物业管理招标文件

（项目图片）

说明：找一张虚拟的项目平面图做封面

房地产公司名称

时间

目   录

第一部分   投标邀请. 2

第二部分　技术规范及要求. 5

第三部分　投标人须知. 7

第四部分　其他事项. 11

第五部分　附　　件. 12

第一部分 投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《长沙市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对　（项目名称）项目的物业管理服务进行　　　　　（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于长沙市　　 区（市）县　　　　　　 路　　号附　　号，四至范围：东至　　　　　　，西至　　　　　 ，南至　　　　　，北至　　　　 （或见附图）。

本项目规划设计的物业类型为：　　　　　　　　　 。

本项目总用地面积　　　　　 平方米。

用地构成为：建筑用地　　　　 平方米（其中公建用地　　　　　 平方米），道路用地　　　 平方米，绿化用地　　　 平方米。

本项目总建筑面积　　　　　　平方米。其中地下总建筑面积　　　　　 平方米，地上总建筑面积　　　　平方米（住宅建筑面积　　　　平方米，商业用房建筑面积　　　　平方米，办公用房建筑面积　　　　平方米，其他物业建筑面积　　　　平方米）。

本项目共计建筑物　　 幢（其中住宅　　 幢　　 套，非住宅　　　 平方米）；

建筑结构为　　　　　　　　　 。 本项目的建筑密度为　　 %；

综合容积率　　　　；绿化率为　　 %。

本项目规划建设机动车停车位　　　　　个，其中地上停车位　　　 个，地下停车位　　　个；按照规划设计建造了非机动车停车场所　　　　平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于　　年　 月开工建设，共分　 期开发建设。第一期工程计划于　　年　 月竣工并交付使用；

整个建设项目（计划）于　　年　 月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房：　建筑面积为　　　　 平方米； 坐落位置：　　　　　　　　。

2、业主委员会活动用房： 　　 建筑面积为　　　　 平方米； 坐落位置：　　　　　　　　。

四、投标企业资质条件

说明：小组确定物业服务的内容。

五、招标书的发售

投标单位应于　　　年　　 月　　 日　　 时　　 分前至长沙市　　 区（市）县　　　　　　　路　　　 号附　　　号 　　 室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费　　　元整）。

六、保证金的缴纳

1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金　 　　　　　元整。未中标者在招标人与中标人签订　　　　　物业服务合同后5日内退还保证金，利息（不计/计），并给予　　 元的投标书编制补偿金。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点

长沙市　　 区（市）县　　　　　　　路　　 号附　　　号 　　 室。

八、投标截止时间

　　　年　　月　　日　　时　　分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会

　　　 年　　 月　　 日　　 时　　 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、开标时间、地点

1、开标时间：　　　年　　月　　日　　时　　分

2、开标地点：长沙市　　 区（市）县　　　　　　 路　　号附　　 号　　 室。

十一、本项次招标不单独举行现场勘查和标前会议，对本次招标提出询问的，请于　　年　　月　　日前与　　　（姓名）联系。(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地　址：　　　　　　　　　　　 邮　编：　　　　　　　　　　　

电　话：　　　　　　　　　　　 传　真：　　　　　　　　　　　

联系人：　　　　　　　　　　　 (招标人) 　　　年　　月　　日

第二部分　技术规范及要求

本物业的物业服务按照《湖南省物业服务收费住宅物业服务等级指导标准》　　级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：

 一、物业管理服务的内容

说明：小组确定物业服务的内容。

二、物业管理服务标准

1、综合管理服务（服务等级一级    ）

2、公共区域清洁卫生服务（服务等级  一级   ）

3、公共区域秩序维护服务（服务等级一级    ）

4、公共区域绿化日常养护服务（服务等级一级    ）

5、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修（服务等级一级    ）

说明：小组自行决定确定物业服务的标准，参考《湖南省住宅物业服务分项目分等级收费》电子文件。确定服务等级，填写在括号中。

四、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制 ）。

说明：小组自行决定确定物业服务费的结算方式。

我们的物业服务费的结算方式用采用包干制。

五、主要设施设备的配置及说明

说明：用文字说明项目的主要设施设备配置。（如果内容过多，就列在附件中）

1）        卫星电视接收系统和有线电视系统；

2）        预留手动报警系统

3）        室内预留被动报警系统

4）        综合布线系统

5）        可视对讲系统

6）        预留管道煤气接口；

7）        一户一表

六、公建配套设施及说明

说明：用文字说明项目的主要设施设备配置（如果内容过多，就列在附件中）

1）屋顶水箱  只   立方米

2）生活水池  个   立方米

3）消防水池  个   立方米

4）配电房   间  立方米

5）电梯  部 

屋顶生活水箱  个，立方米；屋顶消防水箱  个，  立方米；生活水箱  个，  立方米；人防生活水箱 个 立方米；

7）消防控制中心  间  平方米

8）综合布线控制电信机房3间，平方米；

8）水泵房  间， 平方米

10）集水井  个

11)地下车库管理采用非接触lc卡；

12）小区设置摄像监控系统、可视对讲系统、电子巡逻系统；

13）接入宽带网，pds结构化综合布线；

14）设物业管理软件平台（管理业主信息，员工档案，财务，会议等）；

15）公共设施采用双路供电；

16）建筑周边道路，绿化。

第三部分　投标人须知

一、总则说明

（一）适用范围

1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

（二）定义

1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

（三）合格的投标方

经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。

（四）投标费用

无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

二、投标文件的编写

（一）投标文件内容

小组自行决定：投标文件主要包括哪些内容，列进来

（二）投标报价

投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。 报价计价单位按建筑面积元/每平方米·月计算。

说明：不管各小组最终选择是住宅、商业、办公还是写字楼，本次作业假设只针对一个类型的项目进行报价，不包含混合报价。

（三）投标文件的份数和签署

1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共　　 套，并明确注明“正本”或“副本”字样，其中，正本  本，副本  本。一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。

3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

三、投标文件递交的要求和无效

小组自行决定：投标文件的密封和递交要求

3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效

小组自行决定：投标文件无效的情形

四、开标和评标

1、开标的方法与程序

2、评标标准和评标办法

 （1）招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设　　 人。其中，招标人指派　　　人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员　　　 人 。

（2）评标标准

小组自行决定评标标准

（3）评标办法

小组自行决定评标办法

五、中标人的确定及物业服务合同的签订

（一）中标人的确定

1、招标方在投标截止之日起　　　日内（最长不超过30日）确定中标人。

2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。

3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

（二）悔标责任

1、中标人接到中标通知书　　　日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按　　　 赔偿；未提交投标保证金的，对招标人的损失按　　 予以赔偿责任。

2、招标人在发出中标通知书　　　日后（最长不超过30日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按　　 给予赔偿。

（三）物业服务合同的签订说明

说明：小组确定物业合同签订的说明内容。

第四部分　其他事项

1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

2、招标人根据《长沙市物业管理招标投标暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

3、招标费用的承担，按以下第　　　种方式解决：

（1）由招标人全额承担；

（2）由中标人全额承担；

（3）由招标人、中标人各承担一半；

（4）其他     　　　　　　　　　 。

但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自　　 至　　　。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和　　　　等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

第五部分　附　　件

附件1： 本物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计　　 处；分设在　　　 路，　　 路和　　　 路。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标。

附件2： 本项目公建配套设施及说明

说明：小组尽量找物业附件中的资料填写。

 

第二篇：物业管理招标文件(示范文本)

珠  海  市

 物  业  管 理 招 标 文 件

示范文本（试用）

珠海市建设局印制

二ＯＯ三年十月

说  明

1、本招标文件文本为示范文本，也可作为使用文本。适用于各类物业招标时使用。

2、招标人可根据需要，在本示范文本的内容以外增加其它内容。

3、本示范文本使用中的有关问题，可向珠海市建设局、珠海市物业管理处咨询。

招  标  公  告

（示范文本）

现将                           物业管理项目公开招标有关事项公告如下：

一、招标人：                                              

二、招标项目简况：名称：                                  

地址：                                  

类型：            建筑总面积：          

三、投标人资格要求：

1.具中国物业管理    级以上（含）资质；

2.注册资金人民币         万元以上（含）：

3.其它：                                   。

四、购买招标文件时间、地点：                          。

五、招标人联系电话：            ，联系人：            。

（六、其它                                           ）。

                                                              

                                       年    月     日  

招  标  书

（示范文本）

第一章         总则

第一条  本次招标的标的为                        的物业管理。

第二条  本次招标的招标人为                                。

第三条  本次招标的委托人为                                。

第二章       物业基本情况和服务要求

第四条 本物业基本情况

物业名称：                                                

物业类型：                                               

坐落位置：         市         区           路（街道）       号

四    至：东                        南                    

              西                        北                     

占地面积：              方米，其中绿地面积           平方米。

建筑面积：              平方米，其中:

住    宅        平方米（多层        ，高层        ）；

商    场            平方米；

写 字 楼            平方米；

停 车 场             平方米；

工业厂房            平方米；

                                                 。

住宅情况：

带电梯住宅楼共   栋，住宅单位   套，建筑面积共       平方米；不带电梯住宅楼共    栋，住宅单元    套，建筑面积共        平方米；其它                                                          。

公用设施、设备及公共场所（地）情况：

1、小区车辆出入口    个，人行出入口     个；

2、道路、车行道       平方米，人行道         平方米；

3、绿化面积        平方米，园林建筑小品         座；

4、污水管长       米，污水检查井    座；雨水管长      米，雨水检查井      座，雨水进水井     座，化粪池     座；

5、路灯     盏，地灯     盏，草坪灯     盏，其他照明设施

                                                              ；

6、垃圾箱   个，果皮箱    个，垃圾房（或垃圾中转站）建筑面积

          平方米；

7、体育设施                                               ；

8、儿童娱乐设施                                           ；

9、休闲设施                                               ；

10、停车场：室内停车场    个，面积共   平方米，停车位    个；露天专用停车场     个，占地面积共      平方米，停车位     位，露天零散停车位    个；

11、电梯   台，功率      千瓦，品牌型号        ，启用时间

           ；

12、配电房变压器     台，容量共      千瓦，品牌型号        ，启用时间           ；发电机组功率     千瓦，品牌型号          ；启用时间           ；

13、生活蓄水池       立方米，消防水池       立方米，消防水箱

        立方米；生活水泵     台，功率为      千瓦/台，启用时间        ；排污水泵    台，功率为      千瓦/台，启用时间        ，消防水泵     台，功率为     千瓦/台，启用时间           ；

14、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况

                                                          ；

15、智能化系统                                            ；

16、其他设施设备情况                                      。物业管理办公用房面积      平方米；员工宿舍    间，共

        平方米；

第五条  本物业管理服务内容及要求：

1、房屋的使用、维修和养护，服务要求及质量

                                                          ；

2、本物业公用设施、设备及场所的使用、维修、养护和管理，服务要求及质量

                                                          ；

3、公共区域、共用部位的清洁卫生，服务要求及质量

                                                          ；

4、公共生活秩序的维护管理，服务要求及质量

                                                          ；

5、本物业范围内车辆行驶、停放管理，服务要求及质量

                                                          ；

6、本物业档案资料管理，服务要求及质量

                                                          ；

7、社区文化活动，服务要求及质量

                                                        ；

8、                                                       ；

9、法律政策规定的其他事项。

第三章       投标须知

第六条  投标人必须同时具备以下资格：

1、在                内注册的具有独立法人资格的物业管理企业；

2、注册资金不少于人民币           万元（含）；

3、具有中国物业管理        级以上（含）资质；

4、具有        年以上物业管理专业经验，具有良好的行业信誉；

5、具有国家级物业管理项目            项以上（含），省级物业管理示范项目                               项以上（含）；

6、须提供流动资金             万元以上（含）的银行资信证明；

7、                                                       。

第七条  投标人必须由法定代表人或法人委托代表参加开标会，开标会定于         年      月      日      时在              召开。

第八条  投标人应向招标人交纳投标保证金人民币         元，以转帐的方式提交（以到帐或确定有效的证明为准），并且必须于      年

     月      日      时之前送交到                         。否则，招标人将拒绝接受投标人的投标。

户名：                                                   

开户行：                                                

帐号：                                                   

第九条  投标人不得向招标人作出承担物业改造资金和其它非物业管理服务范围内费用的承诺。

第十条  投标人自行承担参与本次投标发生的全部费用。

第十一条  投标有效期为             年        月        日至           年         月        日          时止。

第十二条  中标人须在定标后       日内，根据《物业管理条例》及其实施细则和配套法规，按照招标文件和中标人的投标文件与       签订物业管理合同，不得与招标人再行订立背离投标文件实质性内容的其它协议，并于定标后       日内进驻本物业，对本物业实施专业化统一管理，自主经营，自负盈亏。

第十三条  本物业管理合同期限为      年，自        年      月      日      时起至         年      月     日       时止。

第十四条  中标人不得以任何方式将物业管理的整体项目转让与第三方。

第十五条  中标人的投标保证金于签订本物业管理合同之日起七个工作日内予以退还；未中标的投标保证金于中标结果公布之日起七个工作日内予以退还。

第十六条  本次招标中，任何违反国家政策法规和本招标文件规定，在投标过程中违法违纪，或采用不正当手段的，一经查实，取消投标人本次投标资格；已中标的，终止物业管理合同，一切后果由责任方负责。

第四章       投标文件的编写与递交

第十七条  投标人应仔细阅读本招标书的所有内容，按本招标书的要求提供投标文件，并保证所提供的全部资料的真实性，以使其投标可以对本招标书作出实质性响应，否则，其投标有可能被拒绝。

第十八条  投标文件的组成

一、投标书

投标书应包含以下内容：

1、物业管理服务的整体设想及策划

针对本物业的特点，提出整体的管理思路；

2、拟采取的管理方式、工作计划

管理方式，包括（但不限于，下同）：管理架构、运作机制、信息反馈渠道、质量管理体系、激励机制、管理运作流程；

工作计划，包括：前期工作计划和正常期工作计划，分别阐述前期和正常期的服务工作内容和具体时间安排；

3、物业管理服务人员的配备、管理和培训

管理服务人员配备，包括：管理处项目负责人正副职人员简历，各类人员数量和任用标准，各岗位人员的配置，自有人员和待聘人员的数量；

管理服务人员管理，包括：招聘和录用办法、工作纪律、行为规范、仪容仪表规范、服务用语规范、人事管理、奖惩机制等；

管理服务人员培训，包括：培训目标、培训方式、培训考核评估、培训计划；

4、日常物业管理方案

包括：前期或移交接管期的物业管理方案，正常期各项物业管理服务工作如安全防范、清洁、绿化、维修、档案管理的实施方案，以及突发事件的应急处理方案；

5、管理工作必需的物质装备计划

包括：管理用房、员工宿舍、交通工具、通讯工具、清洁、绿化、维修设备及工具、治安装备、耐用办公用品、管理用房装修；

6、经费收支预算

列明收入项目和支出项目预算，编制测算说明，对测算提供必要的依据，报价并列出收支盈亏情况测算，提出增收节支措施；

所报价格不得低于同级别物业管理的政府指导价；

7、管理规章制度

提供企业的管理规章制度体系；

8、管理服务工作的质量标准

提供包括安全防范、清洁、绿化、维修、服务等方面的服务工作质量标准，该质量标准应与本招标书要求的质量标准相符合，如有超越投标书标准或达不到投标书标准的情况应予以特别说明；

9、管理服务的承诺和实施措施

包括主要承诺或总体承诺；

各管理指标的承诺，如：房屋完好率、房屋零修急修及时率、维修工程质量合格率、管理费收缴率、绿化完好率、清洁保洁率、道路完好率及使用率、化粪池雨水井污水井完好率、排水管明暗沟完好率、路灯完好率、停车场单车棚完好率、公共文体设施、休息设施以及小品雕塑完好率、治安案件发生率、消防设施设备完好率、火灾责任事故发生率、违章发生率与处理率、有效投诉率与处理率、管理人员专业培训合格率、维修服务回访率、维修服务回访单、业主或用户对本物业管理的综合满意率；

实现承诺的主要措施；愿意承受的有关奖罚；

10、便民服务项目

按有偿服务和无偿服务两部分分列；

11、社区文化活动

包括制度建设、场地安排、活动计划和效果；

12、                                             。

二、附件

附件应包括以下内容：

1、公司简介，包括：公司概况、管理项目情况、获奖情况等。

2、投标人符合投标资格的证明文件：

（1）企业法人营业执照副本复印件（加盖公章），原件备查；

（2）物业管理资质证书副本复印件（加盖公章），原件备查；

（3）由行业主管部门出具的良好行业信誉的证明文件原件；

（4）企业获得各项荣誉的证明文件（证书或文件的复印件，由行业主管部门加盖公章）；

（5）截止      年   月   日   时止的               万元以上（含）流动资金银行资信证明文件原件；

（6）法人代表证明书或法人代表委托书原件及法人代表、受托人身份证复印件。

3、本项目管理服务人员配备一览表。

4、本项目物业管理负责人正、副职人员简历。

5、本项目的投标报价及盈亏情况测算表。

6、                                         。

投标文件上述各项目应逐一列举，体现科学、合理、先进、周密、真实、可行，力求简明扼要，针对性强。

第十九条  投标人应将投标文件装订成册，准备一份正本和     份副本，在每一份投标文件上明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本与副本有差异，以正本为准；投标文件正本和副本须打印并加盖企业公章（骑缝章）；投标文件不得涂改、加行，否则视为无效投标。

第二十条  投标人应将投标文件正本和副本分别密封，在封口处加盖企业公章，并注明“正本”或“副本”，同时注明“于         年       月

        日       时之前不准起封”的字样。

第二十一条 投标人须于          年      月      日      时之前将密封完整的投标文件递交到                               ；电报、电话、传真形式的投标概不接受，招标人将拒绝接收在投标截止时间以后送达的投标文件。

第五章       开标、评标与定标

第二十二条  招标人在按本招标文件规定的时间、地点公开开标，投标人应由法人代表或法人委托人参加。

第二十三条  开标、评标、定标在招标人委托的公证机构或区、市建设行政主管部门的监督下进行，确保整个过程的公正性、合法性。

第二十四条 开标时，由招标人委托的公证机构或招标人检查投标文件的密封情况，在确认无误后，宣布投标文件的递交有效或无效。

第二十五条  开标时，由招标人委托的公证机构或招标人按本招标文件的要求检查投标人是否符合本次投标的资格，在确认无误后，宣布投标人是否具备投标资格。

第二十六条  开标时，由招标人委托的公证机构或招标人检查投标保证金的缴交情况，在确认无误后，宣布投标保证金有效或无效，无效者的投标文件视为废标。

第二十七条 评标由评标委员会负责进行。评标委员会由招标人代表和物业管理专家组成，成员人数为      人，其中招标人代表     人，物业管理专家由招标人从市建设行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定，为      人，与投标人有利害关系的人不得进入本次招标活动的评标委员会。

第二十八条  评标委员会将根据评标原则，公正、公平地进行评标活动。

第二十九条 评标在评标委员会内部独立进行，在开标、评标、定标期间，投标人不得向评委询问评标情况，不得进行旨在影响评标结果的活动，评委不得与投标人私下交换意见。

第三十条  评标委员会将对有效的投标书进行综合分析比较：

1、投标文件是否按招标文件的要求完整提供；

2、投标文件中所叙述的各方面内容是否科学、合理、先进、周密、可行；

3、投标文件是否响应招标文件的要求，针对性强，并且简明扼要；

4、投标文件对本物业管理思路的描述是否有创新、独到之处；

5、投标文件对本物业管理的管理费报价与所提供管理服务的标准的性价比。

评标委员会将根据上述项目分析比较，以无记名评分的方式评出投标文件的分数，以百分制评分，其中第1至第5项各占的权重系数为     ：   ：    ：    ：    。

第三十一条 评标委员会对投标人的法人代表或委托人和本项目负责人进行现场提问，提问内容限于投标书、本物业管理事项、企业状况及管理理念等。根据答辩标准，以及答辩人的仪表、态度、信心、反应能力及法规知识、专业知识、情况熟悉程度、准确性等，以无记名方式进行综合评分，评分为百分制，计算出各投标人的答辩得分。

第三十二条 评标委员会根据投标人的实力，以无记名方式评分，评分为百分制，评定标准包括企业注册资金、物业管理资质等级、行业信誉情况、示范项目数量及级别、质量认证情况等，评分为百分制，计算出各投标人的企业实力分数。

第三十三条 投标书、现场答辩、企业实力各项评分得出后，以权重系数分别为     ：    ：    进行综合评分，以无记名评分方式计算出投标人的综合评分。

第三十四条  所有分数的计算均采取去掉一个最高分和一个最低分再取平均值的方式，以综合评分最高的为中标人。

第三十五条  评标结束后，由招标人委托的公证机构或招标人宣布中标人，并由招标人依据评委会的评标结果签发中标通知书，当场授予中标人。

第六章       其他事项

第三十六条  评标原则必须与招标文件相符合。

第三十七条  本招标工作结束后，凡与评标情况有接触的任何人，不能也不应将评标情况扩散出评委会人员之外。

第三十八条 评委会不向落标人解释落标原因。落标人的投标文件在招标活动结束后当日内予以退还，中标人的投标文件副本在招标活动结束后2个工作日内予以退还。

第三十九条                                            。