南宁市高新区公园立体停车场项目

申 请 报 告

广西南宁创盈停车场开发管理有限公司

20##年  月   日

第一章：申报单位及项目概况

一、项目申报单位概况

 广西广西南宁创盈停车场开发管理有限公司成立于      年 月 日，法人代表：     注册资金：    万。主要经营：

二、项目概况

项目名称：南宁市高新区公园立体停车场

建设地址：火炬大厦对面滨河路边上(即高新公园边上建地面停车场)

项目建设单位：广西建工集团建筑机械制造有限责任公司

法人：

建设性质：新建

建设内容：本项目配套以下功能区及配套设施

1、    汽车立体停车场

2、    汽车养护中心

3、    汽车快修中心

4、    汽车智能管理中心

5、

三、建设开发规模

项目用地面积      亩，建筑面积约          平方米，建设整体规划以汽车新型智能立体二层升降横移车库为主，及汽车配套服务中心（汽车养护中心、汽车快修中心、汽车客户智能管理中心等）。根据地块的开发强度，结合空间环境需要，调建筑物的布局、体量变化、使建筑物与空间环境成为有机的整体。

四、主要技术经济指标

五、项目总投资

本项目经测算建设投资总额为 壹仟万元人民币，全部为固定资产和设备投资。项目资金筹措主要通过项目法人自筹解决，资金来源主要为自有资金。

第二章  项目建设的必要性

一、项目所在城市概况

随着中国经济的发展，人民生活水平不断提高，车辆开始进入千家万户，中国成为一个汽车大国已经是一个必然的事实。停车难的问题就摆在了人们的面前，并且会衍生出了许多社会矛盾，而逐渐成为一个严重的社会问题。尤其是在南宁这样一个省会城市，随着经济的发展，人民群众生活水平提高的很快，汽车保有量以每天增加几百辆的速度急速扩大，土地资料更加缺乏，停车难更加突出。    

南宁作为广西壮族自治区的省会，是自治区的政治、经济、文化中心，又是全国的重点旅游城市，具有众多风格各异的旅游风景区，旅游业正处在蓬勃发展时期。每逢节假日特别是黄金周期间，进入各大商圈、景区的游客数量剧增；其周边的停车场负荷极大，基本都出现停车位短缺现象。可以说，静态交通的发展远远滞后于机动车发展速度。“停车难”问题不仅成为备受广大市民关注的难点之一，而且也成为影响投资环境和制约城市与区域社会经济发展的瓶颈。 

因此，开发应用经济、美观、实用的新型停车设施，充分利用有限的地面和空间，大幅度增加停车位数目，在城市建设和旅游业的发展上有十分重要的作用。为了解决停车车位占地面积与住户商用面积的矛盾，立体机械停车设备以其平均单车占地面积小的独特特性而应运而生，其应用前景已被广大业内人士所关注，成为国民经济发展的增长点。 

二、发展规划分析

根据广西壮族自治区人民政府桂政发〔2016〕9 号《关于印发广西壮族自治区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要的通知》文件精神，“十三五”时期是我国全面建成小康社会的决胜期，也是广西贯彻“四个全面”战略布局、落实“三大定位”新使命、实现“两个建成”目标的关键期。必须深刻认识国内外环境的新变化，准确把握发展的历史方位和阶段特征，抓住用好重大战略机遇，促进经济社会持续健康发展。文件中第五节提出 优先发展公共交通：完善城市公共交通网络，提升城市公交出行比例。有序推进城市轨道交通建设，积极发展地面快速公交，基本建成南宁轨道交通1 至4 号线，推进有条件的城市规划建设轨道交通。规范发展城市出租车和专车服务，合理引导私家车出行。统筹规划建设城市公共停车场等配套设施，建设区内中心城市航空支线。

三、行业前景分析

（一）汽车智能立体停车位优势：

1、机械式立体停车设施的优越性主要表现在：

能够根据所占用地的实际情况进行设计安装，占地少，容量大，利用效率高；泊车与取车全自动化，省力省事；安全并有效防盗，耗能少，冬暖夏凉，干净卫生，不需要强大的照明设备和通风设备品种多；适应性强，可利用狭小空间建设一定量的停车泊位，技术先进，性能可靠，噪音和震动较小，对环境影响小；拆卸方便，对土地改造过程中临时停车点建设和更新非常有利。此外，同传统停车场相比，车辆一进立体车库就熄火，由机械设备自动存放，减少了车辆在车库内的迂行和尾气排放，有利于环保节能。

2、立体车库与平面车库的比较

⑴ 考虑土地价格和土建成本，在城市繁华区域建大型自走式停车场（库）并不经济。

建平面自走式停车场，含场内车道每车位平均需要25---30平方米,若停50辆车占地面积应不少于2亩；而建机械式立体车库，从理论上说，随着立体车库层数的增加，车辆所占用地面积可成比例减少，在我国目前已经实现了１平方米停放一辆轿车。

⑵ 采用立体停车后，可以用节省出的楼面建设公园配套设施，有利于人们生活、休闲、娱乐。

⑶ 从投资回报率方面比较，在车位紧张的生活小区或车辆流动量大的公共场所（机关、医院、写字楼、商场、公园），建立体车库是最佳的投资方式。

目前，一般生活小区停车场车位的月租在200元---300元，固定车位售价在5---8万元，在早期建的小区内，由于车位少，此价更是供不应求。若在一个可停10辆车的位置建立体车库，采用三层升降横移类设备，可增至26个车位，以单车位造价2.5万元计，需投资65万元。仅以5万元价格销售即可得130万元，扣除原车位可售价50万元，净收入80万元，回报率在23%以上。这种设备可不增加管理人员，运行费用从临时停车和收取管理费就可以得到解决。
⑷ 提高整体建筑项目的科技含量，方便业主的使用和管理，增加卖点或出租率，采用立体车库是最佳选择。

目前国内各正规车库生产厂家所生产的立体车库，一般采用PLC电路控制，以IC（ID）卡自动化方式管理，同时可与楼宇智能管理系统兼容。为保证车库设备稳定可靠运行，高端产品配有远程诊断系统，能够及时发现设备存在的隐患，方便维护和修理。车库内配备监控摄像机，直接连接物业中心机房，可昼夜监控整个停车场情况，其防盗性、防护性以及改善市容环境等方面都具有很大的优越性。

    立体车库采用人性化设计，驾驶人员在地面层存取车，方便快捷，一次存(取)车时间一般不超过120秒。而从传统地下车库运营情况看，将车停到地下负一层或负二、负三层，会给司乘人员带来很大不便，所以经常会出现地面车位拥挤地下却十分空闲的状况。

（二）汽车智能管理后市场服务优势：

汽车智能管理作为构成后市场服务的基本内容，消费者洗车、维修保养汽车、购买零部件的方式和获取服务的途径，都在发生着不小的变化。对此，有业内人士分析认为，这些变化不仅仅反映了互联网对用户购买行为造成的冲击，同时也释放出一个信号——汽车后市场逐渐进入智能时代。现因服务模式尚待完善，尽管汽车销售增长速度大幅放缓，但多年来不断扩容的汽车保有量却促使汽车后市场驶入蓬勃发展期。据有关数据显示，中国现家用车保有量达到1亿多辆，业内保守估计，包含金融、保险、养护、维修及配件、汽车文化、汽车运动、二手车、汽车租赁行业的国内汽车后市场年营收规模约达6000亿元。车企、供应商和零售商为了留住客户，同时最大程度地保证未来收益，在汽车后市场这一领域进行了多种努力和尝试。据了解，目前，汽车后市场的创新智能模式主要表现为用户通过APP、微信、电话、网站等，只用提供联系方式、地址和车牌号就可以获得相应的汽车服务，服务模式分为上门服和预约到店服务两种。

（三）  项目选址分析

南宁市高新区公园属南宁市高新科技区，该地段处于工厂、高新科技生产行业密集区域，停车位置十分紧张。

第三章       项目投资估算及项目合作方式

一、项目投资估算：

说明：

1、按静态现值计算，银行利率及通货膨胀暂不考虑

2、维修照明，排抽风，入库照明等忽略不计。

3、实际回报率及“停车收益”可根据不同地域的收费标准、停车流量、设备投资和运行成本计算。

4、设备折旧重置摊分（按平均折旧计算）

   根据市场提供的技术数据，机械式停车库构件80%属于承载紧固件，使用寿命40年，其余20%属于易耗件，按折旧有关规定，折旧年限为10年。由此可知，每个车位每年的折旧摊销费用为：（6万元*80%）÷40+6万元*20%÷10=2400元/年.车位。

5、日常设备维护费用

   根据市场提供技术数据，费用为600元/年. 车位。（包括每个车位全年电费及易耗件费用）。

（1）日常办公费

由于立体停车库自动化程度高，因而最少编制只需5人（其中1人为主管，其余4人分两班24小时运作）。假定主管2000元每月，其他4名工作人员1500元每月，办公费用500元每月，则每月办公费用及人员工资合计约8500元每月，10.2万元/年。并且随着停车数量的增加，此成本呈边际递减趋势。

二、  项目投资回收周期测算：

综合数据及周边地理环境投资成本回收期约在8年左右

三、  项目合作方案

方案A：即广西南宁创盈停车场开发管理有限公司全额投资，全额拥有本综合智能汽车立体停车场经营使用权年限为：25年，其经营期间所产生的一切费用和税费等广西南宁创盈停车场开发管理有限公司全部负责，如由经营权期满到期后，该立体停车场含汽车美容中心整体无偿移交给南宁市高新公园管理处经营管理。

方案B：南宁市高新区公园为土地所有权持有者, 广西南宁创盈停车场开发管理有限公司全额投资作为投资人, 南宁市高新区公园以土地持有权入股与广西南宁创盈停车场开发管理有限公司达成双方合作经营, 土地持有者（南宁市高新区公园）占项目股份30％, 广西南宁创盈停车场开发管理有限公司占项目股份70％,投资合作采用先回本后分成的原则。共同投资合作开发所限为：40年(因立体停车场使用寿命是40年)。

第四章 项目建设工期及建设效果图

一、预建设工期：约210天工作日（除法定节假日外）

二、建设工期计划表

1、整体规划(即方案通过)

2、地质勘探(前后约一个月)

3、设计报规划局审批

4、基础建设及设备生产

5、安装调试

6、验收

7、投入运营

三、智能立体停车场效果图

附件：广西建机车库项目建设方案（模版）