4、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。

5、变现费用、税金等：当房地产实现抵押权时，预计转让税费用营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易服务费等，营业税=（转让额-原建购价款）×5%左右，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育附加1%，交易费约为房价的1%-2%，拍卖佣金为成交价格的5%。

6、变现时间：在当前市场条件下估价对象预计变现所需时间为：6个月到一年。

十五、房地产抵押估价报告风险提示

（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产市场价值基本保持稳定。

（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。

（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。

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第二篇：物业管理(房地产经营与评估)论证报告

物业管理（房地产经营与评估）专业论证报告

本专业主要培养掌握国内房地产经营方针、政策、法规和基本制度，系统掌握本专业必需的基本理论，专业知识及相关的经济、金融和管理知识，具有较强的专业基本技能，具备从事房地产的估价，开发、经营、市场营销、物业管理等能力的房地产综合开发和经营管理的中初级应用型、复合型人才。

一、市场需求分析

我们走访了中直物业公司、金网络物业公司、健翔园物业公司、我爱我家房产销售公司、大恒房产有限公司等单位，了解到目前从事物业管理、房产经营的一线技术人员很受企业的欢迎。

国务院20xx年x月x日在京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议,总理部署了落实中央政策措施的七项工作,其中第三项提出促进房地产市场平稳健康发展,再次明确了房地产业的支柱产业地位,这种提法预示房地产凭借其重要地位会在宏观经济下滑背景下得到更多政策的扶持。与房地产业直接相关的行业有38 个，与房地产开发相关的建筑业影响力系数为2.03, xx年房地产开发投资对GDP 增长的贡献率是15.6%，房地产开发投资的影响力为

1.511，由此可见房地产业在国民经济中举足轻重的地位。也就是说，社会主义现代化建设的各个方面、各个层次的经济活动都存在房地产经营与评估的问题，按照市场经济运行的法则、按照国家房地产的新政策，做好房地产经营与评估工作是办好经济事业的保障。专门的房地产经营与评估人员需求量较大，素质要求高，就业前景好。

当前，美国次贷危机引起的全球金融危机正在进一步加深。为应对世界金融危机的影响，中央提出扩大内需，中央已批准投入2万亿元人民币建设铁路。这种以政府大规模投资，发展交通运输等基本设施，带动其他投资的发展模式虽然在一定时间内是有效的，但长期靠政府大规模投资来拉动经济，人民群众的消费水平得不到较快的提高，这种发展模式是难以为继的。只有我国人民群众消费能力大幅提高，我国经济才能走上良性循环发展的轨道，而房地产业的发展能够在今后的几十年时间内提高人民群众的消费能力。

由于受政策影响，房地产市场已从卖方市场转向买方市场，行业转换过快，

人才市场难以及时供给足够的满足行业发展要求的高级营销人才。 所以，企业希望有一些受过良好教育，能适合社会发展需要的应用性、职业型房地产人才进入企业，为企业的发展增加活力和新鲜的血液。调查认为，在未来的数年内，用人数量仍有增加。

二、生源预测分析

由于连年的“普教热”，职教出现了生源危机，但不管遇到什么困难，学校总要寻求生存和发展。中职“生源危机”是北京职业教育遇到的困难之一，但危机也可能是一次改革的契机，关键在于方向选对。北京作为国内政治、文化和教育中心城市以及国际交往重要城市，中等职业教育必须与北京的经济发展状况相称。我们的职业教育不能在低水平上重复和徘徊，要办出特色，要办出名牌，要与行业发展紧紧相连。

随着近两年房地产业政策的变化，房地产行业的发展越来越规范，专业化程度越来越深。房地产行业内的各类人员必须更加专业化才能适应这个行业发展的需要。行业的发展为专业人才的培养提出了强劲的需求，从近几年对各行业职位需求的分析来看，房地产行业的职位需求数量始终列居前十位，因此可以预计，在未来较长的一段时间内，房地产经营与估价专业的应用技能型人才不仅将成为房地产市场发展的必须人才之一，而且将保持较强的市场需求，正因为如此，开办物业管理（房地产经营与评估）才能吸引广大学生和家长的眼球。

根据近几年房地产需求人才的专业化分工方向结合中等职业教育的培养层次，房地产经营与估价专业的职业岗位方向包含营销策划岗位（营销人员、市场人员、策划人员等）、开发报建岗位、价格评估岗位（估价员、估价师等）和房地产经纪岗位（经纪人、登记代理人等）四个主要岗位方向。为了很好地吸引生源，我们还将积极地与行业企业开展合作，扩展办学空间，激发办学活力，转变培养学模式，切实提高人才培养质量。更好地发挥国家级重点中等职业学校办学优势特色，从而更好地扩大生源。

三、学校师资、实训设备条件分析

1、师资队伍现状分析

目前我校文科类专兼职教师共近20人，其中具备高级讲师职称的教师有7人，中级讲师职称的教师6人，初级讲师职称的教师7人，师资力量雄厚，教师敬业精神可嘉。主讲教师均具有教师资格证书，专业教师每年上课率100%，年均教学工作量400学时以上，聘请的兼职教师大多数具有多年的实际工作经验和

行业实操经验。

2、专业师资队伍建设计划（3年计划）

专业师资队伍建设既要为他们创造进一步提高、深造的机会，又要严格要求，促使他们在师德、教学、学术水平、实践能力等方面得到较快的、较全面的发展。

在多方引进高级人才的同时，要加强对现有年轻教师的培养，要为现有青年教师确定主要发展方向，要有计划地安排青年教师外出进修或攻硕攻博。

实践经验的培养是师资队伍培养的核心之一。创造机会让专业教师有机会参与与教学相关的实践活动，同时根据各位教师所学专业不同，组织相关或相近专业的教师参加国家相关部委的各类执业资格的培训考试，培养和促进专业教师向“双师型”教师的转型。

有计划地聘请房地产行业内外的各类专家担任本专业的客座教授，建立学科带头人、学术骨干制度，提高现有师资的科研能力和创新能力。

3、专业实训室、实训基地现状和建设计划（3年计划）

校外实习、实训基地的建设是中职教育教学不可或缺的内容。我校具备充足的教室资源开发校内实训室（房地产综合实训室）。在未来3年中，教研室在配合学校有关实习实训基地建设的各项工作基础上，将进一步拓展校外实训基地的建设，初步设想建立两个方向的实习实训基地（一个为房地产开发企业实习实训基地，一个为房地产估价公司实训基地），为本专业的中职学生提供必要的实习实训服务，确保本专业学生具备房地产估价的实操经验。在校内实训室建设方面，教研室将根据职业岗位发展方向，进一步规划建设四个专业实训室（预算与估价实训室、营销实训中心、开发报建实训室和房产交易实训室），为中职学生的实习实训环节提供更可靠的保障。

我们将以上述目标为导向，号召各位老师通力协作，团结一致，在教学过程中不断地加强学习来提高自身综合素养，从而顺利地完成物业管理（房地产经营与评估）的专业建设。

基础文科

20xx-11-5