20xx年房地产市场总结分析及20xx年展望(政策篇)

20xx年房地产市场总结分析及20xx年展望(政策篇)

自下而上”救市”不怠,20xx年政策宽松稳定

20xx年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化,由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下,自下而上的“救市”措施频出,超过市场预期。但也在情理之中,前期“微刺激”的边际效应递减,经济下行压力与日俱增,稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑,刺激房地产市场以保经济增速。预计在放松“限贷”之后,后续仍会有稳增长政策跟进,信贷环境将维持宽松。

20xx年回顾

今年房地产市场政策环境相对宽松,中央政府和地方政府双管齐下,遥相呼应。整体来看,房地产政策内容和导向地出台明显表现为四个阶段:第一阶段,3月全国“两会”提出“分类调控”,赋予地方政府更多自主权;第二阶段,中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求;第三阶段,地方政府自6月起相继出台各类“救市”政策,手段多样化、纵深化,随之实行三年的“限购”体系土崩瓦解;第四阶段,中央放松“限贷”,并随之降息,意在稳定整体经济,无疑房地产市场也受益匪浅。

一、中央“分类调控”开启“去行政化、市场化”新篇章

今年3月份全国“两会”中对房地产调控提出“分类调控”的原则,同时提出抑制投资性需求。过去十年,我国房地产市场一直保持着高速增长,经历了数轮调控之后,我国房地产市场区域的差异性日渐突出,尤其是20xx年房地产市场快速升温,一线和部分二线城市房价持续攀升,而三、四线城市需求相对疲软,高库存城市的供求失衡日渐突出。“一刀切”的做法显然不再适合整体市场,调控的权力和责任转移至各地方政府,有针对性的出台调控政策。就实际情况来看,需求量大,房价偏热的一线城市的楼市政策仅有微调,有效抑制投资投机性需求,满足自住型需求。而库存量较高,供大于求的城市,地方政府一方面积极出台利

好政策,全力去库存,另一方面控制房地产开发用地的供应规模,调整新建商品房的供应结构,从而减少供应。“分类调控”的取得了相对较好的实施效果。

二、中央预调微调,货币政策“微刺激”支持自住购房

一季度我国GDP增速放缓至7.4%,经济下行压力已经显现。为防范风险,中央政府多次强调:“运用适当的政策工具,适时适度预调微调,盘活资金存量”。4月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”举措,1、继续减少小微企业的赋税。2、筹措资金进行棚户区改造。3、设立铁路发展基金。与此同时,央行于4月、6月先后两次定向降准。据市场保守估算,两次定向降准大约释放1500亿元资金。

5月12日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”,继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而受银行贷款额度和利润压力,高息和惜贷的现象并未缓解。

三、取消限购,地方“救市”措施多样化、纵深化

“金三银四红五月”齐齐爽约,房地产市场并没有像预期一样回暖,甚至于下滑的趋势不断加剧,购房者的观望情绪亦愈演愈烈,整个房地产市场笼罩在悲观的情绪中。受楼市下行影响,土地市场也一片惨淡,土地延拍、流拍等现象频频出现,直接影响了地方政府的土地出让收入和地方税收。既有“分类调控”的指导思想赋予的自主权,又有“救市”的动力,地方政府纷纷政府开启“救市”新篇章。

6月呼和浩特首当其冲解绑限购,之后绝大多数城市效仿,到目前为止,46个限购城市中仅余北京、上海、广州、深圳和三亚五城仍执行限购政策。限购的取消并没有带来成交大幅反弹或者暴增的情况,其效果远远不如市场各方预期,为了进一步刺激楼市,部分城市的“救市”力度继续升级,从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手,呈现多元化、纵深化格局。

四、放松“限贷”与“降息”接踵而至,加速市场筑底进程

购房者范围扩大了,购买力也提高了,但市场反应依然平平,今年房地产市场供大于求的基本面已经形成。同时放眼全国,三季度的GDP增速继续放缓至

7.3%,房地产开发投资增速持续下滑,成为中国经济不能承受之重。

国庆节前夕,央行与银监会联合发布通知,正式放松了首套房认定,拥有1套房还清贷款再购房算首套,一定程度上放松“限贷”。并且对保障房、购房者、银行、开发商四个主体分别制定利好新规,面面俱到。“930”政策明确了中央对房地产市场的基本态度,有效缓解了购房者的观望情绪,加之开发商的主动自救,以价换量、积极营销,最终“银十”镀金,加速房地产市场回稳筑底进程。

随后,11月21日央行宣布非对称降息。本次降息远早于市场预期,短期极大地提振市场信心,增强购房者支付力,前期积压的需求出现集中释放,助推房地产行业在11月份再接再厉,商品房成交金额和成交面积均创下年内单月新高。

20xx年展望

房地产市场供过于求的基本格局已经形成,短期内很难有实质改变。预计明年房地产市场政策环境仍将维持宽松,着力点仍在去库存,因此打压和强力刺激都不会出现,维持现有政策的平稳落实将是主旋律;另一方面,为稳定经济增长,明年整体资金面将相对宽松,持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响,房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。

一、政策基本面保持宽松,一线城市限购不退出

根据当前整体经济以及房地产市场的情况,我们预计明年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调,地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调,整体基本维持今年的格局,既不会出现过度打压,亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。

值得一提的是,一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言,限贷放松的效果远远大于限购取消,但对于一线城市,其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多,刚性需求始终存在,投资投机性需求也较多,受限购所制,大量实际需求被长期抑制。假若限购取消,需求的集中释放会直接将房地产市场

推向新的高潮,对房地产市场健康发展相当不利。并且,就当前一线城市的楼市来看,成交反弹力度最大,供求关系基本平衡,并无取消限购的必要。

二、整体资金面相对宽松,实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素

受整体经济下行压力,预计明年中央将继续放宽资金面,意在扩大固定投资,从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准,这两者出现的可能性非常大。首先,降息和降准可以有效释放资金进入市场,活跃市场。其次,今年国际大宗商品价格持续下跌,直接影响我国物价的持续走低,尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期,这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看,11月份,全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%,创下20xx年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态,为降准和降息打开了操作空间。

但另一方面,整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先,放宽资金面的本意在缓解经济下行压力,降低企业融资成,支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济,而非房地产市场。此外,市场内盛传20年不遇的“牛市”来了,A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新,预计明年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此,对明年能够最终流入房地产市场的资金量,不应过分乐观。

 

第二篇:20xx年中国房地产市场总结与20xx年趋势展望

20xx年中国房地产市场总结与20xx年趋势展望

20xx年中国房地产市场形势总结

1、政策环境:多轮调整促房地产市场化转型,深化改革建立长效机制推进稳增长

20xx年我国房地产市场步入调整期,各地商品住宅库存量高企,对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏,房地产投资增速明显下滑。在此背景下,中央政策以“稳”为主,更关注民生保障和顶层制度设计,并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求;各地方政府则灵活调整,限购、限贷手段逐步退出,行政干预趋弱,并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求,加快库存去化,稳定住房消费。

2、新房:百城价格连续下跌,重点城市供大于求,房地产开发投资增速创五年来新低

价格方面,百城价格指数自5月起连续7个月下跌,四季度跌幅收窄,今年以来累计下跌2.25%;十大城市累计下跌0.25%,跌幅显著低于百城。不同城市表现分化,保定、厦门1-11月累计涨幅超过10%,菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。

成交方面,20xx年以来市场整体下行,市场成交较去年大幅下降。20xx年1-11月,50个代表城市月均成交2273万平方米,同比下降13.6%,与20xx年同期基本持平,分别高出20xx年、20xx年同期10.6%、24.5%。

供应方面,近几年大规模成交的住宅用地在20xx年集中进入市场,同时销售业绩压力促使房企加大推盘规模,累积效应推动新增供应增长至近五年同期最高水平, 20xx年1-11月,20个代表城市住宅月均新批上市1534万平方米,

20xx年中国房地产市场总结与20xx年趋势展望

20xx年中国房地产市场总结与20xx年趋势展望

同比

增长3.6%,比2010-20xx年同期分别高22.0%、15.1%和20.8%。其中9月单月供应超过20xx年同期历史高点。

3、二手房:十大城市量价均回落,二三季度尤为突出,四季度有所回升

价格方面,20xx年1-11月十大城市二手住宅均价累计下跌1.32%,跌幅超过新房1.07个百分点,而20xx年同期则累计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌,进入四季度逐渐回升。成交方面,十大城市总体成交59.9万套,同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套,回升势头明显。

4、土地:整体供求较去年大幅回落,一线城市热度不减,二三线城市遇冷 供求方面,20xx年1-11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%,多重压力导致房企拿地热情持续下降,市场趋冷。其中供应方面,20xx年1-11月,全国300个城市共推出各类用地21.1亿平方米,较去年同期下降23.6%,降幅较20xx年扩大近40个百分点。其中,住宅用地推出10.0亿平方米,同比下降26.3%,降幅为2010以来最大。需求方面,20xx年1-11月,全国300个城市各类土地共成交16.5亿平方米,同比下降

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29.2%,

降幅超过土地推出量。其中,住宅用地成交7.5亿平方米,同比大幅下降34.3%,而去年全年为同比增长31%。

价格方面,1-11月,一线城市住宅用地成交楼面价较去年同期大幅上涨63.5%,推动了土地市场整体成交均价的提升;而二三线城市土地市场趋冷,成交均价较为稳定。溢价率方面,20xx年1-11月,全国300个城市各类用地平均溢价率为11.0%,较去年同期下降5.2个百分点。其中,住宅用地溢价率为12.5%,商办用地为10.5%,分别比去年同期下降7.0、2.2

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个百分点。

5、企业:品牌房企业绩稳步增长,行业集中度显著提升,融资渠道更趋多元 业绩方面,品牌房企销售业绩继续增长,业绩累积到达历史高位,但同比增速明显放缓。从销售额来看,20xx年1-11月20家品牌房企销售总额12505亿元,同比增长12.2%,较20xx年增速(32.1%)下降19.9个百分点;从销售面积来看,20xx年1-11月,20家品牌房企销售面积总和为11354万平米,同比增长10.4%,比去年同期增速(26.6%)下降16.2个百分点。

20xx年中国房地产市场总结与20xx年趋势展望

20xx年中国房地产市场总结与20xx年趋势展望

拿地方面,与去年同期大规模土地投资相比,今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎,拿地销售比保持在较低水平,布局热衷一线城市。20xx年1-11月,一线城市占比40.3%,较去年全年提升7.9个百分点;二线城市占比48.9%,回落

2.5个百分点;三四线城市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期,企业拿地布局更偏重风险系数较小的一线城市,而部分二线城市及三四线城市房地产市场总体供求矛盾突出,投资风险已然显现。

资金方面,上市房企资产负债率和有效负债率均有所上升。截至20xx年三季度,A股133家上市房企资产负债率63.6%,较去年年末提升0.5

20xx年中国房地产市场总结与20xx年趋势展望

个百分点,变化

相对平稳;而剔除预收账款因素的影响,同期上市房企有效负债率49.6%,较去年年末上升0.4个百分点。对比来看,上市房企整体的资产负债水平处于合理区间,财务结构比较稳健。

融资方面,资A股再融资开闸,房地产融资回归市场化机制。20xx年3月19日,A股上市房地产股中茵股份和天保基建同时公告称,公司非公开发行A股股票申请获得证监会通过。由于两家房企定向增发所募资金的投向均明确涉及商品住宅业务,这标志着自20xx年开始暂停的A股地产类公司再融资正式开闸,房地产企业融资方面的行政化干预正逐步退出,重新回归市场化机制。截止20xx年11月底,重点监测到上市房企A股股权性融资27例,共计融资额449亿元,再融资限制放开后,内地上市房企资本市场融资活跃度提升。

20xx年中国房地产市场趋势展望

1、宏观环境:经济增长将进一步放缓,货币政策松紧适度

宏观经济方面,中央经济会议指出保持经济运行在合理区间,强调深化改革,做到“调速不减势,量增质更优”,预计20xx年我国经济仍将在改革中平稳前行,但由于内外部因素影响,经济增长将进一步放缓。货币信贷方面,中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,其中,“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”,面对当前不断增加的经济下行和通缩压力,20xx年出现降息降准的可能性较大,但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面,限购限贷等行政手段逐渐退出,调节回归市场化,长效机制逐步建立,同时受不同城市市场分化影响,地方政策调整也更趋灵活。

2、市场趋势:利好政策叠加效应将显现,市场整体向好但增速减缓

根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析,宏观经济在结构转型中增速略有放缓,货币环境稳健,调控回归市场化的背景下,预计20xx年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升,新开工企稳,投资增速持续放缓”的特点。成交方面,20xx年,降息降准成为大概率事件,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,商品房销售面积有望小幅回升。预计20xx年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平米,同比增长0.5%-2.5%。供应方面,销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄,开发投资增速趋缓,预计20xx年全国新开工面积同比下降,降幅介于0%-2%之间,全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。价格方面,目前市场库存高企,20xx年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌,但不同城市价格表现分化,一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

3、关注点

20xx年中国房地产市场总结与20xx年趋势展望

:新常态下不同城市去化压力更趋分化,房企变革应对市场调整

1)新常态:房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态

展望20xx年乃至更长时期,中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”,经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段,未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。

2)去库存:消化库存仍是20xx年市场主基调,不同城市去化压力显著分化 20xx年房地产市场量价下行,库存高企;去库存将继续成为20xx年市场的主基调,不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大,适当刺激可迅速消化库存,而深圳和厦门的供应尚显不足,这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下,市场需求或将逐步入市,库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足,库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。

3)谋变革:房企面临变革压力,深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整 展望未来,房地产行业将加快市场化转型步伐,增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压,需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言,其得益于早期的资产积累和市场地位,在未来市场中仍有较强的发展优势,可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘,夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说,须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求,找准自身定位,通过技术化、专业

化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言,未来的市场空间会被进一步挤压,企业间的项目资源、资金资源整合加快,20xx年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段

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