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第二章 市场分析

2.1 市场需求

由于生鲜蔬菜水果、海鲜肉类等产品要求仓储物流过程中低温冷冻冷藏保存，且损耗率大，这些因素推高了成本。近年来，国内食品安全事件频发，消费者对高品质、高安全性生鲜食品的需求快速增长，中粮我买网、多利农庄、沱沱工社等生鲜电商接连涌现。凭借优质的产品，便捷的服务，良好的购物体验，生鲜商品成为网购领域的新兴市场。

从一线电商天猫、京东、苏宁易购、1号店等全面进军生鲜市场，后有垂直电商本来生活网、顺丰优选、沱沱工社等也发展地如火如荼。有资料统计，20xx年~20xx年，中国冷链食品需求将从2亿吨增长到

4.5亿吨，年复合增速18.8%。业内人士表示，生鲜食品平均毛利在40%，且用户重复购买率高，未来三到五年极可能是下一个热门的电商品类。

2.2 产品市场分析

2.2.1 目标市场定位

1）定位

公司主要的目标市场是成都地区的市各阶层消费者，后期会扩展到全国市场。

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2.2.2 市场容量分析

1）成都市场

20xx年末成都市常住人口为1442.8万。市区人口约有1000万左右，城镇居民人均可支配收入32665元。根据成都市统计调查结果，成都市民主流消费额每月约1567.9元。（如下图）

图2-4 成都市不同消费支出区间所包含的人数比例

资料来源：成都市统计局

根据商品性和服务性消费比例数据显示，除去居民用于储蓄及家庭理财投资等方面的支出，成都市居民消费支出中有46%用于商品性消费，54%用于服务性消费。其中，平均消费最大的支出项目是食品消费，占总消费支出比重为16.6%。

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2-5 成都市居民消费比例

那么成都市民用于食品的月总支出为260.27元，年花费为3123.2元，则成都市生鲜及日用品的市场总规模大约为312.3亿元。

2）全国市场

数据显示，20xx年我国进入流通领域的农副产品价值总额为2.45万亿元，但通过电子商务流通的农产品仅占1%左右。国内的生鲜电商正在快速发展，正在走向品牌化，启动的越晚失去市场的机会就越大。预计20xx年及20xx年生鲜电商增速将分别为100%及75%，对应的年销售额为521亿元和911亿元。

20xx年全国生鲜电商交易规模达260亿元，较20xx年增长100%。数据显示，目前中国生鲜市场规模接近1万亿元，而电商的渗透率不到3%，生鲜电商市场容量以每年50%的增速增长，预计20xx年将破千亿元。

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图2-5 国内未来生鲜市场规模

2.2.3 市场竞争分析

1.竞争格局

1）国内竞争格局

目前国内的竞争格局是生鲜电子商务的市场集中度、市场占有率较低，行业竞争力不强，整个行业正加速分化组合。大型网上商城共同占有的市场份额较大，地方上的许多生鲜电子商务企业各自蓬勃发展，但不存在行业领头羊。

国内比较大的竞争者：中粮我买网、顺丰优选、一号店。生鲜食品消费作为消费者的基本需求，在未来必将有更大的增长空间。后期将会有更多的竞争者加入其中，市场竞争度会进一步加剧。

2）成都本地竞争格局

现在成都周边的有机农业企业上一定规模的有10多家，本土的竞争者有全农惠、尚作有机、海佳农业都不成熟。目前成都地区的市

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场还处于待开发区，竞争者少、竞争手段单一、竞争力、企业规模偏小。像尚作有机农业是其中最早开始有机食材全产业链运营的企业，尚作有机农业从20xx年至今，拥有了5000个家庭会员和800多个企业会员，会员数量仍在以每年2000户的速度增加。据了解，尚作的“有机蔬菜”会员制一年能卖8000万。未来将成为公司成长的有力竞争对手。

2.2.4 市场竞争对手分析

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通过对京东生鲜、一号店、顺丰优选、尚作有机的竞争分析看，他们成立的时间较短，但发展速度快。运营模式主要是自营与它营相结合，京东生鲜、一号店都是自营与它营相结合，除部分自建生产基地外，还邀请其他商家进行入住；而尚作有机则是在川西和川北通过自建优质生鲜农产品基地来保证线上产品供应。除了一号店将冷链物流外包给第三方外，其余几家均通过自建物流来满足平台的生鲜产品运输。目前规模较大的几个电商平台的市场区域都集中在北上广深等沿海发达省份和城市，市场区域化、地方化明显，这也为集食商城在成都地区的发展提供了地域上的优势。

2.3 市场分析结论

生鲜食品在我国老百姓的生活中必不可少，市场的消费数量也巨大。伴随着电子商务的不断发展，生鲜电子商务市场虽存在许多障碍性因

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素，但其前景十分广阔，且有代替消费者购买生鲜食品习惯的趋势。而当前现状要求生鲜电子商务企业抓住自身的特色，强化经营管理，打造自身品牌，将发展瓶颈视为发展机遇，通过技术手段、营销策略等方面进行突破，寻求与合作企业进行优势互补、资源共享，最终做大、做强、做特本企业，创造生鲜产品电子商务的发展辉煌。

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第二篇：招商合同书1652504863

湖南**有限公司

招商合同书

甲方：湖南**有限公司

法定代表人：

乙方：

法定代表人（或负责人）：

鉴于甲乙双方共同致力于湖南**园项目的开发、建设，完善长沙经济技术开发区的基础功能；促进长沙经济发展。根据合同法及其相关法律的规定，经甲乙双方共同协商，特签订如下协议，以资共同遵守。

一、定 义

第一条：本合同书确定的招商项目为湖南**园项目。

第二条：本合同书确定的招商对象为从事物流、配载货运、货运信息及相关配套服务的经营者。

第三条：本项目招商的方式有以下六种：

1、物流设施（含房屋、仓库及堆场等）租赁；

2、土地使用权租赁；

3、合资（物流设施作价出资入股）；

4、合资（土地使用权作价出资入股）；

5、土地使用权转让；

6、物流设施（含房屋、仓库及堆场等）转让。

本合同书确定的招商方式为第

第四条：乙方自愿进入湖南**园从事经营活动。

二、租 赁

第五条：甲方将座落在湖南**园内（物流设施、土地使用面积）租赁

给乙方使用。其中：办公用房面积 平方米；仓库 平方米；堆场 平方米；土地使用权 平方米。（见附图）

第六条：甲乙双方议定，办公用房月租金为人民币（大写） 元；仓库月租金为人民币（大写） 元；堆场月租金为人民币（大写） 元；土地使用权月租金为人民币（大写） 元。乙方合计应付给甲方月租金为人民币（大写） 元。

第七条：本合同约定租赁期限年，自年月日起至年月日止。

第八条：租金结算方式。采用先付款后使用，租金每半年结算。由乙方在每半年到期前10天内交付给甲方。

租金采用转帐或现金支付。

第九条：乙方租赁的房产、地产的具体用途为： 。

第十条：租赁期限内，甲方保证并承担下列责任。

1、上述房、地产属甲方合法所有。

2、符合出租使用要求。

3、负责对房屋及附着物，堆场地面的定期的检查并承担正常的维修费用。因甲方延误维修而使乙方或第三方遭受损失的，甲方负责直接损失。

4、甲方如需转让上述房地产，甲方应提前一个月通知乙方。

第十一条：租赁期限内，乙方保证并承担下列责任。

1、需对房屋进行装修或增扩设备或改变地面结构时，应征得甲方书

面同意。费用由乙方自理。

2、如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方书面同意。因使用不当或其他人为原因而使房屋或堆场地面、设备损害的，乙方负责赔偿或给予修复。

3、乙方对甲方正常的检查和维修应给予协助。

4、装修采用来装去丢的原则。

5、乙方将在租赁期届时五天内把房地产交还给甲方；如需继续承租上述房产的，应提前一个月与甲方协商，双方另行签订协议。

6、乙方逾期交付房租，每逾一天，应向甲方支付月租金额的 ％违约金。

三、合 资

第十二条：甲方以位于湖南**园内资产（物流设施、土地使用权）和乙方合资组建公司，共同拓展物流业务。甲方出资入股的资产包括办公用

房面积 平方米；仓库 平方米；堆场 平方米；土地使用权 平方米）。上述资产位置见附图，作价 万元作为甲方出资。

第十三条：乙方投入现金万元。

第十四条：出资日期。甲乙双方应在本合同签订生效后十日内，缴清出资。

第十五条：合资经营的项目为： 。合资经营期限年。

第十六条：甲方占合资公司%的股份，乙方占合资公司的股份。

第十七条：合资公司的经营和管理，由合资公司章程及其他双方股东单位达成的文件为准。（公司章程及有关文件另行制定）

第十八条：合资双方任何一方未能按合同约定依期如数缴清出资额的，每逾期1天，违约方按己方应出资额的 ％作为违约金支付给守约方。如逾期一个月仍未能提交，守约方有权终止合同，并要求违约方赔偿损失。

第十九条：合资双方不得中途退出合作。如中途退出，除赔偿对方因合作造成的全部损失外，另支付己出资方金额的5％作为违约金。

四、转 让

第二十条：甲方转让（物流设施、土地使用权）给乙方作为经营场所，具体位置为湖南**园（物流信息交易服务中心区、仓储区、堆场区）内，其中办公用房面积 平方米；仓库 平方米；堆场 平方米；土地使用权 平方米，编号为 号。

第二十一条：该项转让资产价格总额为 万元。（其中：办公用房 元/平方米；仓库 元/平方米；堆场 元/平方米；土地使用权/平方米；）

第二十二条：乙方在签订本合同之日起，按下列 方式向甲方支付资产转让价款。

①乙方一次性向甲方支付全部资产转让款，甲方给予转让价款的3%优惠，优惠后转让总价款为人民币 万元（￥ . ）。

②如乙方采用分期付款，第一次付款不得低于转让资产价格总额的）。剩余款项乙方应在10月

30日前付清。

③办理有关建设手续、权证的费用由乙方另行承担，不含在本合同约定的资产转让价款内。具体费用标准根据国家的有关收费标准由甲方统一向乙方另行收取。

第二十三条：有关工程建设事项，甲乙双方须遵守以下约定：

1、甲方负责湖南**园项目的五通（路、水、电力、电讯、电视）一平的基础设施及公共区域的道路和绿化建设，费用由甲方承担。

2、该项目建设由甲方负责统一规划、统一设计、统一报建、统一管理、统一外立面、统一监理、统一施工。（其建筑设计费、报建费由乙方承担）

3、乙方委托甲方统一建设，建设造价根据湖南省99土建定额结合市场材料调差及相应取费标准文件下浮6%。

4、甲方在收到乙方交清全部资产转让款项后，甲方在内开工建设，从开工之日起 个月内完成乙方委托的建设工程。

5、建设工程竣工后，从验收合格之日起，甲方在理好土地使用权证和房产证。（#b@2费用由乙方承担）

第二十四条：乙方受让资产必须用于物流业及物流配套服务业经营，但未经甲方同意，不得将该资产经营其他行业。

第二十五条：乙方在该场所经营应服从甲方的管理，并交纳有关物业管理费用。（具体以依法签订的物业管理合同为准）。

第二十六条：违约责任。

1、一方违反本合同约定事项，违约方应按本合同金额的

违约金支付给守约方。

2、如乙方违反本合同约定，乙方除应承担本条第一款责任外，甲方有权收回资产，另行招商。

五、责任免除

第二十七条：责任免除。因不可抗力（指战争、自然灾害及国家政策等因素）造成合同不能履行。应在不可抗力事件发生后十个工作日内告知对方，不视为违约，不承担违约责任。

六、合同争议的解决

第二十八条：合同争议的解决。在履行本合同的过程中如双方发生争议，由双方协商解决。如协商不成，由长沙县人民法院诉讼管辖。

七、其合同生效

第二十九条：合同生效。本合同经双方签字或盖章后生效。

八、其他约定

第三十条：本合同未尽事宜，由双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第三十一条：本合同一式四份，甲方执3份，乙方执一份。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

法定代表人： 法定代表人：月日