大作业提纲

【题目】《住宅物业管理存在的问题与对策研究》

【摘要】住宅物业管理是目前我国物业管理的主要形式，是近年来房地产业市场化进程突飞猛进的产物，尤其在新建商品住宅的营销过程中，物业管理更成为一个不可或缺的重要内容。本文对住宅物业管理存在的问题加以分析，以探讨、研究相应的解决办法,促进住宅物业管理的健康发展。

【关键词】物业管理 物业 问题 对策

【目录】根据内容生成目录，

【正文】绪论、本论、结论

一、绪论，说明我完成此次作业的目的、现实意义、对所研究问题的认识，并提出本文的中心论点。

二、本论

住宅物业管理存在的问题

（一）国家法律法规，政府管理体系不健全

1、缺乏完善的法律法规（宪法、法律法规、规章制度）

2、政府相关部门的监管问题（行政主管部门、社会公共部门）

（二）物业管理企业自身存在的问题

1、物业管理企业体制问题（5种）

2、物业管理企业规模效益较差，资金运作混乱（物业费、运行）

3、物业管理服务脱节，管理人员素质不足（服务意识、标准规范）

（三）业主方面存在的问题

1、业主物业消费意识淡薄

2、业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强

（四）要点问题

1、物业费收取问题（开发商、社会舆论）

2、物业管理中的纠纷问题（宏观）

解决住宅物业管理所存在问题的对策

（一）关于法律，政府：改革、完善、履行；监督力度、协调关系。

（二）关于企业：改革，结合自身情况，适应市场需求；经营模式、

1

费用利用、长远发展；服务同步、资质要求、重视培训。

（三）关于业主：改变观念和认识；了解法律常识，提高素质。

（四）关于要点：前期介入、加大正确信息宣传力度；标准制度、方式方法。

三、结论

1、概括当前住宅物业的现状和我们的任务所在

2、呼应开头的绪论

【参考文献】

2

 

第二篇：物业管理论文

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物业管理论文

我国的商品房市场形成的近十年来，物业管理已经开始深入我们的生活。只要有新建的物业区，就离不开物业管理。我们从最初对午夜管理这个概念感到陌生到今天开始熟悉它，并逐渐有了更深的理解。随着物业管理的迅猛发展，随着物业管理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业主权利意识的觉醒，物业管理的许多需要亟待解决的、深层次的热点、难点和实际问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会与物业管理公司的法律地位和法律关系，物业管理公约的法律地位与作用，物业管理费用标准的价值导向与收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这些复杂问题的解决，无疑最终都会归结到物业管理理论研究以及立法对策上来。我们国家从过去对物业管理这个领域里一片空白到今天制定一系列相观的法律、法规和政策。列如《城市新建住宅小区管理办法》建设部第33号，国家计委，建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的同志等一系列有关法规。这些法规使得我们在物业管理活动中开始有法可依，有章可循。但是物业管理在我国还是一个新的领域，有关方面的立法和规定正在趋于完善，很多人对物业管理还没有足够的认识和充分的理解。目前物业管理进入了快速发展的重要时期，也到了非要解决这些复杂问题的关键时刻，如果我们不能从理论上科学认识和寻求出物业管理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂问题，就可能使这些复杂问题成为物业管理继续健康发展前进的羁绊，导致众多的法律诉讼。

一、物业管理中的法律关系

在物业管理活动中之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。发展商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房逐渐，部分或全部出售给购房人，即业主。发展商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯发展商开发一个项目

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一般都需要几年，在这几年中，发展商对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数发展商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。

产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候(入住达到法定比例)，组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会制定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与物业管理公司签定委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。

由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主管理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即发展商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，一般由发展商安排物业管理服务，包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由发展商来确定。但发展商应在管理公约中或收费通知中注明，此种安排是一种临时性的安排，等业主管理委员会成立后，将由业主委员会再做调整。

只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的问题就容易得到解决。

二、发展商直接管理物业容易引发的法律问题

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经济越发达，社会越进步，社会分工也越来越细，专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲，物业管理因该由专门的物业管理公司来经营，但在实际操作中，却有许多不在情理之中的事情。

有很多项目的发展商就独自承担起物业管理的重任。这些发展商在其内部附设一个物业管理部门，自制物业管理公约，自订收费标准，自己组织安排成立物业管理委员会。总之，以主人自居对广大业主和物业区进行物业管理。发展商的这种行为容易造成如下问题：

1.房屋本身质量问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品，在居民消费中是最大的消费商品，也是较复杂的商品。商品的质量最难保证，质量问题也是最容易发生的。当发展商自己愿意承担物业管理时，就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜，或是门窗裂缝，业主都会以此为由拒交管理费。

2.当装修出现质量问题时。如果发展商交付的是精装修的商品房，一旦出现壁纸脱落、地板走翘，石膏板开裂或装饰物变形，业主都会以此为由来要求发展商减免几个月的物业管理费。

3.当实测面积与购买时的暂测面积有误差时。实测面积与暂测面积一般都是有误差的，一旦当这种误差对业主不利时，业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地，迫使发展商让步。

4.采用分期付款或尾款缓交的情况。有的发展商采用分期付款的方式售房，业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干时间内交清。这时如果发生房屋质量问题，装修质量或水电气暖，以及面积方面的问题，或有物业管理不到位的问题时，发展上不但物业管理费收不上来，就连剩余未付的房款也难收上来。

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5.有银行按揭贷款的情况出现时。发展上为了促销，向银行申请按揭贷款支持其业主购房，并为业主向银行提供信用担保。如果业主不能按时还本付息，自己愿承担连带赔偿责任。如果出现上述的有关质量问题，或物业管理方面的问题，业主会拒绝向银行还本付息，而把承担债务的责任推给发展商。

之所以发生上面的几种风险，主要的原因是发展商不能积极主动地避开风险，而是把两个法律关系搅和在一起，这就导致了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业管理的风险合并在一起，同时推给发展商。如果发展商不涉及或不直接涉及物业管理，而由专业物业管理公司对物业进行管理，如果出现上述问题，则责任容易分清。该是质量问题由发展商处理;该是物业管理责任由物业管理公司承担;该交的物业管理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。如果发展商自己独揽物业管理，一旦出现问题，将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以，无论从哪个方面讲，发展商自己独自从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利。

三、物业管理公约应在什么时间签署，由谁来制定

物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件，这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂，他不仅体现了所有者与被聘用者之间的联系，也体现了管理者与被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者，双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使，所以物业管理公约是物业管理中的最终要的法律文件。由于在物业管理立法中没有明确确立物业管理公约的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于物业管理公约的法律地位和作用没有一个正确地充分认识，没有充分认识和发挥物业管理公约的真正作用，对于物业管理公约的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将物业管理公约作为基于

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私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把物业管理公约看成为物业管理的基础和准则，使得物业管理公约缺乏应有的法律约束力。

在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以发展商在物业管理中的作用比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以最初的物业管理公约是由发展商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业管理公约的范本，但那仅是一个简单的范本而已，很多内容还需要实际管理者增添。比较好的办法是发展商应与物业管理公司共同制定物业管理公约。但这时的管理公约里一定要规定有效期限，比如规定当业主管理委员会成立后，其有效期截止。

随着房屋的销售，产权逐步从发展商手里转移到了新的业主手里，发展商原来在物业区呢的位置由业主们代替，原来发展商在物业管理公约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业管理公约就势在必然。如果业主管理委员会成立后，决定选聘新的物业管理公司，当然就更应该制订新的物业管理公约了。不论是修改原来的物业管理公约还是制订新的版本，都应由业主管理委员会主要负责，并会同物业管理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业管理实践中经常遇到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订物业管理公约的情况，这也是物业管理公约作用得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，物业管理公约的作用要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证物业管理公约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订物业管理公约的途径，在物业管理公约的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了物业管理公约应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。

四、物业管理费导致的问题

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以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。

过低或过高的收费，都会导致许多业主迟延交费，不交费或抗交管理费。由于不交费或少交费，发展商或物业管理公司对业主适行停水停电，不让业主的汽车进物业区，停止通信或停电话，严重的则导致诉诸武力，引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起很多负作用，直接增加了物业管理的风险性。

五、如何区分物业管理费和物业管理维修基金

物业管理收费和费用标准的制定应是科学的和合理的，具体制定也是有其可行的方法的.各项收费的概念也应该搞清楚。物业管理中要收的费用有物业管理费、代收代缴的费用和物业管理维修基金。

代收代缴的费用是由物业管理公司从业主处收来再如数缴给有关公司的，如：水费、电费、绿化费、电视接收费、保安费、垃圾处理费、电话费、煤气燃气费、土地使用费等。

物业管理公司对物业区内提供服务的收费，也即物业管理收费。这笔收费可以按照有关规定按每平方米每月多少钱来定。管理费是维持物业区正常运转的“血液”，没有稳定的管理费，物业管

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理公司就无法工作。如果一个物业区内成立了物业管理委员会，并且制定出了管理费的收费标准，则所有业主都应遵守这个标准，向物业管理公司准时交费。

但有时确有一些业主，只顾自己个人私利，尽管业主管理委员会已经代表全体业主制定了收费标准，但他们仍置若罔闻，我行我素，拒绝向物业公司交费。这些人的拒绝交费产生的后果就是破坏了物业管理的正常秩序，享受其他业主的权益，也即直接侵犯其他业主的合法权益。这些人不交费，其他业主多的费用其实就在为他们服务。这样的案例确实发生在一些物业区内。有时物业管理公司也采取一些强制措施，如停水停电等，但这种做法容易引起难以预料的后果。比较可行的解决方法是由物业管理公司和业主管理委员会共同前去说服教育，如果仍不奏效，物业管理公司可以采用法律手段到法院提起诉讼，最后法院用强制执行手段解决。业主管理委员会在制定管理公约时，应该将如何制裁无故不交管理费用的行为的有关条款写进公约里。

物业管理维修基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理维修基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理维修基金的作用类似于物业区所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。

众所周知，所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立管理维修基金，就不可能合理、有效地安排区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使所有建筑物过早达到危险程度，缩短了所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理维修基金，就可以有效、合理地妥善安排所有建筑物的修缮改良，

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所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥所有建筑物的正常使用功能，不断延长所有建筑物的使用寿命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的档次和适应性，进而推动了所有建筑物的升值，使所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率。

在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较容易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。

六、业主管理委员会的职责和权限

许多实践证明一个物业区管理的好坏，与该物业区的业主管理委员会有着密切的联系。业主管理委员会由物业区内过半数的业主选举产生，代表广大的业主的利益行使权力。实际上业主委员会是物业区内广大业主行使权力的常设最高权利机构。

业主大会每年召开一至两次，由业主管理委员会负责召开。业主大会决议的内容有：1.物业管理公约及《业主委员会章程》的修订变更;2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业;3.物业建筑物的重大修缮或改良;4.物业建筑物的重建;5.业主委员会的撤消和重选;6.区分所有权的强制出让;7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体

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业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及物业管理公约修订变更、业主委员会的撤消和重选等问题更是重中之重。

业主管理委员会每半年审核管理公司呈报的财务报表和资金使用概况，对物业区内的重大资金支出或维修事项予以审核，批准管理公司运用维修管理基金。由此可见业主管理委员会的作用在物业区内是非常重大的。业主管理委员会和物业管理公司每月都要定期举行会议，商讨重大问题，以利于从早期消除物业管理中的隐患。

如果物业区内不设立业主管理委员会，而只是有发展商或物业管理公司决定一切，就极容易造成很多对业主权利进行侵犯的事件，业主的合法权益就不会得到保护，最终将不可避免地导致纠纷的出现。

七、正确的法律关系和完善的管理制度是物业管理经营活动的基础

物业管理工作既烦琐，又复杂，既辛苦，又不容易搞好。有关物业管理方面的法规目前还不太完善，所以由于物业管理不善造成的法律问题越来越多，而且这些问题又极不容易得到圆满解决，这就是我们目前物业管理所面临的现实问题。要想避免物业管理方面出现的问题，减少物业管理方面的风险，除了国家应颁布更详尽的法规和制定有关政策外，完善物业管理中的法律关系，是使物业管理工作走上正规的第一步。否则，法律关系不正确，导致以后一系列的工作都会出现问题。 在目前要求所有的物业管理公司和业主管理委员会都正确理解物业管理中的法律关系，并用正确的法律文件来确定这些法律关系也是不现实的。业主管理委员会或是物业管理公司可以聘请精通房地产法律方面的律师提供法律服务，例如制作委托管理合同，物业管理公约，业主管理委员会章程等。律师还可以提供有关解决物业管理纠纷的法律咨询服务。同时还可以帮助物业管理公司和业主管理委员会制定其他一系列相关物业管理的规定，物业管理应该有法可依，有章可循。

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应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理法律问题远远不止上述这些，诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、政府在物业管理活动中的地位与作用??等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大，人们的对物业管理的法律意识的不断提高，深入研究和探索思考物业管理的法律问题，强化物业管理理论研究，用所有权构筑起物业管理理论体系，从立法对策上构筑物业管理生存和发展的法制基础，是我们从事物业管理行业的每一个业内人士应尽的职责和义务，只有通过我们大家的不断探索、开拓和进取，才能迎来二十一世纪物业管理的灿烂明天。 对于中国物业的现状，大家都有所了解，基本所有的物业公司都在为物业费难收而发愁。为什么物业费难收？有许多的公司认为是业主的素质过低，虽然不交物业费，物业公司也不会起诉他，因为起诉的费用，以及对公司的影响等等，所以就是不交的“钉子”户。但其实我们是否真正的去认识物业的内涵，物业是第三产业，即服务业，服务业的基础是服务，这谁都知道，但物业公司却不知道，服务中的态度是对业主是否肯定物业的基础，有许多公司认为自己是管理者，业主就该交费。其实说白了，主要是公司和业主的观念还有待与改观，业主需要的是贴心的服务，物业公司需要的是更亲切的付出。这样，物业费难收的问题才会有所改变。我已经从事物业工作4年的时间，学习物业也有6年的时间了，很希望大家发表一下自己的看法，把中国物业真正的提高，为社会和国家提供最基础的保障。

物业管理收费难是一个普遍的现象,在沿海地区要稍微好一些,在其它地区甚至包括北京都是比较难. 个人认为,收费难的主要原因是没有让业主感觉到交物业管理费的价值在哪儿.我们不能简单的说物业公司只收钱不做事,也不能埋怨个别业主素质差,还是双方沟通的问题。比如一个小区物业费是1元/平方，那么这1元/平方到底物业公司做了些什么，能够给业主提供什么样的服务，一般只有物业公司清楚，而业主不知道。试想，我交了钱却不知道这钱到底起什么作用，还有谁愿意去交啊。

如果每个业主都能够清楚的了解自己能够享受的服务是什么，而且每个月也都能够享受到，我想没有哪个业主不愿意交费的，就象他们现在自愿的交纳手机费和煤气费一样。那么对于物业公司来说，如何跟业主沟通，如何将所收管理费用用途让业主明晰，这都非常重要。作为物业公司应该在这个地方下功夫，我看了许多物业公司，做了很多事情却不和业主讲，不进行帐目公布，导致业主误以为物业公司什么事都没有做，产生误会，导致业主对物业公司意见很大，这是很冤枉了。

当然，收费难还有其他问题，比如：产权问题，个性服务问题，被盗等突发事件问题等等，这里就不一一列述了。

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物业管理收费难是长期困扰物业管理公司发展的老大难问题，不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，如何解决好物业管理收费难的问题也成为了业内普遍关注的焦点问题。

一、物业管理费收不上来的原因

通俗地讲物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。因此物业管理费开支主要包括维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面。

同时物业管理又是一项系统工程，它应贯穿于房地产产品的生产、销售和服务三个环节之中，其作用的重要性是显而易见的。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为，这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。

结合物业管理实践，业主拒交物业管理费主要存在以下原因

1、业主不了解物业管理的实际涵盖

由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责。所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。

浅论物业管理收费难原因

摘要：物业管理服务费既是保证物业管理活动正常运转的血液，也是涉及业主、物业使用人切身利益的大事，因此备受业主、物业使用人和物业管理企业的关注。物业管理费难收取已是行业中一种司空见惯的现象，已经成为制约物业管理行业生存和发展的绊脚石。

一、业主自身原因

1. 认识存在偏差：人们买车后认为“养车”是理所应当的，因为车辆不养护维修好，行驶中就会出现故障。但是很多业主对购买房屋后支付物业管理费“养房”的概念却很模糊，对物业管理消费可以实现物业保值增值缺乏正确认识。部分业主认为买房也就等于买了服务或者认为不需要购买物业管理，以种种托辞， 享受着物业管理公司的服务却不交费。

2.

消费水平不高：市场化要求物业管理公司提供服务并自负盈亏，业主和物业使用人就需要缴纳合理的物业管理费，维持企业的正常运营。目前职工工资虽然有了很大提高，增加了购房的一次性补偿和住房补贴，但尚未考虑到物业管理的部分。这就造成了一些职工面对每月几十至上百元的物业管理费，感到无力支付，造成物业管理收取难。

3. 侥幸心理：由于物业服务具有社会性，服务的对象是广大业主而不是某个单位，因此不可能因一部分业主不交物业管理费就暂停服务，从而使这些业主产生“搭便车”的侥幸心理，躲避、逃避交纳物业管理费，既严重损害了广大已交费业主的利益，又容易引发其他业主的恶性效仿。

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4. 业主内部纠纷：一部分业主因为邻里矛盾，如装修造成管道堵塞、楼板开裂、渗漏水、噪声扰邻等，将其归罪于物业管理公司的管理不善，从而拒交管理费。

5. 自主权难发挥：物业管理尚未完全推向市场，部分业主认为开发商选聘的物业

管理公司不好，拒绝交纳物业管理费。目前成立了业委会的小区比例还相当小，即使是成立了业委会，也存在不能有效行使自主权的现象，造成业主自主选择物业管理难，主人翁意愿得不到充分体现，交费消极。

二、开发单位原因

1. 广告承诺难兑现：随着生活水平的提高，居民对物业管理的要求也不断提高。为了迎合消费者需求、保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传策略，作出不切实际的承诺。待业主入住后，往往发现实际状况相差甚远。物业管理公司又无力兑现本不是自己作出的承诺，业主便以拒交管理费来表达自己的不满。

2. 设计施工不合理：施工单位不按设计要求施工，排污管深浅不一，化粪池设计位置欠妥，排污管水平铺设过长，造成经常严重堵塞。另外，小区周围的噪声也直接影响业主、物业使用人的生活环境。为此在收取服务费时，业主、物业使用人往往持不满态度甚至有对立情绪。

3. 硬件设施不完善：开发商有些建筑工程问题，直接造成了物业管理的先天不足，导致物业服务不能到位。例如：保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响物业管理公司对小区的治安管理；项目分期开发，造成边入住、边施工现象，导致对小区不能实行封闭式管理、前期规划的绿地不能达标、停车场不能正常使用等。业主有时会将这些归罪于物业管理企业，拒交物业管理服务费。

4. 工程质量问题多：由于开发商施工质量的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，使业主、物业使用人意见颇大。部分业主不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把问题推给物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。

三、物业管理原因

1. 管理服务水平低：物业管理水平的高低决定着管理费缴费率的高低。物业管理行业的客观现状是不少物业管理公司水平较低，物业服务不到位，员工整体文化层次不高，实际工作中经常出现处理问题不当的做法。业主、物业使用人享受不到应有的管理和服务，就用拒交管理费的方法维护自身合法权益，由此形成欠费的恶性循环。

2. 管理不当遭抵触：由于业主、物业使用人的素质和修养参差不齐，诸如高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物业管理公司在管理时如果方式、方法不当就容易“开罪”一些业主，造成拒交管理费现象。

3. 费用支出不透明：物业管理企业收取的管理费及其使用情况应当定期向业主公布，接受业主监督。但是，一些企业财务运作缺乏透明度，不愿向业主公开管理费收支情况。业主、物业使用人只见交费，不明支出，造成心里不平衡，进而拒交管理费。

4.

社会责任负担多：目前，社会共用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。他们往往凭借市场垄断的优势，把风险推给物业管理公司，由物业管理公司代其向最终用户收费。在这种运作模式下，业主一旦对上述某项服务不满时，就可能采取不交物业管理费的抵触措施。

5. 收费手段落后：一些城市的供电、供水、煤气、供暖等都实行了综合收费、统一划卡，可以节省大量的收费人员，降低相关成本，节省业主大量的时间。而仍有不少物业管理企业的收费仍采用传统、落后的到户收费方式。不仅浪费了大量的人力资源，加大了物业管理成本，而且也给不愿交费的业主、物业使用人造成了可乘之机。由于收费手段落后，个别业主、物业使用人对前来收费的管理人员总是拒之门外，企业对此束手无策。

6. 依法维权意识弱：目前业主维权意识的呼声越来越高，而物业管理企业的依法维权意识则较弱。即使是认真履行了物业服务合同，管理服务到位，对业主、物业使用人拒交物业费的行为，不少企业也不愿通过诉讼程序讨回公道。也有的企业满足于收费率达到一定比例，殊不知，恰恰是个别业主、物业使用人的不交费，侵犯了多数人的合法权益，失掉了对大多数业主、物业使用人的公平。而目前有关收费纠纷的处理规定操作性较差，主要立足于教育业主自觉守法，只在迫不得已的情况下才诉之法律，法庭判决后执行也较难，使欠费者更有恃无恐。

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四、政府方面原因

1. 立法管理不规范：物业管理理论和实践发展迅速，立法则显得相对滞后。例如物价局文件中对于按户收取的电梯、垃圾清运费等收费项目，存在不尽合理的地方；各小区物业管理收费标准差异很大；物业管理公司代收代缴行为不规范；在实际运作过程中还存在一些不合理的收费 …… 出于以上原因，人们交费时往往不能心甘，也是业主拒交物业费的一个原因。 2. 隶属关系不确定：有的小区隶属关系迟迟未能确定，居委会不能成立，户口不能申报，给小区上学入托、下岗待业、计划生育、征兵工作、人大代表选举、外来暂住人口管理等工作带来了很大难度，居民怨声载道。部分业主明确表示：户口问题不解决，物业管理费就不交。

参考文献：

1. 《 中国物业管理 》 杂志 2006 年第 3 期

2. 罗小钢，《 物业管理投诉案例分析 》 ，广东经济出版社

3. 刘长森， 《 物业管理收费法律问题研究 》 ，中国政法大学出版社

浅谈物业管理收费难的解决之道

摘要：目前物业管理收费纠纷日益增多，纠纷的焦点大都集中在业主或使用人认为有关服务费项目不合理、标准质量不合格，物业管理公司则认为业主或使用人不遵守业主公约，不按时交纳物业费。因此，如何解决物业管理收费难就成为物业管理企业面临的重要课题。此文中，作者通过对物业管理的收费现状及物业管理收费纠纷产生的原因进行了分析论述，最后有针对性地提出了解决办法。

一、物业管理收费现状

物业管理收费、收租难是一个公开的秘密，在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据统计，物业管理收费达到 100 ％收缴率的小区寥寥无几。有些小区的业主不愿交纳物业管理费是缘于对物业服务水平的不满；而有些小区的业主“拒交”是认为别人动了自己的“蛋糕”。例如，北京市某花园是一个新建高档商品房小区，开发商在预售房屋时口头表示物业服务费大致为每平方米 1.8 元，但在向业主交房时却公告称物业管理费确定为每平方米

NG: 0.75pt"> 2.35 元（含设备运行费每平方米 0.55 元）。业主收到通知后纷纷到区物价部门投诉，经协商，最后确定业主实际物业管理费为每平方米 1.85 元。

基于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费、房租，不仅侵害了物业管理公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。据调查，北京南城某小区业主 60 ～ 70 ％为回迁户，且其中有相当一部分业主在拆迁时是私房户。他们认为，物业管理公司将小区地下室出租、且在小区空地上划停车位收费都是经营性收入，如再向住户收取管理服务费则不能接受。可见，对公用面积的使用经营不能与业主达成共识是导致欠费的原因之一。

还有一些小区的业主反映：一些物业管理公司没有严格

履行他们的服务承诺，服务不到位，造成业主经济损失，甚而在封闭的小区曾发生过入室抢劫。对此业主怎能心甘情愿地去交物业管理费呢？

二、物业管理收费纠纷产生的原因

笔者曾在物业管理企业中工作多年，通过对实践经验的总结，造成物业收费纠纷有开发商、物业管理公司和业主几方面的原因。

首先，开发商遗留的问题。例如给业主一些虚假承诺，公摊面积不实、施工质量低劣、规划的配套设施不到位问题、项目分期开发影响居住环境、售后服务不到位等，在业主接房后这些问题得不到有效解决，自然将矛头指向物业管理企业。而面对这些问题时，物业管理企业又缺乏对开发商的有效制约，不能从根本上去解决业主面临的问题，从而引发业主以拒交物业费的方式来维权。

其次，业主的办事方法有时也是“凭感觉”，开业主大会讨论时，有的业主发言时像小孩子吵架似的发泄情绪，这对于事情的解决于事无补，只会使矛盾不断升级。而在物业管理较发达的国家或地区，业主如果认为物业管理收费过高，会理性地审查物业管理公司的预算报告，或找评估机构来对其收费进行公正评估。

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再次，物业管理公司存在不规范运作，主要体现在财务制度和管理缺乏专业性，不能提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的。比如地下停车库收费，应该明确列出管理人员工资、设备费等费用支出项目情况，让业主看个“清清楚楚、明明白白”。而有些物业管理公司在出现纠纷后，常常采取不正当的手段解决问题，通过停水、停电或者暂停电梯使用来管制，这种行为明显扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益，同时也激化了矛盾。

最后，还有一个不能回避的原因就是法规尚有“真空”地带。比如，空置房如何交纳物业费就缺乏明确规定。在实际中，相关的纠纷也是五花八门，开发商没有卖掉的房子，有些就不交物业费，而这些支出摊到其他业主的身上，便会抬高物业费。

三、物业管理收费难的解决之道

（一）政府定价不可行

尽管目前许多纠纷集中在市场价的收费项目上，但是专家认为，我国的社会主义市场经济体制导致的政府定价带有计划经济色彩，而在市场经济条件下，价格应该由价值规律和供求关系决定。在国外的物业管理中，政府只负责制定“游戏规则”和涉及公共利益和设施设备的规范，而不直接制定价格。原则性的规定对于业主和物业管理公司的权利义务以及合同能否顺利执行至关重要。

（二）加强行业自律

要使物业管理企业不断提升诚信自律的意识，进一步提高科学管理水平和服务质量，推动物业管理企业向着规范化、科学化、标准化发展，牢固树立“诚实守信、优质服务、文明从业”的服务宗旨，力求“业主满意、企业受益、行业顺意”。通过开展物业管理企业的诚信活动，逐步规范企业运作，提升业主满意度，加大政府对物业管理企业的规范管理，形成优胜劣汰竞争机制，树立良好的企业形象。

（三）业主委员会应担起责任

由广大业主选举、代表全体业主利益的业主委员会应该发挥应有的作用，不仅要监督居住小区内的保洁、绿化等日常物业管理工作，还要监督业主的交费和维护公共设施设备上。对于欠费的业主，业委会有义务帮助物业管理工作人员进行催缴和说服工作，因为物业管理提供的服务是公共服务，在服务交费业主的同时也在服务没有交费的业主，如果欠费的业主增多肯定会影响到已交费的业主，很多情况是大家都在看别的业主是否交费而不是主动交费。作为以物业费为主要收入的物业管理公司，业主欠费就意味着收支不平衡，从而影响到服务的质量与效率，进而引起交费业主的不满，最终导致恶性循环。所以，业主委员会应该担起一定的责任，及时配合物业管理公司催缴物业费，当绝大部分业主交费时，物业管理公司才会为业主提供优质的服务，才会使整个居住小区更加和谐。

（四）规范开发企业的销售行为，杜绝虚假承诺

不少纠纷的产生是由于开发商在售楼时为了促进销售作不切实际的承诺，给今后的物业管理带来无穷后患。根据有关的法律法规，业委会代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同，合同中对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。

（五）更新服务观念

当前，我国的物业管理服务整体水平还不是很高，基本还是倾向于事务性服务内容，如：清洁卫生、绿化养护、治安巡防等。但物业服务特别是住宅区物业服务，应朝着商业化与公益化相结合的方向发展，将以人为本的理念深入到服务中，如：可以在社区内设立“心理咨询”、“理财咨询”、“医疗服务”等社区服务中心，将商业性经营与公益性服务融为一体，以充分满足业主不同层次的需求。因此，物业管理公司只有不断地更新服务观念，“以人为本”真正地做到一切从维护业主的利益考虑，提供尽善尽美的服务，才能得到业主的肯定。物业管理收费难这个问题也就会迎刃而解了。

参考文献：

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1. 刘长森， 《 物业管理纠纷案例精选评析 》 ，广东闻天律师事务所， 2004.12

2. 莫春， 《 入住纠纷重点转移，物业收费呼唤规矩 》《 北京晨报 》 ， 2002.1

3. 张卉春、郭静娜， 《 物业管理收费难在何处 》《 昆山日报 》 ， 2005.4