天津广播电视大学11春行政管理本科调查报告

社区物业管理工作调查

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天津市河东区中山门互助南里社区物业管理工作调查 近年来，随着城市经济的持续快速发展，房地产业特别是住宅小区的开发建设发展迅猛，在很大程度上改善了广大群众的生活居住水平，对实施再就业工程和推进城市化水平等都起到了积极的促进作用。物业管理作为房地产业的深入和延伸，因涵盖内容丰富，关系百姓利益，所以倍受人们关注。如何规范发展中小城市社区物业管理工作，更好地满足广大群众日益增长的物业管理需求，已经成为亟待解决的重要民生问题。今年以来，按照市委“三进三帮”活动统一部署，我多次深入挂钩联系点——河东区中山门互助南里街道、社区有关负责同志、干群代表进行交谈与探讨，详细了解社区物业管理方面目前存在的困难，并就如何解决这些困难进行了一些探索和思考。

一、 调查目的 1，更深入了解物业行业，丰富对专业知识的欠缺；

2，了解我们物业的现有情况

二、 调查方法

此次调查主要采用个人问卷调查方式进行。

三、 调查时间

20xx年8月-20xx年9月

四、 调查对象

社区业主

五、 调查结果分析

（一）社区物业管理存在的困难

总的来看，社区物业管理工作发展趋势是积极的、良好的。成立住宅小区业主委员会，建立专项维修资金制度，物业管理覆盖面不断扩大，物业管理社会化发展趋势初步显现，社会各界对物业管理越来越重视。但也存在较多困难与矛盾，主要包括以下几个方面：

1、物业管理服务整体水平不高，企业出现亏损现象。目前小区的物业管理公司中，有的是开发商的附属，有的是由开发商代管，有的公司中标后又转手发包，因此所提供的物业管理服务整体水平不高，运作不规范，“重建轻管”、“建管不分”、“建管脱节”的问题仍然存在，甚至还存在只管收费不管服务的现象。另外，由于涉及房屋建设质量、公共配套设施建设不足、开发商售房前与交房后承诺不一致和房屋售后维修不及时等问题，给后期实施物业管理带来诸多遗留问题。这些造成了业主因种种不满而拒交物业服务费，但物业管理公司并无良好对策只能被动降低服务质量，导致恶性循环，最终物业管理公司面临亏损经营的境地。

2、相关主体职权不对等、关系不明确、职责不清晰。一是居民委员会对物业管理公司没有管理职权。居民委员会作为政府最基层的办事机构，主要担负着政府授予的社会公共管理职能，物业管理公司作为企业承担着业主委托的物业管理服务，与居民委员会不存在上下级隶属关系。居民委员会对物业管理公司没有管理、约束职权，只能是协调指导。但许多居民一旦物业管理公司在服务上出现问题，他们

都找居民委员会协调，而物业管理公司却以种种理由拒绝配合工作，居民委员会只能被动应付。二是业主委员会与物业管理公司关系不明确。有的业主委员会贪图眼前利益，依附于物业管理公司，不能真正起到监督作用，不能真正代表广大业主的利益；有的业主委员会没有正确认识自己的权利和义务，对物业管理公司指手划脚，不依合同办事，使物业管理公司左右为难；部分物业管理公司误以为所接管的物业管理区域是自己的“自留地”，以“管理者”自居，凌驾于广大业主之上。三是社会治安与住宅小区保安界限划分不清。目前，小区保安与公安机关社会治安的概念不清，许多业主把住宅小区保安服务等同于“保镖”服务，一旦出现家庭财物被盗、丢失等问题，便将责任全部推到物业管理公司身上，并以此作为拒交物业服务费的理由。

3、物业管理运作方式中缺少必要的监督环节。目前小区的物业管理运作方式主要是：由居民委员会指导业主，通过选举成立业主委员会，由业主委员会选择物管公司；由物管公司收取物管费、停车费等费用，履行物业管理职责，做好小区日常管理工作；由住建部门负责行业指导。但业主委员会只负责选择物管公司，却对物管公司工作质量没有履行监督权；住建部门只负责行业指导，也未对物管公司工作质量进行有效监督。因此物管公司的工作质量主要靠其自律，或小区居民的提醒，如此工作质量大打折扣。随着小区物业管理、服务质量的下降，小区居民有的开始不愿交纳物管费；有的出现从众心理，别人不交我也不交；有的长时间不交物业费，形成了一种习惯。物业公司因物管费等各项费用难以收缴，工作质量更是得不到保证。如此

形成恶性循环，物业管理费收缴越来越难，物业管理服务质量越来越差，物业管理方面产生较多矛盾，如打扫卫生不及时、电梯经常不开、绿化遭到破坏、争夺停车位引发冲突等。

4、小区整体规划设计相对滞后，规划、建设、管理之间缺乏有效衔接。目前有的住宅小区整体规划水平不高，规模偏小的问题较为突出，特别是老居民区。从规划设计上看，住宅小区内的整体规划标准不高，物业服务用房、配套服务设施、环境资源配置等存在不少问题，为后期实施规范化物业管理埋下了隐患。从规模上看，住宅小区建筑面积偏小，规模效益难以发挥，影响了物业管理公司的持续发展。在住宅小区建设过程中，由于缺乏有效监管，随意变更规划、占用设施预留地、房屋建设质量和地下管网低标准建设等问题较为严重，也给后期实施物业管理带来诸多问题。在住宅小区验收过程中，由于综合验收把关不严，往往在设施不配套的情况下竣工一栋入住一栋，再进行诸如公厕、垃圾中转站等配套设施建设，由于涉及住户利益而无法施工，同样为后期实施物业管理增加了困难。

5、法规建设滞后，与当前物业管理新形势不相适应。目前针对社区物业管理方面的规范性文件还不多，仅有国务院《物业管理条例》（国务院令[2007]第504号），而且其中部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。

6、历史遗留问题较多，后期解决困难重重。一方面设施老化不配套。特别是老居民区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施，地下管网大多年久失修，排污能力较差，并且大多是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。另一方面乱搭乱建、乱停乱放、乱涂乱画现象比较突出。部分住宅小区占用公共部位和公共场地搭建贮藏室、简易房，在楼道里存放私人物品等现象屡禁不止，成为住宅小区“久治不愈”的老大难问题。

六、调查体会 通过此次实地调查走访，我主要是了解本社区物业情况及物业行业的大体情况趋势。这让我对我们社区的物业状况有了一定的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体物业知识，丰富了所学的专业知识。同时，我也感受到物业工作人员的辛苦，尤其是保洁和保安，每天都不厌其烦的坚守辛苦却值得人尊敬的岗位。每次和那些叔叔阿姨交流完，心里有流露出敬佩感，呵。。多么朴实和蔼的群体。不过这次调查，因为工作时间的缘故，只和本社区物业工作人员及一部分业主做了交流以及大致了解社区 附近的小区物业情况，没有去物业公司更深入了解其具体的管理制度及其运作状况。

 

第二篇：关于和谐社区中物业管理问题的调查报告

关于和谐社区中物业管理问题的调查报告

一、中心城区物业管理的基本情况

一是中心城区物业管理现状。十年来，在为业主服务，提供安全、舒适的生活环境，为创建卫生城市、中国优秀旅游城市作了大量工作，取得了明显的社会效益。但就目前中心城区情况来看，还有约60%的住房没有实行物业管理，如房管部门的承租房、单位房改房或单位集资建房、村委会自建小区等。只有个别单位小区委托社区托管。

二是中心城区物业管理发展近况。随着中心城区房产业的发展，极大地改善了中心城区居民的住房条件，同时，又为城市管理提出了一个新的课题——物业管理。

三是中心城区物业管理服务性收费情况。物业管理服务收费本着合理、公开、公平以及管理水平相适应的原则，由物业管理企业向所在地物价部门申报批准后再行收费。

四是中心城区的物业管理均是前期物业管理。由于物业管理企业利小管理难，物业公司不愿对新建的住宅小区实行物业接管，而在房子销售入住后，又必需要有物业管理，房产开发商只好自己组建物业管理企业进行前期物业管理。目前中心城区的前期物业管理模式是：边销售边管理、边服务边收费，物业管理人员由开发商选聘，现时情况下物业服务发生的亏损，全由开发商垫补，支撑着物业管理企业的运营，一旦完成房屋或门面的销售，开发商就会撤离，如果工作没有及时衔接好，势必出现小区物业无人管理， “脏、乱、差”现象就难以避免，这样就会影响城市环境和居民正

常生活。据此，后期的物业管理如何跟进的问题，房管部门应引起高度重视，不可小视物业管理的后期工作，做到未雨绸缪。

二、中心城区物业管理存在的问题和困难

1、物业管理企业生存难。大部分小区的开发商和物业管理企业为一家，开发商在销售、售后服务方面所遗留的矛盾（如房屋漏水等）转向物业管理企业；物业管理企业服务水平不高、服务不规范导致业主不满；业主对物业管理企业认识不到位，认为交了物业管理费，小区的大小事情物业管理企业就应全包，否则就不缴费，这些问题的存在，制约了物业管理企业的发展。

2、业主委员会成立难。开发商对成立业主委员会的工作不主动配合。目前情况下开发商和物业管理企业是一家，开发商担心一旦成立了业主委员会后，在物业管理上如果发生了矛盾，业主委员会就有权解聘物业管理企业，势必影响房屋的销售；业主的积极性不高，维权意识不强，没有建立起相应的激励机制。

3、物业管理企业收费难，经营状况差。住宅小区的居民来自各阶层，在行为习惯、消费观念、素质培养上有一个艰难的转变过程，物业管理企业服务质量没跟上，造成中心城区物业管理收费难，又由于收费难从而导致物业管理经营状况差，有的以亏本或降低服务标准来维持现状，物业管理收费同城不同价，收费使用透明度不高，加重了物业管理收费难，形成恶性循环。

三、对中心城区“规范物业管理创建和谐小区”的几点建议

1、按照《物业管理办法》，规范中心城区物业管理。市政府物业管理办法颁布后，为规范中心城区物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，发挥了积极作用，是提高和规范全市物业管理服务水平重要的法规依据。同时，有关职能部门和新闻媒体要加大对《物业管理办法》的宣传力度，物业管理企业要利用小区的宣传栏、公示栏进行宣传，使业主全面了解《物业管理办法》内容，引导业主消除物业管理行政性、福利性服务的旧观念，树立物业管理有偿服务的消费新观念。市房管局对中心城区未实行物业管理的住房，应尽早作出物业管理规划，稳步推进住房全部物业化管理，为中心城区居民提供舒适、卫生、安全的环境。

2、在技工学校或职业学校教学中，增设物业管理专业，以培养物业管理的专门人才。物业管理企业是近几年来兴起的一项服务行业，培养一支较高素质的物业管理从业人员，是经济社会发展的需要。针对中心城区物业管理人才缺乏的实际情况，建议在技工学校或职业学校增设物业管理专业，将管理学、法律知识、水电维修技术、计算机基础、军训、安全保卫知识等列入主要教学课程。培养本地物业管理经营人才，扩大就读学生的就业范围，解决物业管理人才问题。

3、建立有效机制，解决收费难问题。规范物业收费，增加收费透明度，推行资金账目公开，是广大小区居民要求尽快解决的主要问题，房管部门要加强对物业管理企业经常性的业务指导，督促开发商按照规定留足一定比例的经营性用房，以弥补物业管理经费缺口；物价部门在审批物业管理企业收费项目时，根据物业管理档次批复收费标准外，大体应考虑同城同

价、本土物业管理企业和区外物业管理企业一视同仁；物业管理是有偿服务，物业管理企业应高度重视公开资金账目，提高物业管理企业盈亏透明度，可以让广大业主了解物业管理的难处，理解支持物业管理企业的工作，提高缴费的自觉性。

4、建立健全业主委员会，实行业主自治。业主委员会是代表和维护居住小区内全体业主合法权益，监督履行责任和义务的群众性自治组织，与物业管理企业是相互制约、相辅相成的鱼水关系，惟有健全业主委员会自治组织，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协助物业管理企业履行物业服务合同。同时业主委员会应密切所在社区的联系，虚心接受社区居委会的指导，争取工作上的支持，充分发挥业主委员会自身自治组织应有作用。

5、开展社区、物管、业主共驻共建活动。物业管理企业和业主自治管理组织纳入社区居委会管理是新形势下城市管理的发展趋势。市房管局和街道办事处对社区、物管、业主共驻共建活动要进行协调和指导，按照各自的职责共同做好物业管理区域内居民的低保、医保、计生、综治等方面的日常工作，逐步摸索出科学管理模式，使小区小社会承担起大服务的责任。物管区内的党员、干部要身体力行做表率，形成方方面面全方位支持社区、物管、业主共驻共建活动，以完善、周到的人性化服务博得广大业主的支持，创建规范、文明、和谐小区。

调查人：刁勇