近一个时期以来，在房地产热的讨论中，"浙江现象"、"杭州现象"引起社会各界的高度重视。有人认为，杭州房价的持续上升是土地收购储备、招标拍卖造成的，杭州楼市存在着结构性泡沫问题，银行信贷的风险在增加。也有人认为，杭州的房价是正常的，是市场供求关系的结果，不存在过热的问题。一时间，杭州成为房地产是否过热争议的焦点之一。如何正确看待杭州的房地产市场问题，对于正确分析全国的房地产市场形势，加强土地和贷款管理，及时引导和调控房地产市场，防止楼市动荡造成金融风险，具有重要意义。

这篇调研报告，是国土资源部土地利用司调研组根据有关领导批示，对杭州市房地产市场运行情况深入调研、细致分析的结果。报告用大量数据，回答了有关问题，客观评价了杭州市的房地产市场：杭州市房地产市场总体看是健康的，在态势上存在着趋热的苗头，老市区基本正常，周边地区不同程度地存在着过热的现象。针对这一情况，报告提出了防止楼市动荡的可行措施。

我国已进入全国建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新阶段，房地产市场仍有巨大发展潜力，目前的问题只是发展中、阶段性和局部性的，问题要解决，方法要稳妥，一切措施都要从实际出发，从稳定大局的需要出发，从珍惜房地产市场来之不易的繁荣局面出发。只有如此，才能稳定楼市，化解风险。

为落实国务院领导批示精神，根据部领导指示，我们对浙江杭州市房地产市场运行情况进行了调研，并与当地有关部门探讨了落实国务院领导批示，及时引导和调控房地产市场，加强土地管理，防止楼市动荡，防范金融风险的措施。调研组20xx年1月16日抵杭后，连续开了六个座谈会，分别与市国土资源局，信誉、业绩较好的12家房地产开发企业，浙江大学6位房地产研究专家、教授，杭州市10个房地产市场管理有关部门，余杭区国土资源等5个部门，下城区潮

鸣街道小天竺社区的10户中低收入家庭进行了座谈；走访了有关专家，并实地踏勘了余杭天都城大型房地产项目。通过广泛细致的调研，对杭州市房地产市场有了基本的了解。省国土资源厅、市国土资源局、余杭区国土资源局对这次调研极为重视，市、区两级相关部门积极配合，实事求是地反映了情况。此报告在形成过程中两轮征求了省厅、市局的意见，现将有关情况报告如下：

一、房地产市场运行的基本态势

杭州市目前下辖八区、五县(市)，下文中的老市区是指除萧山、余杭两区以外的六个老城区。总的认识是，杭州市房地产市场已走向快速成长阶段，购销两旺、人气很足。总体看是健康的，在态势上存在着趋热的苗头，老市区基本正常，周边局部地区不同程度地存在着过热的现象。

(一)房地产开发势头迅猛，房地产业已成为主导产业。19xx年以来，杭州市房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17％以上。20xx年完成房地产投资额196.4亿元，同比增长39.4％。其中完成商品房住宅建设投资148.3亿元，占房地产开发总建设投资的75.5％。20xx年房地产业对GDP的贡献率达11.6％，同比增长17.1％，为城市经济发展作出了重大贡献，成为杭州市的主导产业之一。

(二)房价总体上升，但上涨速度和绝对量不一。根据杭州市房地产交易所提供的数据，从20xx年到20xx年10月份，老市区房产交易平均价格分别为每平方米3426元、3703元和4043元。据浙江省城调队统计资料显示，商品房价格从19xx年的每平方米3278元，增长到20xx年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8％，而同期GDP增长速度达到53％，杭州已成为国内房价涨幅最高的城市之一。市中心商品房价格上涨的绝对量虽然较大，但涨幅不大，19xx年为每平方米4500元，20xx年为每平方米7500元，平均年增幅为6.6％；

城西商品房价涨幅较大，房价19xx年为每平方米1650元，20xx年为每平方米4500元，平均年增幅为13.4％；城东房价19xx年为每平方米1900元，近三年每年上涨500元。余杭区普通商品房价格上升幅度较大，各区块20xx年涨幅均在20％以上。在房价上涨的同时，房地产租赁价格也在上升，20xx年-20xx年全市房地产租赁价格指数同比增长了3.3％和3.1％，其中，住宅分别上涨了18.8％和7.5％。

(三)房地产贷款增长较快，银行资金在房地产生产、消费资金中的份额较大。从19xx年年末至20xx年年末，杭州各类房地产开发企业开发贷款余额从106.75亿元增加到387.2亿元，房地产开发企业贷款占同期各项贷款的比重从19xx年的7.2％上升到20xx年的18.6％。今年10月末，房地产开发企业贷款比去年同期增长55.8％，占各项贷款的比重上升到20.9％；个人住房贷款余额从19xx年的37.4亿元迅速上升到20xx年的164.3亿元，年均增长率达190.5％,在全部房地产贷款余额中比重也逐年上升，从19xx年年末的35.0％上升到20xx年10月末的42.3％。

(四)房地产市场供销两旺，老市区房产需求尤其旺盛。19xx年以来，房地产预售总量年均保持在260万平方米以上，其中住宅预售总量每年基本保持在210万平方米以上。20xx年住宅施工面积1455万平方米，住宅开工面积714.7万平方米，竣工面积412.5万平方米。销、预售面积673.2万平方米，是住宅竣工总量的163.2％。与此同时，20xx年经济适用房新开工面积118万平方米，同比增长3.4％，竣工97万平方米，同比增长86.5％。

(五)卖旧买新十分普遍，存量房产交易活跃。自19xx年房改房上市政策出台后，存量房产交易量飞速增长。20xx年，存量房产成交量达97.8万平方米，累计成交金额26.5亿元，分别比上年上升了175.1％和229.2％，二手房成交金额占房地产交易总额的比例达到

了17.3％，比上年提高了9个百分点，存量房产交易的上升幅度超过了增量房产的增长速度。

(六)老市区土地市场管理规范，收购储备效果显著，房地产供应结构逐步优化，没有土地炒买炒卖行为，老市区较早地建立了土地收购储备制度，加强了土地集中统一管理，落实招标拍卖挂牌方式配置经营性土地的态度坚决，对土地市场的调控力度很强，土地市场发展比较健康。表现在：一是供地总量和结构合理。从老市区房地产供给结构和房屋空置可以得到充分反映，20xx年1-10月份，高、中、低价位住宅供应量分别为3974户、16319户、5313户，分别占住宅供应总量的15.6％、64.2％、20.2％，空置面积只有1.5万平方米。二是没有土地炒买炒卖问题，营造了房地产市场规范运行的环境。

二、必须引起高度重视的问题

尽管杭州市房地产市场从总体上看是健康的，但也存在一些必须引起高度重视的问题。

(一)房地产价格增长速度过快，投资与投机性需求相应增长，银行风险有所增加。房地产出售价格和租赁价格的快速增长，使得人们对房地产价格的预期不断提升，投资和投机性需求相应增加。据中原物业20xx年10月对杭州市第三届"人居展"的调查显示，有12％的购房者的目的是准备出租和转卖。银行对房地产开发企业的贷款增幅很大，根据中国人民银行杭州支行调查数据，20xx年和20xx年，杭州市银行系统对房地产开发企业的贷款余额分别是249亿元、387亿元，而房地产投资分别为102亿元、104亿元，20xx年个人住宅贷款余额261亿元，而当年各类房地产交易金额为319亿元，其中存量房交易26.5亿元。虽然房地产投资与消费的稳步增长都与银行信贷支持密不可分，而且目前贷款的质量也比较好，但由于银行贷款在房地产建设和消费过程中占的比例较大，一旦房地产出现问题，银行将有

很大的风险。

(二)现行的经济适用住房供应方式负面作用大于正面作用。现行经济适用住房方式主要内容是划拨供地、税费减免、委托开发、政府核价、向中低收入家庭出售，有人形象地称之为"补砖头"。几年的实践证明，这一供应方式在操作中存在很多问题，负面作用大于正面作用：一是不能雪中送炭。老市区申购登记经济适用房住户有38000户，而通过摇号实际解决的只有4850户，只占申购登记总数的12.8％，准购摇号比例高达1：8，不仅相当部分急需住房的家庭被排斥在外，而且给寻租留下了巨大的空间。二是负担沉重。买到经济适用房的人负担沉重。只有购新房才能享受政府补贴的政策、大户型为主的供给结构、每平方米3000元左右的价格，使购房者不堪重负。三是引发投机。经济适用住房上市交易门槛低，只要买到了经济适用住房，马上可以上市交易，补缴的出让金也只有标定地价的10％。调查中，各方面的人都说"傻瓜都会买经济适用住房"，"买经济适用住房=申购新股"。四是起不到平抑房价的作用；表面上看，只要增加经济适用房的供给，就能缓解供需矛盾，降低房价，但对一个城市来说，由于土地资源有限，不可能无限制地供给住宅用地，增加了经济适用住房的供地量，势必减少商品房的供地量，只会使商品房的供需矛盾更加突出，造成房价上涨。五是群众不满。该享受的享受不到，对政府不满；该享受的迟迟享受不到，不得已购买了市场价的商品房，也对政府不满；享受到的家庭由于举债购买，严重影响其他基本的生活消费，同样对政府不满。这些不满情绪，潜藏着社会新的不稳定因素。

(三)房地产市场分割，政府难以对房地产市场进行有效的宏观调控。杭州市区(含萧山、余杭两区)行政区划面积3068平方公里，其中余杭区、萧山区、杭州经济技术开发区、之江旅游度假区面积分别为1222平方公里、1163平方公里、114平方公里和9.88平方公里，

上述各区合计2508.88平方公里，享受独立的管理权限，实际上在3068平方公里的范围内，真正赋予市财政、规划、建设、国土等有关职能部门的权限最多只有559.12平方公里，仅占市区的18.22％，且这些范围的土地利用率已经相对较高，建设用地的稀缺程度可想而知，虽然近年来市政府通过建立土地收购储备制度，加强了对老市区房地产市场的宏观调控，但仅18.22％的土地使得这种调控能力对整个市区来讲显得极为有限。市场分割使房地产供给失衡，老市区供给严重不足，余杭区供给过太。19xx年到20xx年，老市区共推出房地产用地11538亩，其中商品房用地7859亩，占68％；经济适用房(包括市政拆迁用房)用地3679亩，占32％。而仅余杭区，从19xx年到20xx年底，签订出让合同转用、征用的房地产用地31405亩，四年分别为694亩、9774亩、16888亩和4049亩。

三、原因分析

(一)商品房价格增长过快的成因。表面上看杭州市房价增幅较大，但仔细研究，有相当的合理成份，并非虚涨，而且老市区与新市区的情况有很大的不同。所以，不能笼统地讲杭州市房价高。首先是老市区房地产供给严重不足。其次是需求旺盛。对杭州老市区房产的需求不仅来自本地，而且来自外地，两方面需求都较旺盛。在购房群体中，本市居民占64％，外来人员占36％。三是配套、建筑、广告等成本增加。随着"智能化"、"生态化"物业的兴起，住宅小区配套设施的完善、建筑材料的更新换代，提高了房屋的建造成本；由于竞争激烈，广告投入也大大增加，据报道，20xx年新建商品房每平方米建筑成本平均广告费用超过100元。

1、本地需求主要来自三个方面：一是改善居住条件需求。杭州市房改时的户均面积只有56平方米；二是拆迁户用房需求。这几年拆迁面积较大，仅20xx年老城区拆迁还建面积就有233.0万平方米。

三是房改拉动需求。杭州市货币化分房力度较大，走在全国前列，居民在享受每平方米2400元补贴后，改善居住条件需求更大(已核定住房补贴20亿元，发放10亿元，今年将全部发放)。

2、外地需求来自五个方面：一是移民需求。包括人才引进、宗族性购房、养老、创业、投资地转移产生的需求，仅20xx年就引进人才2.1万人。二是投资性需求。主要是省内外投资者看好杭州房产的增值潜力，把杭州房产作为一种投资渠道，如温州、台州、绍兴、义乌的民间资金对杭州房产的需求。三是炫耀性需求。一些外地的高收入者把拥有杭州的豪宅做为身份的象征。四是求学需求。一些富裕家庭为使子女在杭州求学，日后就职创造条件购房。五是度假需求。一些人为在杭州度假，购置房产。

3、其他十个因素：一是浙江和杭州经济快速发展，居民收入快速提高，支付能力很强，这是杭州商品房价格实现的基础。20xx年杭州人均GDP在省会城市和计划单列市(含直辖市)中排名第五，仅次子深圳、上海、广州、北京。中原物业20xx年10月对600位计划在近两年购房者的调查显示，拟购房单价在每平方米4500元以上的，占全部调查人数的49％。二是宏观、微观房地产政策体系成为住宅业发展的支撑。19xx年以来，中央将发展住宅业作为新的经济增长点，把启动住房消费作为扩大内需的重要措施。浙江省、杭州市政府也出台了很多配套政策，促进了住宅业的发展。三是住房制度改革是形成商品住宅竞价机制的保障。随着城镇住房制度改革，住房分配货币化的逐步实行，加速了住宅建设、消费的市场化进程，有力地转变了居民购房消费观念，增加了有效需求，推动了商品房价格的上升。四是杭州城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。20xx年城市化水平为36％，20xx年提高到37.8％。城市化进程的加快促进了人口、资金等要素和产业迅速向城市集聚，直接带动了房地产业的快速

发展。五是杭州特殊的城市地位和环境是房地产业发展的外在引力。杭州市集浙江省政治、文化、经济中心于一身，有着得天独厚的自然、人文环境，是绝大部分城市不具备的。六是由于缺乏其他的投资渠道，投资房地产成为银行和民间资金的主要出路。浙江民间资金高达8300亿元。由于当前银行利息很低，股市持续低迷，购买房产成了大量民间资本的首选，这种需求不仅促使杭州的房价居高不下，而且也引发了对土地的需求。七是经济适用房管理不规范，并没有起到抑制房价上涨作用。八是房产市场上出现摇号、炒图等炒作行为，对哄抬房价起了不容忽视的推波助澜作用。九是目前杭州老市区可供楼盘土地集中在三级地段、不到50平方公里的范围内，空间狭小，规划和基础设施建设严重滞后，再加上人们"围着西湖"转的住房观念交织在一起，更使可开发土地资源基本枯竭的市中心地段内房价上扬。十是新的城市拆迁补偿政策加大了开发成本，推动房价上升。按照杭州市规定，拆迁补偿的基准价，新的拆迁条例补偿标准大多高于老条例。在土地一级地段高6％，二级地段高54％，三级地段高29％，四级地段高3％，五级地段高8％，据有关人士测算，一套市中心二手房，每平方米市场价4800元，而按拆迁补偿条例评估，价格则需5900元，高23％；如是砖木结构，要高225％。

一个时期以来，一些专家和媒体认为，土地收购储备、招标拍卖抬高了房价，应该说这只是看到了表面现象，而对实质情况缺乏了解和研究。经过调查测算，房地产价格的快速上涨，土地成本固然是一个因素，但根本原因是需求拉动。一些开发商说，由于土地招标拍卖出让，土地成本占商品房成本的40%-50％。但据我们对杭州56个楼盘的调查结果显示：通过土地招标拍卖方式取得的18个楼盘，楼面地价平均占商品房销售价仅34.5％。，其中，4级地段以内的占31.6％，5级地段以外的占42％；通过协议方式取得的38个楼盘(在经营性房

地产用地必须招标拍卖出让规定出台前出让的土地)，楼面地价平均占商品房销售价的25％，其中，4级地段以内的占25.5％，5级地段以外的占22％。也就是说，与协议方式出让的土地相比，招标拍卖方式出让的土地，成本只增加了10％左右。一般来说，开发商所说的土地成本包括拆迁成本、市政配套和政府纯收益，无论行政划拨还是协议出让都必须支付拆迁成本和市政府配套等费用，通过招标拍卖方式出让的土地，显化的只是政府纯收益。开发商和其利益代表者，追求的是以最低成本获取最高的利润(这是现实生活中"众人"想搞房地产开发"发大财"的重要原因)，如果让少数利益集团占据了本应该由公众享受的实惠，这显然不合理。

(二)住宅供给体系不合理，经济适用房不能有效解决中低收入家庭住房问题的成因。我国的住房供给体系设计是，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉祖住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。这种供给体系看似合理，主观愿望也是好的，但在实践中存在着严重的不合理性。集中表现在经济适用住房的政策上。一是适用对象太宽，并且模糊，难以严格地界定，使有限的经济适用住房分配给了一些高收入家庭，有人形象地说"开着小轿车住经济适用住房"。二是经济适用住房的政府核价机制不合理，杭州市区(不包括萧山、余杭区)绝对价格高达每平方米3000元以上，真正的中低收入家庭根本消费不起(造成经济适用住房价格不能降到最低限度，其根源之一是由政府来核价)。三是户型设计不合理，面积过大，即使真正争取到经济适用房的中低收入家庭负担也十分沉重。根据对杭州20xx年7月份推出的经济适用房统计，共出售937套，总建筑面积118709.42平方米，平均每套建筑面积126.69平方米，其中建筑面积120平方米以上的占75％，90平方米以下的仅有8套，占0.85％。造成这一局面的根本原因是在操作上仍沿用

计划经济的方式。开发商十分清楚，真正中低收入家庭是买不起这样"经济"适用的住房(按月前普遍存在的趋大户型，每套-总房价都要三四十万元、五六十万元)，建大户型的经济适用住房符合市场需求(不是面向中低收入家庭)，超过购买经济适用住房标准下限部分又要按商品房价格购买[杭州市规定，经济适用住房建筑面积控制标准为：一般职工70平方米，具有中级职称的职工(相当于科级干部)80平方米，具有副教授高级职称的(相当于县处级干部)90平方米，具有教授高级职称的职工(相当于厅局级干部)120平方米；或根据家庭成员结构状况，按人均20平方米控制]，这种机制更进一步促使开发商建造大户型，即"傻瓜都要建造大户型"。

(三)房地产市场分割，供求失衡的成因。一是区划调整不彻底造成房地产市场的分割。20xx年，杭州市区进行了第二轮行政区划调整。根据浙江省政府有关文件规定，撤市设区后，萧、

余两区仍然享有地市一级部分经济管理权限，财政体制、土地管理、城市规划编制、户籍管理、房屋拆迁以及房改政策等均由萧、余两区独立行使，由于市政府不能对辖区内房地产市场进行统一的宏观调控，造成了市场分割。二是市场化进程不一，促使开发商到周边地区大量购地。由于老市区土地管理规范，市场化配置土地的进程快于周边地区，一方面营造了房地产市场规范运行的环境，树立了房地产开发企业的信心，另一方面也使得一些开发商为获得地价上涨的利益，赢得更大更快发展空间，相继到余杭等周边地区购地储备。加之新设区享有独立的规划、土地管理和财政权，周边乡镇也力求通过扩大招商引资来发展乡镇经济，由于以上多种因素的相互作用，个别乡镇出现了不规范的现象。针对这种情况，余杭区政府也采取了相应的措施加以引导，起到了一定的作用，但还是出现了城市规划并不到位、基础设施尚未配套的大型房地产项目，存在着土地供应量较大的现象。

四、防止楼市动荡的几项措施

从长远看，我国房地产仍有巨大的发展空间，目前产生这样那样的问题，只是阶段性和局部性的问题，基础和条件与上个世纪90年代初的"房地产热"绝然不同，而且，相关部门已在20xx年制定了一些调控政策。鉴于当前房地产业对拉动经济增长具有重要的作用，与宏观经济运行、人民居住条件改善和财产权利的保障关系密切，各方面的调控政策比较健全，所以，进一步对房地产市场的引导和调控，应立足保持房地产市场的健康发展为基本，珍惜房地产市场来之不易的繁荣局面，同时要防止楼市动荡，要稳定房价而不是降低房价，避免因房地产价格过度缩水，使已购住房家庭的财产总值缩水，影响金融资产的安全，影响今后的经济增长速度。所以强化对房地产市场的宏观调控，应采取微调措施，实行软着陆，避免采用简单的行政手段，引起市场的大起大落。杭州市各界普遍反映房地产的政策要保持相对稳定性，保证房地产市场的稳定、公平、安全、健康发展，应具体问题具体分析，慎重处置，分区域采取不同的对策，该收的收，该放的放，收放有度，才能有效防止楼市动荡，造成金融风险。为此建议：

(一)提高预防金融风险意识，强化信贷管理。在市场经济条件下，房价上升的原因中，最具可调控性的是银行信贷，对此应引起高度重视。一要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费资金中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。二要严格信贷管理，依法、依规贷款，切实强化贷后管理。三要在贷款政策上积极支持土地收购储备制度建设，贷款资金封闭运行，政府出让土地回笼资金优先用于偿还银行贷款；这既是提高政府对土地供应的宏观调控能力，又是防范金融风险的有效措施，是银行和地方政府双赢的措施。四要加强对个人住房贷款管理。一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套

购房的个人贷款。国土资源管理部门要加强土地登记管理，积极配合金融部门，提供多套购房贷款登记等依据。

(二)统筹协调区域之间的房地产供地计划，严格控制新设区的新增用地。适度拓展杭州老市区发展空间，提高老市区的土地供给能力。要加快杭州撤销余杭、萧山市设区后城市总体规划的修编工作，加大对紧连老市区基础设施建设步伐，适度拓展杭州发展空间，为适度加大老市区土地供应量创造条件。对老市区要给予农地转用、土地征用的倾斜，同时要优化供地布局和结构，更多地采取招标、挂牌方式供地；对周边地区要严格控制供地量，采取强有力的措施消化存量房地产用地，特别是对尚未供应的大型房地产项目用地不能再以原协议方式供地。各级政府要采取强有力的措施抓紧解决历史遗留问题，加大闲置土地的处理力度，该无偿收回的必须依法收回。严禁房地产开发商"圈占"土地，加力抑制土地投机。

(三)坚决落实土地集中统一管理制度，防止房地产市场分割。解决区域内无序竞争的问题，关键一条是落实土地集中统一管理制度。目前撤县并市的情况较多，所以必须坚决落实土地统一管理。余杭、萧山享受独立审批权限三年，到期后，不能继续延期，对今后其他城市撤县并市的，要一次到位，由城市政府负责新设区的土地管理；各类开发区和园区也必须按照土地集中统一管理的原则，纳入城市的统一管理。

(四)健全住房供应体系，加快廉租住房建设，取消或用市场机制规范经济适用房。为了解决低收入和困难家庭的住房问题，应进一步加大廉租住房制度的建设力度，廉租房为公有产权，只租不卖。进一步加强经济适用房的管理，根本出路是在生产、销售、流通过程中全面实行市场化。一是取消行政划拨供地方式，采取招标方式供地，综合评标，房价低者得。二是改变政府的补贴方式，改"补砖头"为"补

人头"，即向可享受对象直接发放住房补贴。三是缩小范围和规模。将经济适用房的供应范围从中低收入家庭压缩到中等偏下和低收入家庭的范围内，重点解决拆迁户和无房户的住房问题。四是要进一步明确经济适用住房的建设标准，缩小户型，完善供应和上市办法，确保政策的针对性。五是进一步搞活房产二级市场，使二手房成为满足中低收入家庭的一个重要渠道。针对杭州市的具体情况，应适度加大新区的经济适用房供给，减少商品房的供应。

(五)加强土地和房地产市场信息披露工作，正确把握市场走势。土地和房地产市场信息披露工作的不完善，使政府和企业对市场的判断和决策既有盲目性，也有滞后性，严重影响了市场的正常发展，因此，应加快信息披露工作进程，各级国土资源管理部门要密切注视房地产市场变化动态，准确把握市场走势，严格控制土地供应总量，适时加以调控。

(六)加强法律宣传和对房地产市场的监控力度。一是要继续深入宣传国家《城市房地产法》和国务院55号令等法律法规的宣传，促使房地产开发企业依法、诚信开发房产，同时强化购房者依法维权能力。二是要进一步加强对房产市场的监管，一方面严禁房地产开发企业未达到预售条件入市摇号或炒楼花；另一方面要加强对预购房产的监控，把住预购房产再转换关口，以防炒楼盘、楼花赢利甚至牟取暴利。

(七)运用税收政策平抑房价，公平分配社会资源。由于我国目前房地产保有成本比较低，使一部分人可以拥有多套住宅和其他房地产，既不利于土地资源和其他资源的合理分配，又增加了对房产的非消费需求，推动了房价的上升。必须借鉴国外的成功经验，尽快开征不动产税。同时，应针对房地产市场发展的不同时期调整土地增值税和其他税种的税率，以起到限制房地产炒作，鼓励土地资源合理配置的作

用。