 c.90~110平米 d.110~130平米 e 130~150 f.150~170平米以上 g.170~200 h 200

5.您打算购买哪种房屋结构的商品住宅？

a.平层 b.复式 c.跃式 d.无所谓

6.您打算购买哪一类型的商品住宅？

a．高层（18层以上）b.小高层（8~18层）c。多层（4~7层）d底层（1~3层）

7.您喜欢哪种结构布局的商品住宅？

a．围合式 b.行列式 c.独立单栋式 d.无所谓

8.您打算购买       房        厅        卫      阳台的商品住宅。

9.您对交房装修标准的要求怎样？

a.毛坯房 b.简单装修 c.厨卫简单装修、其他毛坯 d.中高档装修 e.豪华装修

10.您打算购买住宅的单价是             ? 总价是              ？

 

第二篇：房地产调研报告

20xx年抚顺市房地产市场解析

发布人： 丛威 发布时间： 2010-6-12 15:00:00 阅读次数：2312 次 网友跟帖 0 条

20xx年，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我市房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我市房地产市场调整比较大，但由于宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使20xx年房地产投资将继续保持平稳增长，商品房销售价格的上涨必将带动土地价格上扬，预计涨幅在15%左右。

一、20xx年我市房地产市场稳中升温

在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我市房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、土地成交量上升，销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

1．受益于中央宏观调控新政：楼市健康稳定，投资增长

20xx年，我市楼市几乎全程都是在小幅快跑、一路飘红中度过，这一成绩有目共睹。全市房地产开发投资额完成642703万元；施工面积达到504万平方米；新开工面积为233.2公顷；竣工面积为152公顷；完成土地开发面积24.3公顷，同比增长24%；销售商品房157.4公顷，实现销售额496500万元，同比增长77.25%。新增固定资产359912万元，为20xx年的1.6倍。1~10月房地产市场统计的各项数据都比去年有所增长，从完成辽宁省年初下达的任务来看，房地产行业各项指标完成情况均在80%以上。从价格方面来讲，抚顺楼市有着自身的特点，它没有像一线城市那样房价膨胀过高，而是呈现出了稳中有升的发展势态；成交量方面也是在稳步攀升，尤其是很多品牌开发商的项目更是销售火爆，还有很多开发企业在今年的销售中打出了抚顺市的地产品牌，为下一步走向沈阳、走向东北奠定了基础。20xx年房地产市场的种种成绩都得益于国家宏观调控的9条新政，楼市的发展势态也符合中央调控的精神。

2．土地成交量上升 ：挂牌销售土地价格上扬

受宏观经济影响，20xx年下半年土地成交量的大幅下降，在一定程度上说明金融危机已经对抚顺市房地产市场构成影响，投资者对新开发用地的取得多采取更谨慎的态度，但随着“沈抚同城化”等一系列利好政策对抚顺市房地产市场的拉动，西部的经济开发区和望花西部区域也掀起了一轮房地产开发热潮，项目集中开发，区域市场发展迅速。20xx年末土地市场开始迅速回温，截止到20xx年末，全市土地上市14期（20xx年6期、7期；20xx年1-6期及开发区自行上市6期）共计93宗土地，其中经营性用地64宗，土地面积368.93公顷；工业性用地29宗，土地面积128.42公顷。成交85宗土地，其中经营性用地59宗，土地面 1

积344.14公顷；工业性用地26宗，土地面积89.68公顷，均达到了历史的高峰。土地成交市场初现火爆，无线电八厂、将军游乐场等地块竞争激烈，成交价格临近出让低价的2倍成交，也让我们看到了土地价格的上扬表现。

3．销售增加：三大需求集中释放，民用性住宅市场销售猛增

进入20xx年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。全市商品房销售面积157.4公顷，同比增幅59.6%，创自19xx年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积142.4公顷，增长53.1%，。商品房销售总额达496500万元，同比增长77.2%。

【近年抚顺市商品房销售情况】

4．价格上涨：房价大幅上涨，超出人们心理预期

随着经济的回暖，我市房价在稳定了一年以后，在成交量不断放大的同时，房价也迅速的上涨，涨幅均在10%以上，一些成规模，配套好，小区环境优异的楼盘涨幅甚至达到了20%以上。房价的迅速上涨已经远远超出了人们的心理预期，老百姓的购房心里也从经济危机时期的观望态度逐渐转变到成抢购阶段。

5．资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快

受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源8991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。针对个人住房按揭贷款及住房公积金贷款政策的相应放宽，都大大提高了我是人民的住房购买力。

6．供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹

20xx年，我市房地产开发企业房屋施工面积504公顷，增幅比上半年提高88.1%个百分点，施工面积增速连续实现正增长。房屋新开工面积233.2公顷，同比49.2%。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。

二、促进我市房地产市场逆势上扬的因素

1．国家宽松的货币政策

房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。20xx年以来，为 2

应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。

2．消费结构升级

经济学原理表明，随着居民收入水平的提高，大部分居民消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升，即恩格尔系数不断下降。200年至20xx年抚顺市GDP总量平均41亿元的增量提高，20xx年抚顺市人均GDP达到2.44万元，20xx年抚顺市GDP总量在全省居第七位， 20xx年我市人均GDP达到25233.25元，居于我省第五位，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是中国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我市居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。除了结婚等硬性住房需求外，改善性住房需求也不断提升，这也为房地产发展提供了一个较为广阔的空间。

3. 调整了一年的房地产资金大量涌入市场

20xx年金融危机导致的开发观望态度，20xx年随着经济开始复苏，调整了一年的开发企业开始纷纷投入开发，由于房地产开发有1-2年的空置期，所以预计建成的商品房在20xx年到20xx年间陆续建成，大经济环境的复苏，增强了气行业自信心，大量闲置资金流入，加之地厂商对未来发地产走势看好，必然会导致我市房地产市场竞争更加激烈。对于市场而言，开发商对于热门土地的争夺几乎已经到了白热化的程度，楼面地价最高价格已经超过了900元/平方米，而每一次的高地价的诞生都直接导致了同一区域房价的大幅度飙升。例如20xx年顺城区无线电八厂地块，土地挂牌价格为3800万，成交价格为7200万元，楼面地价达到852元/平方米，商品房售价格达到4000元/平方米，直接导致了将军地区房价的上涨。

4. 捂盘现象严重，开发商须一次性公开全部房源

在目前的房地产市场上，几乎所有的开发商在销售时都会采取小规模分批推盘的策略。举例来说，尽管上海政府曾规定同一期房源必须达到3万平方米的标准，但是，在一张预售许可证下，开发商往往还是采取分批销售，往往一次开盘仅仅推出一两百套甚至有些只有数十套房源，从而造成房源紧张，一售而空的“假象”。与此同时，经常相隔不久的第二批房源价格就会明显提升。而这种捂盘现象，在各市的房地产行业都一定程度的存在着，我市自然也不能例外。

三、我市房地产市场再次调整的可能性

按照市场价值规律，商品的价格是由市场杠杆调节的，无论是从行业发展周期来看，还是从价格水平来看，我市地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。

3

（1）房价收入比总体偏高

当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。20xx年抚顺市城市居民人均可支配收入为13557元，平均每户家庭人口数为2.7人，商品房销售面积157.4万平方米，销售总额为496500万元，那么平均每户家庭的年收入为36604元，商品房的平均价格为3154元/平方米，按人均30平方米的小康住房标准，每户住房标准面积为81平方米，房屋的总价格为25.5万元，由此推算抚顺市的房价收入比约在7倍左右。

（2）价格租金在基本值上下浮动，市场泡沫和风险不大

当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。受数据可得性的限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。据相关数据显示，近年来，我市房地产市场“价格租金比”控制在1上下，说明近年来虽然随着房价的不断上升，我市房地产市场的投机和泡沫成分不大。

（3）从绝对水平来看，我市房价已经接近甚至超过了周边二线城市

考虑到购买力评价，我市的GDP总量仅排在全省第七位，城市居民人均可支配收入和职工平均工资分别排在第十位和第九位，而房价却超过了辽阳，盘锦、营口等市，虽然抚顺市的人口数量和对商品房的刚性需求要大于以上各市，但从商品房的施工和销售面积上看却远小于以上各市。当前我市房价总体水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。

四．解析抚顺是房地产

1. SWOT分析法分析抚顺市房地产

（1）S--优势（Strength）

抚顺地理位置优越，对外交通联系十分便捷，抚顺市城市规划以及城市基础设施规划的完善、实施，使抚顺市的城市竞争力得到很大提高，房地产市场也将受到积极的影响；抚顺居民年人均可支配收入、人均消费支出、居民存款等指标快速增长，抚顺市居民的生活水平逐渐提高，民间资本日益充足，为房地产市场的发展提供了一定的购买力基础；沈抚同城化全面推进，城际轨道交通全面开通，打通了连接沈抚的高上线，开通了三条公交线路，启动了核心区的水系工程，完成投资20亿元的基础设施建设，“沈抚同城化”对抚顺城市发展提供了良好的契机，经济的发展，繁荣走势，必然会导致人们居住意向的改变，为房地产也发展带来歆的契机。现阶段，经济开发区房价上扬，就是最好的实例。

4

（2）W--劣势（Weakness）

但是由于世界金融危机的影响程度还不明朗，预计“沈抚同城化”对抚顺市土地利用的利好效果将滞后显现。因此，预计土地需求减少的趋势仍将在短期内继续延续。由于历史原因，抚顺作为以传统重工业为主的工业城市，城市的水质、空气等受到了比较严重的污染，抚顺市的居住环境受到影响，使得外埠客户来抚顺投资置业的欲望不高。

（3）O--机会（Opportunity）

a.原来的结婚等刚性需求保持不变 现在又多了很多改善性需求的购房，房屋需求量大大提升。

b.抚顺市房地产投资额占固定资产投资额的比重明显偏低，20xx年～20xx年房地产投资额占固定资产投资额平均比重仅为14.3%，抚顺市房地产开发市场尚有较大的上升空间。

c. 根据20xx年抚顺市政府工作报告，20xx年抚顺市将加快推进浑河生态商住景观带建设。以“沈抚黄金带、水岸新城区”为主题，按照总体规划、分步实施的原则，全力打造浑河生态商住景观带。在浑河两岸和沈抚城际轨道沿线，重点规划建设南站商业区北区、325库、方晓新城、月牙岛、绥化路北、将军沟、高山路两侧等10余项大型综合开发项目。

d．沈抚同城化战略的实施，将使得沈阳的经济辐射力给抚顺城市土地利用带来前所未有的利好影响。沈抚同城化标志性项目沈抚城际轨道交通建设全面开工，打通了连接沈抚的高上线，开通了3条公交线路，启动了核心区的水系工程，完成投资20亿元的基础设施建设。企业自主冠名“沈阳”或“抚顺”成为现实。全年招商引资签约合同项目18个，总投资354亿元，是上年的2.4倍。高新区工作机制进一步理顺，基础设施建设步伐加快，投入2.2亿元完成土石方278万立方米，为招商引资、项目落地创造了条件。

（4）T---威胁（Threat）

下表为20xx年至20xx年抚顺市土地上市成交统计表，如表所示，抚顺市20xx年抚顺市土地交易市场发展态势明显，出让市场处于高速增长阶段。20xx年土地出让面积达到344.14公顷。同比20xx年上升122.67个百分点。土地出让面积如此大幅度的上升必将影响到下一年的土地出卖量及成交量，房地产属于投资回报周期较长行业，资金无法快速回笼，必将导致第二年投资疲软，受宏观经济影响，目前，仍处于经济恢复期，资金的大量重组，需要相对较长的一段时期，20xx年，房地产业投资资金减少，房地产市场发展形势将受到一定的影响，同时， 20xx年下半年，土地成交量的相对下降，在一定程度上说明资金问题已经对抚顺市房地产市场构成影响，投资者对新开发用地的取得多采取更谨慎的态度。

【近年抚顺市土地供应情况情况】

2. 抚顺市房地产市场表现

一般城市建设以市中心为发展基地向四周放射性发展，可抚顺却恰好相反，高湾望花河东房 5

价却飞速上涨，北台，南站，河东，新华等地区和一些学区房的房价比较高些，而道街，戈布，望花，露天等地区的房价偏低些。抚顺的房产开发缺少竞争，导致房价过高．二手房在2000-3000元/平，商品房在2800-4500/平。20xx年全国房地产市场受经济危机的冲击很大，全国房价普遍下跌，而抚顺市的房价不仅没有收到经济危机的影响，一直保持着比较平稳的水平，只是在土地成交量上表现的比较明显，却未能带动房价的全面下调。这些现象也从一个侧面反应了抚顺市房地产市场的泡沫很小。

五．解析抚顺市房价

商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较，就确定出了具体的商品房价格。

下图为20xx年抚顺是相关部门统计相应小区房价（元/平方米）

望花区

玫瑰城

2900-3600

桃园雅居

3060-3380

车库5500，仓库8000

鑫晟园

2450-3000

车库3900，门市4800

欧景华庭

2800起

门市7200

北镇一品

2780-3280

门市6980，车库4450

宏钢嘉苑

6

2750-3640

门市5500

顺城区

上河郡

高层3730起

多层3900起

洋房4600起门市7500

大自然

3700-4200

半岛假日

3600起

临河水景房4600起

格林小镇

3050-3500

泊林名郡

3100-3700

新湖国际

3300起

门市8000

碧海金阁

3500-4500

名流

3300起

东洲区

盛世金秋园 3200起

门市7600

开发区

7

锦绣澜湾

均价3200

洋房3800-6500

方大上上城

2800-4500

御龙湾

3500起

【近年抚顺市地价情况】

前期工程造价费用：多层750 -1200元/平方米，高层1100 -1800元/平方米，基础设施建设费、配套费：390元/平方米，税费：营业税5.7%、契税4%，开发间接费用（商品房的经营费用、开发企业的财务费用等）：约300元/平方米，土地取得费用：约为630元/平方米，由以上数据计算得出商品房开发成本约在3000元/平方米左右。随着先进理念的引入，人们对住房条件的要求越来越高，加之开发商对利益的追求，势必会在房地产价格上有进一步的提升。

本篇文章来源于 民心网（） 原文链接：/city/view.aspx?id=547944&page=4&tjpd=

8