上海市住房建设规划

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上海市住房建设规划

(2008-20xx年)

第一章 总则

一、编制目的

为促进上海市经济社会全面、协调、可持续发展,落实中央宏观调控政策,全面推进“四个中心”和上海现代化国际大都市建设,加强对近期上海住房,特别是廉租住房、经济适用住房和普通商品房建设的指导与统筹,进一步完善住房供应机制,编制本规划。

二、编制依据

(一)《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房[2006]165号)、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)、《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》(建规[2008]46号)等政策文件。

(二)《上海市土地利用总体规划》、《上海市城市总体规划(19xx年—20xx年)》、《上海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《上海市住房建设规划(2006—2010 年)》和《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008—20xx年)》等有关规划文件。

三、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大战略思想,坚决贯彻中央宏观调控政策,以调整住房供应结构、稳定住房价格、解决中低收入群众住房困难为工作重点,建立健全“两大体系”,即诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系,分层次、多渠道、成系统的住房保障体系,引导和促进房地产业持续、健康、稳定发展,为上海市民提供更多适宜的住房,促进和谐社会建设。

四、编制原则

(一)住房建设与经济社会发展相一致原则。根据上海市经济社会发展的总体水平和现代化国际大都市的发展方向,合理确定上海住房的建设规模和发展速度,发挥好住房建设对经济社会发展的促进作用。

(二)住房建设与市民多层次的住房需求相适应原则。进一步完善住房保障体系和房地产市场体系,优化住房供应结构,重点发展廉租住房、经济适用住房,切实保障中低收入住房困难家庭的基本居住条件;大力发展中小套型、中低价位普通商品住房,不断适应不同层次、不同收入市民的梯度消费需求。

(三)住房建设与资源环境承载力相协调原则。结合上海人口总量、结构的发展,以建设“资源节约、环境友好”型社会为导向,以全面建设节能省地型住房为抓手,大力推进住宅产业现代化,降低资源和能源的消耗,积极推行和引导合理的住房建设和消费模式,促进人口、资源、环境协调发展。

(四)住房建设与房地产市场调控相结合原则。坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,加强供应和需求双向调控,发挥好住

房建设对稳定房地产市场的促进作用。

五、规划的期限和范围

本住房建设规划的期限为2008—20xx年;规划范围包括上海市管辖的19个行政区(县)。

第二章 住房建设现状与发展趋势

一、住房建设现状

“九五”、“十五”以来,随着城镇住房制度改革的不断深化,上海房地产业快速健康发展,已成为全市经济发展的支柱产业。上海住房建设各项指标不断优化,市民居住条件明显改善。至20xx年末,全市城镇住房保有量为43283万平方米(建筑面积),城镇居民人均住房建筑面积为32.2平方米,住房成套率达到94.7%。廉租住房制度不断完善,全市累计享受廉租住房政策的家庭达到3万户。新建住房结构逐步调整,工程质量、配套质量以及科技含量等整体水平进一步提高。同时,通过“拆、改、留、修”并举,大力推进“平改坡”和旧住房综合改造,改善了大批旧住房的居住功能。市民的居住条件和环境有了明显的改善。然而上海的住房建设发展还有不平衡:集中表现在住房供应结构不尽合理,总体房价偏高,中低收入的市民购买、租赁的经济适用型住房供应不足,廉租住房房源偏紧等,这些都需要进一步调整完善。

二、住房发展趋势

根据上海“四个中心”和国际化大都市的总体建设目标,上海经济社会和城市建设将保持持续较快发展,为住房建设提供良好的发展环境;世博会的筹办和社会主义新农村建设,将为住房建设带来新一轮的发展动力。未来五年,上海仍然面临人口增长较快的压力,中心城区特别是旧区人口向外(重点是中心城以外的郊区)疏解仍然是人口发展布局的方向,上海未来的发展将遵循城乡一体、协调发展的原则,城镇结构向中心城——新城——新市镇——中心村的方向发展。随着国际化、现代化、城镇化进程的加快,住房消费需求在较长时间内仍将维持较高水平,特别是保障性住房的需求较大。同时,住房建设也面临着资源的短缺、环境承载力小等不利因素的制约。

随着上海经济社会发展和市民生活水平提高,不断满足市民不同层次的住房需求,加强保障性住房的建设和供应,仍然是规划期间住房建设面临的主要任务。

第三章 住房建设目标

规划期内,住房建设应立足于本市经济社会发展的实际和资源环境的承载能力,进一步完善以市场为主导,多渠道、多层次的住房供应体系,逐步建立符合国情和本市实际的住房建设模式和消费模式,重点发展中低价位、中小套型的普通商品住房和保障性住房,解决低收入和中低收入家庭的住房困难问题。

一、总体目标

(一)建设总量和结构

规划期内,新开工住房建筑面积约为9300万平方米。新开工面积中,经济适用住房和廉租住房等保障性住房约2000万平方米。新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。

规划期内,竣工住房面积约1亿平方米,其中,经济适用住房、廉租住房等保障

性住房近1500万平方米。

(二)土地供应

规划期内,全市新增住房建设用地供应总量约为5000公顷左右,同时加快已批未建土地的开发建设。优先确保经济适用住房和廉租住房所需的建设用地供应;中低价位、中小套型住房建设用地比重占年度住房建设用地总量的70%以上。

(三)住房保障

继续扩大保障性住房政策的覆盖面。根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008—20xx年)》,到20xx年底,廉租住房受益家庭共新增不少于10万户,累计廉租受益家庭达到13万户,实物配租比例逐步扩大到20%至30%;累计建设廉租和经济适用住房30万套。

(四)旧住房改造

完成中心城区成片二级旧里以下旧房400万平方米的旧区改造任务。完成包括成套改造、综合整治及“平改坡综合改造”在内的旧住房综合改造5700万平方米。

(五)住房建设标准

按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的要求建设住宅,新建住宅中“四高”优秀小区的创建达到40%左右。完善住宅配套实施建设。全面落实《关于本市新建住宅节能省地发展的指导意见》,大力发展节能省地型住宅,经济适用住房单套面积控制在60平方米左右。形成符合我国国情和上海实际的住宅建设和消费模式,进一步推进住宅建设的可持续发展。

二、住房建设年度安排

规划期内,根据上海社会经济和房地产市场发展趋势,科学合理确定住房建设年度安排。

20xx年,新增住宅用地供应800—1000公顷,优先确保经济适用住房和廉租住房用地。新开工住房建筑面积2000万平方米,其中经济适用住房和廉租住房400万平方米;竣工住房面积2500万平方米。

20xx年,新增住宅用地供应1000公顷左右,优先确保经济适用住房和廉租住房用地。新开工住房建筑面积1800万平方米,其中经济适用住房和廉租住房400万平方米;竣工住房面积2000万平方米。

2010-20xx年,根据规划总体目标、上年度的实际完成情况以及市场需求变化,科学合理确定住房建设年度安排,并纳入规划年度实施计划和土地供应年度计划,定期向社会公布。

第四章 住房建设布局

一、住房建设布局原则

(一)与城市总体规划发展方向相一致的原则。按照“1966”的城镇体系规划,上海将建设一个中心城、若干重点新城、中心镇和中心村。郊区城镇住宅建设的环境质量和水平优于中心城,引导中心城人口疏解和郊区人口向城镇集中。

(二)与产业布局相协调的原则。与区(县)功能定位、产业结构和就业结构相协调,增强住房空间布局的合理性、类型的多样性,推动产业与居住的平衡发展,促进工作与生活的适宜性。

(三)与公共交通及市政公建设施相配套的原则。充分考虑居民工作生活对交通设施条件的需求,在轨道交通站点和公共交通干线周边优先安排廉租住房、

经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。

(四)促进社会和谐与公平的原则。按照“大融合、小分散”的空间分布模式,鼓励和引导各种类型、各个层次、不同群体住房的相对混合布局,促进相互交流和社会和谐。

二、住房建设规划布局

根据上海城市总体发展规划以及《上海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》,结合上海住房发展现状,考虑未来城市主体功能区的划分,针对不同区域发展定位和功能特点,分层次进行规划布局。

(一)住房建设总体规划布局

中心城进一步优化布局,控制高强度开发、高密度住宅布局。旧区改造坚持拆、改、留、修并举,注重保护具有传统特色的住宅及由特色住宅群构成的城市历史风貌街区,加强环境景观建设,加快推进旧区改造。有力推进人口疏解、功能提升、环境改善和景观优化。

郊区实施“三个集中”,依托市政基础设施建设和产业发展布局,充分发挥新城在人口集中、产业集聚、土地集约利用中的重要作用,突出重点,有序推进,建设一批新型居住区,集中力量建设新城。

充分利用各城镇的历史基础和发展优势,加快推进试点城镇建设,稳步发展新市镇和中心村,形成一批相对独立、各具特色的小城镇。推进农民居住向城镇集中。倡导标准化设计,提高农民住房的规划和建设水平。

(二)经济适用住房和廉租住房规划布局

充分考虑低收入和中低收入家庭生活对交通设施条件的要求,合理配置经济适用住房和廉租住房建设项目用地,优先在交通便利、基础设施和公建配套设施比较完善的区域安排供地,主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设。结合市重大工程配套商品房基地已建成的市政、公建配套设施,将部分基地转化为经济适用住房和廉租住房,并在基地周边再新建一部分;结合中心城区产业调整,积极利用“退二进三”、停产闲置以及旧区改造等用地,安排部分经济适用住房和廉租住房建设;结合新城、新市镇的建设,安排部分经济适用住房和廉租住房建设;结合存量土地消化和闲置土地处置安排部分经济适用住房和廉租住房建设。

第五章 政策措施

一、加强住宅用地管理,优先确保保障性住房的土地供应

(一)优先确保经济适用住房和廉租住房的土地供应。各区(县)在安排年度土地利用计划时,优先安排经济适用住房和廉租住房项目的土地供应,在未完成经济适用住房和廉租住房年度土地供应计划前,不得供应商品住房用地。

(二)严格执行国家有关调控政策。继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应,严格限制低密度、大套型住房的供应比例。在土地招拍挂文件、土地出让合同中,严格规定住房建筑套密度、住房面积净密度、套型结构比例和建设进度计划等要求,加大住房建设进度和供应结构的监管力度。

(三)推进节约集约用地。一是加快消化存量和闲置土地,对于清理出的闲置住宅用地处置,优先用于经济适用住房和廉租住房建设;二是大力发展节能省地型住宅开发,提高土地的利用效率;三是积极推进“三个集中”,稳妥推进农民宅基地置换试点。

二、完善住房保障体系与政策,多渠道解决城市中低收入家庭住房困难

(一)完善廉租住房制度,加快解决低收入家庭住房困难。加快制订《上海市廉租住房保障实施办法》,重点是建立廉租对象收入认定的动态调整机制,不断扩大政策受益面;建立健全廉租住房房源的筹措机制,通过新建、配建、收购、改建和鼓励社会捐赠等渠道,增加廉租房源供应,逐步扩大实物配租比例;完善和细化廉租供应住房申请、审核和退出的具体办法,并健全实物配租供应和退出机制。

(二)建立健全经济适用住房制度,积极解决中低收入家庭的住房困难。加快制订《上海市经济适用住房管理试行办法》,重点是建立健全经济适用住房的市区(县)联动建设机制;建立健全经济适用住房申请、审核和供应分配机制;建立健全经济适用住房产权管理机制。

(三)加快建立保障性住房租赁服务机制。建立全市统一、市区联动的保障性住房租赁服务平台,形成市、区(县)、街道(镇)三级管理、联动服务的网络体系,增强区(县)层面的租赁服务功能。同时,研究制订租房贴费政策和相关税费支持政策。鼓励居民通过租赁来逐步改善居住条件。

(四)改善引进人才和来沪务工人员居住条件。推动政府、企业、社会共同参与人才公寓建设。在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下,按照“政府主导、统筹规划、企业尽责、市场运作”的原则,在经济开发区、工业园区等外来从业人员集中的区域,新建或改建部分集体宿舍和集体公寓,定向出租给来沪从业人员。做好规划设计和建设管理,坚持经济适用、合理布局、科学设计、确保质量,同时应适当配备必要的文化、体育活动等设施设备。

三、扩大保障性住房建设规模,优化住房供应结构

(一)重点确保经济适用住房和廉租住房建设。细化经济适用住房的建设规模和选址,加紧落实项目用地,在20xx年内基本确定经济适用住房和廉租住房的规划用地,并从规划上先予控制,再按年度计划进行开发建设,确保规划期内2000万平方米目标的实现。在建设机制上,要按照“政府主导、市场运作、市区联手、定向供应”的原则,明确市和区(县)分工。市政府主要负责统一规划、统筹协调;区(县)政府主要承担具体组织实施。要通过单独选址、集中建设的方式和在普通商品住房项目中按一定比例配建经济适用住房、在经济适用住房项目中按一定比例配建廉租住房的方式,加快保障性住房建设和供应。

(二)稳步推进配套商品房建设。配套商品房建设是解决动迁居民居住困难、优化供应结构、保障城市建设的重要途径。一要合理确定建设规模和进度,根据市场供需把握开发与供应的节奏;二要继续完善供地方式,在限套型、限房价、竞地价、竞房价的基础上完善项目公开招投标方式;三要进一步提高建设水平,切实落实基地周边的产业、市政、公建等规划。

(三)继续优化普通商品住房建设。要采取土地、财税、金融等综合措施,大力发展中低价位、中小套型的普通商品住房。按照区域控制、总量和项目相结合的原则,继续优化供地结构,确保中低价位、中小套型普通商品住房的用地供应,严格按照住房和城乡建设部有关规定控制套型面积比例。

四、全面推进住宅产业现代化,进一步提高新建住宅的综合性能

(一)健全住宅质量管理体制。完善住宅质量管理机制和管理方式,实现“全覆盖、全过程、全方位”管理,重点推进创“无渗漏”住宅质量的管理工作,继续抓好住宅质量通病防治,不断满足市民对住房质量和功能的要求。

(二)完善市政公建配套网络与功能。一要加强以经济适用住房、配套商品

房和中低价位普通商品住房等新建住宅小区为主的市政、公建配套设施建设,确保医院、学校、商业网点、社区服务中心等公建服务设施以及道路、公交等市政配套设施与住宅开发的同步建设;二要完善郊区居住区交通网络,形成与住宅发展布局相匹配的市政设施网络。

(三)大力推进节能省地型住房建设。优化居住区规划布局和建筑设计,促进新技术、新材料、新产品、新工艺的集成应用。在节能方面,全面推进建筑围护结构保温节能,大力推进太阳能等可再生能源的利用。在节地方面,重点研究推进中小户型的住宅建设,提高住宅空间和土地的利用率。在节水方面,着重推进节水型器具和居住区及公建的雨水的收集利用。在节材方面,以推行住宅装修一次到位为突破口,同时推广可循环、高性能、低耗材的建筑材料利用。在环保方面,以减少居住区污染物排放、改善室内外生态环境为重点,提高居住区的综合环境质量。

五、坚持“拆、改、留、修”并举,改善市民居住条件

(一)加快推进旧区改造。发挥政府在旧区改造中的主导作用,调动各方积极性,加快推进旧区改造。尤其要以居住环境差、居民改造愿望迫切的成片二级旧里以下房屋为重点,加快推进闸北、黄浦、杨浦、普陀、虹口等中心城区的旧区房屋改造,逐步扩大就近安置试点。同时,有步骤地推进中心城区“城中村”改造。

(二)积极落实“平改坡”综合改造及旧住房综合整治。以“平改坡”等旧小区改造为载体,通过新建、改建、扩建、置换等手段补充完善公建配套设施。对于城市规划予以保留、建筑结构较好、但标准较低的旧住房,积极有序地进行“平改坡”和综合改造。

(三)加强住房养护修缮管理。通过完善住宅养护、修缮管理的有关规定,制定强制性的养护与修缮制度和技术标准,并在执行标准中强化养护、修缮和安全管理,提高既有住宅的耐久性和安全性。

(四)加快优秀历史文化风貌区及优秀历史保护建筑修缮和保护性开发利用。按照“建设也是发展,保护也是发展”的要求,实行最严格的制度来实施优秀历史建筑的保护。

六、规范房地产市场秩序,加强市场监督管理

(一)加强住房建设项目的全过程管理和监测力度。加强项目开工前的审批管理,在项目审批、土地供应、规划审批、设计审查等环节,加强动态管理。健全住房市场监测制度,加大对供求、价格变化的监测力度。

(二)完善房地产统计和信息披露制度。健全统一的房地产信息发布制度,通过引导市场预期,促进住房理性投资和消费,促进房地产市场健康有序发展。完善房地产信息的共享机制,建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范监测体系。

(三)进一步规范房地产市场交易秩序。按照“诚信、透明、规范、法治”的要求,继续完善房地产市场各项制度,强化市场监管和服务,深入开展房地产市场秩序专项整治,严厉查处房地产市场中的违法违规行为,规范房地产市场运行秩序。进一步构筑信息透明、交易安全的房地产登记体系。

七、加强政策研究和法规建设,完善住房保障制度体系

在严格执行国家调控措施的同时,结合本市实际,加强对房地产市场发展中出现的新情况和新问题的研究,并以此为基础,加强房地产法规建设,完善相关管理办法和措施,促进房地产市场管理的规范化和法制化建设。制订《房地产开

发经营管理条例》,完善经济适用住房的供应销售管理制度,完善廉租住房管理的制度和法规。

第六章 规划实施的保障机制

一、强化统筹协调,落实分级负责制

住房建设规划的实施是一个系统工程,需要多方面配合与协作。一是加强与相关规划的衔接配合。做好与国民经济和社会发展规划和城市近期建设规划的衔接,以及与交通、市政、产业等相关专业规划的衔接和协调,形成规划实施的合力。二是建立分级负责制。市级主要负责政策制定、计划编制、组织协调等;各区(县)负责细化规划指标,加强规划落地,落实保障性住房的建设和供应任务,并做好建设的时序安排。

二、发挥年度计划的指导作用

住房建设规划把规划目标初步分解到各年。在具体落实中,应根据目标实际完成情况以及上海经济社会发展和住房供需情况的动态监测,适时适度地进行调整,制定年度住房建设计划。年度住房建设计划作为项目审核、规划许可和土地出让的具体依据,各级政府、各相关部门应严格执行。

三、建立动态监控机制,加强规划实施的监督管理

建立规划实施的动态监控机制,完善住房建设规划的公共参与机制,加强规划效能监察。规划实施一段时期后,围绕规划提出的主要目标、重点任务和政策措施,要组织开展规划实施评估,全面分析检查规划的实施效果及各项政策措施落实情况,推动规划有效实施,并为动态调整和修订规划提供依据。

第七章 附则

本规划经上海市人民政府批准后实施,由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。

注解:

1、经济适用住房:指面向中低收入家庭出售,享受政府政策优惠,限定建设标准、供应对象、销售价格的政策性保障住房。

2、廉租住房:是指针对解决城市低收入家庭住房困难,按照限定建设标准建设、筹措的政策性保障住房。该类房屋只租不售。

3、配套商品房:是指政府提供优惠政策,限定建设标准,供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。

4、城市低收入住房困难家庭:指本市行政区域内家庭收入、住房状况符合规定保障条件的家庭,其保障条件及标准详见当年廉租住房政策文件。

5、上海旧住房综合改造主要包括旧住房综合整治、旧住房成套改造、“平改坡”综合改造三种方式。这三种改造方式是根据房屋现状采用的不同改造方式。 旧住房成套改造是通过加固结构、调整房屋平面布局,增添和完善配套设施,达到厨卫独用的房屋改造。

旧住房综合整治是对屋面外墙渗漏、上下水管道不畅堵塞、电线老化、小区路面破损等影响居民生活的“急、难、愁”进行修缮整治。

旧小区平改坡综合改造是对多层住宅平屋面改造成坡屋面并对房屋进行修缮,改善小区配套。

6、1966城镇体系:按照上海城市规划,上海将建成四级城镇体系,即“1个中心城区”、“9个新城”、“60个左右新市镇”、“600个左右中心村”。

7、住宅建筑套密度:每公顷住宅用地上拥有的住宅套数。

8、住宅建筑净密度:每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。

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