总结百货商场与购物中心的区别

百货商场与购物中心的区别

一.百货商场与购物中心不同点

1、业态构成不同

百货店是指在一个建筑物内,实行统一管理,按楼层、区位和专柜销售若干类别商品,并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态;SHOPPING MALL是多业态多业种复合,体现“一站式消费”的多功能大型商用物业,一般是一组统一规划的建筑集群,集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。要有宽阔的购物通道和良好的动线设计,充分考虑到来客的休息和停车设施,要通过环境的塑造形成自身聚客的引力,其建筑美学与商业功用结合。

2、城市功能不同

百货商城只是一个购物场所,服务特定商圈的百货商品选购者;SHOPPING MALL是集中众多商业资源的商业地产项目,通过业态整合、长期经营,成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地,实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价值。

3、金融功能不同

百货商城作为简单的流通环节,通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转;SHOPPING MALL作为新兴的商业地产项目,整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条,并且通过消费者的长期重复的消费行为,实现整个产业链条的持续更新和市场流通。SHOPPING MALL的商业运营管理是通过商业活动,实现消费总收入,为商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益服务的,其城市金融功能不可忽视。

4、获利方式不同

百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利;SHOPPING MALL主要通过分租物业的租金收入方式获利。

5、运营管理重点不同

百货运营管理的重点是商品组合和促销,以联营专柜经营为主,少量辅助性独立服务项目配套,采取柜台销售和开架面售相结合方式,通过统一收银,实施进、销、结、存管理;SHOPPING MALL运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果,并以经营租户为主,通过物业、商务的统一管理,为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。SHOPPING MALL里可以包括一家,甚至多家百货店。

6、服务对象不同

百货业态是商品买卖,面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客,经营的是商品;SHOPPING MALL是物业出租,管理的是商户,经营的是全客层、潜在购买需求的顾客。

7、商圈不同

百货店的商圈是比较固定的,社区型比较多一些,SHOPPING MALL的商圈较广,客流可以是旅游者,可以来自全国,更可以来自全市。

8、物业体量不同

百货商城通常选择中等规模物业,SHOPPING MALL通常几倍于百货商城,占地面积大,建筑面积大,停车面积大。

9、布局模式不同

百货商城以商品岛方式布局,只有有限的场内共享空间;SHOPPING MALL多以数条步行街或回廊式多层布局,其共享空间不仅要通透各业态的聚集和互动,更要扩展到周边环境。

10、购物环境要求不同

SHOPPING MALL要求整体氛围、综合体验的效果;百货商城重点强调商品展示效果。

11、餐饮、娱乐、休闲业态比重不同

百货商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或电子游戏;而SHOPPING MALL的餐饮业种多样,大型、特色餐饮比重增大。而娱乐和休闲项目则形成SHOPPING MALL的主题特色和特定优势的内涵。一般购物、餐饮、娱乐的比例要达到50:32:18,或者后者更多。

12、体验消费概念引入

百货商城只有用品销售,极少体验式服务项目;SHOPPING MALL作为业态组合的必需,顾客体验式项目是不可少的,通常会有健身、运动、美容、休闲、文化等主题项目进驻。

13、商务展览功能

SHOPPING MALL中宽阔的多格局的空间提供了极好的公众展示及商务活动功能,而百货商城承接群体活动的空间有限。

观光游览功能:SHOPPING MALL因建筑独特往往成为城市标志性建筑,又因内部功能齐全、服务项目多样性,环境美学价值高,而成为观光游览地。而百货商城的观光性通常较差。

二. 百货商场商铺的特点

(1)百货商场规模特点

百货商场规模通常在2万平方米左右,比如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。

(2)百货商场规划设计特点

百货商场通常采用3-5层的多层建筑,不需要对设计荷载做过多的考虑,除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外,商场里面对消费者的有效引导,即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。

(3)百货商场运营特点

百货商场主要采取统一经营的管理模式,由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值,便于提升项目的竞争力。

(4)百货商场商铺特点

▲商铺的形式

百货商场商铺基本上都是铺位形式,个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家,比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示,宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。

▲投资回收形式

百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式,从空间上相对独立;部分是采取柜台的方式;大部分采取开放空间内专卖区的形式,各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式,也有些采取租金和流水提成结合的方式。

三. 购物中心商铺的特点

(1)购物中心规模特点

第一章中已经对购物中心的规模进行了深入介绍,在此不做重复说明。但目前在国内大型商业房地产开发领域,极富市场感召力的超级购物中心

SHOPPING MALL项目值得商铺投资者首先对它们建立基本的了解,有助于商铺投资者辨析市场机会,规避投资风险。

(2)购物中心规划设计特点。

购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用,其中,尤其以方案设计为重中之重:方案设计可以称之为宏观设计,牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计,将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念,如果不能实现这样的目标,无疑其设计是失败的,投资商、开发商将承受因此造成的损失。 也许读者会提出问题,为什么规划设计对购物中心如此重要?原因很简单,购物中心规模庞大,业态复合程度极高,客流量大,所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合,这些对购物中心的规划设计提出了要求。

总之,购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合,需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求,这些就是购物中心规划设计的特点。

(3)购物中心运营特点

绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式,很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大,采取出售商铺方式的可能性越小。

当然有一些开发商可能会碰到这种情况:看好某个购物中心项目,但鉴于资金压力,不得不采取将项目整体出售给投资机构,首先解决开发资金需求,在项目建设完成并投入运营后,再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式,需要指出的是,这种出售所面对的主要客户对象是投资机构,较少散户投资者。

(4)购物中心商铺的特点

▲商铺的形式

购物中心商铺的主要形式是铺位的形式,铺面形式比较少。商铺面积大小不一,差别很大,从几平方米到几万平方米不等。

▲投资回收形式

购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少,其中超级购物中心SHOPPING MALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式,其中主力店作为购物中心重要的组成部分,往往有一定的独立性,每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间;半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

购物中心里面的商铺主要采取出租的方式,有些运营商会采取按照经营流水提成的方式,或者采取租金和提成、结合的方式。

购物中心和百货公司主要的区别有以下两点:

1、购物中心是租赁模式,店方的盈利是靠租金,经营商家各自为政,自主权较强;百货公司是联营模式,店方的盈利靠各经营商家的扣点(即销货额有多少要扣给店方),店方和商家即供应商休戚与共。这一点是最本质的区别。

2、购物中心往往经营面积比较大,超过百货公司;同时经营的业态也比较多,吃喝玩乐购全都囊括了,而百货公司主要限于购。

但购物中心和百货公司又相互渗透,相互整合,相互竞合。例如有很多百货公司入住别人的购物中心,如西武百货、伊势丹百货、百盛百货等都在国内或国外入驻当地的购物中心。另外,现在也有购物中心开始拥有自己的百货品牌,形成连锁,例如万达广场的万千百货,宝龙广场的宝来百货等,目前这种模式逐渐兴起,体现出商业地产竞争向纵深化发展的趋势,这也是商业竞争的必然结果。

个人认为,购物中心,即Shopping Mall的模式,将会成为未来商业的主流,如果作为职业人想进入商业的话,可考虑从一开始就进入这个领域发展。原因有以下主要两点:

1、未来商业的竞争是体验方式的竞争,货品同质化的今天已成为了最基本的元素,人们购物逛街更多的是寻求一种体验,一种精神上满足,而不再仅仅局限在货品本身的物质满足上。而Mall的吃喝玩乐购的多元化、大体量供给将远远超出百货公司所能带来的体验效果。同时,网络电商模式的兴起也将会大大分流百货公司的销售份额,而体验却是电商所不好替代的。

2、店家和供应商地位的变化。百货时代,店家是绝对的主导,牢牢掌握话语权,供应商任人宰割,扣点、进场费、卖场费、促销费、店庆费等等名目繁多的费用,都是按照店家的意思乖乖就范,费用负担很大;再加上专柜位置的随意调换、营业人员的强行安排、与店家管理人员个人关系的维护等等更多不确定的因素,又导致了很多不确定费用的产生;还有,店方促销计划的不确定性,使其与自己的全年规划不符,导致无法做好全年营销安排。林林总总,导致供应商和店家的矛盾不断尖锐,但因为店大欺客,只能无奈的忍耐忍耐再忍耐。但随着每个城市商业规模的不断扩容,新店的开设越来越多,而作为供给方的厂家或者供应商,他们的货量是有限的,这就导致了各店对货源的争夺,供应商的地位开始提高。而Mall的租赁模式,合作方式简单,经营商家交完租金后基本再没有其他事事了,自主权很强,而且还会得到店方很好的服务和尊重,其作为业主成为了上帝的角色,这与百货公司的地位形成鲜明反差,从而加速了供应商更多趋向进驻购物中心的意愿。

因此,不管是从消费者的感受来讲,还是从合作模式来看,购物中心将是未来的商业方向,成为主流模式。

 

第二篇:购物中心总结

购物中心工作总结

20xx年度,对于购物中心来说,是非常特殊的一年。一方面,新秀Shopping Mall是世界面积最大的单体商业建筑,集团领导要求招商部在今年底之前要基本完成全部招商任务。另一方面,今年上半年,突如其来的"非典"病魔漫延全国,给经济发展及人民生活都带来了不可估量的损失和极大的不便。特别是在北京,由于发病率较高,波及范围较广,受到的影响更是前所未有的。但病魔的猖獗并没有阻挡新秀集团的前进步伐。吴总裁与集团领导审时度势,及时调整了发展战略,从根本上扭转了不利局面。在吴总裁的亲临指导下,在蔡总的亲自领导下,在各位领导的大力支持下,在各位同事的共同努力下,招商部基本完成了领导交给的任务。在实际工作中,招商部努力将新秀理念用于工作中,秉承"务实高效"的精神,在招商工作中"开拓进取",在管理工作中"用心做事",在服务租户方面除了坚持原则按规定办事外,还"以情服务",让租户满意。以下是招商部在20xx年度的工作情况汇报:

一、招商工作基本完成

北京新秀时代购物中心的Shopping Mall目前为止是世界面积最大的单体商业建筑,招商工作艰巨,能否在保证业态布局合理、确保租户质量的前提下按时完成招商任务,有所突破,对每个人都是一项考验。

为了完成招商任务,我们本着服从领导和集团的统一安排与布置,充分领会领导的意图,根据总体需要安排和吸纳租户,尽力开发潜在客户。对同类业态,我们几乎找遍了已在国内经营的所有国内外知名品牌,并逐一调查,精心筛选,确保每一个入住的商户无论是在公司实力上,还是在经营思路上,或是在支付能力上,都能在最大程度上满足Shopping Mall的需要。在签订租约的过程中,我们努力做到耐心、细致、严谨、完善,避免出现任何差错。同时,无论大小租户,是否成交,一律以礼相待,充分体现新秀集团良好的文明素质与管理水平。

经过多轮艰苦的谈判及大量的筛选,购物中心最终与"新燕莎集团"、"居然之家"、"易初莲花"、"星美影院"等大型企业及数家餐饮正式签订了协议,签约面积达30多万平方米,出租率超过95%。对于尚未出租部分,我们正紧锣密鼓地与有意向的客户进行洽谈。招商工作有望于年底之前圆满完成。

二、组织推介会、展会,扩大招商对象

今年,为了加大招商力度,加快招商速度,吸引更多的优秀租户入住,同时扩大Shopping Mall在社会中的影响,在蔡总的统一安排下,招商部先后与海淀区商委共同主办了"海淀区重点流通项目推介会"、与海淀区餐饮协会联合举办了"饮食行业招商推介会",并参加了由(中国)商业发展中心和北京市商业联合会主办的"2003中国(北京)国际商业博览会"。这些活动都取得了预期的效果。一些商户通过这些活动对我们的项目有了深入和全面的了解,并与我们签订了协议。

三、积极做好工程协调工作

由于招商工作已经基本完成,招商部的工作重点已从招商转向工程协调方面。

根据蔡总的指示,招商部人员对各层建筑平面图、设备安装情况、卸货区和卸货通道、停车场等都做了认真的研究,充分了解有关情况,以便在工程协调中为租户提供更好的服务。 工程协调工作对建筑施工进度有直接的影响,而且涉及的面积大,租户设计方案千差万别,对水、电、气、空调、土建等工程方面的要求也比较复杂。为了做好工程协调工作,招商部协调人员对Shopping Mall的工程进度、工程结构及各项工程内容进行了相当深入的了解。同时,协调人员也在工作中与租户保持细致、耐心的沟通和协调,努力保证协调工作及时、准确、有序、到位。

四、建立租户档案库,规范发送文程序

为了给今后购物中心的管理打下良好的基础,招商部为每一个租户建立了租户的文书档案和电子档案,汇总每个租户的有关资料,确保租户档案资料的完整性。

Shopping Mall在施工、设计、招商及宣传等方面涉及到的公司、部门很多,每一个环节出现漏洞都可能阻碍整个项目的进程。为了使各项工作脉络清晰、准确及时,在与相关公司或部门进行业务来往时,都确保以文件、传真、电子邮件的方式进行传达,并予以确认,以便做到有行文可依,有纪录可查。

旧的一年即将过去,新的一年就要开始了。明年Shopping Mall将进入紧张的内外装修阶段,并将于十月一日全部开业,等待我们的将是更加艰巨的任务。在吴总裁和集团领导的领导下,我们有信心完成领导交给我们的任务,为新秀事业贡献自己绵薄之力。

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