关于“群租”问题的调研与思考——以月浦镇为例

一、背景与意义

近几年，随着房价的直线上升与外来人口的不断涌入，上海的租房成本也急剧增大。所以，很多人想通过合租的形式来减轻经济负担。为了迎合这一需求并获得尽可能多的利益，房东们开始将手上的房子分割成尽可能多的小间，当每个小间少于5平方米的时候，“群租”也就随之产生。当“群租”越来越普遍而成为一种社会现象时，就会对其周边的环境、治安等产生各种各样的影响。本文以宝山区月浦镇为主要的调研对象，就“群租”所存在的问题以及所可以采取的对策进行探讨。

二、月浦镇“群租”的现状

“群租”现象在上海是非常普遍的，既存在于市中心的小区里，又存在于城郊接合部的工业区周边，还存在于部分农村地区。

月浦镇处于城郊结合部，位置上紧临宝钢厂区，集聚了大量的建筑、维修、餐饮等延伸产业，外来人员相对集中。来自月浦外口办的一组数据显示，20##年月浦的外来人口达到58825人，其中承租者为49418人，自购房者为3667人，冶建房者为4442人，婚嫁房者为1298人，承租者占到了84.01％，20##年月浦外来人口达到80034人，其中，承租者64418人，自购房者为4868人，冶建房者1965人，婚嫁房8883人，承租者占的比例变为80.49％。虽然20##年承租者所占比例与20##年相比有所减少，但是由于20##年外来人口基数变大，其实际的承租者还是只增不减。所以，月浦房屋租赁的市场依旧很大，在此进行“群租”的调研是有实际意义的。

图一　2008月浦镇外来人口住房状况　　　　　　　图二　2012月浦镇外来人口住房状况

20##年与20##年各项外来人口住房状况比较（单位：人）

三、对“群租”的态度

为了探究不同人群对“群租”房的看法，我们制作了一份“群租”房调查问卷，考虑到自购人与承租人不同的心理，我们的调查问卷分为两个板块。第一个板块是所有人都要填写的，包括“月收入”、“房屋类型”、“群租房区域”、“对群租房整治的态度”、“群租房的影响”等五个调查项目，第二个板块是针对承租者设计的，包括“职业”、“承租面积”、“租金”、“承租过程中遇到的问题”,“选择租房的原因”等六个调查项目。

我们通过去镇、村承租房和居民小区进行走访和调查，共发放了100份问卷。通过对收回的问卷进行统计后发现，接受调查的人群中有40％是自购房者，有60％是承租者。在谈到对政府整治群租房的态度时有91％受访者表示支持，但当问及群租房会带来怎样的影响时，自购房者与承租房者呈现出不同的观点。95％自购者认为“房子被过度利用，带来治安、消防隐患，降低了群租房小区升值空间”、85％自购者认为“租客流动频繁，易产生物业纠纷”，17.5％自购者认为 “租金便宜，解决了部分低收入的住户问题”、7.5％自购者认为“居住人数较多，适当缓解了租房市场供需紧张状况”。而承租者在回答这一问题时稍有犹豫， 85％承租者认为“房子被过度利用，带来治安、消防隐患，降低了群租房小区升值空间”、83.3％承租者认为“租客流动频繁，易产生物业纠纷”，65％承租者认为“租金便宜，解决了部分低收入的住户问题”、65％承租者认为“居住人数较多，适当缓解了租房市场供需紧张状况”。具体统计结果见下图。

图三　　　自购者与承租者对“群租”现象的看法

从图中我们可以明显看出，无论是自购者还是承租者，绝大多数人都认同群租房带来的负面影响，而对于其正面影响，只有承租者中有较多数人表示认同，这点差异可以理解为与承租者的切身经历有关。虽然他们清楚地认识到“群租”的负面影响，但是考虑到租金以及租房难度的问题，他们还是选择承受“群租”带来的不良影响。

在针对承租者的问卷中，我们发现，他们100％是打工族，其中30％的承租者的承租面积是5-10平方米，70％的承租者的承租面积在10-15平方米，没有5平方米以下的承租者。如果只从表面数据来看，群租房现象已经不存在了，但实际上，我们把承租面积为5-10平方米的这部分受调查者划分到可疑“群租”范围，因为如果受调查者不是单独居住的话，那么，他们也可以算作为群租。

在这些承租者中，有高达88.3％的人认为公共卫生差，另外还有21.7%的人认为生活水平低。既然如此，为什么他们还会选择租房呢？问卷显示，有95％的人认为交通便利，有98.3％的人认为租金便宜，还有23％是因为单位安排的缘故。由此可见，对于承租者来说，交通因素和租金因素是他们最主要的两个衡量因素。

四、“群租”存在的问题

我们的问卷调查的结果显示，绝大多数调查者对“群租”存在负面影响持认同态度，那么，“群租”究竟存在哪些问题呢，我们进行了走访调查后总结了以下几个方面：

(一)治安压力

由于“群租”区域的人员成分复杂，不同人员的作息时间也不尽相同，所以很容易引发各种问题，具体表现为：

1.盗窃。当与室友作息制度错开时，往往会发生顺手牵羊，趁机盗窃的行为。

2.扰邻。有些人员半夜回家，且声音嘈杂，严重影响到邻里的休息，严重时极有可能会引发邻里冲突。

3.人身伤害。这类现象多发生于男女混租的房屋内，受害者多为女方。

（二）卫生压力

1.出租屋内。由于房屋设计时是按照一户设计，所以，当人

员过多时，容易造成卫生间的堵塞甚至污水外流。

2.小区内。由于人员复杂，素质参差不齐，经常会出现垃圾随意堆放甚至从天而降的现象，严重影响居民的正常生活。

（三）公共设施压力

1.门禁设施。很多小区有门禁设施，一般一户三张门禁卡，当出入人员过多，便会出现门禁卡不够用的情况，这时便会有人将门禁的点电线剪断，既危害到其他居民的权益，又破坏了公共设施。

 2.健身设施。每个小区都有健身器材，调查显示，在“群租”区域，健身器材的损坏程度相比于其他小区更为严重。

（四）安全隐患

该部分隐患主要是由于在群租房内私拉电线，滥用电器，导致火灾，同时房内人员集中，房间出口唯一，容易发生重大事故。

五、解决“群租”问题的建议

月浦镇在治理“群租”问题上已经采取了一系列的措施，例如组建了整治工作小组，明确责任，分工到人，依托楼门长、业主委、物业公司等基层力量，切实落实各项整治措施，还与房屋中介公司进行了沟通，要求他们规范租赁合同，不得添加相关违反租赁管理的条款，尤其是不能对房屋擅自进行分割，要明确告知租赁双方不能进行“群租”等。此外，强化物业公司对“群租”行为的发现和制止机制，严格加强对非本小区人员的出入管理，一旦发现“群租”现象，及时劝阻并报告社区，除了采取一系列措施有效治理“群租”现象外，还初步建立了遏制“群租”现象出现的长效机制。

上述的措施概括起来，可以用一个“不”字来概括，即负责部门规定有关单位或者有关个人“不得”进行哪些行为，而且这些“不”也取得了一定的成果。但是我们小组认为，这些措施虽然治理了“群租”问题，解决了一些负面影响，但是却忽视了群租房承租者的情况，上面的调查结果显示，承租者租房最看重的是交通与租金两个因素，当交通便利，租金便宜的群租房消失了，他们的生活压力是不是加大了呢？考虑到这点，我们小组提出了一下几点意见，与上文的“不”对应，我们称为“要”:

（一）政府要帮助。

政府可以在一些大型工业区的周边建立集体宿舍，然后出租给企业，用以解决员工的住宿问题。

（二）企业要负责。

有关部门可以制定法规，强制某些类型的企业或者外来员工超过一定数量的企业要为员工安排住宿，住宿条件要接受审查，严格把关。

企业也可以通过租房补贴的形式，使员工在自己开销不变的情况下获得更舒适的居住环境。

（三）物业要评比。

将“群租”纳入评比指标，对一定区域的小区进行评比打分，营造出建设文明小区的良好氛围，促使物业主动对小区进行监督。
六、整治“群租”房现象反思

20##年起，在区房地局的垂直管理下进一步加大整治力度，全力推进整治工作。本着“先重点、后一般”的原则，月浦镇制定了20##年度“群租”整治工作计划。首先摸清底数，严格按照“群租”标准统计群租户数，对“群租”现象严重的小区进行集中整治；其次为减少联合执法带来的负面影响，认真做好群租户的思想工作，选择合理的整治时间；最后加大法制宣传力度，防止“群租”回潮，遏制新的“群租”现象产生。月浦镇不仅将“群租”整治的绩效纳入相关部门领导和社区干部的考核指标，作为物业管理工作考核和小区经理评比的重要内容，还通过全面梳理形成了“六个要”的工作机制。即：一要充分发挥镇住宅小区综合管理联席会议制度的作用，及时解决“群租”整治中出现的难点、热点；二要优化业主自我管理模式，及时将有关禁止“群租”的条款列入业主公约；三要加强整治后小区的日常管理；四要加大对房地产经纪中介机构的监管力度；五要坚决制止新的“群租”行为，切实做到接报一件处理一件；六要各物业企业加大管理力度，加强宣传工作，减少“租赁户”对居民正常生活的影响。

月浦镇的群租房的整治工作得到了良好的效果，根据走访现在本镇的群租房基本没有，百姓对此非常满意，但是市中心仍存在“群租”房问题，这就给我们一个思考，怎样看待眼下仍健在的“群租”现象。

首先，“群租”现象的出现一般来说与经济和社会的发展程度紧密相联。它只是一种社会现象，是多方面的社会原因导致的。无论是相应的业主、物业公司、社区还是政府不应该一味的恐慌、一味的喊打，而要冷静面对，看到问题的本质，然后从源头上进行解决，房客与其他业主在同一个蓝天下生活，不应是一种剑拔弩张的关系。“群租”现象不能简单取缔，否则只会加剧社会不同阶层的对立。对于一些反对“群租”的小区业主，他们的利益保护可以通过制定小区物业公约，在公约中明确规定房屋出租不得分割、不得转租来解决，而不是必须通过公法的强制介入来否定。

其次，当按照公共利益和社会秩序的需要，整顿“群租”以后，为公益服务的政府一定要考虑“群租”现象中的弱势一方——“群租”的承租人的安顿问题。他们大多都是外来务工人员，为了本地的发展早起晚归奔波于各个岗位，正是由于他们的辛勤奉献我们的经济发展都能更上一层楼，所以我们不能忽视他们的生活质量。现在上海实行了廉租房制度，可是申报条件中有拥有本市城镇常住户口限制，使其不得不住在单位提供的相对便宜却简陋的小隔间内，本地区可利用现有的空置房屋进行统一改建，让有资质且有经验的物业公司进行管理，租给还没有能力购置房产或能够承担民宅租金的外来建设者，让劳动者有所居。廉租房可以参照大学宿舍的形式改建和管理，有多人间、双人间和单人间等多种形式，租金价格不同，居住的舒适度也不同，积极开展申报工作，最大限度解决外来建设者的后顾之忧。

最后，对还没有出现“群租”房现象的地方，当地政府应该以民生为本，注意解决当地的住房问题或者低端房地产租赁市场供给问题。政府的相关职能部门在审批开发商建房申请的时候应该限制大户型房屋的数量，以便从实际上扼杀“群租”行为。也可将城市配套建设或者将整幢存量房、空置厂房改造成公寓，满足社会需求。上海市开展住宅小区整治“群租”工作的同时，政府相关部门将坚持“堵疏”结合，妥善解决“群租”房客的居住问题。待上海市《关于闲置非居住房屋临时改建宿舍的暂行规定》正式下发后，将集中审核一批闲置的非居住房屋，改建为宿舍，以遏制“群租”现象出现。

七、结语

“群租”现象从产生至今经历了形成期——兴盛期——衰退期，可以说在这一过程中各职能部门分工合作，付出了艰辛的汗水，最后得到了一个比较好的结果，“群租”现象在近几年有所收敛，给广大居民交出了一份满意的答卷，这是一个可喜的结果。但深究“群租”根源后发现现今的贫富差距急速加剧，穷者愈穷、富者愈富的社会使更多的处于社会底层的劳苦大众没有安身立命之所。这是一种社会问题，不能光靠公权力来解决。要消除这一现象关键在于缩小贫富差距，政府制定适用于中低层购房者的房型，减少大型房型的提供来迎合时下的需求，使“群租”需求降低，最终根治这一社会问题。

 

第二篇：调研-群租问题研究

群租问题研究

近年来，在我国的大中城市，特别是以上海大都市为代表的高房价城市，出现了越来越严重的“群租现象”，就是多人合租一套住房的现象，针对“群租现象”带来的一系列负面后果（上海市人大目前正在考虑运用立法的手段来治理愈演愈烈的“群租”问题。）

一、群租现象出现的原因

目前在我国城市畸形的高房价条件下，群租是一个必然的结果。高房价、低收入的现状将城市、将租赁者带入一个“宿舍时代”，这是不以我们的意志或法律的规定而出现的现象。现在上海的房价已经严重背离了我们的平均收入水平，在没有政府介入，政府无法提供廉租住房，“拼房”就是一个必然的选择，不论法律是否允许。

目前，“群租”问题愈演愈烈的根本原因不在于法律缺失，而在于经济原因。高房价导致中低收入者的居住条件急剧恶化，特别是刚步入职业生涯、缺乏经济积累的年轻人，现在上海的房价已经严重背离了当地的工资水平，以现在年轻人普遍的薪金水平，他们中的大多数可能在相当长的时间里要过“群居”生活。高房价不仅使中低收入的年轻人被迫选择了“群租”，而且也使房租的价格相应上升。道理很简单，也很正当，因为房屋的投资人要获得一个合理的投资回报率，要获得一个能够反映房屋出租市场正常供求水平的房租水平，这是市场规律在发挥作用，无可厚非。高房租也促进了“群租现象”的蔓延。

有人将这种现象归咎于黑中介或房东的“黑心”。其实有需求才会有供给，只要是双方在信息对称的情况下自愿达成的契约，就应该得到保护，居住这种要求是要多正当有多正当的要求，有什么理由立法禁止呢？是高房价、是低收入迫使人们选择了“群租”，房东的心再黑，哪个人又会刻意地选择和陌生人一起去过有着无尽烦恼的“群居”生活呢？

从租赁者角度来说， “群租”的不只是打工仔和打工妹，更多的是白领，廉价房租是众多白领和刚刚毕业的大学生们选择“群租”最大的吸引力。

从房主角度来说，大房型租赁价格的持续低迷导致越来越多的投资者借助于分割出租来平衡收支，群租现象在上海市区众多新建小区内出现。业主或者二房东将厨房、卫生间在内的所有房间都用简易木板隔开，分别以500元至1000元不等的价格出租。“房间越多，月租收入越高，因此群租在业主、房客双重推动下一下子流行起来。”

二、群租产生的负面影响

“群租”肯定会产生一系列的问题：

1、小区房客人数逼近居民人数

今年6月，某小区居委会对小区内的住房情况调查后发现，小区内业主自居住房700余户，出租住房205户，小区常住居民有1600余人，房客却达到了1200余人。房客人数已经逼近了小区居民的人数。租房的多以白领、附近公司职工为主。一户房间一般被分割成7间房，最多被分割成了10间房间，人数最多的则住了18个人。

2、安全、消防隐患相应增多

小区人数骤增，让居委会、物业部门措手不及，随之而来的各种隐患显而易见。群租房客的增多，还渐渐加重了小区业主的不安全感。居民财产安全，消防安全受到了威胁，居民反映：“对面一间房住了这么多人，每人的上班时间从不

固定，电梯里每天都会看见陌生人面孔。”

更令人不安的是消防隐患。这么多人共住一间房，电器负载过重容易发生火灾，后果不堪设想。第一，群租现象隐藏在居民区，在消防检查中不易被发现；第二，群租现象面积大、人员多，一旦发生火灾，容易产生群死群伤；第三，群租生活大量涉及用火、用电、用油等问题，使用易燃品的频率也高，容易发生事故；第四，分割房间的材料大多采用廉价的木质材料，非阻燃材料，不安全因素明显。

而且电梯运营、清洁管理等隐患问题也陆续出现。

3目前由于群租房引发的法律问题有很多，承租人之间的纠纷就是一大类。由于群租人数众多，合同的认定又存在漏洞，容易产生问题。对于房屋的公共部分，如厕所、厨房的使用权，合同上不可能明确其使用范围，所以一旦发生纠纷很难解决。另外，如果发生了物品被盗等事件，责任如何追究，是追究房东、中介还是其他承租人，这些都很难界定。

4既是法律问题也是社会问题

群租如果演变成“家庭旅馆”，容易发生变相逃税、扰乱市场秩序的情况。而社区内群租现象也难管，易带来社区安全隐患。所以，对“群租”进行适当的行政和立法干预是应该的。前阶段上海有关政府部门专门组织打击群租现象，可是这在法律上很难定夺。“说得小点，就是房东将房子多出租给了几个人；说得大点，有房东变相将房屋作为家庭旅馆的嫌疑，如果这样，就是居改非了。因此，很难界定。”

三、提出的问题

1) 一定要靠立法来制约“群租”行为吗？

上海大学社会学系教授顾骏在研讨会上表示反对以立法形式规范“群租”。在他看来，这是一种经济行为，应该用市场方式解决。“群租”现象严重，说穿了是房地产市场泡沫太盛引起的，不少低收入者无力买房，导致租房市场需求旺盛，也使得出租房屋者趁机以“非法”行为牟取暴利。

“在正常情况下，150-200个月的租金总和等于房价，而现在一套房价有的等于600个月的租金。房租与房价出现了巨大的落差，出租给他人不如将房屋群租给他人获利高，业主自然会将房屋分隔群租。”顾骏说。

按照上海市政府法制办城建法规处提供的数据，上海目前居住半年以上的常住人口有1778万，常住的流动人口也有300万到400万。60%以上的外来流动人员，和外地来沪发展的白领、刚毕业的大学生等对低价租赁住所有着旺盛的需求，选择市中心区域的群租房更可省却一笔交通费用。

“如果用法律的方式强制干涉，要么会造成法律成本高，要么会造成执法难度大。单纯地以立法形式对出租房屋的面积、条件予以刚性规定，按照上海当前的实际，会出现新的不公平、不公正现象。”顾骏说。

上海市社会科学院社会发展研究院院长卢汉龙教授觉得 “除了以法律法规和政府规章进行约束外，还应充分发挥社区居民自治作用，发挥居民委员会、业委会和业主的作用。”据卢汉龙介绍，目前上海办理租房登记的大约只占租房群体的1／3。 卢汉龙建议，可以在业主公约中对“群租”现象给予规范，明确业主的权利与义务，对承租人也要提出具体的要求；居委会干部应配合公安机关做好出租房屋的登记工作；税收部门更可以利用经济杠杆加强对房屋出租人的税收管理，抑制“群租”带来的暴利；在租赁条例中，有关部门对卫生和消防条件等基本生活质量的指标需进一步加以规定。

2)真的没有法律法规能对群租行为进行管理吗？

和群租现象有关的法规法条包括《上海市房屋租赁条例》、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市消防条例》和《上海市安全生产条例》。

《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，其中第八条对于人均承租进行了面积规定，人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。“按照这一规定，群租就违规”。

但这一办法并没有实际的处罚条款。目前群租较普遍的楼盘面积大多在150平方米左右，分隔入住后除非是极端情况，人均基本超过10平方米。

不是说政府部门默许这个现象，而是执法力量不够。 如果都以非典时期那种方式来管理群租，肯定能管好。但现在非常状况已经过去，各方缺乏管理手段。 上海市政府法制办江子浩告诉记者，虽然现有的法律法规中没有明确的有关群租现象的条文，但还是有一些法律法规可以借用。比如现有法律条文中规定，在租赁房中不可进行擅自搭建，同时在条例中没有提及不影响承重结构的搭建就是合法的。类似这样的现有法律法规，相关部门应该充分利用，从而发挥其执行管理的效用。“目前要做到现实可行的管理，不可或缺的是要房地部门、消防、公安、城建等相关职能部门携手联动，寻找已有的法律法规共同管理，达到有效监督管理作用。”

8月8日，面对愈来愈猛烈的“群租立法”风暴，上海市立法研究所又一次撰写了此次研讨会的总结，更详细更全面，直递市里领导。“我们立法研究所的看法是，以前合租的多，现在随着市场利益驱动，由合租演化成群租。这个社会现象需要多角度考虑，不能一概而论，不能简单封杀。”

关于群租的立法并没有进入实质性阶段。当然，只是没有进入，并不代表没有关注，没有研究。

四、治理群租对策与方向

“群租”肯定会产生一系列的问题，但这都不能够成为通过立法禁止“群租”的理由，因为穷人也不能被剥夺居住的权利。社会的管理者是受纳税人之托来为社会提供公共服务的，是人民的仆人，不能仅从自身工作简便的角度出发，更不能只考虑强势阶层的呼声和诉求，动辙以禁代管。

所以，对待“群租”问题，如果现有的法律条文与此有冲突，还应该修改法律，保障低收入者的居住权利。如果一定要立法禁止，那样的法律就是与法律精神相违背的恶法。因为法律的手段无法消除推动“群租现象”背后的经济原因，所以这种法律即使通过了，执法难度也会极大，大到难以执行，执法“风暴”过后，除了增加罚款和产生几个倒霉蛋以外，不会有什么明显效果。取消不合理的管制，然后加强管理才是治本之策。

只有赋予“群租”以合法的地位，我们才能够对它进行管理；如果我们通过立法的形式宣布“群租”违法，我们就无法对它进行管理了，只能够取缔。居住在“群租”的房屋里自然存在各种隐患，难道露宿街头更安全？更舒服？对于“群租”的各种隐患，我们应该通过规范与管理来最大限度的减轻，而且这些规范措施要以穷人为本，不能假托管理的名义提高门槛，变相禁止，禁止只能使这些问题更加严重。如果说高层塔楼发生火灾对邻居造成损害的概率比住别墅发生火灾对邻居造成伤害的概率要大得多，难道我们也要立法禁止修建高层住宅吗？

给“群租”以合法的地位，在租住人员的身份确认、登记、用电负荷、环境卫

生、扰民、小区出入管理、房租纳税等环节上进行监管，把不利的因素尽可能地控制在一个较小的范围内。

法律引导复旦大学段厚省副教授认为：关于群租问题，法律并无禁止，根据民法的基本精神，凡法律未禁止者，公民皆有行为的自由。群租就是在现实面前人们创造的新的法律关系形态，对此应以开放的心态来接受它。盲目禁止是不足取的。当然人们的行为是逐利的，并且首先是逐私利的。因此在自由的法权空间里所创造的新型法律关系，往往是不考虑社会公共利益和第三人的合法权益的。群租也是这样，多人合租，可能存在安全隐患，包括治安隐患，不利于社会管理和社区物业管理。就这一点来看，显然不利于社会公共利益。此外，多人合租，可能与安宁的社区环境不相协调，与邻居的期待不相符合，因此也不利于第三人的利益。对此，应以负责的态度来引导它。

城市功能上海大学社会学系的顾骏教授认为：群租是城市功能的自然体现，国外低收入人口是聚居于城市中心的，因为高档的城市商业中心需要一些低层次服务的低收入人群，如果要求这些低收入人群都居住在离市中心较远的地区，还要承担交通费，显然是不合理的。

前不久，由上海市立法研究所等单位举办的“群租现象法律对策研讨会”上，恒泰所、跃平所和中联鼎峰所的孙加峰、杜跃平和谢学锋三位主任律师就群租各自谈了看法，并向有关部门提出立法建议。他们认为：

1、宜疏不宜堵。从房屋产权的法律属性来看，房屋的产权人对于房屋享有使用、收益、处分、占有的权能，出租就是权能实现的一种形式，如果单纯地限制出租显然违背了民法上的有关规定。恒泰律师事务所的孙加峰主任律师认为：“对于业主出租房屋的行为我们应当肯定，但是如果业主滥用权利，对相邻人产生不利的影响时，我们才应当对其进行限制。”显然，当群租对相邻人的权利产生损害时，群租的业主和承租人应当对之群租行为承担相应的责任。

2、合理监管，消除隐患。群租现象的确是一种经济现象，但是单纯依靠市场的协调恐怕是不行的，因为市场往往是滞后的，同时在群租中一些消防、治安隐患如果得不到有力的控制，也会造成事故的发生。谢学锋律师特别就监管在群租中的作用强调了这一点。他认为目前我们法律和法规中对监管的描述和采取的手段尚不够完善，需要加强。

对于公共利益的维护，杜跃平律师从完善法律的角度建议从以下两个方面入手。一、完善租房登记制度。现有的《上海市房屋租赁条例》第十五条规定，房屋租赁合同应当在房地产登记机构办理登记备案，未登记备案的不得对抗第三人。显然这种对抗主义不能满足现实监管要求，假设这样设定：一旦租房中居住人数超过一定范围后要求强制登记，并对于未登记的业主予以行政处罚。这样的设定有利于管理部门有效地了解群租现状，而只有在获得确切数据的基础上才能对群租进行有效地管理；且完善登记制度也有利于稳定社会治安。其次，对消防、安全设施不完备的房屋不得群租，即要求群租房安装煤气报警器、灭火系统，并强制使用阻燃材料。

3．发挥业主自律作用，提高小区业主权利意识。研讨会上，律师们谈到，小区其实就是一个自治的团体，物业小区好比一个公司，小区的业主就是公司股东，任何业主为了提升小区的品质都有相应的权利和义务。以曾风光一时的海华花园为例，这个曾经是上海第一批的外销房，由于群租客的逐渐增多给小区的物业管理带来的麻烦不断，物业的品质不升反降，楼盘的第一批业主随着房产市场的发展已经大多将自己的物业出售了。

显然，要完善对群租现象的监管仅仅依靠行政力量是不够的，可依靠小区业主集体的自律。对于群租的监督首先要依靠小区业主间的互相监督，对于没有登记、不符合群租要求的房屋而违规出租的，相邻人完全有责任向有关部门反映。对此，三家律所向有关部门提交了一份《业主公约》的民间范本。其中第三条第六项中约定：在业主将物业出租时，要充分考虑尊重相邻方的各种利益，特别是将物业群租给承租人时，要书面征得同一层物业住户同意。显然这样的《公约》对于约束业主群租是有帮助的。

房屋租赁与房屋买卖（自住）构成了房地产完整的居住市场。合租、杂居也好，群租也罢，均是房屋租赁市场中的一种现象。相信随着对房屋租赁市场的不断深入地研究，一个有序、规范、健康的房屋租赁市场势必得到发展，给更多的人们带来居住的便利。