踩盘总结-“星河湾、香江、翡翠绿洲、广雅”项目考察总结

“星河湾、香江、翡翠绿洲、广雅”项目考察总结

—— 正域·白云尚城北区附加值提升、可借鉴之处说明

号 所考察项目做的成功之处 和不足之处

「星河湾」从消费者(市场需要)角

度出发从卖象、入住的实用(用象)

两点出发,对楼盘的精益求精,优良

1 的品质大大增加了业内人士及消费者

对产品附加值的认可---硬件过硬(业

主满意度问卷来了解业主对前期的意

见建议及后期的期望)

星河湾的附加值来自于企业的内部管

理,软件过硬,其他三个盘的销售厅的

布局、销售人员的专业职业性、形象

感、样板房的管理水平与星河湾有一

定的差距:

如山水华府、翡翠绿洲的售楼是和餐

饮在一起,进入售楼后有茶楼的气味,

2 其售楼部办公点的复印机设在公共的

通道上,既不安全,也显出管理的零

乱,如其卫生间小便器安装与墙体的

缝隙,天花脱落等;

雅居乐售楼员一路嚼口香糖,一路讲

解,反观星河湾,明知我们是行业人

员去踩盘,仍职业的接待,这正是展

示公司品牌的时机 北区提升附加值暨可借鉴之处 我们要关注/做好 ① 客户的真实需求,从卖点、实用点出发, ② 从竞争对手角度出发 ③ 从市场未来走势出发; 系统的定位,完善产品的规划、建筑风格、装修、物业服务各方面,打造正域自有的特色,从而增加附加值,为后续的开发打造品牌价值 五星级的酒店之所以服务好,软硬件都很重要, 我们要从售楼部、各部门办公室的选址、装修、标识及内部管理等进行系统的规划设计及管理;如我们的营销办公室、工程办公室、物业客服的办公室对外形象差,标识不统一,不明显,装修不够品味; 如售楼员对来客的关注度不足,为了张挂灯笼就忽略了草皮,造成了绿化的损伤,影响了形象;物业人员专业水平不足,现在小区的设施翻新养护不足;未交付区景观养护人员换水时,水阀盖板打开不摆放作业牌,景观和安全标识不完整,存在安全隐患等等,这些都说明我们管理上还有很长一段路要走,内部管理亟待加强与完善。

景观的打造既有看象又实用且注重

标识及配套物品的协调;星河湾、香

江(山水华府、翡翠绿洲)在这方面

做的比雅居乐要出色,体现了景观投

入50元/平方,房价溢价500元/平方

的行业惯用手法;如垃圾桶、矮灯在

3 星河湾是绿色系列,而香江是木制的

黄色垃圾桶,相比而言星河湾更注重

物品与景观协调性,大大增加了产品

的附加值; 我们一二期乔木、草坪、灌木的位置布置,虽然手法上和星河湾有相似之处,但细节上差距较大: ①垃圾桶、标识类与景观协调性方面;所以我们北区的景观设计要提前,与建筑外立面、建筑风格、装修格调及物品配置均要力求协调; ②我们的乔木类太靠近路边,所以视线受到一定阻碍,且乔木遮盖了草皮,使草皮生长缺少光照,长势、管理有了缺陷; ③要多些功能性的,如老人、小孩子坐在树下、路边的凳子类的;景观中考虑能否种些防蚊的植物和灭蚊的灯等;另考虑晚上景观的效果和功能性如小区的公

告栏要有灯光,晚上业主才回来,能看到;如利用防

洪渠的公共路面做些体育健身设施、早晚老人跳舞打

太极拳的音响、场地,以后小区晚会的场地;增加些

矮地灯,补充灯光高低错落的光感

4

5

6

7 所考察项目做的成功之处和不足之北区提升附加值暨可借鉴之处 处 策划、包装企业/产品/服务的手法: 我们应该深挖企业/产品/服务文化(卖点), ①星河湾通过宣传××钢琴、××冰如恒域企业的建筑介绍(参考远大在珠海盘的包装手箱、香江宣传××总统用的水龙头; 法),学习万科善于宣传策划的方法,使公司的形象让消费者从知悉到熟悉到认同到跟随,另可宣传规划公司(如雅居乐宣传是中信的设计师设计),还要做好一、二期的包装,如景观点做景点介绍标识;楼盘做装修开放间,把所有装修用材剖开、展示,提高消费者的信心;楼盘规划者、建设者的纪念手印、签名册、从业者的感言等,这些都是策划宣传企业、展示楼盘的手法,从而让消费者为企业管理打高分,这样产品就多了附加值 ① 我们应该在北区一期交楼时就先建好幼稚园、垃圾实用的配套设施(北区分一、二期中转站、车库、智能化、安防、水电设备等配套;开发,水、电、电话、电视、煤气、让北区一期推出后,让先买业主能用上,他们认为车库、智能、会所等要跟上,一期业我们既有看象又有用象,这样已体验的旧业主就会主的使用功能)-----体验式销售 主动做我们铁杆宣传员,介绍他人来买,则北区二期高层的楼王更上一个价格层次; 安防设施要跟上,小区周边治安环② 幼儿园能否与广外合作办学,提高附加值 境较差,智能化及安防设施一定要跟③ 会所若在北区另设,一定要能对外,也能对内,上 会所自我经营能力及对外的宣传 增强自我造血能力,配套以乒乓球、羽毛球、泳池为主,场地、灯光设置成专业的 ① 我们应该把重心放在住宅,舍弃部分商业, ② 虽然商铺单位售价高,但商住混合型的盘,从后期关于商业的取舍 业主入住后,会在使用上打折扣分,对附加值不利, ③ 就算要做,我也赞同李文的意见,将南向商铺及近东北部商铺取消,移至西面及西北角,而将近西的住宅向内移,减少因近规划路的噪声,集中商铺于西北区, ④ 可以做部分一楼的带花园的住宅,花园也可以卖使用权(一平方约1500—2000)提高售价, ① 且电影院的功能和景观、车位等要考虑,特别是商铺会带来的安全隐患、卫生(噪声)等问题。 一定要做商业需慎重---满足商家② 社区铺不宜过大,过深,建议门面在6米内,进深经营的条件,如休闲式的影院需景观在8米内,一定要给排水排污管设计,及空调位、配合 广告牌设计,另关于烟管、隔油池及西侧商业可能以的遮阳的统一考虑 ① 建议小区南北中轴的几栋做架空,特别是南向近防关于架空与否的取舍:星河湾小洪渠的几栋增加架空层,增强南风的感觉,为二期区内部的架空层,真的让人行走其楼王售价提高打好“感觉基础”,

间,心情为之盛放,而山水华府虽然② 再让售楼员加强这方面的宣传,我们为了景观和风也做了架空,但一楼架空只是部分,舍弃了一楼单位的利润,就是为了业主,----业主所以风的感觉差许多, 接受了就更愿意高价购买

序所考察项目做的成功之处和不足

之处 号 北区提升附加值暨可借鉴之处

① 南区人车分流设计不足,在北区要引以为鉴,

② 建议北区车库出入口一个设在西南角,另一个设在东南

角(要考虑幼稚园与出入口的关系);由于是分期开发,若设在西部、东部中间,势必影响一期的业主的使用; ③ 建议人行出入口在防洪渠的东西两侧,若设在西部、东

部中间,由于分期开发势必影响北区一期的业主的使用;另在防洪渠路段划一部分做为来访车辆的临停露天车位;一定要有智能对讲主机和各户及监控中心联系功能,要有刷卡功能

车库建议做成景观半地下室,节省通风费用,缩短工期和后期电耗,增加车位卖点和车位销售速度、价格、及楼盘附加值,同时加强车库地坪漆的装饰及柱身、墙壁的装饰

有些地方可借鉴城建的江南名苑,车库的内侧壁是立体式景观,而车库顶板首层入户大堂采用的是桥栈式)

建议利用飘窗2.2米以内不计算面积,参考富通/东莞理想0769的做法,即做成落地窗,验收前用砌块把窗高做到2.2米以内,交楼后业主去掉砌块,可多出部分面积 关于车库/人行出入口的设计(星河湾、山水华府的车库出入口设计较合理,人车分流);另要8 参考翡翠绿洲的人行门楼设计(会客、避风雨、等待及门廊等功能,类似酒店大堂前的停车前厅设计) 观景式半地下室车库 (山水华府的卖点之一,从业主9 角度出发已经是其他盘比较中没有的,如果再把地面漆和柱身装修下,会更增加附加值,车位的销售效果也会更好; 10 在面积上做文章

由于北区的二期楼王是在北端,高在26层,而南端的是11在南低、东低楼宇的顶层做层,从26层看11层,为了丰富视觉,建议北区一期的楼11 顶做装饰、绿化,来提升附加值 装饰、绿化

12 西北、北、东北的楼宇内敛 西北、北、东北近马路的楼宇要考虑噪声的问题,建议内

敛,退让后做些绿化,同时为一楼的住宅做花园创造条件 ① 注意市政规划路/排水的标高,要使楼盘的正负零/排水

管高于市政路面/排水管,以免以后因市政路/排水管升高,形成倒灌水,

② 注意住宅与商业相连楼宇,住宅的排水不要走商铺的天

花内,会造成以后维修不便, 13 注意排水等隐蔽工程设计

附件一:阅各标准层平面图意见及建议

正域物业●黎宇清 二00六年十一月十二日

附件一:阅各标准层平面图意见及建议

序号 房型及房号 发现问题及建议 1

2

3

4 所使用的A1、A2等编号与南区一样,以后使用宜混重新编号,单一性,便于识别称呼 洧 A1、A2、A3、A4、A5、B型的主人房飘窗只有向南建议侧窗也做玻璃的,成为90度视野 /向北的玻璃视野, ① A、B户型两户共用过道后,增加了分摊面积 ② A户型的客房、客厅和C的套房客厅空调位置未明确 A1型 ③ C户型的四房三卫属大房型,但厨房太小了,建议加大;C户型的近电梯的门框太窄,春节时对联无位置张贴 ① A、B户型图上说是二房一卫,实际只有一房,请明确;A型其客厅的空调主机位请明确,是否和主卧设置成上下关系;而观景阳台的右侧显示有一主机位,是客厅的吗,若是,走线太长了; A2型

② B型入户后即是卫生间,且与厨房相对,建议调整

③ C型的工人房对面的卧室、餐厅、客厅无空调主机位标识,请明确

5 A3型 ① A、C型的客厅的空调主机位未标识,需明确

① 客厅的空调主机未明确,管井设在前花园中,以后抄表,维修不便,需调整(供水供司自行抄表有一定要求) ② 餐厅上方的墙图上标为黑色,是否为剪力墙,此墙可能业主入住后会改动,需考虑

③ 北向的主卧室旁边的卧室未标识空调主机位置,请明确 ④ 多功能房的空调主机位未标识,需明确,

⑤ 两户之间南向景观大阳台存在攀爬隐患否,请明确 ① 图上说是四房三卫,只有三房两卫,请明确

② 客厅及相邻的次卧未标识空调主机位,请明确

① A、B、C、D型的客厅及次卧的空调主机位未标识,需明确 ② A型的生活阳台与走火梯间的窗子关系需注意,防止攀爬入户的可能性

③ B型客厅的空调主机位未标识,需明确

④ A、B户型的景观阳台存在攀爬隐患否,请明确

⑤ 电梯厅与C型厨房窗子关系需明确,防止攀爬入户的可能性;C型图中标明是三房一卫,少一房,需明确

⑥ D型图中标明三房二卫,少一卫,请明确

⑦ 整个标准层只在B型前花园与电梯厅有一管井标识,是电管井还是水管井,少一管井,需明确 6 A4型 7 A5型 8 B型

 

第二篇:底盘考试总结

底盘期中考试总结

汽车工程部 杨东亮

这个学期我承担12汽一、二、三、国赛底盘构造与维修这门课的教学工作。经过期中考试阅卷,有的班考得不是很理想,造成不理想的原因分析如下:

首先,我们的学生在学习方面普遍存在的病根问题是:一、学习没有目标,二、缺少动力,三、不注重方法。中考失败的主要原因也在于此,在此不多分析。还有一个不可忽视的原因是现在这些学生对于期中甚至期末考试的轻视和木然。12级学生已经经历几次考试,从第一次考试的有点重视,有点紧张,到第二次考试的“也就那么回事”,再到第三次的木然,“考试”这个词在很多学生心中已经失去了该有的意义和分量。这种现象在考前复习过程中的表现尤为突出,以前的学生考试前会担心的问我:考的难不难,能不能透露几道题;而现在的学生把题给他们都懒得找答案,考前的复习课和晚自习一个班翻书背题的聊聊无几。他们心中已无考试的概念,可以说这种考试对他们失去了意义。

从四个班的考情分析来看,国赛班的平均分是81分,其他三个班有60多的,也有70多的。90分以上的国赛班5个,其他三个班没有。这也可以证明,基础的好坏对知识的掌握起了一定的决定作用。 汽修理论课的学习(包括底盘),是以结构、作用和原理为基础,修理、故障检测与排除是提高。从考试中可以看出,部分学生没有掌握最基础的结构和作用,这些对他们来说不是很难的知识都没掌握,

何谈故障排除呢?

因此在今后的教学过程中,我决心着重从两方面加强和提高教学。一方面:培养和增强学生对这门课的兴趣;比如介绍一些中外汽修专家的事迹和汽车产生的过程,让学生了解汽车产生的背景和过程;学生们大部分喜欢车,就从易车网和优酷网下载一些新车型的测评和介绍。有可能的话我还想带领学生走进汽修厂,汽车4S店,通过直观的观察和与职工的交流知道自己将来是干什么的。另一方面:培养学生良好的独立分析问题和小组合作分析解决问题的能力,类似于学校现在大力推行的自主合作。传统的授课是先介绍作用、结构和原理再介绍维修和故障的分析排除。今后我将尝试先让学生观看或者分析排除故障,故障的排除学习过程中,要引导学生分析问题产生的背景、问题发展的过程及其结构。一般来说,一个较典型、较复杂的汽车故障都是由几个简单的问题组成的,这些问题包括组成、作用和原理,而大部分的简单问题又是学生已经解决或经过努力能够解决的。教学过程就是让学生自主探索、自主创新的过程。在这一过程中,学生们分组相互合作,通过各种方式增强学生的主体探索意识,培养学生的学习创新能力。

学生的思路打不开,兴趣上不去,就是专家教授也白搭。所以今后我的主要工作就是采用任何手段、方法使学生对这门课感兴趣并且充满兴趣,努力扩展自己的知识面,提高综合教学能力,采用更加合理更加浅显易懂的方法介绍基础知识。

相关推荐