各位嘉宾、给位媒体朋友们：

大家好！ 首先，我谨代表丛台酒业股份有限公司对各位的光临表示衷心的感谢！ 今天是个美好的日子，非常高兴与各位共同见证 “丛台杯-2014燕赵佳丽-河北省旅游形象大使选拔赛”的再次起航。今天在这里举办本次活动的新闻发布会，我的心里非常高兴和期待。去年，上一届“丛台杯”选拔赛的成功举办，吸引了众多优秀选手的积极参与，大家在舞台上各展才艺，为观众朋友们展现了一场声势浩大的视觉盛宴。

本次，积极响应河北省旅游局提出“把我省旅游业培育成为战略性的支柱产业”

的号召。中国旅游城市推广促进会、河北电视台影视频道、邯郸丛台酒业股份有限公司三方强强联合，共同举办“2014燕赵佳丽-河北省旅游形象大使选拔大赛”。丛台酒因邯郸名胜古迹“丛台”而得名，承载赵武灵王“胡服骑射”重大革新而载入史册，留下了“鲁酒薄而邯郸围”著名典故和众多美酒颂歌。跨越历史长河，在2000多年朝代更迭中不断发展，独领风骚。半个多世纪以来，本公司把传统工艺与现代科技相结合，使产品质量不断提高，品种系列不断增加，丛台酒、贞元增酒双双被评为中华文化名酒、河北省著名商标、河北省名牌，其传统酿造技艺被河北省人民政府公布为“省级非物质文化遗产”。以“无色透明，窖香幽雅，入口绵软，落口甜净，回味悠长”的独特风格著称于世，深受广大消费者喜爱。丛台酒在消费者心目中享有“燕赵明珠”之美誉。

众所周知，旅游业作为国家的战略性产业。它具有资源消耗低、带动系数大、就

业机会大等优点。同时，河北拥有丰富的旅游资源，具有巨大的区域优势。丛台酒业作为一个具有悠久历史文化底蕴的企业，本着“一心一意酿酒，全心全意奉献”的企业宗旨，发扬奉献社会的精神，全力响应政府对旅游业等相关战略性产业发展。特此，丛台酒业在河北省旅游局、邯郸市旅游局大力支持下，发起“2014燕赵佳丽-河北省旅游形象大使选拔赛“赞助活动。丛台酒业主导产品丛台酒以邯郸城市象征、著名战国遗址“丛台”而命名，蕴含深厚历史文化，与本次选拔赛的主题较好地契合。我们非常注重企业的社会责任，我们希望回馈社会，我们愿意通过这样的活动，向全社会展示丛台酒业回馈社会的决心，支持河北旅游业的决心。我们更加乐意把“燕赵明珠”的美誉融入到燕赵美景中。我相信通过此次活动的成功举办，一定可以为全世界人民展现妩媚多姿，流光溢彩的河北旅游风景图。

最后感谢大家对丛台酒业关注和支持

预祝“2014燕赵佳丽-河北省旅游形象大使选拔赛”圆满举办和本次发布会的圆满成功!

谢谢！

 

第二篇：浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见及其新闻发布会发言稿

浙江省高级人民法院民一庭

关于审理物业服务合同纠纷案件 适用法律若干问题的意见（试行）

为依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、司法解释的规定，结合我省实际，制定本意见。

第一条 本意见所称的物业服务合同纠纷，是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。 本意见所称的物业服务人，是指物业服务企业和其他物业管理人。

本意见所称的业主，是指依法取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

本意见所称的业主委员会，是指依法成立的业主委员会。

第二条 因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；当事人在物业服务合同纠纷诉讼中因此提出主张或者抗辩的，应告知其另行处理。

第三条 因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务合同纠纷；因此提起民事诉讼的，不予受理，但法律、法规、司法解释另有规定的除外。

第四条 为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。

未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。

第五条 物业服务人与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。业主委员会怠于应诉的，依法承担相应的法律后果。

第六条 业主委员会已经作为当事人参加诉讼，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼的，不予准许。

第七条 业主委员会参加诉讼的，应当提供其依法成立的相关证明材料。

第八条 经过业主大会授权，业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。

第九条 业主委员会及经过业主大会授权的业主参加有关诉讼的诉讼风险和后果由全体业主共同承担。人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其它合法收益支付；

不足部分由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。

第十条 物业服务人一般应当向业主委员会或者业主主张物业服务合同的相关权利，但物业的承租人、借用人或者其他使用人有下列情形之一的，物业服务人也可以直接向其主张相关权利，或者要求其与业主承担连带责任：

（一）与物业服务人直接签订物业服务合同的；

（二）与物业服务人形成事实物业服务合同关系的；

（三）与业主约定由其交纳物业服务费的；

（四）违反法律、法规或者管理规约约定义务的。 第十一条 物业服务企业以隐瞒或者伪造有关资质、资格证书等形式骗取签订物业服务合同的，业主委员会可请求依法变更或者撤销物业服务合同或者部分条款。

第十二条 业主委员会虽未经业主大会授权或者同意，擅自订立、变更或者解除物业服务合同，但在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的，该行为有效。

第十三条 物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，可以结合物业服务合同约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定。

第十四条 双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，可以结合物业服务人实际提供的物业服务水

平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定。

第十五条 物业服务合同期限届满后未续签，物业服务人继续提供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应当认定构成事实物业服务合同关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定；但双方可以随时终止该事实物业服务合同关系，并参照浙江省住房和城乡建设厅公布的《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》的有关规定，提前90日通知对方。

第十六条 物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。

物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留臵送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。

第十七条 经书面形式催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的，物业服务人可以依法向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

欠费业主对债权债务关系没有异议，仅对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出异议的，不影响支付令的效力。

第十八条 物业服务合同中约定逾期给付物业服务费应承担的滞纳金，应当视为违约金。约定的滞纳金过分高于造成的损失，业主根据《中华人民共和国合同法》第一百一十

四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，要求予以调整的，应予支持。

第十九条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主依法请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。

业主的损害系由第三人侵权造成的，应由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有明显过错的，可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。业主起诉物业服务人承担侵权责任的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

第二十条 本意见涉及的业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会授权的形式包括：

（一）对授权事项召开一次或数次业主大会分别授权或集中授权；

（二）制定管理规约进行概括授权；

（三）书面征求全体业主意见后进行授权；

（四）依法进行的其它授权。

第二十一条 审理物业服务合同纠纷案件，应当坚持“调解优先、调判结合”的工作原则，积极引导当事人接受社区、

街道组织的人民调解，努力探索诉调衔接的纠纷处理模式；并通过简易程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制。

第二十二条 因物业的承租人、借用人或者其他使用人实施违反物业服务合同或者法律、法规以及管理规约的行为而发生的物业服务合同纠纷，可以参照本意见关于业主的规定处理。

第二十三条 本意见自20xx年10月27日起施行。

本意见施行后新受理的一审案件，适用本意见的规定；本意见施行后尚未审结的一、二审案件和已经作出生效裁判依法再审的案件，不适用本意见。

本意见施行后，法律、法规、司法解释有新规定的，按新规定执行。

浙江高院出台审理物业纠纷案件指导意见

新闻发布会发言稿

浙江省高级人民法院民一庭庭长 许惠春

（20xx年10月27日）

新闻媒体界的各位记者、朋友：

大家好！

为指导全省法院依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，我院在长时间、大规模专题调研的基础上，制定了《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》），并于今天正式发布施行。现在，我向各位介绍一下《意见》的有关情况和主要内容。

一、制订出台《意见》的背景

近些年来，伴随着我国城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面都起到了不可替代的作用，已经成为广大市民日常生活中不可或缺的组成部分。同时，与之相关的物业服务合同纠纷也呈快速上升趋势。据不完全统计，我省法院20xx年受理一审物业服务合同纠纷案件1161件，20xx年受理3107件，20xx年受理5355件，20xx年受理数则在6000件以上，四年间增幅达417%；而今年前三季度受理数已超过5000件，同比有增无减。 由于物业服务合同纠纷往往涉及众多业主的切身利益，处理不当极易导致矛盾激化，甚至可能引发群体性事件，从

而影响社会和谐稳定。近年来小区业主殴打保安或保安打伤业主、业主驾车封堵小区大门或道路、业主大规模集体上访或投诉的事件经常见诸媒体，引起社会各界的高度关注，也反映出当前物业服务领域中存在许多亟待规范的问题。与此同时，虽然现有法律、法规和司法解释已作了不少规定，但仍然不足以解决现实生活和审判实践中出现的新情况、新问题，而广大业主、物业服务企业以及社会各界都强烈希望能尽可能减少和避免发生纠纷，期望人民法院能依法妥善处理好纠纷；各地法院也面临着较大的审判压力，迫切要求上级法院对有关疑难问题予以规范统一和业务指导。

为回应社会各界和下级法院的关注和期盼，促进此类纠纷解决、社会管理创新、和谐社会建设，我院民一庭从去年上半年开始，就成立了专门课题组，通过实地走访、查阅案卷、召开座谈会等，全面了解、基本掌握了当前我省物业服务合同纠纷的主要情况，特别是存在的问题。同时，在形成6万余字调研报告的基础上，起草了《意见》稿，对目前物业服务合同纠纷案件中的主要热点、难点问题提出指导性意见；并经多方征求意见，多次修改。

二、通过媒体向社会公众公开征求意见的情况

在制定《意见》过程中，我们除了在三级法院内部征求修改意见外，还多次征求物业服务双方代表、专家学者、主管部门等方面的意见。特别是为了更广泛地听取社会各界意见，今年9月13日，我院通过报纸和网络媒体向社会公众公开征求意见，引起了高度关注和热烈反响，具体体现在：

一是媒体报道及时广泛。在9月13日当晚及次日，法制日报、浙江法制报、钱江晚报、今日早报、青年时报、都市快报、每日商报、杭州日报、浙江广播电台浙江之声、法制网、浙江在线、浙江法治在线、浙江法院网等媒体迅速进行了刊载；人民网、新华网、中新网、网易网、搜狐网、新浪网、腾讯网、凤凰网、中国日报网、中国法律信息网、光明网、中国证券网、新民网、新蓝网、浙江新闻网等网络媒体也对有关内容进行了转载；不少媒体结合法条和实例，进行了详细解读。从而达到了媒体信息的短时间、大面积覆盖，为我们快速、有效地征集公众意见提供了很好平台，同时也宣传了物业服务合同方面的法律知识。

二是参与者众多、代表性强。在短短的一周多的时间里，我们收到了近100位（个）公民和单位以不同形式提出的近500条反馈意见、修改建议。参与者具有广泛代表性，其中既有广大业主（包括群体）、业主委员会成员（大多是主任），也有物业服务企业，还有专家律师、行业管理协会（浙江省房地产业协会，温州市物业行业管理协会）、政府主管部门工作人员，以及关心物业服务行业发展、物业服务纠纷处理的诸多人士。特别令人感动的是：家住杭州市上城区城南家园已80岁高龄的陶老伯，和家住杭州市华星路嘉绿苑已75岁高龄的吴老，因为不会电脑打字，就一笔一划、工工整整地写了很详细的反馈意见，并对我们工作提出了很好的改进建议。杭州新闻广播电台《老缪说物业》专栏节目还将收集到的听众意见提供给我们。

三是参与形式多样、内容集中、质量较高。反馈意见既有来信来函、电子邮件，也有打来电话，还有专程直接来我院当面反映，有的还采用多种方式、多次反映。反馈意见主要集中在业委会诉讼主体资格及物业服务费的核减等问题上，这也是征求意见稿的主要内容、焦点问题。对此，大家不仅仅提出修改意见方案，还提出了具体实例根据和法律政策依据，进行详细阐述、论证，就像一篇篇小论文，具有相当的司法理论和实务水平。

四是参与成效好，不少意见建议被吸收采纳。尽管针对征求意见稿的内容甚至同一问题，大家的观点不尽相同，有的甚至针锋相对，我们难以全部吸收、采纳，但其中不乏真知灼见，我们经过认真研讨后，在修改过程中将此部分或全部吸收采纳。如征求意见稿中的重要内容、也是公众最为关注的焦点问题，即关于“因物业服务存在瑕疵而是否可以核减物业服务费”问题，绝大多数人士对此持反对意见，认为这会助长少数业主的“耍赖”欠费行为，不利于大多数交费业主权益和小区整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展；同时，我们考虑到司法实践中掌握“如何具体核减”的尺度也很困难，所以，最终删除了这部分内容。另外，对业主委员会诉讼地位、业主大会授权方式等等，我们也在吸收了许多合理意见后作了一定程度的调整、修改。

总之，这次向社会公众公开征求意见，效果之好，出乎意料，使已经十易其稿的《意见》稿更为成熟，更加合法合情合理，更符合实际情况，更具有现实可行性。所以，我们

决定今天出台《意见》以指导审判实践。可以说，包括新闻媒体、记者朋友在内的社会公众都是这个《意见》的作者。

同时，作为实践我省法院“阳光司法”的新尝试、新形式，这次向社会公众公开征求意见，也使我们深深感受到，社会公众、各界群众的观点、言辞或平和或激烈，都体现了对人民法院、司法工作的关心、关切、关爱，都能让我们听到群众的真切心声和现实需求，体验到群众对民生问题的真情实感，体会到群众看待、解决问题的理性和智慧。这是我们在制定指导意见整个过程中的最大收获。由于时间和精力有限，我们无法对所有参与的社会各界人士一一回复、致谢；在此，通过在座的新闻媒体、记者朋友，表达我们的衷心谢意！

“民事、民事，人民大事”。今后我们开展民生课题调研、出台涉及民生的指导意见，都将本着“为人民负责，请人民参与，由人民评议，让人民满意”原则，借鉴此次经验，继续向社会公众公开征求意见，以体现人民法院司法为民的宗旨和本质，请社会各界、广大群众继续给予支持。

三、《意见》的主要内容

《意见》共二十三条，在遵循相关法律、法规、司法解释规定的同时，总结提炼了我省各地法院审理物业服务合同纠纷案件行之有效的做法经验，吸收了社会各界提出的宝贵意见，着重突出当事人利益平衡、责权利统一的司法理念，以维护民众安居乐业、社区和谐稳定及物业服务产业有序发展的基本秩序。现将《意见》主要内容说明如下：

（一）关于业主委员会的被告主体资格问题

这是本次《意见》稿起草中的难点问题，也是社会公众十分关注、争议很大的一个问题。现有法律、法规、司法解释虽然规定了业主委员会一定条件下可以成为物业服务合同纠纷的原告，也可以成为与业主“内部”权益纠纷案件的被告，但对业主委员会是否具有物业服务合同纠纷的被告主体资格问题，却没有明确规定；导致对以业主委员会为被告的物业服务合同纠纷案件，法院一般都是裁定不予受理或驳回起诉。这给当事人维权、解决纠纷造成了诸多不便和不利。

对此，《意见》明确规定物业服务合同纠纷中，业主委员会既可以在一定条件下成为原告（第四条），也可以在一定条件下成为被告（第五条），即只要物业服务企业与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务企业就可以将业主委员会作为被告提起诉讼；即使业主委员会怠于应诉，也将依法承担相应的法律后果。这使业主委员会具有了较完整的诉讼主体资格。

《意见》之所以规定业主委员会具有当被告的诉讼资格，主要基于以下几个理由：

一是利于平衡双方利益、便于解决物业纠纷。如果业主委员会只能当原告而不能当被告，显然会导致物业服务企业与业主委员会之间权利义务失衡，也不利于维护小区正常的物业管理秩序。况且，物业小区内涉及公共区域、公摊部位、公共设备、设施的权益，也难由单个业主来主张、抗辩；如果业主委员会不能当被告，则物业服务企业只能一个个起诉

业主，劳命伤财，不符合诉讼经济的原则。而赋予业主委员会被告主体资格，显然比单个或者部分业主分散行使抗辩权利力量更强、更为有效便利，有利于改善单个或者部分业主的弱势地位，有利于简化诉讼程序和节约诉讼资源。

二是业主委员会具有一定的承担民事责任的财产。我国《民事诉讼法》第49条规定：“公民、法人和其它组织可以作为民事诉讼的当事人。”而业主委员会不是“公民”，也不是“法人”，那么是否属于“其它组织”，焦点在于其是否具备“一定的财产”。对此有两种不同观点：一种观点认为业主委员会没有自己独立的财产，公共维修基金以及公共部分的经营收益虽体现为相对独立的财产形式，但因其用途的特定性，很难成为业主委员会承担民事责任的财产基础；另一种观点则认为业主委员会有一定的财产，虽不一定享有独立的所有权，但只要可以相对独立支配该财产和经费即可。我们认为，根据《物权法》第79条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；但这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此相对独立于每个业主的个人财产并由业主委员会具体掌管和使用。此外，业主委员会还可以利用建筑物区域内的公用部位或公用设施、设备等进行一些经营活动，取得一定的财产收益。这些财产一般都会独立存储，作为业主大会或者业主委员会的活动经费，或者用于维护业主公共利益的活动。因此，业主委员会有相对独立的财产和一定的承担民事责任的能力，可以视为“其它组织”，并在物业服务合同纠纷诉讼中当被告。

三是有事实根据和法律依据。《意见》稿在征求意见过程中，不少人士特别是业主委员会成员认为，业主委员会无论当原告还是被告，都必须取得业主大会授权，否则就应该拒绝参加诉讼。但我们认为：《意见》中所指的业主委员会都是依法成立的，它一般都是取得了业主大会或绝大多数业主的明确授权同意后，才作为合同的一方当事人，与物业服务企业签订合同的；如果后来双方因合同履行等发生争议，被对方以业主委员会为被告起诉，则属于业主大会或绝大多数业主当初给予业主委员会授权时应当预见的情形。而根据我国《合同法》合同相对性原理，作为合同的相对方，业主委员会也不存在任何可以豁免当被告的理由。况且，如果业主委员会当被告都必须重新经过业主大会授权，则既不符合生活常识，不便于操作，也容易成为少数业主委员会或业主不履行责任的一个借口，不利于业主与业主委员会之间相互监督、勤勉工作。

当然，为了防止个别业主委员会可能存在的道德风险并损害广大业主权益，《意见》同时规定业主委员会无论是当原告还是被告，如果在诉讼中承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，也就是实质性处分诉讼权利、实体权利的，它作为业主的代表机构，理应听取全体业主的意见，都必须经过业主大会的明确授权（第八条）。

（二)关于业主可否以个人名义提起诉讼问题

针对物业服务合同纠纷，业主本人究竟是否有权提起诉讼，实践中存在较大争议。多数意见认为：业主本人除了依

照相关法律明确规定，以及就自己个人权益受到侵害的情形可以起诉之外，对于物业服务合同纠纷，其无权以个人名义起诉主张权利；因为签订物业服务合同的主体是业主委员会，根据合同相对性原理，业主委员会才是被告；况且，个体业主的意志、利益难以体现和代表全体业主的共同意志、利益。少数意见则认为：业主是物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者，是物业服务合同的实质当事人；如果不赋予业主诉权，不利于保护业主的合法权益。

我们认为，一方面，物业服务合同纠纷原则上应由业主委员会代表全体业主提起诉讼。因为，业主委员会作为全体业主共同利益的代表和物业服务合同的当事人，它比单个业主更能够统合不同业主的利益诉求，避免业主内部因利益分歧而陷入混乱，也符合合同相对性原理，还可以有效节约诉讼成本。另一方面，实践中也确实存在少数业主委员会对业主共同利益遭受侵害却怠于起诉的情况，加上有些小区未依法成立业主委员会，如果不允许业主以自己的名义提起诉讼，则显然不利于保护广大业主的合法权益。

基于上述考虑，现《意见》既规定以业主委员会参加诉讼为原则（第四条第一款、第五条），不准许在业主委员会已经作为当事人参加诉讼的情况下，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼（第六条）；又规定未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，如果部分业主经过业主大会授权后，也可以自己名义提起诉讼（第四条第二款）。

当然，打官司就有可能赢也有可能输。而不论是业主委

员会还是经过业主大会授权的业主，参加有关诉讼的风险后果包括败诉的风险后果，依法应该由全体业主共同承担。因为业主委员会一般都有一些相对独立的可支配的财产，也为了便于实践中操作，《意见》第九条规定了业主委员会败诉时的财产责任承担顺序和范围，即：可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其它合法收益来支付；前述财产不足以支付的，剩余部分则由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。至于物业管理用房、公共配套设施、专项维修资金等，是维持物业管理区域内小区正常运行的基础，这些设施和资金一般不应作为被执行的对象。

（三）关于业主大会授权的形式问题

这也是社会公众比较关心的问题。各界的基本共识是：既要严格授权程序以防个别业主委员会或业主滥用权利，也要科学设计，便于业主委员会及时有效地为广大业主维权。 现《意见》采纳多数意见，在坚持法定实质性条件即“业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的同时（第二十条

第一款），适当放宽了业主大会授权的形式，即：可以专门召开一次或数次业主大会，对授权事项分别进行授权或集中授权；也可以在制定的管理规约中进行概括授权，而无需另行召开业主大会进行专门授权；还可以随时根据需要，以书面形式征求全体业主意见等（第二十条第二款）。总之，只要反映全体业主的共同意志并符合法定条件的授权形式，均应予以认可。

（四）关于与物业服务费相关的几个问题

如前所述，现《意见》采纳了大多数人士意见，不再规定“因物业服务存在瑕疵而可以核减物业服务费”内容，意味着欠费业主一般不能以物业服务企业存在服务瑕疵为由，主张减免应交的物业服务费。但对如何向欠费业主特别是那些长期不居住在小区中的“影子业主”催交物业服务费，确实是一个难题，司法必须提供必要途径予以解决；而如果允许物业服务企业一律直接采取诉讼手段催交，那么案件诉讼量将十分巨大，实际效果也不见得好。为此，根据相关司法解释精神，《意见》第十六条规定物业服务企业必须先以书面形式向业主催交物业服务费即送达催交通知书，只有书面催交无果后，才可以提起诉讼，否则法院不予受理；同时，为了解决催交通知书“送达难”的问题，规定物业服务企业向欠费业主采取直接送达、邮寄送达、留臵送达的方式后仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的便利方式送达。

另外，《意见》针对生活中较常见的问题，如物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务企业要求业主给付相应物业服务费的，双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，以及物业服务合同期限届满后未续签，物业服务企业继续提供物业服务的，从而带来如何认定物业服务费的数额或标准问题，也根据实际情况作出了相应规定（第十三条、第十四条、第十五条）。

（五）关于物业服务企业的安全保障义务问题

对这个问题，相关法律、法规、司法解释均未作明确规定，在理论上和实践中争议都很大。由于现实生活中不仅存在相关安保事件，而且数量不少，也引发了业主与物业服务企业之间的不少矛盾、冲突，广受社会各界关注。

对此，我们认为：一方面，物业服务合同中通常都会包含一定的安全保障义务内容，物业公司也会为此配备专门的保安人员、建立相应的保安制度、安装必要的监控系统、完善服务区域周边的围护设施等，可以说，物业服务区域内的安全保障工作是物业公司的一项重要日常工作。另一方面，根据现行法律如《物业管理条例》第46条、第47条，以及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条、《中华人民共和国侵权责任法》第37条，可以认定物业服务企业有一定的安全保障义务。同时，从法理上讲，判断当事人是否承担安全保障义务的标准，在于认定其是否具有“对危险源的控制力”；而作为对物业服务区域进行实际管理的物业服务企业，对区域内危险源的控制力显然要高于业主。因此，认定物业公司在一定情形下承担相应的安全保障义务，不仅有相应的合同根据、法律依据和法理基础，也符合人们日常生活经验常识。据此，《意见》第十九条第一款规定物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担相应赔偿责任。

但应该强调的是，物业服务企业的安全保障义务主要是为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业服务区域内的

公共秩序和公共安全提供防范性保护，在性质上是一种行为义务，而非结果义务。这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，而只能降低这种风险发生的可能性和比率。如果物业服务企业已经履行了相应的安全保障义务，那么即使业主实际遭受到人身或财产损害，其也不应承担民事赔偿责任。否则，凡是业主的人身、财产权益遭受损害，就推定物业服务企业“有过错”，要求其赔偿，显然是不公平的。并且，目前我国的物业服务行业尚属于初期发展阶段，若将所有损害皆归由物业服务企业负担的话，将使损害责任过于泛滥，不仅不符合公平等价有偿原则，也不利于物业服务行业的健康稳定发展，最终损害的还是广大业主的利益。

至于如何判断物业服务企业是否违反安全保障义务，《意见》第十九条第二款规定：可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定。也就是说，只有当物业服务企业未尽到一个善良管理人应尽的注意义务和谨慎勤勉义务，有过错时才承担相应的赔偿责任；如果物业服务企业遵守了合同约定和法律规定，则即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，其也不应承担责任。 另外，在因第三人实施侵权行为造成业主损害的情况下，物业服务企业承担的是一种与其过错程度相适应的补充赔偿责任；而且，其在赔偿后可以向真正的侵害人追偿。

（六）关于“调解优先”、高效便捷妥善化解纠纷

物业服务合同纠纷事关千家万户民生和物业服务产业

发展，也关乎社会和谐稳定；而大部分纠纷往往源于一些小矛盾、小冲突，如果为此动辄对簿公堂、大动干戈，不仅耗费大量诉讼和社会资源，而且容易使矛盾纠纷更趋复杂、激化。因此，在现行法律、法规对物业服务还缺乏完善、细致规范的情况下，《意见》一方面倡导和鼓励运用社区、街道组织的人民调解，以及行政调解、诉讼调解等多种调解手段，从而合理平衡各方当事人利益；另一方面倡导和鼓励当事人和人民法院依法采取简易程序、督促程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制（第十九条、第十七条），以便高效便捷低成本、妥善化解矛盾纠纷。 各位朋友，在我们日夜居住的城市里，在我们常年生活的节奏里，物业服务已经逐渐成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此应该、也正逐渐成为一种相互依存、共促发展的关系。在这个过程中，发生一些纠纷是正常的，但我们应该拒绝因为纠纷而相互对立、彼此敌视。通过这次向社会公众公开征求意见，通过今天我们发布施行《意见》，我们更加坚信，不论是广大业主、业主委员会、物业服务企业，还是专家学者、主管部门、法院法官以及社会各界人士，都期盼并且也有智慧，通过一起继续努力，妥善化解纠纷，维护和促进社会安居乐业，实现业主、物业服务企业、整个社会的共赢局面。

谢谢！

物业服务合同纠纷案例

案例一：房屋质量有问题，能拿物业服务费“说事”吗？

20xx年3月，王女士向某开发商购买了某小区房屋一套，并于同年12月入住。该小区有某物业公司提供物业服务。自20xx年6月起，王女士以所购房屋存在质量问题、物业公司未尽到物业管理服务为由，拒不交纳物业服务费。某物业公司多次向王女士催讨物业服务费未果，于20xx年5月诉至法院，请求判令王女士支付20xx年6月至起诉前的物业费合计2200元。

法院经审理认为：某物业公司与业主王女士之间是物业服务关系，某开发商与业主王女士之间是商品房买卖关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体，依据我国法律规定和合同约定，应当各自承担民事责任。本案中，王女士主张其房屋存在质量问题，应由物业公司维护和修缮，但其与物业公司之间的物业服务合同中并未约定后者有对其房屋专有部分进行维护和修缮的义务，而商品房买卖与物业服务是两个不同的民事法律关系。因此，对于房屋质量问题，王女士应当依据有关法律的规定和商品房买卖合同的约定，向开发商主张；其不能因房屋质量问题而将对开发商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此为由拒交物业服务费。据此，法院判决支持了某物业公司的诉讼请求。

案例二：物业服务合同到期未续签，是否可退物业费？

某花园小区是一座集办公、住宅、商业于一体的综合性楼盘，交付后成立了两个业主委员会，即住宅业主委员会（以下简称住宅业委会）和非住宅业主委员会（以下简称非住宅业委会）。20xx年3月，非住宅业委会和住宅业委会的代表董某、陈某与某物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定委托该公司进行物业管理，期限为3年，自20xx年3月10日至20xx年3月9日止；业主委员会在合同生效之日起向物业公司提供经营性商业用房，由其租用，租金用于物业管理的开支。该合同到期后，某物业公司仍然对该花园小区进行物业管理，花园小区业主也接受了管理，并向物业公司继续缴纳物业管理费。20xx年11月，花园小区成立了统一的小区业委会并备案。之后，花园小区业委会向法院起诉，要求物业公司归还20xx年4月至20xx年12月期间花园小区全体业主物管商业用房、共用部位和共用设施设备共计80万元的经营性收入。

法院经审理认为，花园小区业委会成立前所存在的非住宅业委会与住宅业委会系经花园小区全体业主选举产生并成立的，其有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。双方20xx年3月10日签订的《物业管理服务合同》应认定合法有效。该合同到期后，物业公司与业委会虽然未续签物业服务合同，但花园小区全体业主一直在接受该物业公司的服务，并按照20xx年3月10日签订的物业管理服务合同的约定缴纳物业管理费，应认定物业公司与业委会的合同关系仍在延续。《物业管理服务合同》中对花园小区经营性商业用房的经营收入进行了

约定，由物业公司进行租用，其租金用于物业管理的开支，故花园小区业委会要求物业公司返还经营性收入80万元，依据不足。据此，法院判决驳回花园小区业主委员会的诉讼请求。

案例三：大年初一燃烟花遭损失，物管不力是否要担责？

20xx年1月29日（大年初一），因为小区内有人燃放巨型烟花，致使小区高层16楼1602室130㎡的房屋被烧，大火又蔓延至1702室，致1702室也过火严重，遭受损失。起火时，两户业主均在老家过年，家中无人。消防部门出具的火灾原因认定书载明：1602室的火灾，是由多户业主燃放烟花爆竹，引燃阳台上的杂物，然后火势又蔓延至1702室；因小区消防通道堵塞，消防栓水压不足，消防员从进小区到开始灭火，耗时13分钟。1702室业主将物业公司和1602室业主诉至法院，请求二者赔偿损害20余万元。

法院经审理认为：造成1702室业主财产损失的直接原因是火灾，直接侵权人是大年初一小区烟花爆竹的燃放者，但此人现已无法查明。虽然小区的物业公司不是直接侵权人，与火灾的发生也并无直接的因果关系，但现有证据证实，物业公司在履行其对物业服务小区的公共设施设备和相关场地的维修、养护、管理义务的过程中存在明显瑕疵。我国《消防法》规定：居民住宅区的管理单位，应当履行消防安全职责，做好住宅区的消防安全工作，按照规定配臵消防设施器材、设臵消防安全标志，确保消防设施和器材完好、有效；保障疏散通道、安全

出口畅通；任何单位、个人不得损坏、擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，或堵塞消防通道。本案中，物业公司并没有履行上述法律规定的义务，未尽到物业管理的职能，如保证小区消防通道畅通、消防设备正常运行等。正是由于物管不力，导致消防部门救火时间延误，火灾损失扩大，物业公司对此应承担相应的赔偿责任。经鉴定，1702室业主的火灾损失为64920元，根据物业公地的过错程度，酌定其承担40％的责任，计25968元；对火灾始发的1602室业主应承担的赔偿责任，因1702室业主提供的证据不足，不予支持。遂判决物业公司赔偿1702室业主损失25968元。

相关法律、法规、司法解释等条文摘录

一、《中华人民共和国物权法》

第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

二、《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

三、《中华人民共和国侵权责任法》

第三十七条 宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百九十一条 【支付令申请】债权人请求债务人给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：

（一）债权人与债务人没有其他债务纠纷的；

（二）支付令能够送达债务人的。

申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据。

第一百九十二条 【申请受理】债权人提出申请后，人民法院应当在五日内通知债权人是否受理。

第一百九十三条 【支付令发出】人民法院受理申请后，经审查债权人提供的事实、证据，对债权债务关系明确、合法的，应当在受理之日起十五日内向债务人发出支付令；申请不成立的，裁定予以驳回。

债务人应当自收到支付令之日起十五日内清偿债务，或者向人民法院提出书面异议。

债务人在前款规定的期间不提出异议又不履行支付令的，债权人可以向人民法院申请执行。

五、国务院《物业管理条例》

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列

职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保

安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

六、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

七、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

八、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七

十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

九、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》

第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

十、《浙江省物业管理条例》

第十四条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主公约；

（四）业主委员会委员的名单。

所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

第十七条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

十一、浙江省高级人民法院立案一庭《关于审查立案若干问题的解答（二）》

第二条：业主与业主委员会之间因内部管理发生纠纷，是否属于法院民事诉讼受案范围？

业主与业主委员会之间因内部管理行为发生纠纷的，如对召开业主大会会议、制定和修改业主公约、业主大会议事规则、业主大会如何行使投票权选举、业主委员会及业主大会职责的行使等，发生争议的，当事人应向政府房地产行政主管部门申请处理，

不属于人民法院民事案件受案范围。业主或业主委员会提起诉讼的，不予受理。