房地产营销策划书范文 由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。

一、未来发展趋势

一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客 源？如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。

二、房地产全程营销策划

一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消

费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

 

第二篇：怎么写企划书(房产例文)

怎么写企划书[秘籍]

营销企划书范本

一、营销企划书的格式

一份完整的营销企划书的构造分为两大部分。

▓一是市场状况分析，

▓二是企划书正文。
　　（一）市场状况分析
　　要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列12项内容：　　
　　（1）整个产品市场的规模。
　　（2）各竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。
　　（3）各竞争品牌市场占有率的比较分析。
　　（4）消费者年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之分析。
　　（5）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。
　　（6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。
　　（7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
　　（8）各竞争品牌促销活动的比较分析。
　　（9）各竞争品牌公关活动的比较分析。
　　（10）各竞争品牌订价策略的比较分析。
　　（11）各竞争品牌销售渠道的比较分析。
　　（12）公司过去5年的损益分析。　　
　　（二）企划书正文　　
　　营销企划书正文由6大项构成，现分别说明如下：　　
　　（1）公司的主要政策　　
　　企划者在拟定企划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节；　　
　　确定目标市场与产品定位。
　　销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
　　制定价格政策。
　　确定销售方式。
　　广告表现与广告预算。
　　促销活动的重点与原则。
　　公关活动的重点与原则。 　　
　　（2）销售目标　　
　　所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。
　　销售目标量化有下列优点：
　　为检验整个营销企划案的成败提供依据。
　　为评估工作绩效目标提供依据。
　　为拟定下一次销售目标提供基础。 　　
　　（3）推广计划　　
　　企划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。　　
　　①目标
　　企划书必须明确地表示，为了实现整个营销企划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。
　　②策略
　　决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告表现策略、媒体运用策略、促销活动策略、公关活动策略等四大项。
　　广告表现策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题。
　　媒体运用策略：媒体的种类很多，包括报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？
　　促销活动策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。
　　公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。
　　③细部计划
　　详细说明实施每一种策略所进行的细节。
　　广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。
　　媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP（总视听率）与CPM（广告信息传达到每千人平均之成本）
　　促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。
　　公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。　　
　　（4）市场调查计划　　
　　市场调查在营销企划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销企划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。
　　然而，市场调查常被高层领导人与企划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。
　　市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。　　
　　（5）销售管理计划
　　假如把营销企划案看成是一种陆海空联合作战的话，销售目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报，推广计划是海空军掩护，而销售管理计划是陆军行动了，在情报的有效支援与强大海空军的掩护下，仍须领先陆军的攻城掠地，才能获得决定性的胜利。因此，销售管理计划的重要性不言而喻。销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度（工资与奖金）等。　　
　　（6）损益预估
　　任何营销企划案所希望实现的销售目标，实际上就是要实现利润，而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。只要把该产品的预期销售总额减去销售成本、营销费用（经销费用加管理费用）、推广费用后，即可获得该产品的税前利润。

企划书撰写
一、企划书的基本构成要素
　　企划书的种类，因提出的对象与内容不同，而在形式和体裁上有很大的差别。但是，任何一种企划书的构成都必须有5W2H1E，共8个基本要素：　　
　　What(什么)——企划的目的、内容。 　　
　　Who( 谁)——企划相关人员。 　　
　　Where( 何处)——企划实施场所。　　
　　When(何时)——企划的时间。 　　
　　Why(为什么)——企划缘由、前景。　　
　　How(如何)——企划的方法和运转实施。　　
　　How much(多少)——企划预算。 　　
　　Effect(效果)——预测企划结果、效果。　　
　　. 任何一种真正意义上的企划书必须具备上述8个基本要素。值得一提的是，要注意How much和Effect对整个企划案的重要意义。如果忽视企划的成本投入，不注意企划书实施效果的预测，那么，这种企划就不是一种成功的企划。只有5W1H的企划书不能称之为企划书，只能算是计划书。 　　
　　

二、企划书的一般格式。 　　
　　企划书的一般格式大致如下： 　　
　　1.企划书名称 　　
　　企划书的名称必须写得具体清楚。举例来说，《如何防盗企划书》的名称就不够完整、准确，应该修正为《北京市朝阳区1994年6月至12月防盗企划书》。　　
　　2.企划者的姓名 　　
　　企划者的姓名、工作单位、职务均应一一写明。如果是集体企划的话，所有相关的人员的姓名、工作单位、职务均应写出。 　　
　　3.企划书完成时间 　　
　　依照企划书完成的年月日据实填写。如果企划书经过修正之后才定案的话，除了填写“某年某月某日完成”之处，还要加上“某年某月某日修正定案。” 　　
　　4.企划目标 　　
　　企划的目标要具体明确。例如；在1994年6月至12月间，北京市朝阳区盗窃案降低10%。 　　
　　5.企划的内容 　　
　　这是企划书中最重要的部分。包括企划缘由、前景资料、问题点，创意关键等方面内容。具体内容因企划种类的不同而有所变化，但必须以让读者一目了然为原则。切忌过分详尽、拉杂，否则会令读者感到枯燥无味。此外，还要注意避免强词夺理的内容。 　　
　　6.预算表和进度表 　　
　　企划是一项复杂的系统工程，需要化一定的人力、物力和财力，因此，必须进行周密的预算，使各种花费时，最好绘出表格，列出总目和分目的支出内容，既方便核算，又便于以后查对。 　　
　　企划过度表则是把企划活动的全部过程似成时间表，何月何日要做什么，加以标示清楚，以便日后检查。 　　
　　7.企划实施所需场地 　　
　　在企划案实施过程中，需要提供哪些场地、何种场地，需提供何种方式的协助等，均要加以说明。 　　
　　8.预测效果　　
　　根据掌握的情报，预测企划案实施后的效果。一个好的企划案，其效果是可期待的、可预测的，而且结果经常与事先预测的效果相当接近。 　　
　　9.参考的文献资料 　　
　　有助于完成本企划案的各种参考文献资料，包括报纸、杂志、书籍、演讲稿、企业内部资料、政府统计浆、调查报告等，均应一一列出。一来表明企划者负责的态度，二是则可增加企划案的可信度。 　　
　　10.其他注意事项 　　
　　为使本企划顺利进行，其他重要的注意事项应附在企划案上，诸如： 　　
　　执行本企划案应具备的条件。 　　
　　必须取得其他部门的支持协作。 　　
　　希望企业领导向全体员工说明本案的重要意义，借以达成共识，通力使用。 　　
　　现将上述企划书的一般格式归纳如表2-2：　　
　　企划书的一般格式 　

封 面
　　（1）企划书名称
　　（2）企划者的姓名 要求具体、清楚
　　（3）企划书完成时间
正   文
　　（4）企划的目标
　　（5）企划的内容 本企划书的主要内容
　　（6）预算表与进度表
细化内容
　　（7）企划场地
　　（8）预测效果
附   件
　　（9）参考的文献资料
　　（10）其他注意事项
企划流程
　　系统分析是以一个系统内的基本问题，用系统的观点思维推理，在确定与不确定的条件下，探索可能采取的方案。通过分析对比，动态修正，为达到预期目标选出满意的外部环境与内部条件相结合，当前利益与长远利益相结合，整体效益与局部效益相结合，定性分析与定量分析相结合。为了寻求满意可行的方案，要集思广益，不断进行反馈，逐渐完善，因此，这本身也是一个“学习”过程。　　
　　可以将策划的程序基本定为六步：①明确目的；②收集开发信息；③制造创意；④定下制作方案及重点（编写策划书，演技设计）；⑤答辩与动态修正；⑥实施总结、落入实处。下面可以分而述之。　　
　　1.明确目标 　　
　　如果没有目标，方案则无法开始；如果目的不明确，匆忙做出决策，就很可能导致失误。目标是根据所要研究的问题来确定的，这就要进行问题分析，把问题的实质和范围准确地加以说明。将问题明确地指出，就等于解决了问题的一半。界定问题要全面考虑各方面的需要和可能：在可能方面，要考虑客观环境是否允许以及本单位的条件是否可能。当然，没有条件有时也可以创造条件，但创造条件也要有一定基础，条件不是随意可以创造出来的。界定了问题后，便可以将目标具体化了。 　　
　　2.开发信息 　　
　　系统分析法步骤中有“收集资料”一项。收集资料是从书报、政府出版物、企业档案、帐目、生产经营过程等等之中，获得大量的信息。信息与材料、能源被誉为现代经济发展的三大支柱。企业是社会经济活动的一种组织形式，因此策划工作也必然要与社会有密切的信息交流。
　　信息开发的水平，决定着策划的水平；而信息开发的现代化和分析推理的科学化，是提高策划水平的基础性工作。从这个角度上讲，策划是“电脑+人脑”开发信息的过程。
　　对信息的开发，要强调两点：①开发工作要尽量现代化；②推理方法要科学化。
　　3.产生创意 　　
　　有组织地创意是策划的核心。策划与狭义的点子在形式上区别之一就在于组织意识。组织意识就是要认识到，创意不只是仅仅依靠个人的“灵感”，而是一种可以组织，并需要组织的系统性工作。对个人来说，创意者一般要具备以下11个条件；
　　①动作要快，须有“即刻反应”的能力；②须有卓越的“图形感觉”；③须有丰富的“情报量”；④须有思路清晰的“系统概念”；⑤须有“战略构造”对未来或各种利益结构有强烈的控制力量；⑥须有“概念化”能力，能将所有相关信息归纳成一定的概念；⑦须有敏锐的“关联性”反应力，对人、产品、市场的关系要反应灵敏，并能综合起来分析；⑧须有丰富的想象力；⑨须有丰富的“感性”经验；⑩须有“多角度”的思考，并能采取系统概念和战略构造；⑾须有“同时进行多种工作”的能力，全线与支线同时并进，即使在错综复杂的环境下，也能妥善地处理工作。　　
　　4.定下制作方案、重点 　　
　　这一步骤，相当于系统分析中的“可行方案”和“建立模型”两步。经过创意，一般可形成多种概要性方案的框架，在此基础上制作方案，并编写策划书的概要和重点，同时进行“演技设计”。　　
　　5.答辩与动态修正 　　
　　在将策划的基本方案定下来以后，一项策划案的纲要已经形成。但是，对于每一个环节与细节来说，还需要进行更深入的分析评价，以期在动态修正中达到更好的效果。叼辩，是让别人进行评价，请专家审批各个环节的优劣；同时，也进行自我评价。
　　意见综合之后，将最终产生不同的三种结果——是、否、不完善。当“是” 时候，我们便可进入最后一步实施总结了。

市场营销进攻策略
★价格折扣策略。　　
　　 挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。富士牌相纸在质量上与柯达公司产品不相上下，价格却低１０％。柯达没有相应削价，使得富士公司取得了高市场份额。德克萨斯仪器公司为了取得垄断性的市场领导地位，甘愿在前几年放弃利润。该公司用这种策略来经营晶体管和微型计算机。价格折扣策略要想奏效，必须做到三条：一、挑战者必须使顾客信服自己的产品和服务水平与领导者不分上下；二、顾客必须被这种价格差异深深触动，这样在背弃先前的供应商时才会心安理得；三、市场领导者必须能不理会竞争者的进攻，拒绝实行降价报复。
★廉价产品策略。　　
　　 用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。这种策略只有在某细分市场内对价格关注的消费者占有相当数量时才会有效。不过，靠这一策略成功的企业可能会受到“产品更便宜”的公司的攻击，后者的价格会更低。例如韩国大宇这样的汽车制造商以生产廉价汽车著称，但马来西亚汽车公司生产出更便宜的普洛顿汽车，对其构成了威胁。为了进行防卫，前者要努力使产品质量不断提高。
　　
★声望策略。　　
　　 市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品，并且标定更高的价格。例如，在美国市场上出售的奔驰汽车要比美国产汽车的质量更好，价格也高，超过了凯迪拉克。
★产品繁衍策略。　　
　　 挑战者可以通过推出大量不同式样的产品，向顾客提供更多的选择来追逐领导者。例如汉特公司为了在番茄酱市场上追逐亨氏公司的领先地位，推出了几种风味独特、规格包装不一的产品，而相比之下亨氏公司却只有一种风味的番茄酱，而且瓶装规格也不多。
★产品革新策略。　　
　　 挑战者可以对产品进行革新，来攻击领导者的地位。例如，花王公司在１９９４年推出了一种新型香波，既适用于寒冷季节又可用于温热季节。此产品专门用于东亚市场。挑战者如果采用这种产品革新策略，收益最多的将是广大消费者。
★改进服务策略。　　
　　 挑战者可以通过多种方式向顾客提供新的或更好的服务。例如，ＩＢＭ公司发现顾客对软件和技术服务的兴趣要比硬件大得多，因此深受启发，获得成功。

★分销革新策略。　　
　　 挑战者可以去发现或发掘新的分销渠道。雅芳公司正是因为推行了挨门挨户推销的战术而迅速发展成为一家大型的化妆品公司。它没有在传统的商店里与其他化妆品公司竞争，而是另辟蹊径。
★降低生产成本策略。　　
　　 挑战者可以通过提高采购效率、降低劳动成本、运用更先进的生产设备等手段，使自己的生产成本比竞争者更低。然后，公司利用较低的生产成本制定出更具进攻性的价格，从而夺取市场份额。日本人成功进入了全球各个市场，正式利用这一关键策略。
★密集的广告促销。　　
　　 有一些挑战者通过实施大量的广告和促销来对市场领导者发起进攻。美乐公司在广告促销方面的投资大大超过了百威公司，因而在美国啤酒市场跃居领先地位。除非挑战者的产品本身或者广告宣传比竞争对手高出一筹，否则采取这一策略是不明智的。其成功依赖于把许多原则合并起来使用，并且要经过一段时间的努力来改善自己的地位。

代理公司全程策划工作程序
　[初步接洽阶段]　　
　1、 项目资源条件整合及判断
　负责部门： 策划部、代理部、研究部
　报告名称： 《**项目策划大纲》
　中心内容：
　宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。
　地段资料：规划要点、坐标。
　周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。
　发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。
　判断内容：优势、难点、突破口、把握度。
2、 多方案初步规划、设计或调整建议
　负责部门： 策划部

报告名称《会议纪要汇总》《**项目概念设计提示》或《项目调整建议》
中心内容： 草图、立意、说明、交流记录
[前期策划阶段] 　　
3、 地块内在条件整合及价值分析
负责部门： 策划部、投资部
报告名称： 《**项目土地价值与分析报告》
中心内容： 适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较
4、 资源综合及定位
负责部门： 策划部
报告名称： 《**项目综合定位报告》
中心内容： 上述各内容汇总，初步定位或创意
5、 依据定位针对性的市场调查
负责部门： 策划部、研究部
报告名称： 《**项目市场调查报告》
中心内容： 客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据
6、 经济可行性分析
负责部门： 投资部、策划部
报告名称： 《**项目经济可行性分析报告》
中心内容： 静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。
7、 初步营销框架
负责部门： 策划部
报告名称： 《**项目初步营销报告》
中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系
8、 规划、设计方案及跟踪
负责部门： 策划部
报告名称： 《**项目初步营销报告》 《**项目建筑概念设计》 《**项目环艺概念设计》 或《**项目设计修改意见》 《**项目设计要点》
中心内容： 草图，设计创意、任务书、设计交底、指导
[营销策划阶段] 　　
9、营销整体规划
负责部门： 策划部、代理部
报告名称： 《**项目营销整体规划》
中心内容： VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。
10、 经济敏感分性
负责部门： 投资部
报告名称： 《**项目经济敏感性分析报告》
中心内容： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。
11、 价格策略执行计划
负责部门： 投资部、代理部
报告名称： 《**项目价格策略报告》
中心内容： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。
12、 物业准备工作计划
负责部门： 投资部
报告名称： 《**项目的物业模型》
中心内容： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。
13、 销售准备工作计划
负责部门： 代理部、策划部
报告名称： 《**项目前期工作计划表》
中心内容： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算
14、 项目包装执行计划
负责部门： 策划部
报告名称： 《**项目包装概念设计》
中心内容： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。
15、 广告宣传炒作计划
负责部门： 策划部、代理部
报告名称： 《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》
中心内容： 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。
16、 销售活动规划及策划
负责部门： 策划部、代理部
报告名称： 《**项目公关活动计划报告》 ∑《**项目**活动报告策划书》
中心内容： 开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。
17、 装修套餐
负责部门： 策划部、代理部
报告名称： 《装修套餐服务计划报告》
中心内容： 售后装修和装修按揭服务。
[销售实施阶段] 　　
18、 销售培训
负责部门： 代理部、策划部、投资部
教材名称： 《销售基础知识》 《**项目销售相关内容》
中心内容： 建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。
19、 执行修正
负责部门： 代理部、策划部
往来文件： 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》
中心内容： 根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。
20、置业锦囊
负责部门： 策划部代理投资部
报告总称： 《置业锦囊》
中心内容： 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

21、夸张和消费者投资的可行性报告。

房地产销售代表公司全程策划工作流程给中国本土企业的品牌速成套餐，品牌战略规划、品牌形象规划、整合行销传播策略规划、顾客满意和服务体系规划。
品牌战略规划：规划品牌的涵盖领域和子品牌系列，并对整个品牌的培育、发展和管理做出阶段性规划，制定品牌的宪法，成为一切广告、公关、促销活动的依据。　　
品牌形象规划：品牌形象首先是传播的标准件，以形象统合品牌资产，超越地域、文化和语言，传播品牌的核心价值，实现品牌的接触管理。　　
整合行销传播策略规划：我们唤起市场对您的需求，我们不是在为您推出产品或品牌，我们致力在市场上唤起一种需求，而这一需求只有您能满足，让消费者和您一起演绎品牌的故事，构建您的品牌资产，所谓整合，就是用一个策略，主导所有推广工具和传播渠道。
顾客满意服务体系规划：顾客满意的基本原则，是让顾客得到超出期望的满意服务力创通过对顾客满意服务体系的规划、培训和传播，让您的顾客对您旗下的任何一个分支机构或销售终端，都怀着同样的期望，并得到同样的满意。所以，这里有“期望”和“满意”两个标准件。调查顾客的“一般性期望”是开展工作的基础。制定顾客满意服务体系时，给每一个环节的工作人员一个准确的顾客导向的角色定位和服务理念，远胜于100条行为规范。例如迪斯尼对售票员的定位：“你不是在售票，而是在进行迪斯尼和顾客的第一次沟通。”所谓“顾客满意”，厘清“顾客”的概念并不容易，不仅涉及购买决策的环节，更包括使用商品的社会环境。整个顾客满意服务体系，就是一个接触管理系统，厘清与顾客的接触点，并规划服务体系，是基本的工作方法。接触点来源于过程，需模拟顾客的购买流程和我们的服务流程。顾客满意服务的工作项目建立标准——总服务理念。让顾客怀着何种期望，如何传播唤起这一期望，又得到何种满意。　顾客导向下从上到下的角色定位和行为准则。　　
　　厘清对象——顾客的范围。　
　　服务流程的具体行为规范　　
　　建立满意度的调研体系，规定执行周期和内部信息沟通制度。　　
　　 整个顾客满意服务体系，就是一个接触管理系统，厘清与顾客的接触点，并规划服务体系，是基本的工作方法《品牌规划手册》，具体内容包括：

（1）品牌属性

（2）牌核心价值　　

（3）品牌个性　　
（4）品牌利益点　　
（5）品牌特定人群分析

（6）传播概念　　
（7）品牌培育、发展及管理发展规划　　
 2、根据对企业VI体系的全面了解，规划新的面对国内市场的VI体系，形成《VI手册》，具体内容包括：　　
（1）基本设计部分：　　
　A、标准字（中、英文）　　
　B、标志　　
　C、标准色　　
（2）应用设计项目　　
　A、信封、信纸、便笺纸/其它办公用品 　　
　B、名片

C、包装（3款）　　
　D、说明书　　
　E、海报（2款）　　
　F、终端形象设计（柜台、专卖店各一款）　　
　整合行销传播策略及策略执行　　
　1、根据调研结果，制定市场及传播战略，形成《整合行销传播大纲》，具体内容包括：
　（1）商品定位　　
　　 （2）消费群定位　　
　　 （3）市场区域定位　　
　　 （4）营销组合（价格，通路分析）　　
　　 （5）广告策略　　
　　 （6）促销策略　　
　　 （7）公关策略　　
　　 （8）媒介策略　　
　　 2、根据《整合行销传播大纲》，制定99年广告计划，具体内容包括：　　
　　 （1）广告目标　　
　　 （2）广告运动阶段划分　　
　　 （3）各阶段广告主题　　
　　 （4）媒介安排（媒介策略及媒体购买安排）　　
　　 3、根据品牌推广及营销推进需要，制定《促销活动执行方案》，具体内容包括：　　
　　 （1）活动目的
　　（2）活动主题　　
　　 （3）活动时间及地点　　
　　 （4）活动综述　　
　　 （5）活动计划　　
　　 （6）活动准备工作　　
　　 （7）活动工作安排　　
　　 （8）活动期媒介安排　　
　　 （9）相关宣传设计
　　　4、根据品牌推广及营销推进需要，制定《公关活动执行方案》，具体内容包括：　　
　　 （1）公关活动目的　　
　　 （2）公关活动主题　　
　　 （3）公关活动内容　　
　　 （4）公关活动预算　　
　　 （5）相关宣传项目设计
　　

市场经营策略企划书
一、前  言
　　在市场营销决定企业成败的经营理念下，为求企业经营革新，管理卓越及强化企业体质并创造企业营销利润，实应以营销管理作为创新企业经营的致胜秘诀。
　　营销在今日之市场竞争中，讲求的是整体营销作战模式与总体市场竞争战略，贵企业属信息业，对于高科技产品营销之经营乃着重于下列各项:
1、商品定位
2、市场定位
3、营销战略
4、价格竞争秘诀
5、广告策略
6、经销商辅导与公关(特殊的营销渠道)
二、策略规则内容
1、业务评估
2、市场占有率提高
3、市场销售量(市场业绩)
4、商品定位
5、市场定位
6、营销策略
(a)产品规划
(b)订价策略
(c)渠道策略
(d)促销策略
7、广告诉求表现及策略
8、经销商辅导与教育训练
9、管理制度
三、辅导改善内容
　　由于贵公司属刚刚经营阶段，初进入电脑打卡钟市场，故在市场经营及公司内部管理方面应着重于制度管理，均可为贵公司辅导改善经营体质及提升管理能力，朝向业绩管理与成功经营的领域，辅导改善内容如下:
1、人事战力提升
2、产品整合(内制、外包)
3、包装设计
4、管理制度建立
5、经营理念设计
四、销售计划
1、确立总目标
2、订立明细市场目标
3、提升业务人员销售战力
4、招募业务人员并加以教育训练
5、目标市场确立
6、市场定位与商品定位
7、业绩评估与控制
8、每月业绩达成
五、总进度日程预定表
No. 内容进度日程预定表
1 了解公司现状及内部管理合理化
2 市场调查
3 产品定位市场定位
4 行销策略规划
5 行销策略控制与管理制度建立
6 广告策略
7 竞争策略
　　
世家华庭开盘典礼方案

时间：20##年5月28日上午。

 地点：世家华庭客户服务中心现场。

 人员：工作人员、客户、礼仪、演员等。

 拟邀政府贵宾：市政府有关主管领导、常州市劳动局有关领导、市总工会领导。

 特别嘉宾：本年度常州市的全国劳动模范（或全国五一劳动奖章获得者）。

 拟邀媒体：常州电视台、武进电视台、常州日报、扬子晚报、常州晚报、现代快报、常州广播电台。

 人数：100人左右。

预定目标：对外传达世家华庭开盘典礼的信息、显示企业实力扩大世家华庭的社会知名度和美誉度，体现世家华庭的美好前景促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立德世地产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。

 会场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域的不同划分。

 主席台区：主席台区也就是剪彩区设在客户服务中心门口或放在大厅内，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（透明有机玻璃，上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱。

 嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧。

 签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的礼仪小姐。

签到处设置签到处背景。

 礼品发放区： 即时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。

 贵宾休息区：可放在世家华庭客户服务中心现场，设置沙发茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。

 来宾休息区：可放在世家华庭客户服务中心现场。

 创意表现一：

鲜花立柱剪彩仪式：采用不锈钢礼仪柱替代传统的礼仪小姐托花球的方式，每个礼仪柱上摆放精美插花，更具高雅喜庆的气氛。

 创意表现二：

揭幕启动仪式（建议案1）：由嘉宾揭幕世家华庭的LOGO 仪式。

在主席台的中心位置，我们将放置一个精雕玉龙（本案的LOGO、放置在古色古香的梨木托架上，四周用红绸缎扎成彩结，并且事先用幔布遮盖，之后由嘉宾徐徐揭幕）在仪式进行同时，领导与嘉宾上台，为项目开盘剪彩，活动也在此时达到高潮，吉庆礼花开始升放，以烘托热烈的气氛。

 创意表现三：在工地现场布置大型气拱门和热气球，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。

室内外表现（建议）：

1、户外路牌 

路牌是一种版面最大的媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比的，面积越大， 效果越好。而对于楼宇这种特殊的商品来说，路牌是最直观、最动人、最有气势的媒体应用元素。因此在售楼处及工地附近必须果断采用。（市区其他主要交通路口也需要适当采用，形成开盘信息的传播网络） 

2、指示牌 

两种功能，一种是引导买家路向，二是塑造世家华庭的物业形象。 

3、彩旗（T型旗） 

在售楼处大门外道路两旁悬挂，一般挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。旗上一般印有楼盘标志及广告标语。 

4、盆景花卉 

在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。

根据此类活动的特点，我们知道再大的售楼处，其容纳量也是有限的，故仅仅依靠售楼处现场人流传达楼盘信息还远远不够，而请媒体为本案做广告的方式太过常规且投入大。本次活动采用突破常规的方式，选择“制造新闻”，让新闻媒体主动关注世家华庭的开盘，为本项目做免费广告，从而在最大程度上达到新闻信息的轰动性、楼盘信息的扩散性、公众认知的深入性，实现投入与产出效益的最大化！

核心活动策略建议：于项目开盘当日，确定首位在现场与本案签约的客户（届时请常州各大媒体进行现场监督产生），德世地产公司将根据这位业主所购买物业在世家华庭实际所在的楼层数×常州大酒店、世家华庭、投资广场三幢楼楼层数的累加总和×29（案名“世家华庭”的总笔画数为29划），作为奖金，用于奖励本年度常州市全国劳动模范获得者（或全国五一劳动奖章获得者）。并且进行现场为劳模颁发奖金，这是本媒体策略的焦点人物。也是活动的亮点！此项策略目的在于引起社会公众和常州各大媒体对本案开盘信息的高度关注，从而形成区域新闻效应，最大程度上借助社会舆论与媒体的力量为本案的开盘营销造势，提高世家华庭的知名度和开发商的社会形象及美誉度。实现本次开盘活动经济效益社会效益与的最大化。此外，另将“世家华庭”拆成四大个字，作为大红胸牌由四位礼仪小姐分别佩带，平行站立于现场媒体公证台之前最显眼的位置，吸引媒体的镜头。籍以增强楼盘开盘信息传播的渗透性、扩散性。 建议在本次开盘之前召开一次新闻发布会，借此将“世家华庭向劳模颁发奖金”之新闻信息向社会、媒体公布。

本活动还可以延伸为项目以后一系列的产品促销活动，此略

内容表现一：

乐队：在现场安排一支由20人组成的琵琶乐队，或大提琴小提琴合奏用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。

 内容表现二：

南狮采表、点睛：在仪式过程中穿插南狮采青、点睛表演，预示着世家华庭美好的发展前景。

 仪式流程：

09：00－09：30  所有工作人员进场。包括贵司主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员。

09：30－09：50  来宾陆续进场。在现场设有签到处并同时发放礼品。贵宾、嘉宾、客户可凭请柬内附礼品券领取礼品。嘉宾进入会场休息；贵宾引入VIP室管乐队奏迎宾曲。

09：50－10：00  贵宾由礼仪小姐引入会场。

10：00－10：08  仪式开始主持人开场白介绍贵宾。

10：08－10：13 公司董事长致欢迎词。

10：13－10：25 南狮点睛（两位贵宾为南狮点睛），采青表演。                                                                                                                                                

10：25－10：30 政府领导致词。

10：30－10：35 主持人邀请剪彩嘉宾为世家华庭开盘揭幕剪彩吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。

10：35－10：40  首位客户签约。

10：40－10：50  由董事长为劳动模范颁发奖金，劳动模范发言。

10：50－11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

 本次活动的关键点：“借力造势”是本活动成功完成预期目标的关键点。因此我们首先需要“借”的是政府部门的“力”，这样整个活动就显得更有权威性、更有说服力，且对于新闻媒体而言也就更有可执行性和扩散性。所以在活动之初，与相关政府部门的衔接是本活动的重点。鉴于本次活动的社会性与公益性，所以请市政府有关主管领导、常州市劳动局有关领导、市总工会领导到会并发表讲话是切实可行的！

 配合道具：

楼盘模型；

大型规划平面图；

指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示）；

签到桌；

停车区域；

停车区域指示牌，安排保安现场管理。

 现场气氛营造：通过礼仪小姐的着装，乐队的支撑、造型气球的陪衬、彩带、礼花、签约、颁奖等来突显。

前期筹备工作：拟定与会人员。于5月23之向与会领导贵发出请柬（贵司协调）。

主持：可考虑女主持一名或男女主持搭档。

 其他准备工作：

（请柬回执单、行车路线图、VIP停车证、司机餐券、礼品券的准备）

FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 华文中宋">提前印刷好请柬，非常州来宾请柬要在典礼前10天寄出，常州藉提前5天寄出，并确认来否回执。请柬内附有：行车路线图、VIP停车证、司机误餐券等）请贵司确认、确定。

提前5天向常州气象局获取当日的天气情况资料。

落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

提前6天落实指挥和负责秩序工作。

做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我司提提前供样品，由贵司定稿后我司统一制作）提前8天办理升空气球所需的消防审批。

 活动执行要点说明：

来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐按不同来宾身份为来宾佩带胸花。如贵宾配带洋兰、滿天星、文竹制作的胸花，嘉宾则佩带玫瑰、滿天星、文竹制作的胸花，贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区，嘉宾由礼仪小姐引往会场。

停车位及司机安排：来宾小车挡风玻璃右下位置放有停车证，停车证同请柬一并寄出，背面有行车示意图。一切车辆凭停车证入场，停车证分VIP停车证和嘉宾停车证。车辆入场后由公司保安指引在签到处签到，VIP、嘉宾来车按保安要求入指定车位，VIP车辆可允许停入庆典现场停车位。（具体规划根据双方沟通后的具体情况参照平面图所示）

应急措施准备：音响系统：本公司拥有价值13万元的高级JBL音响，绝对保证质量的同时，多备用混合音响调音台一套，以确保音响的万无一失。麦可风立式2只座工2只，无绳应话筒2只，确保现场应急需求。我司在以往礼仪服务中，准备来客胸花、剪彩用品都比合同上要多，以确保礼仪活动成功，防止短缺的尴尬。

 人员安排：

礼仪小姐10名：

预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处3名，贵宾休息室1名，机动2名，礼仪小姐要求统一着礼服。我司将提供服装大致构想。
工作人员：

贵司工作人员；

我司工作人员；

具体操作执行时，双方将提供人员名单及不同人员分工安排。

 贵宾、嘉宾：

由贵司确定具体人数，我司进行统筹安排。</P< p>