敦促开发商分段支付违约金

射阳消协巧解商品房买卖纠纷

一、基本案情

20xx年5月16日，射阳县消费者张女士和在部队服役的男友准备购房来年春节结婚，在县城某商品房开发商处以每平方米4231元的价格，订购一套商品房，总价为503982元，并一次性付清购房款。双方在签订的《商品房买卖合同》中约定该房于20xx年5月31日前交付，并约定逾期不超过60天，在此逾期期间，开发商每逾期1天，得按照每日万分之一标准支付张女士违约金。20xx年7月31日，该商品房还未竣工，故无法交付，直至20xx年1月17日该商品房才交付。不但逾期7个多月交房，而且还影响了婚期，张女士与开发商交涉要求退房并赔偿损失。开发商只承认按照《商品房买卖合同》规定的每日万分之一（共227天）支付11440.39元违约金，张女士对此不服向射阳消协投诉。

二、处理过程及结果

射阳消协接到投诉后，立即通知开发商前来进行调解，在调解过程中，双方各执一词。开发商坚持按照《商品房买卖合同》规定的每日万分之一支付违约金，并不同意退房，如果需要退房，只能按照现在每平方米4031元的房价退房（目前市场房价每平方米下跌200元）；张女士执意要求开发商按照原购买商品房的503982元退房，同时要求开发商

支付每日万分之一的违约金。双方争执得骑虎难下，互不让步，纠纷调解工作一时成为僵局。射阳消协不畏艰难，通过多方努力，经过几番沟通协调，敦促开发商分段支付违约金。一是《商品房买卖合同》中允许逾期60天，则按照合同规定的每日万分之一标准支付违约金，违约金为3023.89元；二是超出《商品房买卖合同》中允许逾期60天外的违约金，则按照地方融资利息（年息1分2厘）标准支付违约金，违约金为28055元，合计赔偿张女士31078.89元。

三、案例点评：

目前，市场商品房价格普遍下跌，房屋开发商销售商品房一定程度受到很大影响，尤其是已预售的房屋，消费者要求退房却十分困难，如果是消费者的责任要求退房将更加困难。虽然房屋开发商与消费者签订的《商品房买卖合同》明确双方的违约责任，但是由于 《商品房买卖合同》格式化，存在着一些的霸王条款。就逾期交付而言，一般《商品房买卖合同》普遍明确“逾期交付每日万分之一支付违约金”，而消费者购买商品房一般都是到银行拿贷款支付房款，银行贷款利息最低也得是年息为5.6厘，开发商逾期交付每日万分之一支付违约金，折合利息也不过为年息3.6厘。消费者承担的是银行贷款的年息为5.6厘利息，而享受到的只有年息3.6厘赔偿。射阳消协处理这起房屋买卖纠纷投诉中，敦促开发商分段支付违约金，较为科学，《商品房买卖合同》

中允许逾期60天，按照合同规定的每日万分之一标准支付违约金，超出《商品房买卖合同》中允许逾期60天外的违约金，则按照地方融资利息（年息1分2厘）标准支付违约金，真正意义上保护了消费者的合法权益。（射阳消协 沙银昌）

射阳消协解难释疑

两年未解涉农纠纷终得解决

一、基本案情

20xx年3月23日，射阳县临海镇农民李大爷，在射阳县某专业合作社（以下简称：合作社）以每公斤8元的价格，购买了1700公斤中药材栝楼种子回家种植，共种植60亩。由于李大爷在种植栝楼时栽培得太浅，种下的栝楼因水分不足一直不出苗，致使毫无收获。他多次找合作社负责人理论，均无结果。两年间，他曾多次上北京、南京以及市、县进行上访控告，要求数十万元的赔偿。因李大爷自己种植技术问题，一直无法解决此纠纷。

二、处理过程及结果

20xx年2月11日上午，射阳县委办再次召集县农工办、临海、千秋镇政府、县农委、县消费者协会的负责人进行专题会办，组织调解。在调解过程中，投诉方与被投诉方依旧各执一词。双方争执得骑虎难下，互不让步，纠纷调解工作

一时成为僵局。这时，射阳消费者协会不畏艰难，分析原因寻找调解突破口，并进行背对背的谈话。指出该合作社超出工商行政机关核准的经营范围。工商行政机关核准的经营范围是：“栝楼、其它中药材种植、销售；为成员代购种苗、肥料；提供栝楼种植技术及相关市场需求信息咨询服务”。而合作社实际上已构成销售种苗行为（因为李大爷不是该合作社成员），加之合作社也未给李大爷提供栝楼种植技术信息咨询服务，存在着一定的过错，理应承担相应的责任；李大爷没有掌握栝楼种植技术（主要是栝楼种植太浅）情况下，盲目地开展大面积种植栝楼，导致栝楼不出苗，也存在着一定的责任。通过细致地分析，双方都认识到自身的不足，经过几番沟通协调，最终，由合作社一次性补偿李大爷20000元损失。

三、案例点评

在处理本案纠纷中，消协抓住投诉双方的责任，找准突破口进行调解。一方面从被投诉超出工商行政机关核准的经营范围以及未给投诉方提供栝楼种植技术信息咨询服务入手，指出被投诉存在着一定的过错及承担的相应责任；另一方面从投诉方没有掌握栝楼种植技术（主要是栝楼种植太浅）入手，指出投诉方盲目地开展大面积种植栝楼，也存在着一定的责任。因本案发生在新消法实施之前，则适用“退一赔一”，根据投诉双方的责任，科学地分析予以调解，最终，由合作社一次性补偿李大爷20000元损失。本案投诉方

曾在20xx年10月20日向射阳县消费者协会投诉，因为消费者无法提供相关证据，加之栝楼是中药材，不属于农业生产资料类，消协已作出不予以受理通知书。两年间，投诉方曾多次上北京、南京以及市、县进行上访控告，要求数十万元的赔偿。各级政府也多次以投诉方自己种植技术问题，不予以解决。直至20xx年2月11日，射阳县委办再次要求消协处理，并组织相关部门会办，采纳消协的处理意见，一起长达两年之久的疑难纠纷终于划上圆满句号。体现了射阳消协为政府解忧，为百姓解难之勇。（射阳消协 沙银昌）

江苏射阳县某小区业主群体投诉得解决

案情简介：

20xx年3月12日，射阳县某小区85户业主，由杨某等六名消费者为代表，集体维权，每户集资400元，开始了维权征程。3月12日起至22日，85户业主由六名代表带队向射阳县住建局反映射阳县某商品房有限公司销售给85户业主的商品房逾期交付以及商品房质量等问题。3月15日当天，消费者到射阳县县城步行街315维权活动现场拉横幅示威。在此期间，还采取了冲击住建局机关和围攻该项公司售

楼部形式，要求住建局责令该公司赔偿。

处理过程及结果：

射阳县住建局组织多次调解，无法达成一致意见。2月17日下午，住建局邀请射阳工商局副局长陈必荣、射阳消协秘书长沙银昌一起参加调解，因赔偿金额悬殊太大未能调解成功。3月22日（星期日）下午，85户业主继续围困该公司，在此情况下，县政府办公室立即组织相关单位相关人员进行处置，直到当日18时尚未解决，射阳县政府办公室陈主任当即电话通知射阳消协秘书长沙银昌立即到住建局五楼会议室参加由县政府分管县长组织的会办会。会上，分管县长听取了各方意见，会办至当日20时仍然无果。分管县长代表县政府决定：本次纠纷于3月23日8时30分到射阳县消协处理，住建局协助。3月23日，射阳消协根据当事人双方签订的《商品房买卖合同》规定，首先，指出该公司存在逾期交付的违约行为；其次，指出该合同存在不对等条款（霸王条款）。合同上约定：消费者购买商品房，逾期交房款60天内，要按照万分之2支付违约金，60天后，则要按照应付款的5%支付违约金；而某商品房有限公司逾期交付商品房，逾期交房款60天内，只按照万分之1支付违约金，60天后，只按照应付款的万分之2支付违约金。某商品房有限公司在与消费者签订购买商品房时，订立的购房合同显失公平。为此，射阳消协依据合同权利与义务对等原则，通过

一天的协调，最终，双方当事人同意： 85户业主全部按照购房建筑面积计算，每平方米赔偿150元（逾期交房款违约金每平方米为210元、逾期交房违约却是每平方米为90元，消协取逾期交房款违约金与逾期交房违约的平均数，即每平方米150元为违约金赔偿标准），合计赔偿款1435612.50元，双方在《射阳县消费者协会调解协议书》（2015004）号上签字，3月31日已全部兑现赔偿款。

案例评析：

这起群体消费投诉，已告一段落，但是射阳消协考虑到在该公司购买的商品房远远不止这投诉的85户，据统计该小区，实际开发250套商品房，除19套商品房没有销售外，另146户消费者也没有按照合同规定时间拿到商品房，依据《商品房买卖合同》规定，该公司也应该支付这165名消费者逾期交付违约金，射阳消协考虑到众多消费者的合法权益，再次与该公司负责人进行了沟通，要求该公司对另外的146户在该小区购买商品房消费者，仍然依据每平方米150元标准予以赔偿，计赔偿款为2475300元。3月30日，该公司在射阳消协的敦促下与146户消费者再次在《射阳县消费者协会调解协议书》（2015005）号上签字， 4月9日也全部兑现赔偿款。

这起群体消费投诉，虽然当初只有85户业主，但是，射阳消协能够考虑周全，确保该小区其他业主的合法权益，

及时全面地处理这起逾交付商品房的消费投诉，真正做到为政府解忧，为百姓解难，最终为业主挽回损失391万元。 （射阳县消费者协会 沙银昌）

射阳消协依法调解一起金融服务纠纷

——银行克扣储户利息属于欺诈

案情简介：

5月1日,射阳县合德镇居民钱女士到射阳县某银行取款，她是20xx年4月29日在该银行存款20000元，当时她说是存的定期3年。该行营业员开据的是定期1年的储种，便将钱女士20000元的存款开了一张定期1年的存单，同时标注了“自动转存”字样。钱女士当时只看了一下存单上的金额，却没有留意存单上的储种。直到今年5月1日，钱女士觉得支票到期便去该银行取钱，取款时共得利息为2067.77元（实际该银行柜员只支付给钱女士2067.50元利息，少付了0.27元）。钱女士认为其利息算错,找该银行理论,该银行柜员告知她存的是定期1年储种，是按照定期1年的利率计算利息。钱女士不服，向射阳消协投诉。 处理过程及结果：

射阳消协接到投诉，立即组织人员进行调查，当即到该

银行调取了钱女士当时在银行存款的凭证（存款记录），钱女士在该银行存款凭证是定期1年，且凭证上确实是钱女士本人亲笔签字，银行开据给钱女士的存单上的储种也是定期1年（年息为3.5%），为此，消协认为钱女士当时是存定期3年的储种，并要求该银行按照定期3年的利率（年息为5%）支付利息是没有任何依据。钱女士在该银行存款20000元定期一年，到期“自动转存”事实存在，利息为2067.77元计算准确。但是，该银行柜员在支付给钱女士利息为2067.77元 (储户存款利息单上标注应付利息2067.77）时，只支付给钱女士2067.50元利息，克扣0.27元，射阳消协依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元”规定，敦促该银行赔偿钱女士500元。 案例评析：

这起消费纠纷虽然案值较少，但是这类的侵权行为在一些银行普遍存在。为此，射阳消协立即对辖区内六大银行的部分网点进行了专项调查，其中农业银行12个、工商银行4个、建设银行3个、中国银行3个、农村商业银行12个、邮政银行12个。调查中发现除农村商业银行按照规定结算利息外，其他银行的34个网点中，有11个网点存在着结算利息不计“零”现象，最高的一笔业务有4角8分不找零，

最少的一笔业务有1角3分不找零。我国人民币使用单位为元、角、分，在我国人民币使用单位没有取消“角、分”之前，银行结算储户存款利息不找“零”，属于欺诈行为。（射阳县消费者协会 沙银昌）

克扣储户利息 消协调解获赔

射阳县消费者协会 沙银昌

【案情简介】

射阳县合德镇居民钱女士于20xx年4月29日到该县某银行存款20000元，当时她说是存的是定期3年，银行营业员开具了一张定期一年的20000元存单，同时标注了“自动转存”字样，钱女士当时只看了存单上的金额，却没有留意存单上的储种和期限，直到20xx年5月1日钱女士到该银行取款时发现，银行利息计算有误，找该银行理论，该银行工作人员告知钱女士她存的是定期一年的储种，是按照定期1年的利率计算利息，钱女士不服，向射阳消协投诉，请求帮助。

【调解过程】

射阳县消费者协会接到投诉后，立即组织有关人员进行调查，到该银行调取了钱女士当时在银行存款的凭证（存款

记录），钱女士在该银行存款凭证是定期1年，且凭证上有钱女士本人亲笔签字，经钱女士确认，此签名是其本人亲笔签字，银行开具的存单上的储种也是定期1年（年息为3.5%），为此，消协认为钱女士要求该银行按照定期3年的利率（年息为5%）支付利息是没有任何依据。调查中发现钱女士在该银行存款20000元定期一年，到期“自动转存”的事实存在，结算单上的利息为2067.77元计算准确，但是，该银行柜员支付给钱女士利息时，只支付给钱女士2067.50元利息(储户存款利息单上标注应付利息2067.77），克扣0.27元，对此该银行工作人员也供认不讳。射阳消协依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款规定，经过调解，该银行赔偿钱女士500元。

【案例评析】

本案主要争议焦点是银行为是否构成欺诈?银行应承担什么责任?

一、获取银行利息也是消费者的合法权利。

新修订的《消法》实施后，银行利用格式条款、信用卡收费等侵害消费者的行为引起了社会的广泛关注，而少付利息的行为还少有消费者投诉。消费者将钱存入银行的行为实质上是将钱借给银行的行为，银行给消费者的存单实质上是简意的借款合同，根据《合同法》第一百九十六条规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的

合同。根据《商业银行法》第二十九条第一款规定，商业银行办理个人储蓄存款业务，应当遵循存款自愿、取款自由、存款有息、为存款人保密的原则。这就表明了消费者获得的银行利息是有法可依的，是消费者的合法权利，消费者的合法权益理应受到法律的保护。

二、银行少付利息应认定为明知。

《商业银行法》第三十二条规定：“商业银行应当保证存款本金和利息的支付，不得拖延、拒绝支付存款本金和利息”。第三十一条规定：“商业银行应当按照中国人民银行规定的存款利率的上下限，确定存款利率，并予以公告”。《储蓄管理条例》第十四条规定：“储蓄机构应当保证存款本金和利息的支付，不得违反规定拒绝支付储蓄存款和利息”。商业银行作为合法的储蓄机构，应当按照有关法律法规规定的要求，履行自己的职责，保护消费者的合法利益。该银行在核算消费者的利息时，应按照人民银行规定的存款利率上下限确定的存款利率即银行给消费者的存单上注明的利率计算并给付消费者全部利息，该银行在准确计算利息后未能按照计算的利息全部给付消费者，而是少给了0.27元，其主观状态可以认定为明知或推定为明知，其行为可以认定为明知少给消费者利息的行为。

三、消费者可主张赔偿。

根据以上两点，少给0.27元虽然金额不大，但也是消

费者应得的合法利益，且银行存在明知少给消费者利息行为，应属于欺诈行为。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元”规定，给予消费者500元的赔偿。（射阳县消费者协会 沙银昌）

射阳消协成功调处一侵害群体老年人权益消费纠纷

——“和尚”跑了 “庙堂”担责

【案情简介】

6月8日上午7时许，30位七八十岁的老年人，一起涌在射阳县消费者协会办公室门前，等待工作人员上班投诉。值班门卫随即打电话通知消协负责人。消协负责人立即赶到办公室受理投诉。这些老人诉称在射阳县某大酒店购买商品被骗。

【调解过程】

原来， 5月8日至20日期间，严某（自然人,未经工商注册登记）以每日500元租赁射阳县某大酒店二楼场地，以介绍保健产品为名，先是每天一次给老人讲解卫生、保健知

识，每天给参加听课的所有老人每人免费发一样3元左右的赠品（鸡蛋、粉丝、面条等），连续十多天，天天如此，同时销售安徽敖正生物科技有限公司生产的“蜀人蜂胶软胶囊”、上海雍昊电子科技有限公司生产的“雍昊牌电子绿光细胞仪”、上海雍昊电子科技有限公司生产的“雍昊电子足疗养生宝”、德益康国际生物科技有限公司生产的“眠尔康牌眠尔康航天养生床垫” 产品，并谎称购买后不满意者可以退货。然后由“托儿”（射阳地方人称“媒子”）故意当天购买，次日到现场退货。5月20日这天，严某一下子销售48份（套）上述产品(其中含“托儿”购买)，每份（套）收取2650元。5月21日，严某逃之夭夭，老人们无法与其联系。

针对这一情况，射阳消协立即组织人员开展工作。首先，以老人们提供的严某的电话号码与其联系，其称人在安徽拒绝前来，再联系，拒接电话。见此，射阳消协依据《中华人民共和国消费者权益保护法》 第四十三条 “消费者在展销会、租赁柜台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，可以向销售者或者服务者要求赔偿。展销会结束或者柜台租赁期满后，也可以向展销会的举办者、柜台的出租者要求赔偿。展销会的举办者、柜台的出租者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿”的规定,将该大酒店列为被投诉方，通知酒店负责人前来处理纠纷。射阳消协耐心向酒店负责人

宣传法律法规后，该负责人认识到自己应该承担连带责任，并表示愿意承担责任。消协经了解上述四件商品实际市场参考价为2020元，故敦促该酒店赔偿30名老人所购商品差价共计18715元。6月10日，对30名老人的赔偿已全部到位。

【案例评析】

一些地方的不法之徒以保健讲座为名，借机骗取自我保

护能力差的老年人钱财，而且不法分子钱财得手后往往后逃之夭夭，人去楼空，受骗人只能自认倒霉。然而，射阳消协依法将场地出租方作为被投诉方，有效维护了投诉人的合法权益。消协提醒广大老年朋友，不要随便参加不明身份人组织的所谓保健讲座，更不要购买其所谓保健产品，以防上当受骗；同时提醒一些酒店、宾馆、商场、超市、学校、村居等单位，切不可再为不明身份人提供保健讲座场所，一旦不明身份人出现侵害消费者合法权益行为逃之夭夭后，你们将

承担连带责任，那就成为:“和尚”跑了， “庙堂”担责。 （射阳县消费者协会 沙银昌）