催收物业费有方法和技巧(3700字)

来源:m.fanwen118.com时间:2021.4.24

关于物业费等拖欠问题工作中的一些具体做法

物业小区业主拖欠物业服务费、服务费用催收难度大等问题,长期以来困扰着物业服务企业,制约了物业服务企业的健康发展。如何有效进行物业服务费用的催收,减少业主拖欠的物业服务费用,实现物业服务的良性循环,是当前物业服务企业需要迫切解决的问题。针对有效催收物业费的问题,在工作实践中总结出了一些具体的做法。 一、熟悉小区的业主、住户、租户的基本情况是做好小区欠费催收工作的前提

物业管理小区的实践揭示:作为一名合格的物业管理员必须熟悉小区的业主、住户和小区的基本情况,也只有熟悉了小区的这些基础性数据,才能在收费工作中做到心中有数,得心应手,准确扎实地开展工作,有效地应对业主就小区物业相关事务的提问,专业、及时地回答业主、住户的问题,方能做到在物业管理过程和物业服务费用收费时准确及时、对号入座。

若物管员业务不熟、不精,不能有效地熟悉小区业主、住户的基本情况,那么你的服务工作与效率就会大打折扣,就会产生这样的场景:见到前来交纳物业管理费的业主时,由于对业主不熟悉,就会向其提问:“请问您是住第几单元,你是住在几号房?”,如此的提问,虽然从表面上来看也并无不妥,但是当你仔细推敲以后就会发觉,这反映了物管员业务不熟,不认识业主。如此的一句话把小区物业管理单位与业主拉开了距离。对于业主来说就会产生这样的疑惑:你来了那么久了,还不

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认识我,你们都在做什么工作?业主就会对物业服务人员的服务与专业水平的期望产生很大的落差,产生不良的负面阴影,进而不利于收费工作的进展。作为一名称职的物业管理员,熟悉小区业主、住户、租户的基本情况是做好小区物业服务收费工作的基础。 二、掌握一定的顾客心理学,并熟练应用做好沟通是做好小区欠费催收工作的基础

物业管理小区的业主来自各个地方,文化层次、教育背景、生活习性各不相同,相同的物业管理服务对于不同个体的业主有不同的感受,所产生的效果也不尽相同,同样的服务,有的业主会对物业服务感到满意、大加赞扬;而有的业主会得出相反的反应,对同样的物业服务却颇有微词,经常横挑鼻子竖挑眼。因此,要有效地进行小区物业服务费用的催收工作,物业管理员除了掌握必须的物业服务专业知识外,还需要学习与掌握相关的心理学知识,掌握基本的顾客心理学,并运用这些知识与业主进行有效地沟通,才能解决业主长期欠费的难题。

在发生了小区业主开始欠交物业费的问题之时,物管员就应主动与业主沟通,了解业主、住户欠费的原因,倾听业主的反映,而不是等到一定的时间、物业服务费用累积达到起诉的基点才主动与业主沟通。随着社会发展,人们的生活节奏加快,生活与工作压力明显加大,有时候业主可能因为细小的琐事而与物业管理单位发生摩擦与矛盾,这也是属于正常的事情。为何业主与物业管理单位一旦发生矛盾,业主就以拒绝交纳物业服务费用来对抗呢?从心理学的角度来分析,此时欠费业主心里是充满矛盾,主动来交吧,会感觉心里很不平衡,又觉得很失

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自尊,有满肚子的“苦水”没有地方倾诉,从人的自尊心角度来讲又会觉得非常没有面子,所以就选择拖欠管理费以达到发泄心理不满的目的,使对方首先低头,以满足其心理需求。因此,物业服务单位不要与业主斗气、争高低,通过与业主的沟通,对于业主可以考虑给业主下台的阶梯,物业服务单位要有得理且挠人的胸怀,让业主吐吐腹中的“苦水”,喧泻胸中的忧闷,让业主倾诉也是一种疏导业主情绪的有效办法。

物管员在平时的工作中,在发现小区业主有倾向性地开始欠费时,就应该主动与业主进行沟通,了解业主欠费的原因,分析业主欠费的动机与实质,多提倡欢迎业主对服务过程中的质量问题提出意见与建议,同时耐心向其解释物业管理服务的内容,以及物业服务企业独立核算、自负盈亏的运作模式,告诉他物业服务公司全体员工为小区居民提供整洁、舒适生活环境的同时也付出了辛勤劳动,业主既然享受了各项服务,就应该交纳相应的服务费。

在与欠费业主的沟通中,应采取灵活的应对方式,在坚持主要原则的前提下,留给业主可以下台的台阶,维护业主的自尊,把问题有效地化解,避免把矛盾扩大。对于业主以开发建设单位所导致的问题为由而拖欠物业管理费用的情况,物管员应该耐心向其解释物业管理单位可以代为传达、反映,而不能一口回绝,叫业主去找开发商。对于欠费的业主,物业管理人员要有足够的耐心,要不厌其烦、有礼有节地与业主沟通,通过多次的上门沟通、解释、反馈,耐心地进行说服工作,晓之以理,动之以情,在与欠费业主的沟通中要摆正位置,虚心向其征求对

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公司日常服务工作的意见和建议,以换位思考的态度来换取业主的理解,以柔克刚、以静制动,以达到说服业主缴交物业服务费用的目的。三、熟练掌握物业管理知识、财务知识是做好小区欠费催收工作的重点

小区的物业管理事务牵涉到业主、住户生活的方方面面,物业管理人员只有熟练掌握物业管理知识,才能有效地处理与解决业主的问题,通过专业、有效地解释与交流满足业主相关的物业服务需求,那么收费工作中可能出现的问题也就能迎刃而解。

在物业管理实践中,我们发现:由于长期受计划经济的影响,在多数业主的主观印象中,业主向物业单位缴交了物业服务费用,那么物业管理公司在小区的物业服务中就应该大包揽,满足业主各方面的需要,也就必须“包打天下”和“满足每个业主的各种需求”,这是刻在业主们心中的印记。如邻居间发生争执、因共用毗连部位维修产生分歧、业主上下层管道滴漏负责维修责任问题的确认、在小区物业事务中因家庭喜好差异带来的不便等等,物业管理公司如果没有及时协调解决,那么业主一般都会将矛头直接指向物业服务企业。因此,在加强物业管理知识与法律法规宣传的基础上,作为物业管理公司,在处理诸如此类问题时,从维护大多数业主的公共利益出发,严格依据相关法律、法规、政策的规定,不偏不倚、有理有据,公正合理地处理问题、协调好各相关主体的关系,明确相关责任主体,并及时进行跟踪,注意善后问题的处理,做到件件有着落,事事有结果,那么就可以得到大多数业主的理解

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与支持,从而减少由此产生的管理费收缴难的问题。因此,物业管理工作者应加强法律、法规及相关《物权法》等各方面知识与技能的学习,在工作中既要读懂本行业的法律、法规、政策,有理、有节、有序地协调好小区内多边交叉的复杂关系,除此之外还要读懂小区业主的心理,理解业主的心声,因势利导,融合差异,使业主与服务单位形成较好的良性互动,业主们在享受服务的同时,自觉、自愿、及时的交纳物业服务规费,使得小区的物业服务能够较好地实现良性循环,那么物业服务收费率就能保持在一个较为理想的水平。

物业管理所输出的是服务产品,它具有长期性和先消费后交费的行业特点,因服务对象的差异性较大,个体对服务的认知差异也不同,在实践中物业管理服务难以达到“十全十美”的服务境界。有鉴于此,在实际工作中,个别业主对于物业服务过程中稍有暇疵,甚至是未能满足其个性化的特殊要求,就拒交物业费的情况也时有发生。针对上述情况,物业管理公司除了向业主做好解释工作外,还要从加强自身管理出发,制定规范的服务标准,做到精细管理、事前管理、事后跟踪,将服务工作做到位,创造良好的生活与工作环境,尽可能让业主满意并得到认可,从而提高服务费的收缴率。另一方面,物业管理服务又具有社会性,其服务的对象是全体业主,不可能因少数业主不交纳物业管理费而停止提供小区物业管理服务,更不可能因为某些业主不交纳物业管理费而采取强制的措施,如停水或断电。也正是因为有如此的相关规定,所以有的业主会以种种借口拖欠物业管理费,完全不顾及其他已交费的广大业主的利益。如果采用的多种催缴方式仍然无效,那

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么,物业服务公司为维护大多数业主的利益,最终只好通过法律诉讼的渠道主张自己的权利,向恶意拖欠服务费的业主追收物业管理费。当然,作为服务企业,采用诉讼方式解决业主欠费问题是不得已而为之的事情! 四、时刻秉承敬业精神与主人翁态度是做好小区欠费催收工作的关键

敬业精神是每个从业人员基本的行为准则,也是做好各项工作的关键点,作为物业管理人员必须时刻秉承敬业精神与主人翁态度,并以良好的心态投入工作,有了如此的工作态度,就会通过有效地方式,扎实

地开展工作,就会用心了解业主的有效需求。在小区的物业收费工作上,只要你认真工作,真诚服务,所付出的劳动得到了业主的认可,大部分业主都能按时缴交物业管理费,但个别业主、住户也可能因工作时间与物业管理单位的上班时间产生不同步,物业服务单位工作人员上班业主也上班,业主与住户总是与服务人员擦肩而过,对于类似这样的业主、住户,物业管理单位就要想办法,尽量为他们提供交费时间上的方便,比如:可以建议业主、住户预交一定金额的应缴物业管理费,由小区物业管理服务单位每月为其代扣,同时应认真做好代扣账目的核对工作,防止产生账目错误而引起纠纷;另外也可以提供小区值班门岗代为收缴物业管理费的服务,由小区值班员代为转交给收费员,业主、住户可以利用清晨和晚上的闲暇时间缴交物业管理费,做到工作与缴费两不误。6


第二篇:催收物业管理费方法 1800字

催收物业管理费的方法

一、催收物业管理费的方式:

1、发“催收信息”;——一般是两周一次,参与内容:尊敬的业主,至**年**月您户已欠缴物业费***元,请尽快到物业管理处缴交,以免增加额外的滞纳金。多谢合作!****物业管理处。电话:*****

2、电话催收;——先了解一下业主的欠费主要原因。要明确告诉业主欠费的金额,并追问业主可以确定几时过来交。

3发“催收单”;——寄信或贴住户门口或梯口。(另附内容)

4、上门沟通——先了解一下业主的欠费主要原因。然后才上门沟通。(计划一下业主有可能问的问题,并准备好如何回答与解释。)

5、法律途径;——经以上四种方式不见效且欠费金额超5千元或一年的,可以考虑发“律师信”催收,如果都无效果的,就采取最严厉的措施:向法院申请强制执行“支付令”。

二、针对几种特殊情况的催费方式。

1、 炒楼群体(未装修未入住的空置房)。针对该类型单位业主的特点多为炒楼及财产保值增值为主,业主对于物业的关注度比较低。拟进行每月定期电话进行催缴,说服业主办理银行托收手续,若物业费用达到一定额度标准后统一进行律师信的派发,通过法律途径进行催缴,费用以每户3千元为基准。

2、 针对一般性欠费单元。一类型为入住单位,该类型业主已经装修完毕并且已经入住,对于该类型业主特点,拟进行加强性电话催缴及夜间上门催缴工作,在进行夜间上门催缴期间需要物业财务配合进行夜间上门收费。一类型为商

铺、别墅,该类型业主由于管理费用比较多,拟进行重点跟进处理,安排人员长期进行上门工作,在经过一定时间累计后仍然不交付的拟进行法律手段进行催缴,初步计划从5千元为基准。

3、对于一些确有困难的“特殊户”。若真正知道此户有实际生活困难的,则可以考虑给予适当的优惠或分期付款。

催 款 单 (样式) No.

第___次催款 ______单元:

您已经拖欠___月管理费___元,___月房屋公共维修金____元,___月水费____元,____月电费___元,____月气费___元,合计金额______元。请您在____月___日前到管理处缴交,否则将按《管理公约》及《###物业管理服务协议》的有关规定按日加收所欠费用千分之**的滞纳金,并将暂停对贵单元的有关服务。 谢谢合作!

###物业管理有限公司

______年____月____日

三、针对不同业主,采取不同的收款方式。

物业公司应尽可能合理的划分业主的构成,针对不同业主,采取不同的收款方式,加强沟通,以更人性化的体谅业主的难处,制定灵活的收费方案,有计划、有目标的开展收缴工作。以下列举几种欠费催缴的方式方法:

1、事出有因适度减免。

如住户因财物失窃、车辆失窃、房屋质量小缺陷(渗水、小裂缝)未能及时处理、公司经济出现状况等原因而拒交物业管理费,虽然并非是物业管理公司的责任,物业管理公司也无赔偿义务,但是从人性化管理的角度出发,物业管理企业可以给住户适当的补偿(非现金)或采取适当减免滞纳金及分期付款等优惠措施,从而达到催缴目的。

2、责任不清快刀斩乱麻。

如部分住户欠费时间长、纠纷多、牵涉面广,扯不断理还乱。如不及时处理就会越积越多越难收,不如壮士断臂一切从新开始,此后让住户无拒缴的“理由”。

3、物业无过失依法办事。

住户拒缴费用的“理由”无奇不有,有对开发商的不满;有对设施、设备的不满、有对周边环境的不满、有嫌物业管理费用太高、有的因房屋质量问题得不到解决的;有的借口物业管理公司管理不善等等。这些住户打心眼里是想搭车消费,因此物业管理企业只有拿起法律的武器,依法维护自身的合法权益。

4、责任到人定时催讨。

加强收费管理应从职能部门抓起,树立收费意识和责任感,定期落实项目收费情况,并协助制定解决方案;项目负责人服务和收费两手都要抓,两手都要硬,要了解本项目的收费情况,分析欠费原因寻求解决方案,责任到人层层落实;收款员与客服人员分工不分家,信息共享,充分发挥业主档案的作用,定时催讨。做好每月业主欠费清单并详细说明具体情况,提出收费合理化建议,制订适当的回款奖励制度。

5、加强宣传正确引导。

业主有按时交纳物业管理费用的义务,这是物业管理条例明确规定的,为什么还有部分业主无理拒交物业服务费用呢?一方面是由于个别业主的素质问题,另一方面是宣传力度不够。因此我们需要通过各种形式、各种渠道广泛宣传物业管理的一些基本知识,让业主了解物业管理企业的权利和义务并明确自己享有的权利和应履行的义务,正确引导业主的缴费观念。

20xx年11月3日

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