房地产销售计划书范本

房地产销售计划书范本

一、市场调研:

1,前言

本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;

2,市场分析

(1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)

(2)区域市场分析(销售价格、成交情况)

3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4,竞争个案项目调查与分析

5,消费者分析:

(1)购买者地域分布;

(2)购买者动机

(3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)

(4)购买时机、季节性

(5)购买反应(价格、规划、地点等)

(6)购买频度

6,结论

二、项目环境调研

1,地块状况:

(1)位置

(2)面积

(3)地形

(4)地貌

(5)性质

2,地块本身的优劣势

3,地块周围景观 (前后左右,远近景,人文景观,综述)

4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)

5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)

6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)

7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)

三、项目投资分析

1,投资环境分析

(1)当前经济环境(银行利息、金融政策)

(2)房地产的政策法规

(3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)制定房地产销售计划

2,土地建筑功能选择

3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

4,土地延展价值分析判断(十种因素)

5,成本敏感性分析

(1)容积率

(2)资金投入

(3)边际成本利润

6,投入产出分析

(1)成本与售价模拟表

(2)股东回报率

7,同类项目成败的市场因素分析

四,营销策划

(一)市场调查

1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)

2 建筑规模与风格

3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)

4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)

5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)

6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)

7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)

8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)

(二)、目标客户分析

1、经济背景,经济实力,行业特征

公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)

家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)

2、文化背景 :推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

(三)、价格定位

1 理论价格(达到销售目标)

2 成交价格

3 租金价格

4 价格策略

(四)、入市时机、入市姿态

(五)、广告策略

1 广告的阶段性划分

2 阶段性的广告主题

3 阶段性的广告创意表现

4 广告效果监控

六)、媒介策略

1 媒介选择

2 软性新闻主题

3 媒介组合

4 投放频率

5 费用估算

(七)、推广费用

1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)

2 印刷品(销售文件、售楼书等)

3 媒介投放

五、概念设计

1,小区的规划布局和空间组织

2,小区容积率的敏感性分析

3,小区道路系统布局(人流、车流)

4,小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等) 5,小区建筑风格的形式及运用示意 6,小区建筑外立面色彩的确定及示意 7,小区户型比例的搭配关系 8,小区经典户型的功能判断及其面积划分 9,小区环境绿化概念原则 10,小区环艺小品主题风格确定及示意 六、识别系统 (一)核心部分 1,名称 2,标志 3,标准色 4,标准字体 (二)运用部分 1,现场 .工地围板 .彩旗 .挂幅 .欢迎牌 .营销中心 .形象墙 .门楣标牌

.指示牌

.展板规范

.胸卡

.工作牌

.台面标牌

3,工地办公室

.经理办公室

.工程部

.保安部

.财务部

4,功能标牌

.请勿吸烟

.防火、防电危险

.配电房

.火警119

.消防通道

.监控室

1.建筑规模与风格;

2.建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等);

3.装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯);

4.功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等);

5.物业管理(收费水平、管理内容等);

6.发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质);

7.结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)。

二、主力客户群定位及其特征描述

三、价格定位

1.理论价格(达到销售目标)

2.实际价格(在预期内顺利达到销售目标的成交价格)

3.租金价格(最能反映商品房实际售价的价格)

4.价格策略

入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机,而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场,是卖楼花还是卖现楼,是建到正负零还是等到封顶再卖,是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说,所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1.广告的阶段性划分(准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期)

2.阶段性的广告主题

3.阶段性的广告创意表现

4.广告效果监控

六、 媒介策略

1. 媒介组合

2.软性新闻主题

3.投放频率

4.费用估算

七、推广费用 1.现场包装(VI设计、营销中心、示范单位、围板等) 2.印刷品(销售文件、售楼书等) 3.阶段性广告促销费用

 

第二篇:房地产营销策划基本流程

房地产营销策划流程
第一阶段:项目开发前期阶段
    对公司拟投资项目进行初步考察,掌握基本情况和信息,制订具体的市场调查计划,开展正式的房地产市场调研工作,提出项目操作的初步总体思路,对项目入行初步的市场定位,为公司管理层的投资项目决策提供依据。
主要工作内容:
一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项
    目所在区域的市政规划入行了解熟悉;
二、开展房地产市场调查
①市场环境调查分析(宏观)
    对项目所在地的城市规划宏观经济人口规模土地资源房地产市场入行考察
②房地产市场调查分析(微观)
    对项目所在地的房地产市场供给需求状况价格现状和趋势产品类型市场缺位销售渠道入行具体调查
三、项目初步定位
    根据相应的市场研究分析后,初步明确项目的形象定位产品定位价格定位等,为项目开发提供切实可行的依据。
四、提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段:项目开发阶段
    跟踪动态市场行情,进行竞争楼盘竞争对手调查消费者调查,对本开发项目进行优劣势分析,入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路,提出相应的营销策略;
主要工作内容:
一、开展房地产市场动态调查
    深入了解项目所在区域的房地产市场供应需求状况价格现状未来发展趋势产品类型销售渠道
二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析
    ①竞争楼盘扫描
    ②替在竞争对手入入可能扫描;
    ③供给量分析
    ④竞争对手的产品分析,包括房型、规划、土地、综合配套;
    ⑤竞争对手的市场定位及趋向
    ⑥竞争对手的价格基准分析
    ⑦竞争对手的背景和实力。
三、进行消费者调查,明确项目的目标客户群
    ①消费者的二手资料分析
    ②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)
四、明确项目的市场定位,明确项目的总体操作思路
    根据深渗透的市场研究分析后,明确项目的形象定位产品定位价格定位等;明确项目的总体操作思路
    ①产品分析
    ②本项目的SWOT分析(优劣势分析)
    基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略
五、战略分析与规划
    ①项目卖点归纳
    ②营销总策略
    ③销售价格总策略
    ④总推案分阶段策略
    ⑤公关与宣传总策略
    ⑥营销推广项目的策划
    *各阶段推广主题策划
    *各阶段营销分析与总汇
    *各阶段市场动态分析与对策
    *各阶段客户总体分析与推盘策略
    渗透式策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析
六、最终确定销售渠道选择
    ①自售
    ②代理:
    通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业代理公司
    对项目进行交底,要求各投标代理公司各自提交营销策划报告
    组织公司相关人员对《营销策划报告》入行评审,选取最优方案,确定物业代理公司。
    签订《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》,明确合作双方、合作方式、合作内容、      时间、权利、义务,付费标准与付款方式等。
    注:如选择专业的物业代理,则本项目的全程营销策划及销售执行均由代理公司完成,贯穿项目的开发全程。


第三阶段:资源整合,完善销售所需手续,蓄势待发,预备销售
主要工作:
    一、完成销售的人员配备,制定销售人员的考核奖励制度,组织销售培训;
    二、制定销售模式、设计销售组织的架构;
    三、其他物料准备完成,售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房
屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页;


第四阶段:销售执行
    制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划,全程监控项目销售的执行情况,并适时作出针对性的策略调整,实现公司开发项目的目标利润率;
主要工作:
    一、制定详尽可行的营销策略并组织实施
    ①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明
    销售的总体战略思路和目标的制定
    销售模式的选择和设计
    销售阶段的划分和时机选择
    ②推盘策略
    选择时机
    选择房源
    销控计划
    总体均价的制定
    制定一房一价的价目表
    单体差价的要素指标与系数体系,产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等
    ④付款方式
    优惠政策
    分期、分类的动态价格策略:内部认购的数量和价格政策
    市场预热期的价格政策和数量控制
    开盘价格的动态策略
    SP(销售推广)活动价格策略和销售控制
    调价计划和调价技术
    整体价格和房源调价技术
    ⑤广告策略
    主题制定房地产营销策划流程详细说明
    品牌形象定位
    媒体计划
    广告创意
    现场包装设计:
    1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念
    二、制订阶段性的销售目标和计划,全程监控销售执行情况,及时反馈市场信息、销售状况,对反馈的信息加以分析和汇总,适时做出具有针对性的调整;
    三、完成销售,实现公司项目的目标利润率,提交营销总结报告。

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