物业管理情况的汇报

XX房地产管理所

关于物业管理情况的汇报

随着我县经济的迅猛发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我县经历了从无到有,从小到大的发展过程,全县物业管理覆盖面不断扩大,居民物业管理意识普遍增强,业主自主管理机制和物业服务市场竞争机制逐步建立,呈现出较好的发展势头。

一、我县推行物业管理的基本情况

作为物业管理行业的行政主管部门,在县委、县政府及住建局的正确领导下,一直把推进物业管理,作为全所一项重点工作来抓。面对物业管理行业发展较快,法规制度不健全,运行困难较多等实际,我所制定了“建好机制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物业管理总体思路。围绕这样的思路,我们积极做好各项工作,推动物业管理行业整体发展水平的不断提高。

(一)物业管理领域不断扩展,物业管理覆盖面不断加大

近年来,我县的物业管理从无到有,从摸索试点到稳步发展,管理对象从单一的新建住宅小区发展到办公楼、商场等各类物业,形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。截止目前,我县已有物业管理企业4家,从业

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人员约101人,管理项目14个,总建筑面积25万平方米,业主委员会共成立10家。在这些管理项目中,咸阳鑫隆物业公司管理的姜嫄雅居等获市级文明小区。

(二)依法行政,新建小区全面实行了物业管理新体制 按照新建住宅区物业管理一步到位的思路,20xx年之后的新建住宅小区,全面推行了物业管理前期介入和承接验收制度。房地产开发企业在商品房预售前制定物业管理方案,及时选聘物业管理企业,签订前期物业管理服务合同,并严格按照规定程序做好物业项目的接管验收工作,对于不符合条件的,一律不准交付使用,杜绝了由于物业配套设施建设不规范,给日后的物业管理带来矛盾与隐患。由此,长期存在的“重建设、轻管理”的观念,逐步得到扭转。近年来,新建交付使用的姜嫄雅居小区、廉租房小区等一批住宅小区的物业管理上手快、效果好,得到了广大市民的认可。

(三)发挥职能,物业管理在老旧小区和家属区逐步推行 我县旧小区和家属区存在比较突出的问题是建管脱节,脏、乱、差,由于过去政策或监管方面的漏洞,旧小区普遍存在用电、污水排放、道路、绿化、供暖、路灯、垃圾设施不完善等问题,对实施物业管理带来了很大阻力。为把小区引为物业管理的轨道,近年来,我所以完善小区配套为突破口,一方面通过多种渠道筹措资金,一方面积极协调有关部门对部分旧小区用电、供暖、绿化、道路、排水、垃圾设施

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等进行整治,改善了居民的居住环境,提高了居民的生活质量,化解了物业管理中存在的各种问题和矛盾,收到了较好的效果,使物业管理工作,逐步被更多的市民所接受。

(四)加大监督力度,物业管理市场秩序进一步规范 在发挥市场作用的同时,我所依法加大监管力度,依法查处物业管理活动中的违法违规行为,保证了公平竞争的市场环境。一是加强对物业管理企业的资质和从业人员的管理工作;二是完善了物业管理企业信用档案体系建设,建立了全县物业管理企业和从业人员档案,将有关部门对物业管理企业和从业人员的处罚决定、不良行为记录和履行合同情况及时记入信用档案,并及时向社会公布,发挥信用约束和失信惩戒的作用,规范了市场主体行为。三是强化了物业管理人员持证上岗管理工作,组织人员积极参加上级举办的物业管理培训班,目前全县持证上岗人员达30人,占全部从业人员的30%以上,初步形成专业化的物业管理队伍。

二、我市物业管理面临的困难与问题

物业管理是市场经济的产物,是城市管理的重要组成部分;物业管理服务是市场经济社会中的一种新型商品。随着城市建设的发展和国民经济、人民生活需求的增长,物业管理面临着新的挑战,新老体制、新老观念交替过程中的许多问题逐渐暴露。直接或间接地制约着行业的健康发展。

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(一)公众对物业管理认识不足,旧观念转变难。不少单位和业主没有充分认识到推行物业管理的重要性和紧迫性,习惯于按过去行政性管理的模式运作,一些业主在交费时往往与单位家属院福利管理模式相比较,该交的不交,不愿交,交了心理不平衡,使物业公司难以管理,造成公司与业主关系紧张。

(二)一些历史遗留小区建设标准低、规模小、基础设施不配套,无物业管理、社区管理办公用房,由于缺少资金投入和相关政策的支持,致使物业管理“先天不足”,失去了物业管理的基本条件,旧住宅小区仍是物业管理的薄弱环节。

(三)物业管理的改革有待深化。部分企业内部制度不健全,竞争机制没有形成,谁建设、谁管理的现象依然存在,没有按社会化、专业化、市场化的物业管理体制运行。

(四)物业管理企业服务水平偏低,存在着服务不到位、收费与服务不相符、“只收费、不服务”或“多收费、少服务”的现象,不适应业主之需要。一些管理企业管理不规范、不到位、居民意见大。

(五)业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的小区很难产生业主委员会。有的业主委员会不能真正代表业主利益,甚至损害业主的共同利益,影响和制约了物业管理工作的推广和发展。

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(六)住房维修基金的收缴还处于起步阶段,新建商品住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金,在销房时没有向购房者收取,使得销售后的维修管理得不到保障。物业公司进行大修、更新、改造向小区居民收费,居民又不理解,还往往被投诉为乱收费。

三、今后物业管理工作的重点

当前,物业管理工作面临着许多的问题和挑战,也存在着巨大的行业发展空间。只有充分发挥好政府调控和市场调节这两只“手”的作用,才能从整体上提高我县物业管理的水平。

(一)加强业主大会组建的指导监督工作、加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。做好成立业主大会、选举业主委员会、制订业主公约、业主大会议事规则等工作,明确业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,实施物业管理,明确业主在物业管理活动中的权利义务,明确业主大会、业主委员会履行的各自职责,维护业主正当权益,引导业主履行义务,监督企业合法经营。

(二)健全管理机制,规范物业管理配套设施建设和验收工作。明确物业管理配套设施规划、建设的具体要求,以及物业行政主管部门参与前期规划方案的审定。从项目的审批、规划设计方案的审定、建设、验收等各个环节,加强对

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物业管理配套设施的管理,力争从源头上杜绝由于物业管理配套设施建设与管理不规范所带来的纠纷和矛盾,从而促进我县物业管理行业的持续稳定健康发展。

(三)积极创造条件,开展老旧小区的综合整治工作。老小区整治是解决历史遗留问题,其最终目的是改善城区居民的居住环境,提高生活质量。应统一思想,将工作立足点放到为民办事、为民造福上来,共同做好老小区整治与转轨工作。

(四)加强对物业收费的监督,尽快建立“质价相符”的服务收费机制。认真贯彻《物业管理收费管理办法》,结合我县实际,建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制,加强对物业收费的监督检查力度,对违规收费及收费不规范的行为,发现一起查处一起,维护业主的合法权益不受侵害。

(五)引入竞争机制,大力推行物业管理项目的招投标。通过优胜劣汰,促进管理水平的提高。一是按“分业经营”的原则,打破自建自管的体制,引导物业管理与房地产开发分业经营,改变以前存在的谁建设、谁管理、介入过晚、建管脱节的问题;二是在前期物业管理活动中,按照国家有关规定强制实行招投标制度。由开发建设单位通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。通过市场运作,引导扶植规模化经营,推出一批规模大、机制新、效益好、信

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誉高、实力强的物业管理企业,创品牌、树名牌,带动物业管理市场的活跃和发展;三是提倡规模化建设,严格按照综合开发、配套建设的原则,严禁小规模乱搭乱建的行为,通过上规模、上品质的项目建设,为后续管理奠定规模化经营的基础;四是规范业主自治管理行为,充分发挥其在自治管理中的作用;五是继续开展争创安全文明小区活动,同时鼓励和推行物业管理企业通过质量体系认证,规范企业运作,树立企业形象,以高素质的队伍和人才、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势。

(六)加快建立房屋维修基金制度,完善住房售后维修保障体系。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则,以新建商品住宅和已售公房为重点,加快在我县建立住房专项维修基金制度,并加强监管,健全维修基金管理的各项制度,明确管理人员的岗位职责和管理权限,切实收好、管好、用好这笔资金。逐渐形成“基金依法交,问题有人管,故障有人修,设备有人换,物业质量优,生活环境好”的良好局面。

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第二篇:坪地街道推进社区物业管理情况简要汇报

坪地街道推进社区物业管理情况简要汇报

推进物业管理进社区工作开展以来,在区建设局大力支持和悉心指导下,我街道严格按照区相关工作部署和要求,结合街道实际,加强领导、精心组织、加大投入,全力推进物业管理进社区工作,并取得了较好的成效。现将有关情况汇报如下:

一、工作进展情况及主要成效

根据统计,我街道3年内需推进物业管理的小区共52个,总占地面积为588.01万平方米,总建筑面积为368.96万平方米,受惠人口12万人。3年来,在各级各部门共同努力下,推进物业管理进社区工作进展顺利,截至今年x月份,52个小区全部引入物业管理,小区物业管理实现了全覆盖,取得了实实在在的效果:

一是完善人居环境,优化管理模式。推进物业管理进社区工作以来,在治安方面, 52个小区全部安装电子监控设备、开展围墙围合管理、组织治安人员24小时值班巡逻,做到治安防范快速反应,并与派出所组成高效的安全联防联控网络;在环境卫生方面,组成专职的环境卫生管理队伍,对小区进行定时保洁,定期开展四害消杀并记录存档,小区良好的环境卫生得到延续,人居环境的改善得到了居民的广泛认可。

二是居民物业管理观念得到转变。20xx年,部分小区居民对推进物业管理持有片面认识,推进工作受到一定的影响。街道领导多次深入社区对小区居民做思想工作,促进小区顺利开展推进

物业管理。在硬件设施、治安与环境整治、秩序与日常管理得到全面提升,使小区居民从推进物业管理工作中得到实惠,小区居民对推进物业管理的观念由被动变主动。

三是解决部分本地居民就业。据初步统计,引入物业管理以来,52个小区物业管理从业人员总数为475人(治安员346人,管理员129人)。其中,本地居民 241名,有效解决了我街道居民的就业问题。

四是小区物业管理稳步有序。经过各项工作的深入推进,有效地对小区各项信息进行采集、登记管理,并设置门岗道闸、停车画线,有序规范车辆进出及停放,小区居民对物业管理广泛认同,能比较主动地缴交相关管理费用,通过物业小区向居民收取物业管理费,或以集体形式缴交在居民年终分红中扣除,并对车辆收取停车费,80%小区物业管理基本达到收支平衡甚至出现盈利。

二、主要做法

(一)加强组织领导,统筹兼顾,积极抓好推进物业管理进社区的各项准备工作。

1、夯实基础、强化保障。街道专门成立了由办事处主任担任组长,党工委副书记担任常务副组长的推进物业管理进社区工作领导小组。成员由相关职能部门和各社区负责人组成。领导小组下设办公室(简称物管办),并从抽调相关部门责任心强、素质好的业务骨干为工作人员,具体负责物业管理进社区工作组织协调等方面的工作。此外,为保障物业管理进社区工作顺利有序推进,

街道在经费极为紧张的情况下,仍然想方设法筹集了416万元,用于52个小区项目(每个小区8万元)的创建工作。

2、严格把关,规范运作。街道领导根据我街道物业小区的实际情况严格把关,决定不引入外来物业公司。同时加强对我街道3家物业公司的扶持力度,通过对3家物业公司的各项资源进行整合,有效提升其物业管理水平,解决了本地部分居民的就业问题,也促进了我街道小区物业管理的延续性和稳定性

我街道有3家物业管理服务企业,由于缺乏具备专业职称的管理人员等原因,只有营业执照未取得物业管理资质证书。在街道领导的重视和支持下,大量引进专业职称的管理人员,完善和提升自身物业服务水平等措施,于20xx年x月全部获得物业管理资质证书。

3、参观学习,借鉴经验。由街道物管办多次组织各社区物业管理进社区工作负责人、各居民小组长以及3家物业公司负责人,前往兄弟街道参观学习先进的物业管理模式和经验,交流工作心得,不断改进和提升了各小区物业管理服务水平。

(二)健全工作体系,落实管理措施,不断优化提升管理水平

1、聘请顾问,指导工作。通过招标方式,聘请我市优秀的物业管理公司---城安物业管理有限公司作为我街道物业管理顾问,对我街道物业小区项目提供一年专业化的物业管理指导,为各小区引入先进的管理经验和模式,使街道各小区物业管理水平得到跨越式的提升。

2、确定项目,加强落实。对街道52个小区进行全面调查摸

底,掌握各小区的基本情况。按先易后难、因地制宜的原则,制定了切实可行的小区创建方案。同时,街道物管办定期到小区督促指导,确保物业管理进社区各项工作得到有效落实。

3、严格管理,坚持标准。为加强物业管理整治工作,要求物业小区定时定点对治安员进行治安防范措施和应急消防预案演习,积极开展物业管理人员的服务水平和物业管理法规培训,提高从业人员的业务素质。同时,街道物管办不定期对小区推进物业管理工作进行考评,对达到各阶段工作标准的小区,向区申请考核验收。

4、强化监督,落实巡查通报制度。街道综治办、物管办等部门对我街道物业小区日常治安值班和物业管理情况,进行不定期巡查。要求各小区按规定加强夜间治安巡逻值班,治安员按时上岗和交接班,对进出车辆进行发(收)卡管理等。对不按要求进行管理的小区予以全街道通报批评,并限期整改。

三、存在的问题以及建议

我街道推进物业管理进社区工作虽然取得了显著成绩,但也存在不足和困难:一是设施相对落后,资金投入不足。街道部分小区地域环境相对比较偏远,经济能力薄弱对硬件基础设施建设的投入不足。小区要实施物业管理,改善居民的生活环境,必须对小区的基础设施进行不同程度的改造。资金投入不足是困扰实施物业管理的一个重要问题,一定程度上制约了小区推进物业管理的创建工作。二是临设部门,人员配备欠合理。街道物管办作为临设机构,时常发生工作人员临时调动,使得创建工作要进行

重新分配,造成工作缺乏连贯性。三是专业化程度不足。大部分小区采取与物业公司合作的形式推进物业管理,物业公司提供物业管理顾问与指导。物业小区缺乏专业和固定的物业从业人员,造成物业管理专业化程度较低。为更好完善和加强我街道推进物业管理进社区工作,特此建议:

(一)按实际情况,提高补助标准。由于地域环境、经济发展等原因,在小区基础设施建设上有着不同程度的差异性。为有效提高小区物业服务水平,建议在补助阶段对基础设施较为薄弱的街道及小区,适当加大扶持力度和提高补助标准。

(二)大力支持停车收费许可的办理。社区物业小区与花园小区在设施条件上存在明显差距,申请难度大。建议合理降低社区物业申请停车收费许可证的标准或整个社区统一申请办理,面积较小的物业小区以合作使用收费许可证等方式进行停车收费。

(三)常设机构的落实。街道物管办作为推进物业管理进社区工作的临设机构,在人员设置方面时常发生调动,不利于工作的延续性,建议加快落实物管办为常设机构。

(四)加强培训指导。社区物业管理和服务水平有待进一步提高,其根源在于从业人员相对缺乏专业化的管理经验。建议有关单位能够组织从业人员参加相关讲座与培训,切实提高其物业管理的综合素质。

坪地街道物管办

20xx年x月x日

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