惠州大亚湾区房地产协会

量升价稳 后劲勃发 --20xx年1-9月份大亚湾区房地产市场总结

20xx年1-9月份，“金九银十”传统销售旺季如期而至，大亚

湾区房地产市场继续保持平稳增长势头，各项交易数据持续走高，随着大亚湾区配套设施的不断完善，购买者购买欲望增强，置业信心不断提升，市场整体销售火爆，为四季度市场表现打下良好开篇。

一．20xx年1-9月份大亚湾区房地产销售情况

20xx年1-9月份全区商品房销售面积为228.30万平米，销售总金额108.87亿元，销售总套数26685套，多项数据创历史纪录。9月份普通商品房销售均价为5210元/平米（不含海边高端项目），1至9月份平均销售单价4768.76元/平米（实际均价为5049元/平米，后有解释），与去年同期基本持平。

【源数据来大亚湾区房产管理局】

1、各项交易数据远超往年全年总数，往年同期数据更难望其项背，

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创历史最高峰

20xx年1-9月份大亚湾商品房销售总额为108.87亿元，相比20xx年同期上升117.65%；销售面积约为228.30万平米，相比20xx年同期上升122.52%。多项数据均打破了大亚湾房地产销售的历史记录。

1-9月份商品房销售套数甚至比20xx年全年销售总套数超出10449套，1-9月份销售面积与销售金额都已超出20xx年、2012全年销售总数，为我区近年来的最高值。

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同时，值得提出的是：由于比亚迪和中海油两个企业的员工福利房项目“亚迪二村”和“海惠花园”由去年年底开始大量对其内部员工销售，因此对我区的成交量数据产生一定的影响。据统计,两个项目上半年的销售量分别为：亚迪二村777套共10万平米、海惠花园1349套共17.36万平米，约占全区总成交量的12%，均价分别为：亚迪二村2509元/平米、海惠花园2816元/平米，比全区1-9月份的均价分别低2259元/平米和1952元/平米，在很大程度上拉低了区内商品房总体均价。

2、每月成交量均高于去年同期，与往年相比市场交易活跃

20xx年1-9月份大亚湾房地产市场较20xx年同期对比，今年销量翻番，市场一直保持较高热度，交易活跃，1月份销售面积同比增长155%（海惠、亚迪约占11%），2月份同比增长257%（海惠、亚迪约占29%），开局良好。相对于过往的黄金5月，20xx年1-9月份，片区房地产市场提前发力，3月份销售总面积就已达到近30万平米，同比增长286%（海惠、亚迪约占14%），4月至6月销售面积同比去年增长214%、155%、89%（海惠、亚迪约占12%、7%、4%），第三季度（7月至9月）销售面积同比去年增长95.5%、65.7%、47.4%（海惠、亚迪约占5%、0.6%、0.14%）。

3、量升价稳，片区房价处于健康稳定水平

20xx年1-9月份片区商品房销售均价4768.76元/平米，比去年全年均价下降1.81%（如去除“亚迪二村”和“海惠花园”的销售数据不计，其他商品房20xx年1-9月份的平均单价约为5049元/平米，20xx年全年的平均单价约为5237元/平米，同比微降3.6%，浮动平稳。）整体而言,我区商品房价格处于比较健康、稳定的水平。

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【源数据来大亚湾区房产管理局】

20xx年1-9月份我区商品房销量稳步增长的原因

除亚迪二村和海惠花园占市场销售总量的12%外，致使我区商品房销量大增的主要原因还有三个：

第一，开发商营销策略的影响。年初以来，开发商改变了往年推货的策略，在3月份即开始逐步大量推货，在整体政策较为平稳，流动性中等偏松的情况下，叠加开发商推盘激增，推出更多平民化、适合刚需

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族的产品，通过打折等营销手段进行促销，使得这些产品的市场消化率较大。

第二，深圳市场的影响。20xx年1-9月份深圳房地产市场，成交均价维持在较高水平，总体趋于平稳。从单月市场情况来看，20xx年9月，一手房成交均价为21820元/平米，同比上涨4.95%，截止9月份深圳一手房相比较1月份涨幅10.8%，促进了部分的深圳置业人群的外溢性置业。

第三，中央政策继续保持平稳，减弱了购房者对短效政策的担心，也增强了了购房者的置业信心，大批购房者纷纷入市。

二．20xx年1-9月份大亚湾房地产项目报建情况

报建面积稳步攀升，后续供货稳定

20xx年1-9月份，片区房地产施工报建面积共390.16万平米,是20xx年全年施工报建面积的两倍多，可以预见未来片区商品房供应量充足，市场供应比较稳定。

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【源数据来大亚湾区住房和规划建设局】

三、购房者组成:自住客占五成，自住兼投资客占两成，纯投资客占两成

根据世联地产统计的数据，对比2012和20xx年1-9月份大亚湾购房客户置业目的来看，购房者用于自住的比例由去年的40%增加到52%，上升了12%，而纯投资客的比例由去年的25%减少至21%，同比下降4%。总体来说，购房置业目的向自住方向转变较明显；另外一方面，购房者置业后入住的时间有所减短，20xx年，购房者一般2-3年才考虑入住，20xx年，购房者普遍考虑置业收房1年内即会入住。

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【数据来自世联地产】

四、片区房地产发展态势

随着大亚湾片区发展，房地产市场出现分化，片区多极发展已出现： 以五月花、德洲城为代表的樟树浦片区，在地理位置的优势引导了刚需的强力发展。

以大悦城、乐8街、天汇园为代表的响水河以南片区，其商业的集群化发展已现雏形。

以海悦湾、海悦长滩为代表的霞涌旅游度假物业，强势入市，销售火爆，其集中的片区效应随着大品牌的进驻和周边配套设施的不断完善开始显现。

以惠丰城、花千树、恒安绿园为代表的龙海二路片区，其临近淡水老城区与惠州南站的的地理位置，成为继樟树浦后第二个刚需主导趋势明显的片区。

以凯旋城、二月天、天麓为代表的大亚湾中心区，位于大亚湾核心地段，紧邻政府行政中心，具有超前的规划设计，完善的市政配套和生活配套，便利的交通条件，居住氛围日渐浓厚。此片区既拥有中心商务区的繁华和便捷，又可享受城郊优美的生态环境，无论对自住、投资、度假、养老各类客户来说，都具有强烈的吸引力。

五．大亚湾房地产市场展望

1、金融流动性中性偏紧，政策环境宽松，片区供应量大增，四季度

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市场有望延续1-9月份稳步发展势头

在今年7月16日召开的经济形势座谈会上，李克强主持明确了宏观调控的“上限”与“下限”。“下限”就是稳增长、保就业，“上限”就是防范通货膨胀，使经济运行保持在合理区间。因此，只要当前房地产市场尚未发展到威胁经济稳定增长或者导致严重通货膨胀的地步，中央政府或将不再继续推行短期的行政干预政策。

另外，当前宏观经济增速放缓，货币市场利率和债券收益率处于上升通道，中央政府改革态度坚决。李克强总理强调“坚持不扩大赤字，既不放松也不收紧银根”，预计流动性或持续偏紧，但是由于流动性对房地产市场的影响存在滞后效应，因此四季度房地产受其影响不会很大，不过不确定性陡升是不争的事实。而在当前政策环境的适度宽松的背景下，加之今年我区商品房供应量大增，因此在四季度集中推盘和加速跑量的趋势仍会显现。

2、产生更加多样化，高端资源性产品带动市场

随着华浩海悦湾、海悦长滩等滨海项目的强势入市，定义了滨海人居新高度，将进一步带动大亚湾片区滨海物业的发展，湾区物业投资收益看涨，客户置业的选择性将更加多样化，滨海资源产品也将在价格上上一个新的台阶。

3、品牌商业入驻，为片区价值提升和人气聚集提供了有力支持 世界零售品牌沃尔玛进驻大亚湾已于9月26日盛大开业，国美电器也于9月28日正式入驻大亚湾，澳大利亚著名商业品牌可可城、国内知名商业品牌天虹商场、大地影城等纷纷签约进驻大亚湾，将为未来片区的价值提升和人气聚集提供有力支持。

4、利好兑现临近，片区房价迎来突破良机

厦深高铁惠州段施工顺利，将于10月份试运行，全线将在今年年底通车。京九快铁线路也将延伸到惠阳，轨道交通的开通有助于更多刚需客户的迁移。继09年沿海高速开通后，大亚湾房地产将在厦深高铁和京九 8

快铁利好消息的带动下再次迎来突破良机。

5、环大亚湾新区发展总体规划将为片区发展带来跨越性进步

环大亚湾新区是惠州面南向海发展的战略拓展区域，是惠州实现跨越发展的重大战略平台，20xx年7月18日，惠州召开市委全体（扩大）会议，出台“1+1+6”文件，明确提出“六大计划”，正式吹响进军第二梯队号角，明确了进入第二梯队的“时间表”及“路线图”，把环大亚湾新区、“潼湖智慧城”两大平台放到更高的战略起点来谋划，打造“核心增长极”，提升发展水平。

随着大亚湾经济快速的发展，调控政策相对稳定，政策的影响比较有限，另外惠州《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划纲要》的出炉，走“以业兴区”、“向南向海”和“打造平台”的开发战略城市规划的优化调整，极大的加速了大亚湾城镇化建设，扩大了区域的辐射力，加速深圳半小时生活圈的形成，从而促进了房地产市场发展。

6、潜在购房者置业意愿明显增强，市场信心增加

世联地产开展的购房者调查结果显示，从购房者拟置业时间来看，27.7%的购房者表示会在近三个月内置业，较上季度大幅增加5.0个百分点，这表明购房者在第四季度入市的可能性较此前明显增加。

综合以上所有因素，协会预判：如无其他重大外部因素（如政策调控、其他不利因素）影响的情况下，第四季度我区房地产行业将延续之前强劲发展态势，市场前景较乐观。

惠州大亚湾区房地产协会

二〇一三年十月十二日

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第二篇：北京20xx年房地产市场总结

北京20xx年房地产市场总结

数据播报腾讯房产2014-01-06 15:32

我要分享

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北京中原房地产经纪有限公司/文

喜大普奔的20xx年已经即将过去，中国房地产市场从过去一年火热成交到年初“新国五条”的风声鹤唳，再到如今“新国五条”烟消云散，市场交出了一份靓丽成绩单。自年初以来，全国商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地供应与成交均上涨近一倍，房价指数持续上扬，标杆房企也业绩喜人、拿地积极。总体市场表现与我们年初判断的“谨慎乐观”基本相符，市场从数据上显现出了非常乐观的行情。

细思恐极，新一届政府与上一个十年最大的区别是，一个只说不做，一个只做少说。3月份的“国五条”、6月份的“闹钱荒”、7-8月份向房地产调控长效机制转变的“传闻”，三中全会后开始的一二线城市调控再收紧，使得后市更加扑朔迷离。因此，在风云变幻下，我们更要看清市场、把握节奏，在悲观时保持冷静，在疯狂时保持克制。

20xx年11月的货币政策公布显示：11月份，银行间市场同业拆借月加权平均利率为4.12%，分别比上月和去年同期高0.29个和1.55个百分点；155个基点相当于加息6次。QE也已经开始退出，这一年货币政策已经变紧缩。 持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归，这是我们对20xx年中国房地产市场的研判。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。

经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化发展特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期概括。

从未来的预期看，14年风险增加。现在部分城市的土地溢价已经过分乐观，整体而言未来的市场机会与挑战并存，对企业自身控制风险、打造精品的能力提出更高的要求。

对20xx年北京市场的预测：中低端住宅非商品房化，商品房豪宅化。市场可定价产品将越来越少。

1、供应将在未来明显增加：

20xx年全年，居住类土地成交面积已经1300万平米，按照北京最近4年每年消化商品房住宅8万套左右看，20xx年的供需结构缓解将非常明显。

2、自住型住房：

恒大“御景湾”项目网站完成网上购房初步登记的家庭共14.8万户，其中经济适用房、两限房轮候家庭8023组；另本市户籍家庭12.4万户，非本市户籍家庭1.58万户。自住房的确满足不了大部分需求，但的确会有部分商品房需求可能买到自住房

从8月第一块土地供应，到11月增加土地放量，20xx年自住型住房2万套超额完成。按照目前挂牌土地看有望接近2.5万套。20xx年商品房部分将有一半供应自住房，按4-5万套计算，从20xx年二季度末开始将逐渐入市。

主要集中在大兴、房山等区域，对这些区域的刚需、及首改心理影响非常大。即使按照其中有50%被保障房排队人群购买，对市场的冲击也将比较大。中国人有10%的占便宜买到的可能性，就会从之前恐慌入市转变为持币观望。

3、定价权出现分化：

中低端：在20xx年11月到20xx年上半年，这期间，限价将持续高压，在自住住房不入市稀释房价的情况下，限价将持续。在自住型住房入市后，特别是20xx年下半年，中低端商品房也很难提高价格。

目前看，20xx年上半年供需将被限价影响较大，下半年自住房集中上市将冲击市场，但如果普通购房者难以问津的话，存在在20xx年再次价格上涨加速的可能性。

高端：高端市场看好 需求平稳向上，未来愈加稀缺。

4 、提高对产品及营销的重视：

商品房虽然更加稀缺，但从当下存量看很多项目特别是中低端面临与自住住房的同质竞争，必须提高对营销及产品差异化工作的重视。后期规划项目在面积、定位上需求规避与周围自住房竞争。

5、重视商业及多功能地块开发

住宅竞争已经白热化，拿地企业部分已经不考虑利润，这种情况下商业运营及销售类商用物业将必须提高重视，复合型土地供应也已经成为市场主流。

20xx年拿地建议：

1、土地竞争依然白热化

参与土地市场竞争的房企，目的已经分化，部分房企已经不单纯看着项目利润，拿地不问价。

2、土地市场可能存在价格波动

在20xx年下半年，可能土地价格出现波动，市场观望楼市调整，土地价格可能出现波动。

3、增加前期规划测算

在土地前期测算中就考虑好后期附加值，将附加值纳入地价考量中。对低容积率地块增加重视，积极参与。谨慎选择自住房供应量多的区域。

市场总结

一、政策走势：调控地方分化 市场保障并行

十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。从20xx年下半年的政策走势来看，调控的决策权已经下放到地方，调控手段摆脱全国一刀切，根据城市特性产生分化。另外，与前几轮调控着力于需求面的抑制不同，新一届中央政府更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设。20xx年12月初中央政治局会议提出“做好住房保障和楼市调控”，将保障与调控放在并重位置，一方面继续强调住房保障的重要性，另一方面重提了调控。20xx年部分热点城市房价持续上涨，在长效机制尚未确立前，20xx年楼市宏观调控仍将进行。

1、楼市调控分化 各地因地制宜

20xx年2月20日中央时隔两年再度发文，“国五条”的出台也成为上一届政府对于房地产调控祭出的最后一步棋。从“国五条”细则内容来看，除二手住宅交易严格按转让所得的20%计征个税外，其余政策要点并无新意。随后的市场表现依然延续了20xx年下半年以来的火热行情，且房价上涨趋势明显。对此，新一届政府摈弃了过去10年中央统一发文的调控模式，一方面对房价快速上涨的城市展开针对性约谈，另一方面将调控的决策权下放至地方政府。随后，20xx年10月起四大一线城市率先拉开了地方调控升级的序幕，众多二线城市纷纷跟进。最终，约17个一二线城市（见图1-1）收紧了楼市调控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。

上述调控升级的17个城市全部处于10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前20位的城市范围内，另外3个暂未收紧的城市均为地级市。对比各城市调控细则，广州作为此轮房价上涨的领涨城市，成为了调控收紧最严厉的城市，对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明。与此同

时，今年以来市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。可见，地方政府的调控自主权在增强，

房价快速上涨的城市进行了调控升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，20xx年各地将因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调。

17个调控升级城市房价涨幅与年度房价控制目标对比

2、信贷环境趋紧 购房成本走高

信贷环境的变化对市场影响举足轻重，即便是受到政策鼓励的首套自住需求，也不得不面对流动性紧张及资金价格上涨带来的房贷利率走高。20xx年末起央行三次下调存款准备金率、两次降息（见图1-2），且20xx年6月起首套房贷利率从之前的基准甚至上浮1.1倍回落至8.5折优惠。

然而，20xx年6月的银行“钱慌”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准。事实上，银行体系外的资金利率以各种金融创新之名被提升，同时正规市场（如SHIBOR）中的利率水平也显著提高，因此20xx年年初即使延缓放贷现象有所缓解，多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。

对于购买二套房的改善型需求而言，虽然利率保持基准的1.1倍不变，但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。

提高一成首付比例后，首付款将增加几十万元不等，这无疑将加重购房者的短期资金压力。而在一些发达的一二线城市，存在着相当数量的改善型需求，其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。

图1-2：基准利率与新建住宅销售增速走势（20xx年1月—20xx年9月）

房企融资方面，房地产企业再融资开闸在即。20xx年证监会发布《落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组》后，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已中断三年。今年8月1日，新湖中宝率先发布定增预案，拟募资约55亿元用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目，随后房企再融资开闸预期重燃引起近40家房企跟进。截至目前，近10家房企的再融资方案通过了国土部审查，有望在20xx年年初通过证监会核准，房企融资环境获得进一步改善。而再融资重启并不意味着政府将放松调控，其目的是鼓励房企加快开发，尤其是普通商品住房的开发，增加市场有效供应。

3、房产税待立法 短期内难落地

十八届三中全会定局改革走向，全面深化改革公报中多项决定涉及房地产业健康发展与长效机制的建立。房产税征收作为楼市调控的长效机制之一一度被寄予厚望，三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，明确立法的重要性，表明了出于对私有产权的尊重，房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，而其推行将是一件审慎及渐进的工程，短期内全面实施的可能性并不具备。另外，“房地产税”与“房产税”一字之差，也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程，其中将涉及各类税种的整合优化，旨在逐步使地方政府摆脱土地财政的困扰，任重道远。

4、土地流转试点启动 小产权房严遭打击

本届三中全会用词较多地阐述了打破土地二元结构，实现农地入市流转的决心。近期多地试点城市农地内部流转和开发经营权的开放，无疑将有利农村闲置土地的盘活以及集约高效利用。相比现行调控政策的调整，土改的推进将对房地产市场产生更深远与实质性的影响。然而，鉴于土地问题的复杂性，真正实现农地入市的全面开放颇具难度。首先，相关法律有待修正；土地确权与历史遗留问题需得到清理；农地入市规模、流转模式等需深入探索。但不容置疑，接下来各地将继续开启大规模的土地改革试点。

值得注意的是，中央目前仍强调“小产权房”的非法性。三中全会《决定》中“城乡统一的建设用地市场”的表述使得市场对“小产权房”转正的预期大大加强，随后引发两部委对“小产权房”的紧急叫停与严厉打击。多地对违法项目进行查处，杀鸡儆猴，严防新增“小产权房”的产生。但由于“小产权房”拥有巨大存量，使政策长期陷入进退两难局面。“小产权房”产生的本质原因是我国二元的土地制度造成的利益差，真正杜绝小产权房还要依赖土地改革进程消除利益壁垒。可以确定的是，短期内“小产权房”还不具备转正条件。

5、城镇化方兴未艾 户籍改革加速步伐

土地制度改革试点的大规模开启将为城镇化建设奠定基础，未来城镇化的一揽子推进工作将陆续展开，而首当其冲的必然是户籍改革的加快推进，只有解决了和户籍挂钩的各类资源的均衡，才有可能从制度上促进城乡人员和资源流动。从近期各地实际操作来看，户改已取得阶段性进展，日趋宽松的户籍政策无疑将

刺激更多需求向城市涌入，繁荣当地的房地产市场。相对而言，大城市由于人口向心力大，需要控制其合理的人口承载量，户籍政策的开放仍然谨慎，需分步推进。

二、北京市场政策：

20xx年年初国务院再次发布楼市调控五项举措，随之各地纷纷出台细则版法规，北京是落地力度最重的城市。从设定房价调控目标、售房所得20%缴个税、限房价竞地价等多个方面再度收紧调控，由此，新一轮的调控周期开启。此轮调控仍是以打压供需双方为主要手段，而并非疏导为主，从短期来看或将实现控制量价的目的，但是难以长效保持房地产市场的健康稳定发展。

“北京市新建商品房的售价将接受政府指导，新开盘项目报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则政府将不予发放预售许可证”

“限价令”的发布在短期内确实对于市场起到了一定的震慑作用，但市场很快消化，各类精装修、车位等捆绑销售方式层出不穷，项目实际销售价格仍在不断攀升当中。

由于“限价令”政策并未达到其预期效果，20xx年10月份，北京市再次发布继续收紧调控的“新京七条”，再次强调严查变相涨价项目，并且在而后的住建委“闭门会议”中传出两项精神，一是对于出现涨价情况的楼盘不予发放预售许可证；二是单价4万元以上的项目年底前不再发放预售许可证。中原地产认为，因为这两条新规的强制作用，再加上市场主体未来预期的变化，使得20xx年年底房价过快上涨的势头被抑制，开始进入较为平稳上升的阶段。

自住房政策

北京国五条细则与限房价、竞地价

1：认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。20xx年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与20xx年价格相比保持稳定。

相比之前的新建普通住房中包括了保障房，新的目标中定位新建商品住房。用统计手段达成目标的难度加大。而当下20xx年前几个月房价明显上涨的情况下，想完成房价与去年平稳的目标只有2个办法，第一是房价下调，第二是有部分房价下调。

在当下整体市场情况下，用明显低于市场价格的限价房入市，平抑价格上涨是最容易达成调控目标的办法。

2：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

在政策文件中明确提及了将改变住房供应体系。将自住改善商品住房纳入限价房序列。

3：北京市公布了20xx年国有建设用地供应计划，在总量5650公顷的土地供应中，住宅用地为1650公顷，其中保障性住房和中小套型住宅用地合计达1170公顷，占比超过七成，值得一提的是，本次供地计划中首次单独列出了370公顷的中小套型普通商品住宅用地的供应指标，占比达到了22.4%。

4：4月10日，北京市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播。他表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，将很快出台。这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。

大规模的限房价、竞地价将改变楼市调控机制

中国以及北京的楼市调控机制一直是二元制，也就是保障房解决中低收入人群居住问题。商品房解决其他需求。

但目前整体市场上，虽然经过几年的大规模保障房建设。但整体保障房的供应量依然低于实际需求。而且政府压力非常大。

这种模式更多是香港的楼市供应模式。保障房由政府主导建设，内循环。 但这种模式需要大量的财力，而难以解决高房价问题。

逐渐的新的可能性模式出现了——新加坡模式

1：对保障房建设根据收入水平进行分类管理

保障房建设应根据当地和家庭收入水平进行分类建设。大体可以分为租赁房和限价商品房两类，以限价商品房为主，租赁的廉租房和公租房为辅。租赁房只给那些没有能力进行20年－30年分期付款的家庭、个人使用，限价商品房只允许中低收入家庭尤其是低收入家庭购买，且必须分期付款。中高以上的收入家庭必须从市场购买住房或租赁住房。

2：保障房必须住满五年后才可以出售，房价上涨部分政府获益60％，其余给个人和家庭，个人可以申请购买更大的限价商品房。

这种模式叠加北京等城市的现状，可以做到，解决现在夹心层的居住问题。 以后北京的可能发展模式是：

10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的无产权的公租房中。收入改善后可以购买限价商品房。

30%的中等收入人群，购买政府提供的有产权的限价商品房中，如果收入上涨，需要改善居住条件，出售物业后，溢价与政府分享。

其他人群依然在商品房市场解决需求。

空气、环境、水、能源、教育、医疗等资源都已经证明了北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口容纳能力已经到了极限。

虽然土地财政并没有改变，但对于现在的一线城市来说，多卖一块地，增加的财政收入已经不一定能够弥补财政需要因为增加的这部分人口的环境治理、能源补贴等方面的支出。

所以三元制的土地出让模式是必须之举。

这样的意义：

第一：政府在当下完全承担了高房价的负面，但土地出让后的溢价利润实际大部分并非政府获取，以北京为例，楼面价超过1万的住宅类地块，历史来只有50块。虽然最近几年土地市场有部分高价地。但很多人没有看到的是，整体市场都在看中高价地定价销售。而且政府及时低价出让部分地块，最后卖房的价格依然是市场价格。

而三元制可以很好的解决土地升值再收益问题，政府也可以有持续的收益提供公共服务。

第二：解决好高房价，可以大量提供中低价房源

第三：缓和房价压力，稀释高房价影响。

北京作为落地国五条力度最严格的城市，目前来看，政策还未全面出台，对市场的影响还在持续。

土地市场总结

一线城市土地出让金同比上涨150%

中原地产统计数据显示：一线城市土地出让金暴涨，4个一线城市土地出让

金均创历史记录，集中上海更是历史创造2000亿的单一城市土地出让金记录。截止29日，4个一线城市合计土地出让金达到了5127亿

4个一线城市合计土地出让金已经突破5100亿达到了5127亿，同比20xx年全年的2005亿上涨幅度达到了156%。

北京、上海、广州、深圳均创造历史最高但年土地出让金成交记录

中原地产市场研究部分析认为：

20xx年来，各地地王出现最频繁，甚至成为普遍现象，一二线城市只有出现土地交易，价格就创历史新高。按照全国主要城市出现的地王，如果需求达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。

首先：这一轮地王出现的力度超过历史，相比往年楼市最火爆期出现的地王，本轮地王的单价、总价都突破了市场的想象力。北京、上海、天津等城市的地王可以说已经秒杀了在售的绝大部分物业。总价、单价新高频繁突破。

其次：地价格依然明显上涨，从全国土地市场看，因为土地财政的存在，导致在楼市火爆的时候，政府意愿更多卖地，部分高价低的出现又促进了房价上涨。而在20xx年楼市萧条期间，土地供应也相应减少。

土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期。从20xx年看，各地都出现了部分地块，部分地块的楼面价甚至都超过了周围在售物业的价格。这将影响下半年价格走势。

地价与房价是相互影响，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，20xx年这部分地王地块上市，定价很可能会再次上涨。

整体而言，全国一二线城市年底再次出现地王频出的可能性非常大。房价也存在被迅速推高的可能性。

第三：这一轮地王潮主要出现在一二线城市，这也证明了全国房地产市场已经分化，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。

第四：最近全国主要的一二线城市已经有超过15个出台了地方调控细则，预计后续还将有起码10个城市效仿，在政策收紧下，20xx年部分城市的地王入市的市场空间可能不乐观。地王上市的风险也在加大。

北京土地市场收官，214宗土地，总成交金额1821.81亿

31日，最后三宗工业用地出让后，北京创造土地出让金历史的20xx年结束，全年累计土地出让金合计达到了1821.81亿，同比20xx年的647.918亿上涨幅度达到了181%。

住宅类建筑面积占全北京经营性地块也首次突破了57%。

出现最近几年房价上涨的根源是：土地供应缺口，最近5年来，土地供应缺口达到了340万平米，特别是20xx年和20xx年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了600万平米和465万平米，恰是这两年，北京的房价涨幅最快。而在土地供应增加的20xx年和20xx年房价涨幅都比较缓慢或者房价处于下调。

20xx年的土地供应增加，这也是继20xx年供应缺口后再次供大于求。从土地供应看，20xx年，北京土地供应总量中，住宅类土地供应首次超过5成，仅次与20xx年的土地供应爆发。

北京住宅类供需可能在20xx年有明显缓解，供应的自住型面积已经有望接近或超过2万套，商品房住宅部分年内供应的土地部分也有望突破10万套。整体土地供应在20xx年供应明显增加。这将缓解明后年的住宅供需结构。

20xx年1月份土地市场依然将处于火热

统计数据显示：截止目前挂牌待交易的经营性地块19宗将在1月份成交，总土地建筑面积高达313万平米，其中居住类地块达到了12块，总建筑面积高达225.8万平米。

20xx年土地市场的热度将延续到20xx年

住宅用地成交规划建面TOP5：

土地市场推动住宅市场形成“三元机制” 从目前市场供地的特征来看，

已基本形成了传统保障房（经济适用房、两限房、公租房）、自住型商品房以及纯商品住宅用地三线并行的局面，甚至在同一地块中也出现了三种住宅类型用地并存的现象。而这一现象也推动着住宅市场向着三元化的模式发展，即：低端靠保障、中端靠自住型商品房、高端靠市场。

以模式上看能够很好的解决全体系住房需求的问题，但是其中也存在一定问题。从集三类模式于一身的东坝地块情况来看，该地块中限价房限价9900元/平方米，自住型商品房限价22000元/平方米，而纯商品住宅部分仅楼面价即高达50000元/平方米以上，预计未来售价将在70000-80000元/平方米以上。保障性部分的挤压使得纯商品住宅部分成本普遍偏高，未来甚至可能会出现纯商品住

宅全部“豪宅化”的倾向。此背景之下，一旦前两类住宅分配机制出现问题，那么夹心层群体则会更加陷入“保障房买不上、商品房买不起”的境地。 商品房市场总结

全国市场概述

成交再次突破300万套

中原地产统计数据显示：全国主要的54城市合计住宅签约套数为305万套，同比20xx年的276万套上涨幅度达到了10.3%。创造历史第二高点，仅次与20xx年的322万套。

20xx年可以说是09年之后楼市最大的一个爆发年份，成交量价上涨迅速。各房企基本全面提前完成任务。在限购限贷的情况下，房价涨幅依然惊人。不改变看涨的预期，需求依然爆棚。一二线城市日光盘迭出，而且各地用精装修拆分等额外的购房支出也在增加。实际价格上涨幅度超过指数体现的涨幅。新建住宅价格上涨同比超过10%的城市超过了20个。

其次：整体市场目前来看，因为国五条力度较弱，大部分城市市场依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变。房价依然惯性上涨中，国五条各地落地的执行细则力度过小，淡化了之前市场对政策的担忧。

从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且20xx年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在20xx年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。

这也凸显了调控的难度。特别是一线城市，虽然国五条后限价政策相对较严格吗，

但整体上涨趋势依然明显。

从全国楼市看，市场已经分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳。整体市场冷热不均衡。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。

第三：多个城市在三中全会后继续出台调控政策的示范意义非常大，三中全会的决定中房地产内容不多，但房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施都有涉及，整体看，楼市的长效机制正在形成，对之前影响房价上涨的很多基础都在动摇，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。

20xx年下半年全国楼市明显分化，楼市调控分化也有望持续，预计整体市场还将延续过热城市收紧调控，市场冷清的城市松动调控的趋势。，但如果供应没有实质性增加的举措，20xx年供需结构依然难以缓解。

北京市场

12月北京网签新建住宅合计为11504套，出现了环比上涨，全年的新建住宅网签量则为118950套，环比20xx年全年的123033套下调了3.3%。北京新建住宅市场成交量在20xx年突破17.9万套后，已经连续4年在12万套左右徘徊。

虽然网签量再次突破1万套，但12月实际商品房住宅的签约依然处于低位，虽然下半月有数个项目入市，但因为网签周期较长，还未反应到成交结果，实际12月出现网签量上涨的主要原因是数个保障房项目的年底集中签约，剔除保障

房，20xx年

12月的商品房住宅签约套数为

5127套，虽然相比11月有所上涨，但已经连续数月低于年度平均。

10月后，北京楼市出现成交回落

在9月份北京新建住宅签约突破百万平米单月后，10月到12月市场成交量处于调整期。

市场表现来看，进入20xx年北京住宅市场开始进入全面复兴阶段，但是年度成交数据情况却并未出现大幅上涨，反而是出现同比小幅下滑的现象。中原地产分析认为，这主要是受到市场预期变化与供应情况的影响。

从月度变化情况可以看出，20xx年上半年北京住宅成交延续了20xx年下半年以来的热度，月度成交普遍处于较高水平，月均成交10382套。但是随着市场价格的持续上涨，自20xx年下半年开始部分区域项目价格已大大超出调控前水平，价格的过快上涨不仅已经超出部分购房群体的承受范围，更引发了他们对于市场预期的转变。

而自10月份之后，随着自住型商品房的推出，以及随之大量该类型住宅土地的出让，更是转移了大量购房群体的注意力，导致下半年月均成交债仅9459套，呈现出明显的前高后低之势，在原本属于冲刺阶段的年底几个月北京商品住宅市场销量却反而有所衰减。

四季度北京新建住宅剔除保障房签约仅193万平米，年内首次低于200万平米。楼市在4季度进入调整周期。

北京作为一线城市代表，房价上涨在20xx年居全国前列，市场日光盘迭出，但从下半年看，特别是10月以后，住宅销售同比出现下调，市场逐渐出现滞涨，

20xx年可以说是09年之后楼市最大的一个爆发年份，成交量价上涨迅速。各房企基本全面提前完成任务。在限购限贷的情况下，房价涨幅依然惊人。不改变看涨的预期，需求依然爆棚。

从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。而且20xx年来过多供应的信贷是出现市场反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。

20xx年北京楼市有可能出现调整，北京自住房20xx年有望入市超过3万套，将对市场可能出现重大影响

从目前土地供应看，预计能够在20xx年入市的自住房总套数有望在3-4万套左右，相比20xx年全市成交90平米以下仅3.2万套，预计20xx年楼市供应将极大缓解。

如果入市集中在20xx年下半年，在20xx年北京楼市很难再出现价格上涨的现象，特别是中低端市场很可能出现商品房部分的供需结构明显缓解。

多个城市在三中全会后继续出台调控政策的示范意义非常大，三中全会的决定中房地产内容不多，但房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施都有涉及，整体看，楼市的长效机制正在形成，对之前影响房价上涨的很多基础都在动摇，随着政策的落地执行，楼市有望回归平稳。

三郊区占比近五成

从成交区域特征来看，20xx年北京住宅成交的主战场位于大兴与通州区域。根据中原地产统计数据显示，20xx年，大兴、房山区与通州区住宅成交套数均在10000套以上，占据全部成交的比重分别为14%、16%、18%，两个项目即占据了全部成交近五成的比重。

楼市发展高端化 自限购政策实施以来，

能够活跃在住宅市场的需求多为首次置业或已有一套住房的升级型客群，这部分客群由于自身承受能力限制，多会选择中低总价的中小户型产品，这一特征相比调控前两年并无太大变化。但是从成交的总价变化情况也可以看出，20xx年即便是同等面积户型产品购房者所需承担的购房成本出现上升。而从明年市场情况来看，年初随着4万元预售禁令的解禁，将会有一批中高端项目集中上市，另外从今年成交地块的土地成本来看，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显，因此未来中高端项目所占比重将出现上升。

从成交结构特征来看，20xx年的成交结构特征与2012

年极为相似。根据中

原地产统计数据显示，

20xx年北京住宅市场主力成交面积区间为70—90平方米与90—120平方米，占比分别为27.6%、25%，而主力户型则为两到三居。从总价特征来看，20xx年占据成交主导的总价区间在200万元以下，占比为56%，基本与去年同期持平，但是与去年同期不同的是，而总价500万元以上的成交却出现上升。

年度销售套数排行榜

20xx年项目销售额排名

二手房市场总结

中原地产研究部统计数据显示：北京12月二手房全月二手房签约

10979套，20xx年二手房全年总成交量为162746套，环比20xx年的14.35万套上涨13.4%。

这也是最近3年的最高点，历史上仅次与2009-20xx年的两年爆发。 从月度成交量可以看到，13年北京成交量最高点3月份，一个月成交量就达到了4.37万套，其他月份成交量基本在1.2万套以内。

其中10-12月的季度成交量处于低点，12月全月成交量环比11月出现了下调。四季度成交量相比3季度有所下调。

不仅北京，全国主要城市的二手房成交量均在12月有所调整,据中原地产检测测，12月全国主要的六城市二手住宅总成交面积较11月周均水平有3%的下滑。分城市看，上海和深圳成交量环比小幅下滑，跌幅分别为2%和12%；其余四城市成交量环比有不同幅度增加，其中天津领增，增幅近3成。12月中旬，六城市二手住宅成交量水平不及11月周均，预计12月全月，六城市二手住宅成交量较11月将有所缩减。

中原地产研究部统计数据显示：11月北京二手房挂牌均价3.45万，相比10月挂牌均价3.5万出现了轻微下调。而成交价格在11月则为3.28万，相比10月份的3.22万有轻微上涨。

12月全月北止目前二手房成交均价为3.26万，相比11月的3.28万出现了四季度的首次下调。虽然调整幅度比较小，但本次价格调整是市场与政策的双重因素导致，报价则已经调整到了3.32万。房主的心理价位出现了调整。因为需求出现观望，部分业主开始愿意调低报价低于前期市场成交价格。

出现明显的报价调整主要原因有几点：

首先：资金趋紧张，银行房贷难度加大，贷款的优惠折扣减少，导致购房者入市难度增加，部分购房者被迫观望。供需结构明显缓解。

其次：买卖双方市场均出现恐高心理，房价持续上涨2年，部分区域价格已经翻倍，购房者购买力相比房价上涨出现乏力。北京很多刚需基本无力购买二手房，开始期待自住房，从之前的恐慌入市转变为观望。

第三：虽然各地出台了不同力度调控政策，但最近市场出现的观望更多是市场上涨乏力和自住房供应导致。楼市调控的方向出现变化。

虽然目前二手房市场的变化主要还是体现在成交量萎缩，报价接近成交价格上，但价格上涨已经接近乏力，预计市场出现调控的可能性明显增加。房价在最近出现调整的可能出现。20xx年房价涨幅将放缓已经成为市场共识

尾声

近十年市场跌宕起伏的经历告诉我们，越是“疯狂”的时候就越需要保持“清醒”头脑，越是“一片繁荣”的时候就越需要“居安思危”。抢占先机的总是“前瞻者”，处处被动的总是“跟随人”！

持续的繁荣带动房价暴涨和新一届政府政策基调相悖，逐渐升温的房地产市场使得各地房价离当初的调控目标越来越远，针对各地房价调控目标可能“落空”的现实，政府部门已开始有所行动。针对性政策已开始加速试探践行。市场格局正在悄然生变??

从未来的预期看：市场依旧谨慎乐观，市场加速向上动能减弱，但机会还在。20xx年宏观及政策环境变数加大，风险增加。

房地产调控长效机制转变的“传闻”，政策的频繁“试水”使得后市更加扑朔迷离。因此，在变幻的市场中要：看清市场、把握机会、控制节奏，把握当前有利时机，为整盘奠定良好的开局和市场热销形象，抵御未来市场风险。