(成教学生适用)20xx春(物业管理)毕业论文参考选题及范文

侨光电大2013春物业管理专业毕业论文参考选题及范文

(成教学生适用)

一、选题

选择物业管理毕业论文参考选题中的一个或自行选择选题,但需符合专业要求。

二、撰写要求

1.在指导老师的指导下,独立完成,不得抄袭。

2.方案的设计必须符合专业规范,做到要素齐全,论述严密、流畅,结构安排合理,格式规范。

3.篇幅不得少于3000字。

三、毕业设计指导

1.撰写范围

可选择与物业管理有关的主题都作为自己毕业论文设计的题目。

2.毕业论文设计的程序

⑴选题:结合自己的专业和兴趣确立论文题目

⑵收集资料:通过上网、实践调查收集有关资料,为论文的写作做好准备 ⑶拟写论文提纲框架:

①三段论论文:问题/原因/对策

②研究式论文:已有成果综述及研究意义/自己的研究方法及过程/发现的问题及应对措施/结论

③问题探讨式论文:列出问题-每个问题从现象表现/原因分析/措施对策 ④个案经验式论文:案例反映的问题式成功之处/引出相关问题/全面系统分析原因/启示式或对策

⑤反思式的论文:对理论与现实的问题反思得出一些结论

⑷撰写论文初稿

⑸修改论文并定稿

3.毕业论文设计的基本内容和要素

⑴题目

⑵中文摘要和关键词

⑶正文

⑷参考文献

4.参考选题

?试论当前我国物业管理发展若干问题

?《物业管理条例》的实施过程的问题与对策

?物业管理社会化途径探索

?我国物业管理专业化与外包服务的现状与对策

?关于物业管理服务理念的构建的思考

?物业分类管理的趋势及其对策

?浅谈物业小区保安服务工作的艺术

?试论当前物业管理发展中存在问题及其对策

?智能物业管理的发展问题、原因与应对

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?关于物业管理诚信服务的思考

?论物业管理企业品牌意识

?物业管理优质服务之我见

?会所经营服务之我见

?商场租赁经营模式分析

?工业物业管理业务前景及发展思路

?物业管理现代化过程中的几个问题的思考

?谈谈物业管理中的服务礼仪礼节

?当前物业管理的前期介入的现状与对策

?物业管理企业实施质量管理的现状与对策

?建设物业小区和谐社会途径的探讨

?论房地开发与物业管理分业经营的实现方式

?管理创新与物业管理企业的生存发展

?试论当前物业管理费管理上的问题与对策

?关于物业管理意识问题的探讨

?中小物业管理企业适应国际化市场竞争的对策思考

?我国大中型物业管理企业的发展趋势

?浅论物业管理招标投标管理规范化问题

?物业管理纠纷的表现及化解方法探讨

?浅析物业管理与环境保护

?中西部地区物业管理行业发展问题探讨

?物业管理企业竞争力分析

?物业管理企业文化的研究

?物业企业从业人员素质研究

?物业企业市场营销相关问题研究

?物业管理企业经营战略研究

?自行选择题目,需符合专业要求

5.参考文献标准格式

编写格式采用《中国学术期刊检索与评价数据规范》的格式。其中,作者项的标注格式是:作者不超过3位时,全部列出,中间用逗号分隔;超过3位时,只列出前3位,后面加“等”字。注意格式中每个单项中间的分隔符号。不同类型参考文献的编写格式如下(其中方括号内的大写英文字母为文献类型代码):

⑴期刊

格式:[序号]论文作者·论文题名[J]·刊名,出版年,卷(期):参考起止页码

例:[2]唐钧·海外慈善事业的社会地位和作用[J]·中国民政,2000(3):48-50,52

⑵专著

2

格式:[序号]作者·专著名[M](版次)·出版地:出版者,出版年·参考起止页码

例:[23]川口清史·非营利组织与合作社[M](2)·东京:日本经济评论社,1994

⑶论文集

格式:[序号]析出论文作者·论文题名[A]·见:×××主编·论文集名[C]·出版地:出版社,出版年·参考起止页码

例:[12]刘琨·经济型饭店的组织问题研究[A]·见:中国旅游发展集团主编·现代饭店发展研究[C]·广东:广东发展出版社,2001·12-15

⑷学位论文

格式:[序号]论文作者·学位论文题名[D]·论文保存地:保存单位,年份 例:[8]蔡梅·中国市场适应性研究[D]·北京:北京联合大学,2001 ⑸报告

格式:[序号]报告作者·报告题名[R]·地址:单位,年份·参考起止页码 例:[16]李达·经济型饭店发展前景[R] ·北京:北京联合大学,2000 ⑹专著翻译版本

格式:[序号]原著作者·专著名[M](版次)·×××译·出版地:出版者,出版年·参考起止页码

例:[26]亨利.史密斯·战略研究[M]·张山译·北京:旅游发展出版社,2000 ⑺报纸文章

格式:[序号]作者·文章题名[N]·报纸名,出版日期(版次)

例:[45]李善·饭店人力资源的管理[N]·中国旅游市场报,20xx年3月15日

⑻国际、国家标准

格式:[序号]标准制定者·标准编号·标准名称[S]·出版地:出版社,出版年

例:[8]国家旅游局·GB/T14308-1997·旅游涉外饭店星级的划分及评定[S]·北京:中国旅游出版社,1997

⑼专利

格式:[序号]专利所有者·专利名称[P]·专利国别:专利号,出版日期 例:[24]赵魁·节能器[P]·中国:ISDR34567,1998

⑽其它各种未定义类型的文献

格式:[序号]主要责任者·文献题名[Z]·出版地:出版者,出版年·

⑾电子文献

电子文献的载体类型及其标识:如,[DB/OL]——联机网上数据库;[DB/MT]——磁带数据库;[M/CD]——光盘图书;[CP/DK]——磁盘软件;[J/OL]——网上期刊;[EB/OL]——网上电子公告

格式:[序号] 主要责任者. 电子文献题名[电子文献及载体类型标识]. 电子文献的出处或可获得地址,发表或更新日期/引用日期(任选).

例:[序号]王明亮.关于中国学术期刊标准化数据库系统工程的进展

[EB/OL].http//www./pub/wml.txt/980810-2.html,1998-08-10-04.

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四、格式规范要求

参考范文:论文

高校物业管理现状分析及对策研究

余宇楠 昆明冶金高等专科学校社会科学与公共学院

摘 要:通过对高校物业管理现状的分析,从观念、体制、经费、用工、法规等方面探讨了目前尚校物业管理中存在的主要问题,提出了当前推进高校物业管理发展的对策。

关键词:高校;物业管理;物业品牌;管理制度

高校的物业管理是高等教育管理体制改革和后勤社会化改革的产物。它是通过改变原有计划经济条件下供给制和福利型为特征的行政管理模式。以经济规律、价值规律为准则,对教学、科研、行政用房、公共设施、学生公寓及教职工住宅的环境绿化、治安保卫、校园及生活区公共秩序等实行规范化、社会化、专业化的物业管理,提供多层次、全方位、优质的服务,从而改变学校的办学条件,适应学校长远发展的需要。但是,就当前如何更好地推进高校物业管理的良性发展,仍需进行研究和探讨。

一、高校物业管理的现状

高校物业管理的改革现已初步形成了气候,有了专门的机构,有了专业的队伍,也有一定的服务范围,根据国家和各级政府部门的政策法规初步建立了较为完善的、具有高校自身特色的管理服务体系,服务质量较过去有了新的提高。但在管理体制、运行模式、服务范围、服务职能上,各高校又非一致。从物业管理运行体制的角度对高校物管企业的现状进行分析,现存的高校物业管理主要有如下形式:

1.沿袭事业管理的物管企业

成立了物业公司或物业管理中心,但完全还是事业性管理,这种情况的物业管理企业在高校中较为多见。这类物管形式已经走出了酝酿的阶段,萌芽出来了物业管理企业,但从学校决策者到从业者的头脑中尚未形成物业管理概念;这类物管企业往往涉及到了一定的物业管理职能,如设立了保沽、维修,还开展了出租房屋等经营性物业,但没有物业管理合同,也没有业主公约和业主委员会;在管理上,学校对它们也是按照一个处室来对待。

2.半企业化的物业管理

同时具备企业和事业“双重性格”,这种情况在高校中较为普遍。有的物管机构已经是一个企业,取得了独立法人资格,但职能还像原来的后勤处,学校尚未将所有属于物业管理的职能归整,因此物业管理企业也就“五脏不全”。学校对物业管理的收费进行贴补,这种带有福利性质,价格很低,只能勉强维持基本运转的物管方式,达不到高标准要求。这些半企业化的物业管理企业一般都不具备走向市场的条件。

3.完全企业化的物业管理,走出高校,占领校外市场

这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵,往往成立较早,学校给予了足够的政策,外部市场环境好;同时,从业者有敏锐的头脑和开 4

拓市场的精神。但是,由于大部分高校的“自我保护”政策,这种模式比较少。

4.引进社会专业物业公司,部分实行标准化物业管理

学校一般是将新型的办公区域或学生公寓交给专业物业管理公司,实行较为规范的物业管理,保持其干净、整洁、安全的环境。但这种管理由于比较单一,主要靠行政拨款来启动物业管理工作的运行,物业管理的好坏取决于行政拨款的多少。这一模式在全国高校的物业管理中也占有一定份额,而且呈逐步上升趋势。

二、高校物业管理存在的主要问题

从高校物业管理现存的模式可以看出,高校物业管理相对来说起步晚发展慢,与比较成熟的物业管理企业相比,不少方面还不尽人意,各地各校的发展也不平衡,还存在一些问题。

1.观念转变不到位

一方面,职工对物业管理存在认识误区。一是职工对有偿服务不适应。高校的教职员工一直无偿地得到学校的后勤服务保障,由于对物业管理缺乏了解,因而在思想观念上,对花钱买服务的现代市场消费观念难以适应,容易产生对物业管理的过分要求,憧憬着少收费,多办事,办好事。二是个别职工的道德水平也阻碍了物业管理的规范发展。乱丢垃圾,乱停乱放,不缴费等现象时有发生,道德水平的参差不齐直接增加了物业管理的成本。三是高校人与人之间较为熟悉,领导与群众之间多有师生之情、同窗之谊。因此,谁要是心里不顺了,很容易就可以找到领导聊一聊,收费的高低,服务的好坏,都会反映到领导者的案头,影响决策者的信心和力度。另一方面,高校物业管理企业管理者及其员工,受“铁饭碗”、“大锅饭” 的影响,专业知识欠缺,“服务第一、用户至上”的观念比较淡薄,未能达到现代企业发展的要求。

2.体制改革不到位

高校物业管理机构,一般是从学校总务处或后勤处派生出来的,负责人由学校任命,管理权限由学校确定,这就难免受学校“命令式”、“指令式”的行政管理制约,难以与市场化、专业化、企业化的模式真正接轨,管理体制没有理顺。学校的行政干预太多,即使物业管理企业取得了营业执照并具有独立法人资格,也不能独立按企业规律操作。学校应拨的物业管理费用远远低于社会价格,这不但制约了企业的发展,也不利于企业占领学校市场,开发社会市场,其服务水平和质量也很难提高。另外,高校物业管理有的采取内部甲乙方体制,即把原后勤处一分为二,一方是代表学校行使后勤管理职能的甲方,另一方是为学校教学、科研和师生生活提供后勤服务和保障的乙方。甲方与乙方通过合同方式明确各自的职责、任务。但这种体制由于高校自身的特点,乙方仍然是校内职工,甲方自然具有保护的义务和保持稳定的责任,因此其物业管理只能呈现出不完全的、有限度的市场运作机制。虽然也进行了一定范围的对外招标,进行企业化和市场化运作,但更多高校仍然没有把自己的校内市场向社会开放。

3.管理经费不到位

多数学校根据多年的高校后勤发展实际和社会化改革的精神,制定自己内部的费用核算形式。从实践看多数高校均采用“倒推法”,即根据现有后勤实体的在编人数及临时用工数量的各种工资补贴标准、各种消耗及运行等费用。测算出总价格,再用总价格来核算物业管理费用标准。由于大多数高校房屋设施的年代已久,房屋设施老化现象较为严重,且房改后公共维修基金虽已建立,但大多没有建立规范化、制度化的管理使用办法,造成住宅公共部分得不到及时的维修更 5

新,给物业管理工作带来很大困难。因此,依靠上述标准所得经费显然是远远不够的,为此要依靠学校每年投入大量的资金,这也间接强化了学校的行政干预。此外,在各个高校宿舍区内居住的还有大量外来户,随着时间的推移,外来户比例还会逐渐增加,这部分人事实上也占用了学校对居住区的投入资金。·学校建房越多,投资管理的费用越大,投入产出严重失衡,学校包袱越背越重。还应注意的是,随着各高校的扩招,学生人数的增加,学生生活区H渐拥挤的矛盾加剧,而政府的投资额有限,于是,各高校有的采用银行贷款建盖,有的采用租赁等方式扩大学生生活区物业规模,形成了该类物业属性多元化的特点,结果是学校只能把学生的住宿费,商铺的租金等费用统筹使用,首先用于偿还贷款及租赁金,这也客观上减少了物管费用的投入。

4.用工制度不到位

多数高校的物业管理企业中不论是管理者还是职工,都是从原来学校总务处或后勤处分离出来的,原来的班组长摇身一变成了物业管理部门的主管。而许多高校物业管理部门没有招聘、解聘员工(正式工)的自主权,加之机构臃肿,人浮于事,效率低下的现象十分严重,无法形成有效的激励机制。另外,高校物业管理队伍年龄老化、知识老化。许多高校人事部门注重引进专业人才和学科带头人等高层次技术人才,而忽略了高级管理人才和物业管理技术人员。在人员进修、培训等更新知识问题上也很少投入资金进行安排。高校职工近年来收入大幅度提高,自然对居住环境等方面有了更高的要求。这种高质量的要求,对现有物业管理部门的服务意识和管理水平提出了挑战。

5.法律法规不完善

推进高校物业管理缺乏具体的法律法规支撑。虽然国务院出台了《物业管理条例》等相关法律法规,各省市也出台了相关政策措施,但高校有其特殊属性,不能与社会上的物业等同。例如按照《物业管理条例》成立业主大会和业主委员会这一自治机构,其与高校中已有的代表教职工的工会组织、街道社区组织关系如何协调?物管区域内职工是居民住宅的业主,学校是办公大楼、学生公寓的业主,二者在业主大会中的投票权及民主协商机制如何确立?作为高校物业最大使用群体的在校大学生,他们的权利、义务如何保障?再就是高校所必须考虑的政治性因素等,都表明指导高校物业管理的操作性、政策性法律法规文件还欠缺。另外,高校物业内部管理制度也存在不健全现象,对企业的考核、监督不到位。

三、高校物业管理的对策

1.必须进一步提高人们对物业管理的认识

针对师生对物业管理认识的误区,学校报刊、广播和电视等宣传媒体要加大对物业管理相关知识的宣传;物业公司(中心)在居住区也应加大物管知识的宣传,提高师生对物业管理的功能和作用的认识,帮助树立通过物业管理保持房产和附属设施的完好,以达到保值、增值的观念,实现环境育人。同时,物业管理是全体居民的共同责任,关系到所有师生的切身利益,这就要求师生提高权利意识、自治意识和自律意识,共同参与管理。只有充分认识了物业管理,才能真正规范物业管理。应该看到,近几年随着校外新建小区物业管理的快速发展,高校教职工也认识到专业化物业管理所能带来的优美环境和方便生活的利处,这也加深了他们对物业管理的理解与支持。

2.必须理顺管理体制和运行机制

必须要从改革原有的管理体制和运行机制人手,将原有隶属于物业管理范畴 6

的资产、人员等成建制地从原有的行政管理系统中规范分离出来,组建自主经营、自负盈亏、独立核算,并到工商管理部门正式登记注册的物业管理企业,不再按高校下属的行政组织管理;同时还需将原有服务区域内的经营点、商业点等以租赁等方式同步划人物业管理公司,以增加其造血和发展能力。学校住宅区的教职工作为业主,应按标准交纳专项维修资金,设立专门的帐户,专款专用。同时,成立住宅区业主委员会,由业委会代表业主与物业管理公司商谈具体的服务要求、内容和标准及应交纳的物业管理费并签定合同;学校的其它区域也要按区分所有权交纳专项维修资金或签定维修合同,并支付相应的物业管理费。而学校应将主要精力放在如何加强监督服务质量上。物业管理公司应严格按照企业化管理,提高企业运行机制,建立一套完整的、科学规范的管理制度、工作标准和服务程序,主动接受校方和师生员工的监督,并以此作为自己规范化经营管理的重要条件之一;坚持以服务为本,根据师生员工的消费层次,开展多元化、多层次的有偿服务,弥补物业管理经费的不足,充分体现高校物业管理的商品属性和教育属性。

3.必须培养高素质物业管理人员,提高物业管理水平

高校物业管理作为一个新兴行业,对物业管理人员的思想政治素质、业务技术素质、文化素质、身体心理素质的要求越来越高,特别是高档物业市场的智能化、网络化等服务更需要高级人才。要通过素质教育、岗位培训、技术考核等形式来培养一批懂专业、会经营、善管理的管理人才。并投入资金从校外引进一批专业人才,提高从业人员的专业水平和服务意识,通过机制转换和专业部门利益调整,做到优胜劣汰,造就优秀物业管理队伍,以增加企业的竞争力。

4.必须树立高校物业品牌形象,走规模化、集团化发展之路

高校物业管理在整个服务运作过程中要注意以提供优质、廉价、高效、多方位、高品质的服务,开展形式多样的“形象工程”,扩大高校物业的影响力,脚踏实地靠实力和服务赢得并立足学校市场。打出高校物业管理品牌,扩大企业发展空间,参与社会竞争。高校物业管理受到教育规律的制约,只能实行微利经营;如果高校物业管理企业没有一定的规模,就会造成管理成本增加,无法最大限度地创造经济效益,因此规模效益在高校物业管理中就显得尤为重要。这客观上就要求高校物业管理企业走品牌化、规模化、集团化发展之路。高校物业管理企业之间可以通过联合、兼并等方式,形成高校物业管理集团,即高等教育行业的区域性物业管理集团,实现规模经营。

5.必须得到政府在法律、政策方面的大力支持

政府要进一步通过即将要颁布的《物权法》等法律法规完善物业管理法律体系,提供法律支撑。高校物业管理企业化运行离不开政府和学校的政策扶持,在土地使用、规费减免、财政金融信贷、税收减免政策等方面,需各级政府部门给予政策上的优惠。政府要创造必要的条件,支持高校物业管理健康发展,并使其承担相应的社会职能。推行物业管理是高校后勤社会化改革的必然,也是社会进步的需要,但由于各高校的具体情况千差万别,基础条件各不相同,因此,在实施过程中必须遵循“因校制宜” 的原则,在科学论证的基础上制定学校物业管理的总体规划,正确处理好改革、发展和稳定的关系,积极稳妥地推进社会化进程。

参考文献:

1.黄世国,罗永刚,罗卫.高校物业管理发展对策研究[J].重庆工学院学报,2004(6):99—101.

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2.王新华,向安强.高校物业管理的特点刍议[J].企业经济,2004(9):32—33.

3.王彪.高校物业管理现状分析及其对策[J].经济师,2004(11):253.

4.李立,张爽.高校物业管理的难点及解决对策[J].交通科技与经济。2005(6):79—8O.

5.王家福.物业管理条例释解[M].北京:中国物价出版社,2003.

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