关于审查《建设工程施工合同》的 法律意见书
〔20XX〕XX字初第XX号 致:
北京市XX律师事务所(以下简称本所)依法接受贵司的委托,指派本所律师根据贵司及其工作人员向我们提供的与本法律意见书有关的材料,我们假设该提供的材料包括与本合同有关的所有材料及向本律师所陈述的相关事实一致,就贵司《建设工程施工合同》进行法律分析并提出法律意见。现出具法律意见书如下,供贵院参考:
一、出具本法律意见书所依据的证据材料(事实依据): 《建设工程施工合同》文本
二、出具本法律意见书所依据的主要法律、法规、规章及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》
2、《中华人民共和国建筑法》
3、《中华人民共和国招标投标法》
4、《中华人民共和国劳动合同法》
5、《建设工程质量管理条例》
6、《建设工程安全生产管理条例》
7、《建设工程勘察设计管理条例》
8、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》
三、对本《建设工程施工合同》的法律分析和意见
1、本合同的内容与格式基本符合《中华人民共和国合同法》总则部分中关于合同形式及内容的规定,同时基本符合该法第十六章《建设工程合同》部分中关于建设工程合同形式及内容的规定。本合同的内容也基本符合《中华人民共和国建筑法》等涉及建筑业的法律法规的规定。
2、在第一部分第一条,第二条中,建议将“原办公区”进一步细化,以免将来发生争议。
3、第二部分是格式条款,属于建委统一的格式,不需要修改。
4、第三部分为本合同的核心部分,需要注意以下条款:
4.1 建议在第五条安全施工下面加一句:因承包人原因而引发劳动纠纷及劳动仲裁、诉讼的(包括但不限于拖欠工资、加班费、工伤工亡纠纷),承包人应承担全部责任。
4.2 在23.2条,建议选择第一方式确定,合同价款中包括的风险范围后面表述为:投标综合单价项目及投标总价在整个合同执行期间,价格、费用均不作任何调整,除非合同约定招标图纸发生变更(增项),且任何形式的合同价款调整的依据必须是经发包方确认的书面文件或材料。
4.3 在26条中,建议将进度的时间予以明确,主要是防止对方中间拖延时间。
4.4 在35.2条建议在第一空格内填写:非因发包方的原因造成工程延期的,每延期一日,日违约金为合同总款的万分之一。
4.5 在37.1条第二项 建议选择第2种方式解决,向 工程所在地人民法院提起诉讼。
特别提示:尽管固定价格合同方式对发包方相对更有利,但因承包方在材料价格变动、工程变更、工程量偏差等方面承担的风险较大,一旦遭遇较大损失,承包方往往以停工、仲裁、诉讼等方式来解决问题,而对工期十分敏感的发包方则不得不花费大量的时间和精力来应付。故发包方在施工过程中,更应重视和加强对各类合同价款调整的管理,做到合法、合理、有据。
声明:本法律意见书审查和依据的事实材料均为委托人所提供,
法律依据为中国现行的法律、法规、规章及司法解释,本法律意见书之结论仅供委托人参考。未经本律师事务所及经办律师书面许可,本法律意见书不得向任何第三人出示,并不得作为证据使用
北京市XX律师事务所(盖章)
律师:
年 月 日
法律意见书
致:吉林省集团股份有限公司
XXXX律师事务所(以下简称“本所”)接受贵公司委托,就贵公司与长春市XXXX汽车服务有限公司(以下简称“车装公司”)房屋租赁合同纠纷提供法律意见。本所律师接受委托后,对贵公司所提供的关于本纠纷的相关材料进行了详细的审查,现就本纠纷发表法律意见如下:
一、本法律意见书出具的依据
本所出具本法律意见书的主要依据是《中华人民共和国合同法》及贵公司提供的以下材料:
1、《房屋租赁合同》(2004年6月16日签订);
2、《房屋租赁合同》(2005年12月29日签订);
3、《通知》(贵公司于2008年1月7日签发);
4、《公证书》((2008)吉长忠诚经证字第1号);
5、《紧急通知》(贵公司于2008年3月10日签发);
6、《关于停水停电的通知》(贵公司于2008年6月17日签发);
7、《关于迁出人民大街7351号租赁场所的紧急通知》(贵公司于2008年7月24日签发);
8、《关于敦促立即迁出人民大街7351号租赁场所的通知》(贵公司于2008年9月8日签发);
9、《关于敦请立即迁出人民大街7351号租赁场所的通知》(贵公司于2008年10月17日签发);
10、《关于对吉林省XXXXX集团有限公司通知的回复》(车装公司于2008年4月7日签发);
11、《关于对吉林省XXXXX集团股份有限公司2008年7月24日<关于迁出人民大街7351号租赁场所的紧急通知>的答复意见》(车装公司于2008年7月30日签发);
12、《关于出租方吉林省XXXXX集团股份有限公司由于侵权行为给承租方长春市XXXX汽车服务有限公司承租其长春市人民大街7351号租赁场所造成损失的具体赔偿请求》(车装公司于2010年4月5日签发)。
二、关于双方争议的焦点的分析
通过对上述材料的审查,本所认为贵公司与车装公司房屋租赁合同纠纷争议的焦点为:贵公司单方解除租赁合同是否符合法律规定及合同约定。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定,在贵公司与车装公司签订的两份租赁合同中的第二条均约定了“出租方整体用途发生改变时,应提前3个月通知承租方,承租方应在规定的期限内无条件搬出”的贵公司单方解除合同的条件。只要符合该条约定,贵公司单方解除合同的行为即符合法律规定及合同约定。
关于该条中“出租方整体用途发生改变”这一用语,本所认为,可以有两种理解:
1、出租方主观上要改变出租房屋的用途;
2、因客观情况发生变化,所出租的房屋用途不得不改变。
如果按照第1种理解,则出租方有权随时根据自己需要改变房屋用途,即可以将用于出租的房屋收回自用或用于其它用途。此时,只需履行提前3个月通知承租方的义务,租赁合同自通知到达承租方即告解除,承租方应按约定于3个月内无条件搬出。贵公司因此无需承担任何违约或侵权责任。
如果按照第2种理解,则贵公司需要提供发生出租房屋必须改变用途的客观情况的证据,例如贵公司在2008年1月7日所发出的通知中所称的长春市环保局、朝阳供电局、南湖派出所消防治安科认定出租房屋不具备继续使用条件的书面材料。如无相关证据证明出租房屋确实不适合继续使用或其他需要改变房屋用途的证据,则不具备租赁合同第二条约定的解除条件,贵公司无权单方解除租赁合同。如这样,贵公司则可能需要承担违约责任。
本所认为,对于该约定,应按第1种方式理解更为恰当。理由如下:
1、从该约定的文字表述来看,约定的是出租方整体用途发生改变,而不是出租的房屋整体用途发生改变。
2、如因客观情况发生变化,致使房屋用途不得不改变的,属于不可抗力的情形,系法定解除合同的条件,无需在合同中另行约定,更不可能做到提前三个月预知并通知对方。
因此,可见该约定就是为了在出租方认为需要改变用途时,提前通知即可解除合同所设定的条款。
三、关于本纠纷的处理意见
根据上述分析,贵公司以改变用途为由提前3个月通知车装公司并解除合同的行为,符合双方签订的租赁合同的约定的单方解除合同的条件,车装公司应在接到通知后三个月内无条件搬出租赁房屋。车装公司以贵公司单方解除合同行为违反合同约定给其造成损失为由,向贵公司主张赔偿没有法律及事实依据。贵公司不仅不需要承担赔偿责任,还可以向车装公司主张因车装公司延期搬迁给贵公司所造成的损失。损失数额可根据车装公司延迟搬迁的时间按合同约定的房租标准计算。
但考虑到诉讼过程中存在的不确定因素,建议贵公司应提前搜集确需改变出租房屋整体用途的相关证据,以免在诉讼中因审判人员对事实的主观判断与本法律意见的分析不一致而给贵公司造成损失。
四、特别说明
本法律意见书是根据贵公司所提供的材料进行的初步分析,不是本所对贵公司所作出的保证,仅供贵公司在处理本纠纷时予以参考。贵公司对本法律意见有独立判断之权利,对于贵公司参考本法律意见作出的决策,本所不承担法律责任。未经本所书面许可,本意见书不得向第三方出示,也不得作为证据使用。
XXXX律师事务所
律师:
二OXX年八月二十日
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