房地产市场调查研究报告内容

西  南  交  通  大  学  希  望   学  院

      房地产估价作业——调查报告

 

                        相关内容构成及表格

           

学   院 (系): 西南交通大学希望学院     

             专          业:  土    木   工   程       

班          级:  建    筑   七   班      

学  生  姓  名:  罗      方      维       

学          号:      20120463            

任课和指导教师:      鲜        娟         

作业的完成日期:   20##年12月07日      

   成              绩:                                       

住宅房地产市场调查研究报告内容构成

  1.宏观环境分析

  (1)经济环境。首先要阐明城市的地位,即城市所处经济圈的基本情况,城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况。即分析城市GDP和人均GDP及其变化情况、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状况与人口导人政策、城市在岗职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其变化趋势、社会消费品零售额。

  (2)城市规划。分析城市发展的总体目标,城市总体布局规划;城市区域功能划分,各区域规划发展目标;城市交通建设状况;城市更新和旧村改造。

  (3)政策环境。政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境,主要分析与房地产有关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等。

  2.房地产市场发展现状和趋势分析

  (1)城市土地供应。分析城市历年土地成交情况、区域土地价格变动,土地出让政策变化和土地供应特征等。 

   (2)城市住宅开发状况。分析历年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积等。

  (3)住宅供给和需求状况。分析历年住宅批准预售面积、政策性住房建设状况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等。

  (4)存量住宅交易状况。分析历年存量房成交面积、成交价格、存量房租售价格比等。

  3.客户分析

  (1)产品的需求特征。分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建筑风格、户型结构、建筑面积、功能空间的配置、面积分配;小区环境设计;小区配套设施。

  (2)产品购买决策过程。分析消费者购房的动因,获取信息的途径,影响消费者决策的因素等。

  (3)客户生活形态特征。分析不同生活形态下不同族群的生活观、消费观和传播观,如消费者年龄、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物与消费方式等方面。

  4.竞争分析

  (1)竞争对手分析。主要是针对竞争对手的专业化程度、晶牌知名度、资金实力、开发经营方式、楼盘质量、成本状况及成本优势、价格策略、与当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况以及项目销售情况等方面进行分析研究。

  

(2)竞争项目分析。主要是分析建成或正在建设中的竞争性项目,具体包括:项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方式、广告策略、销售状况等。      总的来说包括下面三个部分:总述、估价对象的描述、房地产估价。

第一部分 总述

一、   估价项目名称:XXX有限公司

                                           房地产价值评估

二、   估价对象:上海展望集团机械制造有限公司在上海市金山区朱泾镇万安街105号的房地产

三、   估价目的:为确定委估对象抵押贷款提供参考价值依据

四、   估价依据

1.   《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.   《中华人民共和国土地管理法》

3.   国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》

4.   XXX房地产权证(X房地X字(2012)第XXX号)

5.   委托单位的企业法人营业执照

6.   估价业务约定书

7.   估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料

五、   价格定义

本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见

六、   估价期日:

七、   估价日期:

八、   需要特殊说明的事项

根据有关规定本报告的有效期为一年,自估价期日起一年内有效。有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化,报告应作相应调整。

九、   房地产估价师

中国注册房地产估价师

中国注册房地产估价师

十、   房地产估价机构:XXXX评估有限公司  (盖章)

地    址:                             法定代表人:XXX 

 联系电话:XXX                            资质类型:房地产估价X级。

                                    (时间)

第二部分 估价对象描述

一、    估价对象概况

1、房地产概况:

(1)委估范围:位于XXXX号(土地面积XX平方米,建筑面积XXX平方米)。

(2)房屋状况:

   (3)地理位置、四至及交通因素分析:

委估对象位于XXXX,土地级别为X级,东近XX路,南邻XXX街,西靠XXX路,北侧为XXX街。邻近XXX路。公交线路有XX线等到市区。附近的商业网点有XXXXX等。

(4)地块概况:权属性质:国有;用途:XXX用地;地号:XXXX

图号:IXXXX    总面积:XXX平方米,该地块呈XX形。

2、房地产权利状况:

    房地产权证号:XX房地X字(XX)第XXX号。权利人:XXX有限公司,房地坐落:XXXXX,土地权属性质:国有;用途:XX用地;地号:XXXX;图号:XXXXX;土地总面积:XXX平方米;建筑面积XXXX平方米.

3、房地产利用现状:

   该房地产目前作为XXX有限公司的厂房和办公、生活用房,共有XX幢建筑,幢号X门卫室,幢号X、X为办公、生活用房,其余都是作为生产用车间。

4、建筑物和地上附着物状况:

5、市政基础设施条件及周围环境:

第三部分 房地产估价

一、估价原则:本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。

二、估价技术思路与方法:

1、个别因素分析:

2、区域因素分析:

3、市场背景分析:

4、估价方法选用

合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序,科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况,以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价采用成本法,合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点:

(1)  考虑到委估的房地产类似的成交案例较少,不能合理确定该房地产的价值,不宜采用市场比较法。

(2)  收益法适用于广大有收益或有潜在收益的房地产估价。

(3)  重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价情况下的房地产估价,故选用成本法作为本次评价的方法。

(一) 计算公式:房地产评估价值=土地费用+重置完全价值×成新率

(二) 估价公式:重置完全价值=土地费用+(建筑工程安装费用+管理费+财务费用+利润+销售税费)

(1)    房屋重置成本

(a)    根据xxx当前建筑行业造价信息中钢混结构建安费为xxx元/平方米,混合结构建安费为xx元/平方米,根据委估对象的建筑状况钢混结构取xxx元/平方米,混合结构取xx元/平方米。

(b)    通过一些相关资料获悉下列各项费用:

A、      房屋重置成本:

(2)    土地取得费用

由于委估对象为九类工业划拨土地,故土地取得费=土地征用费+拆迁安置补偿费+配套设施费

(a)    土地征用费=土地耕复基金+粮油差价补偿费+土地、青苗补偿费+劳动力、养老人员安置费+不可预见费+征地管理费+耕地占用税

土地征用费=     

土地取得费=

(3)    估价对象房地产价值=土地费用+重置完全价值×成新率=

该估价公司的信息如下表:

 

第二篇:房地产市场调研报告的写作方法

市场调研报告的写作方法

市场调研作为一种研究手段,已经被广泛的应用到各行各业,与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法,为房地产开发定位提供相关的依据。如何将调研结果清晰明了的表现出来?这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题,清晰的条理,和简捷的表现形式。 当一切调查和分析工作结束之后,必须将这些工作成果展示给客户。那么,我们首先需

要明确的是:报告应采取什么样的结构体系?什么样的方式来表达数据的涵义? 报告的结构体系应包括,调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用,因此,此处不做更详细的说明,以下内

容主要针对数据分析结论的表现方法。

关于数据分析的部分,通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法,它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前,首先要谨记,它只是一种传递和表达信息的工具,使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明

了”。每个图表只包含一个信息,图表越复杂,传递信息的效果就越差。

在实际操作中,各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中,但总的来说,以下几种图表形式是最常用的:柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。 使用图表的目的在于:将复杂的数据变成简单科、清晰的图表,让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么,如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据?首先,我们应先

明确数据所表达的主题,然后确定可能使用的图表类型。

通常我们的研究数据所体现的关系是:频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据,可能会有多种图表形式。但是,哪种是最能将数据表达清楚的呢?这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点,点明主题。让我们来看一个例子,这个例子能

将以上的意思,表达的非常明确。

这里的标题描述了图表的内容范围,大多数读者在看了这个图表后,都会把注意力集中到城西,认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是,制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少,但随着城市建设的进行,将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上,所以,我们可以在一般标题后附加一

个重点标题:城北和城东将有更大的发展潜力。

既然已经确定了要表达的重点,那么接下来就是要明确数据间的相互关系,若是表示占频率分布、对比等关系,则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用;在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之,条形图表应该是应用最广的类型,而柱状图表是用得最多的另一种类型,这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右;而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少,更多的是将各种综合运用,如线形图表加上柱状图表,或饼形图

表加上条形图表。

在用图表表达数据的同时,还要注意一些细节的处理。比如:使用柱状图表和条形图表时,柱体之间的距离应小于柱体本身;在说明文字较多时,用条形图表表示更清晰,便于读者辨

认;在使用饼形图表时,应在标明数据的同时,突出数据的标识。即:同时使用数值与数据

标识。

在我们进行过程中,请记住:选择和使用图表不是一个绝对精确的科学,所以你会注意到一些比较自由的限定词,如:总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外,要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形,还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式,使其不致

太过单一。

一份合格而优秀的报告,应该有非常明确、清晰的构架,简洁、清晰的数据分析结果,其中的含义是需要在实际工作过程中去体会,自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话,还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断,当然一定要保持中立的态度,不要加入自己的主观意见。另外,通常的市场调研报告都会有一个固定的模式,我们应该根据不同项目的不同需要,对报告的形式、风格

加以调整,使市场调研报告能够有更丰富的内涵。

一、房地产市场调研的含义

房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作

过程。

二、房地产市场调研的作用

(1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向;

(2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场;

(3)有利于企业制订正确的营销策略;

(4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。

三、房地产市场调研的内容

(一)宏观投资环境调查

(二)城市房地产市场概况

(三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研

(四)项目基本状况调查

(五)项目所在区域市场状况

(六)项目开发策略建议

(七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研

四、 宏观投资环境调查

1、政治环境

政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环

境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。

2、经济环境

国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售

与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。

3、社会文化环境

居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生

活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

4、政治环境

五、城市房地产市场概况

1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金

收缴情况;

2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构;

3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况;

4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额;

5、三级市场交易情况;

6、当地房地产业相关政策法规。

六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研

1、消费者行为调研

2、市场需求容量调研

消费者行为调研

消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购

买偏好、购买动机、购买特点等。

市场需求容量调研

需求容量,是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求,才是现实的市场容量。

七、商品住宅市场需求容量调研,主要包括以下几方面:

(1)城市人口、家庭数量及变化趋势;

(2)购买力,包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况;

(3)居民居住现状及改善目标,包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等;

(4)居民日常消费支出水平与消费结构;

(5)不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、

功能、价格的需求特点。

八、项目基本状况调查

宗地基本状况资料(包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件)、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与

项目有关的投资及开发经营税费政策;

九、项目所在区域市场状况

项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平,主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、

营销手段、销售状况等,潜在竞争对手出现的可能性。

其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平,创新

能力与发展新产品的动向。

十、项目开发策略建议

1、市场细分与目标市场调研;

2、产品定位,包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究;

3、开发策略分析,包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研

1、宏观经济环境研究

2、 市场供需与竞争对手动态调研

3、消费者调研,包括:消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求,

客户满意度调研;

4、企业自身产品与服务调研,包括:产品优劣分析,在满足客户需求方面存在的缺陷

和不足,产品市场竞争地位分析,本企业产品的市场占有率及销售潜力分析;

5、价格调研,包括:产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和

竞争者对价格变动的反应;本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。

十二、房地产市场调研程序

(一)调研准备阶段

(二)正式调研阶段

(三)结果处理阶段

调研准备阶段

1、确定调研目标

2、初步情况分析

3、制定调研计划

正式调研阶段

1、确定资料来源

2、确定资料收集方法

3、调查表及调查问卷设计

4、抽样调查

5、现场实地调查

结果处理阶段

1、资料整理分析

2、编写调研报告

房地产市场调研方法

(一)调研方法

1、全面调查法

2、重点调查法

3、抽样调查法

(二)资料收集方法

1、二手资料的收集方法:查询、交换、购买、索取、委托情报网收集

①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源

二手资料的收集程序

首先应确定需要什么资料。

第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。

第三步工作是从企业外部进行搜寻。

第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估,即评估资料的效度。 最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的,但又无法从二手资

料中获取的信息才有必要去收集原始资料

二手资料的来源

1、内部来源:

本人资料库、企业档案(会计记录、销售报告、其他数据资料)、企业内部专

家。

2、外部来源

(1)组织机构,包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或

贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。

(2)文献资料,包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、

综合性工具书。

(3)电脑数据库、互联网

(4)企业外部专家

(5)营销调研公司

2、商业资料获取方法:向市场调研公司购买

3、原始资料的收集方法:

(1)访问法:①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查

(2)观察法:①直接观察法 ②间接调查法

(3)实验法

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