写字楼项目可行性报告范文格式范本

第一部分：项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等；

二、内部因素

1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

第一部分：写字楼项目概况

一、 宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、 宗地现状

1、 四至范围；

2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、 写字楼项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、 交通状况

（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、 教育：大中小学及教育质量情况。

3、 医院等级和医疗水平

4、 大型购物中心、主要商业和菜市场

5、 文化、体育、娱乐设施

6、 公园

7、 银行

8、 邮局

9、 其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、 写字楼项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、 治安情况

2、 空气状况

3、 噪声情况

4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、 周边景观

7、 风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、 其他

五、 写字楼项目大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、 道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、 写字楼项目规划控制要点

1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、 产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、 综合容积率、产品容积率

4、 建筑密度

5、 控高

6、 绿化率

7、 其他

七、 土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、 合作方式及条件

1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务#5@p。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、 付款进度及与拿地程序的配合

4、 其他合作的主要条件

5、 与合作方式相关的其它法律规定

二、 土地法律性质评估

（一）现状

1、 土地所有权归属

2、 土地使用权归属

3、 土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、 取得土地使用权程序评估

1、 取得土地使用权的程序

2、 取得土地使用权需要的工作日

3、 取得商品房用地土地使用权所需条件

4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、 土地性质变更的程序和理由

2、 土地性质变更的政策支持或障碍

3、 土地性质变更需要的工作日

五、 政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。

六、 总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分：写字楼项目市场分析

一、 区域产品市场成长状况

1、 区域产品市场简述

? 形成时间

? 各档次产品区域内分布状况

? 购买人群变化

2、 区域产品市场各项指标成长状况（近3-5年）

? 开工量/竣工量

? 销售量/供需比

? 平均售价

3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、 区域内供应产品特征

1、 各档次产品供应状况

2、 各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

? 平均售价

? 开发规模

? 产品形式

? 平均消化率

? 平均容积率

? 物业在区域内分布特征

3、 区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、 分析：本案在区域市场内的机会点

6、 结论：

? 区域市场在整体市场的地位及发展态势

? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ? 本案在区域内开发市场潜力

? 本案在开发中的营销焦点问题

三、 区域市场目标客层研究

1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、 目标市场定位及产品定位

1、 市场定位

2、 目标人群特征/来源区域/行业特点

3、 产品建议

第四部分：写字楼项目规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、 主要产品类型。

3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：写字楼项目开发

一、 土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分：写字楼项目投资收益分析

一、 成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：

项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）

土地成本

前期工程费

基础设施费

建安工程费

配套费用

开发间接费

直接建造成本小计

营销费用

管理费用

总 计

二、 税务分析

1、 营业税及附加

2、 所得税

3、 土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、 经济效益分析

1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）

销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投资回报率

3、 项目开发各期的利润体现

经济指标 20xx年 ··· 20××年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

结算面积（m2）

单位利润(元/m2)

利润(万元)

4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

（3） 容积率变动各项指标的变化

主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5

多高层比

营业额

总投资

毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

四、 项目资金预测

1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、 资金回款计划：各期销售回款计划。

3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：写字楼项目管理资源配置

五、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

六、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。

第八部分：写字楼项目综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

附件：

1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、 按照WK集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程

 

第二篇：XX住宅楼写字楼项目可行性研究分析报告

住宅楼写字楼建设项目

可

行

性

研

究

报

告

项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书工程咨询公司 总论

1、项目位置及背景

本项目处在XX市XX区XX中路，西临XX超市，南临XX大厦，北靠XX公寓、XXXX电子公司，东临XX厂及XX厂。地理位置优越，环境幽雅。

XX地区是XX市泛CBD区域，因受CBD及XX商圈的影响已逐渐成为XX最活跃和繁荣区域。XX外销公寓最为集中，并有少量商务大厦及商住楼，代表性的项目有XX、XX公寓、XX、XX公寓等，每平方米均价8500元以上。本项目最近区域的商品房的销售为XX大厦，其均价为7200元/平米，销售情况良好，但XX大厦是塔楼，而本项目为板楼，其间的差价应在500元左右。

XX地区同时又是京城规划中的10个边缘集团之一，10个边缘

集团所在区域以东五环沿线为主，如XX XX 、XX、XX庄、XX和XX苑均处于XX环的XX市东部地区。其余的5个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。据XX公司的调查显示，边缘集团范围内在售的117个项目中，XX集团占5个、XX集团占6个、XX集团占16个，XX集团占37个、XX集团占18个、XX集团2个、XX集团9个、XX集团9个、XX集团15个。由此可以看出东五环和北五环沿线的边缘集团发展较快，特别是XX集团的XX和XX集团已成为楼市中的热点区域。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，XX地区成为住宅旺地已指日可待。

2、项目概况：

本项目占地面积19200平米，总建筑面积87300平米，建筑规模为地下8000平米，地上79300平米，建筑容积率为4.11，分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下两层、地上14-16层。经估算，工程总造价约4.3亿元，住宅楼销售部分每平米造价为4712元，写字楼销售部分每平米造价5824元。项目总的销售保本价格为5684元/平米。针对兆隆大厦的均价7200元/平米的塔楼销售价格，同时考虑资金的回笼速度，本项目住宅楼的销售价格低定位在6000元/平米，写字楼销售价格定位在8000元/平米，销售收入为5.12亿元，公司实际投资20158万元，销售净利润为4598万元，投资回报率为24%。

XX市住宅市场分析

1、XX房地产市场发展状况

XX市自19xx年以来国民经济呈现出高速增长的态势，GDP的平均年增长率为15.27%，除个别年份以外均保持10%以上的经济增长速度，近5 年经济发展态势平稳没有出现大起大落的计划经济发展特点，说明XX市的市场进程有了较大的提高。

房地产投资作为固定资产投资是拉动经济增长的有效手段，房地产作为高值耐用消费品可启动消费，同时房地产业具有产业关联的产业特性可以带动相关产业的发展，因此房地产作为第三产业，目前对国民经济的发展十分重要。

加入WTO对房地产市场的影响分析

在20xx年下半年，中国加入世贸组织（WTO）之后，中国的经济发生了深刻的变化。相应的，XX也获得难得的发展机遇。

首先，加入WTO使中国的经济规则与世界接轨，增加了政策的透明度及稳定性，使国外的投资者能够理解和把握。这将极大地刺激国外投资者的投资信心，增加国外投资者对国内各行业的关注。房地产作为国内赢利预期最好的行业之一，必将受到投资者的极大关注，从而拓宽开发商的融资渠道，促进房地产行业的健康发展。同时，稳定、规范化的政策环境将使国外投资者有信心投资于国内的各种资产，扩大整体房地产行业的市场需求规模，缓解目前的供需失衡局面，增加行业景气。

其次，加入WTO，使得国内产品与国外产品站在同一竞争地位，通过公平的竞争必将使国内外消费者享受到更好的产品服务，刺激进

出口业务的发展，提高国内的市场化程度，进而吸引更多的国外投资者进入中国的各个行业，带动国内尤其是XX的写字楼、高档公寓、酒店、商业设施等各方面不动产物业的需求，对房地产的繁荣是个有利的促进。

最后，大量国外投资者的渗入，将提高对人才资源的需求，增加国内人员的收入预期及消费信心，激发一部分购买力，扩大房地产市场的需求。虽然，国外产品对国内制造业将产生冲击，但对于XX这样的服务型功能为主的城市来说，影响不大且调整相对容易。

总体来说，加入WTO将扩大XX房地产的需求规模，并刺激其消费，是一件利大于弊的重大利好。

举办奥运对房地产市场的影响

申奥成功将给XX带来大规模的基础设施建设，有利于投资硬环境的改善。为了成功地举办奥运，XX市政府将投入大量资金改善XX的基础设施状况。比如机场的扩建、城市的公交、高速公路、轻轨铁路、地铁等。另外，电视媒体的转播系统、通讯系统，都将加强建设。拟重点建设142个项目，投资逾1800亿元。包括：900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等；450亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、地更绿；300亿元用于信息化建设，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育；150亿元将用于水、电、气、热等生活设施的建设和改造等。这些不仅对XX投资硬环境的改善具有非常直接的促进作用，而且对居住的舒适性也将得到提高，总体提升了不动产物业的价值。

申奥成功将带动一批相关产业的发展，给国内外的投资商带来了重大的商机。举办奥运无论是对广告业、旅游业、体育产业，还是零售商业等，都将得到发展的机会。这不仅对XX的一些行业来讲是一个巨大的机会，对于其它省市，乃至于全球的投资商，都是一个重要的商机。举办奥运会，还将增加就业，增加居民的收入，从消费的角度来看，这无疑会拉动XX经济的增长，提高国内外投资商对XX市场投资的回报率和盈利的乐观性，同样可以促进XX物业市场的销售和发展。

申奥成功将促进科技等服务行业的发展，将把XX的投资环境提高到一个更新的层次。XX奥运提出了“绿色奥运、科技奥运和人文奥运”，在环境治理、绿化城区建设、公园化的城市、三废治理等等方面，都将投入大量资金。在水环境的治理、空气污染的改善以及生活垃圾的处理和改善方面，也要做许多工作。这些项目的开展，都离不开相关行业的发展，必将为XX赢得良好的城市形象，从而使XX的投资环境达到更高的层次。

2、XX市房地产市场发展展望

随着申奥的成功、加入WTO的利好，房地产市场热度升级。目前XX房地产开发投资增长迅速。土地购置面积和土地开发面积大幅增长。土地购置面积为284.9万平方米，土地开发面积为459.2万平方米，分别增长2.8倍和3.5倍，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。XX房地产市场供销两旺。

商品房在建规模扩大，开发速度剧增。XX房地产市场发展潜力相当可观。从城市人口和商品房的销售量上看，XX的市场发展潜力十分看好、房地产市场的潜在需求十分巨大。XX的购买力正处于上升阶段，随着住房补贴政策的落实，XX的个人购房比例将会大大增加。XX房地产市场经营格局将会发生很大变化，一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被淘汰出局，二三十家大型开发集团将主导XX市场。这也是XX房地产市场进入有序竞争的要求和表现。

举办奥运会对XX房地产市场的影响，具有区域性、局部性、时间性的特征。办奥运对城市结构、物业布局和房地产市场格局有重大影响，但对房地产市场需求总量的直接影响并不大。办奥运的辐射力，在空间上是递减的在时间上是先增后减的。在空间上，距奥运场馆尤其是奥运村越远，辐射力越小，虽然全XX都能够从奥运受益，但城市重心还是会进一步北移；在时间上，以举办奥运会时的20xx年为界，从现在到20xx年，办奥运的影响趋势是逐年递增，到20xx年后逐年递减直至消失。办奥运的影响是表层性的，而入世对XX房地产市场的影响，是深层次、制度性、全局性、环境上的，比举办奥运会的影响更加重要、更加深刻、更加持久。包括房地产企业在内的众多企业要面对更多的国内外竞争对手，挑战与机遇并存。

虽然举办奥运会和入世对XX房地产市场同为利好因素，但是两者的重要性不可同日而语。对于XX房地产市场而言，举办奥运会和入世是一种互动关系，两者既相互联系，相互作用，又相互补充。从时间上看，举办奥运会和入世几乎同时作用于XX房地产市场，这使

得XX房地产市场步入了新的历史时期，新的阶段。进一步讲，举办奥运会给XX房地产带来的契机是在WTO规则下实现的。WTO规则对开发商来说是新的、不熟悉的东西，企业在不熟悉的环境中运营具有很大的风险，这种风险主要是政策风险和规则风险，这种风险与市场风险相互作用，从而增加了市场的不确定性，我们对这种政策风险和规则风险要有足够的认识和充分的准备。

到20xx年奥运会举办之前，除奥运会本身所需场馆外，其它直接需求不会增多，但潜在客户会大大增加。办奥运会使XX的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来XX观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，潜在客户大大增加，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升。但是，这一需求具有不确定性，这要求决策者眼光长远，头脑清醒，冷静看待奥运需求，供给量与需求量应相匹配。同时因为奥运会后的需求肯定是下降的。办奥运是XX房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥运促进XX持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来XX房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。据我们分析预测，因为奥运村及奥运设施对城市布局、物业结构和房地产市场格局的影响，会导致城北的供给急剧大幅增加，城南的供给会均

衡大量地增加。而且，供给的有效性大大增强，供给的速度、数量和质量都能够充分满足房地产市场的需求。

项目周边市场状况

1、周边写字楼物业状况

本项目位于XX区XX地区，该地区有四星级XX酒店、XX酒店；XX、XX别墅区；XX、和XX、XX、XX等高档公寓云集；第三使馆区、XX第四使馆区的建设即将展开。同时该地区有和睦家医院、XX国际学校、日本学校、德国学校、XX超市等商务居住条件。XX中国总部、ABB、松下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等电子产品的加工出口为该地区提供产业支持。另外XX电子城已纳入XX村科技园五园一区的大规划内，入住的新技术企业享受与中关村科技园同等的优惠税收政策。以上利好条件促进了本项目的发展前景，同时周边楼市的火爆也为本项目提供了有利的实践依据。

以下对附近楼盘作一简要概述：

1、XX国际中心位于XX电子城，占地面积2.2万平方米，建筑总面积15万平方米，容积率为6.82。拥有一座1万多平方米带高尔夫球场的空中花园；两栋共管式外销国际公寓；一栋酒店式公寓智能化写字楼，及4.6万平方米的国际商务展厅；和3.6万平方米的智能化地下车库，800个车位，外销公寓售价为12500元/平方米，物业管理费19元/月/平米，车位每12万/个，入住率80%以上。内销公寓售价为均价8000元/平米，物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。

其户型结构如下：

户 型 面积 均价 估价 2室2厅2卫 119.27 8000元 人民币 /平米 954160元/套

2室2厅2卫 128.91 8000元 人民币 /平米 1031280元/套

2室2厅2卫 140.86 8000元 人民币 /平米 1126880元/套

3室2厅2卫 145.3 8000元 人民币 /平米 1162400元/套

3室2厅2卫 145.59 8000元 人民币 /平米 1164720元/套

3室2厅2卫 148.18 8000元 人民币 /平米 1185440元/套

3室2厅2卫 153.86 8000元 人民币 /平米 1230880元/套

4室2厅2卫 196.64 8000元 人民币 /平米 1573120元/套

2、银枫家园位于XX区首都机场大山子收费出口,规划的西直门-回龙观-东直门的轻轨铁路及规划五环路也将从小区周边经过，银枫家园毗邻湖光水色的望京公园，与XX最尊贵之银湖别墅隔路相望，总建筑面积25万平方米。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元

/年/平米。

物业类型： 普通住宅

价格： 均价5300元 人民币 /平米 装修状况： 毛坯房

户型结构如下：

户 型

2室2厅2卫 119.27 5300套

2室2厅1卫 128.91 5300套

2室1厅2卫 140.86 5300套

3室2厅2卫 145.3 5300套

3室2厅2卫 145.89 5300套

3室2厅1卫 148.8 5300套

3室2厅1卫 153.86 5300套

4室2厅2卫 190.64 5300套 面积 单 价（均价） 估 价 元 人民币 /平米 632131元/元 人民币 /平米 683223元/元 人民币 /平米 746558元/元 人民币 /平米 770090元/元 人民币 /平米 773217元/元 人民币 /平米 788640元/元 人民币 /平米 815458元/元 人民币 /平米 1010392元/

3、佳境天成 位于XXXX望京中环南路甲2号，占地面积： 9757平方米， 绿化率： 30% ，总建筑面积： 65000平方米，容积率为6.66。

物业类型： 商住办公

价格： 均价10900元 人民币 /平米

装修状况： 毛坯房

物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。

4、蓝色家族位于XX区京顺路与广顺南大街交汇处，距丽都酒店仅500米，紧邻百米绿化带，正对第四使馆区。蓝色家族采用法式白派建筑的风格简约明朗，STEPBACK的立体板式塔楼设计，32层的高窗阔景。独到精良的板塔设计是蓝色家族最大的亮点之一。蓝色家族将20xx年7月全面入住。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。

物业类型： 普通住宅

价格：均价5700元 人民币 /平米

装修状况： 简装

5、电子城小区位于XX区XX驼房营，小区总建筑面积33万平方米，其中经济适用住房面积为20万平方米。小区分为三个组团，规划为13栋高层塔楼住宅，规划居住人口达9000余人。物业管理费

1.52元/月/平米，取暖费30元/月/平米。

物业类型： 经济适用房

价格： 均价3600元 人民币 /平米

装修状况： 毛坯房

户型结构如下：

户 型 面积 单 价（均价） 估 价 2室1厅1卫 84.14 3600元 人民币 /平米 302904元/套

2室1厅1卫 88.42 3600元 人民币 /平米 318312元/套

2室2厅1卫 104.81 3600元 人民币 /平米 377316元/套

3室1厅2卫 118.2 3600元 人民币 /平米 425520元/套

3室1厅2卫 121.46 3600元 人民币 /平米 437256元/套

3室1厅2卫 129.2 3600元 人民币 /平米 465120元/套

2室1厅2卫 131.3 3600元 人民币 /平米 472680元/套

3室2厅2卫 131.79 3600元 人民币 /平米 474444元/套

6、XX花园位于XXXX区望京南湖渠东路，是由XXXX房地产开发公司投资建设的精品内销公寓项目。位于XX路，距XX路百米之隔，占地2.5公顷，总建筑面14万平方米，包括地下2万平方米的停车

库。由A、B、C、D四栋楼和7000平米的高档会所组成。2000底主体完工，20xx年6月30日全面入住。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。

物业类型： 普通住宅

价格： 均价5700元 人民币 /平米

装修状况： 毛坯房

开发商： XX金致达房地产开发有限公司

户型结构如下：

户 型 面积 单 价（均价） 估 价 2室2厅2卫 106.09 5700元 人民币 /平米 604713元/套

2室2厅2卫 114.99 5700元 人民币 /平米 655443元/套

2室2厅2卫 115.56 5700元 人民币 /平米 658692元/套

2室2厅2卫 125.5 5700元 人民币 /平米 715350元/套

3室2厅2卫 132.59 5700元 人民币 /平米 755763元/套

3室2厅2卫 147.79 5700元 人民币 /平米 842403元/套

3室2厅2卫 148.06 5700元 人民币 /平米 843942元/

套

3室2厅2卫 149.79 5700元 人民币 /平米 853803元/套

4室2厅2卫 179.08 5700元 人民币 /平米 1020756元/套

4室2厅2卫 179.08 5700元 人民币 /平米 1020756元/套

7、亮马水晶位于XX区亮马桥路5号，毗邻电子城，西接燕莎亮马商圈，是XX冠德房地产开发有限公司开发的高档公寓。总建筑面积为41647平方米，绿化率高达31%。主要户型为一居和二居，为白领阶层精心打造，园区内绿化面积大，水景设计巧妙，完善。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。

物业类型： 公寓

价格： 均价6500元 人民币 /平米

装修状况： 毛坯房

户型结构如下：

户 型 面积 单 价（均价） 估 价 1室2厅1卫 43 6500元 人民币 /平米 279500元/套

1室1厅1卫 82 6500元 人民币 /平米 533000元/套

2室1厅1卫 85 6500元 人民币 /平米 552500

元/套

8、海润国际公寓建筑面积，售价为8988元/平方米（均价），已销售70%以上。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。

物业类型： 商住公寓

价格：均价8988元 人民币 /平米

装修状况： 精装修、送全部家电

户型结构入下：

1室1厅1卫 63 8988元 人民币 /平米 566244元/套

1室1厅1卫 68 8988元 人民币 /平米 611184元/套

1室1厅1卫 72 8988元 人民币 /平米 647136元/套

2室2厅1卫 110 8988元 人民币 /平米 988680元/套

2室2厅1卫 116 8988元 人民币 /平米 1042608元/套

2室2厅1卫 119 8988元 人民币 /平米 1069572元/套

3室2厅1卫 138 8988元 人民币 /平米 1240344元/套

3室2厅2卫 151 8988元 人民币 /平米 1357108

元/套

3室2厅2卫 164 8988元 人民币 /平米 1474032元/套

4室2厅2卫 211 8988元 人民币 /平米 1896468元/套

2、该地区的发展前景

按XX市的远景规划，XX市将成为一个中心、10个边缘集团的“分散集团式”市区格局。十大边缘集团：19xx年的《XX城市总体规划》中规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团。从北往东数，分别为XX集团、XX集团、XX集团、XX集团、XX集团、XX集团、XX集团、XX集团、XX集团、XX集团。十大边缘集团的形成及其各种设施的完善，悄悄地改变了XX的城市格局和市民的居住观念。十大边缘集团将成为XX市民新的居住区。

随着10个边缘集团人气的兴旺，除了新建小区自建的商业设施以外，还出现了上百个超市、便利店、仓储店等多种商业网点。另外，作为一项前景广阔的新兴产业，XX物流中心、SHOPPINGMALL也建在四环路以外。医疗、教育问题是老百姓最关心的，随着本市医疗、教育政策的改革，各个小区的小型医疗设施和社区学校会越来越多，居民就医和孩子上<a name=baidusnap0></a>学会</B>越来越方便。大环境上，本市以四环周边地区为主的240平方公里城市绿化带在今年年内完成，这些有吸尘、杀菌、隔音作用的城市“绿肺”将使城市边缘集团所在地区的综合环境质量比城里好得多；小环境上，由于地价

相对较低，开发商<a name=baidusnap1></a><B style='color:black;background-color:#A0FFFF'>舍得</B>减少一些容积率，做园林，让居民开门见绿，有一个好的社区环境。有了这些优势，加之房价便宜，10个边缘集团已成为XX新的生活居住区。相对三环内而言，四环、五环周边还有比较“整”、比较“大”的地块，能使开发商、设计师有更大的发挥空间，做出品质好、楼体形式合理、绿化率高、密度小、配套全、适合居住的好房子。因此，10个边缘集团也就成了XX最适合居住、最富有时代气息的人文区域。 XX 、XX、XX庄、XX和XX均处于东五环的XX市东部地区。其余的5个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。据伟业公司的调查显示，边缘集团范围内在售的117个项目中，XX集团占5个、XX集团占6个、XX集团占16个，XX集团占37个、XX庄集团占18个、垡头集团2个、南苑集团9个、丰台集团9个、石景山集团15个。由此可以看出东五环和北五环沿线的边缘集团发展较快，特别是XX集团的XX和XX集团已成为楼市中的热点区域。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，五环成为住宅旺地已指日可待。东北五环附近的XX家园、XX公寓、XX国际等，XX附近的XX家园都有多条公交线路经过，因此受到购房者的青睐。

3、企业的影响

该地区属于中关村高科技产业发展特区内，有XX中国总部、ABB、松下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等国外大型企业集团，同时又

有国内大型企业如XXXX科技股份有限公司、XXXX科技集团股份有限公司、XX电子城科技园、XXXX电视新厂区、XX电工厂、海军701厂等企业。

A、XXXX科技股份有限公司（简称XX科技）位于XX电子城科技园区内，是一家以通信和IT产业为核心业务的高科技上市公司（股票代码600XXX）,旗下共有十一家分、子公司及参股公司。截至20xx年6月，公司总资产已超过7.3亿元人民币。

作为XX电子信息产业的支柱之一，XX科技的发展得到了来自政府的有力支持。在第一大股东XXXX电子（集团）有限责任公司坚实的技术产品化和多元化规模经营基础上，XX科技还拥有强大的技术开发、创新能力和成功的国际合作经验，国际合作伙伴包括西门子、康宁、摩托罗拉等诸多跨国通信业巨人。而上市公司雄厚的投资、融资实力以及全新的运作机制、经营机制和激励机制，则是科技创新和企业发展的不竭动力。

目前，XX科技业已形成了以网络通信与光通信、通信及相关设备制造、通信网络优化系列产品与印刷材料等产品体系构成的完整的产业链。主导产品的销售网络覆盖国内主要城市和地区 ，20xx年销售收入相比20xx年增长逾两倍，已经成为享誉业界的通信及相关设备制造商，通信及网络服务提供商。将逐步发展成为中国最大的通信产业基地之一。

B、XXXX科技集团股份有限公司创立于19xx年4月，是一家由管理层和员工出资650万元，在连续亏损七年的传统国企