南部县的总体房地产发展情况及市场调查总结

南部县在20xx年x月，经四川省人民政府批准，将原南隆镇辖区范围原东城、南城、西城和北城办事处改设为滨江街道办事处、蜀北街道办事处，保留南隆镇建制，南隆镇现辖原金星、枣儿办事处范围，镇政府办公地设在金星场镇。20xx年x月x日，调整方案正式实施。至此，南部县共有72个乡镇、2个街道办事处。

南部县全县常住人口为929923人，全县户籍人口为1312216人。全县常住人口中共有家庭户318322户，家庭户人口为898600人，平均每个家庭户的人口为2.82人，全县常住人口中，0-14岁人口为183003，占19.68%；15-64岁人口为621638人，占66.85%；65岁及以上人口为125282人，占13.47%。与第五次全国人口普查20xx年x月x日零时的1157559人相比，十年共减少227636人，减少19.67%，年平均减少2.17%。但是，20xx年人口增长速度上升，全县总人口126.20万人，其出生率、死亡率、自然增长率分别为9.3%、3.2%、

6.1%。20xx年全县人口增加到127.57万, 其出生率、死亡率、自然增长率分别为12.4%、6.0%、6.4%。20xx年增至129.04万, 其出生率、死亡率、自然增长率分别为12.5%、3.3%、

9.2%。至今南部县户籍人口增长为1312216人。

受国家宏观调控政策的影响，今年以来，我国房地产市场出现明显变化。交易量下降，房价下跌、打折优惠等字眼时常见诸媒体。这些信息反映出来的直接结果，就是老百姓的购房欲望明显降低，“买涨不买跌”的心理导致部分有购房需求的人群也持币观望。

对于未来房地产价格的走势，我认为，主要会受几个方面的影响。一是宏观走势。房地产市场与宏观经济密切相关，如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖。二是地方政府政策。房地产投资占全社会固定资产投资约20%，与地方经济密切相关。因此，不少地方已相继出台针对房地产市场的保护性政策措施，着力于房地产市场的理性回归和稳定发展。三是宏观调控政策。政策的走向必将是影响未来房价走势的又一重要因素。四是心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下，短期内，心理预期将在一定程度上决定市场的走势。但从长期趋势看，整个社会对住房的需求是刚性的，这是房地产市场继续保持稳定发展的不竭动力。就南部县来看，1至7月，商品房销售量同比去年锐减50%左右，二手房交易也明显减少。而房价走势基本平稳，但普遍呈现出有价无市的现状。据了解，依据南部县目前房地产发展势头，南部县20xx年的房地产业开发投资将达到6亿元以上，房屋销售面积将达到30万平方米左右。 未来南部的房屋销售及价格，也必将在国家大气候和宏观调整的影响下起伏，从长期趋势看，成交量会逐步放大，房价走势稳中有升。其主要原因，一是南部属中小城市，受国家大政策调控，也会受到一定的影响；二是我县住房的刚性需求仍然很大。随着城市化进程的加快，农村人口将大量进城。同时，“80后”结婚、“90后”和其他人员进城务工、经商、办企业，预计每年新增城市人口10000人左右，这些新增城市人群，对住房的需求是必然的，也是刚性的；三是一部分乡镇干部职工和场镇居民，也有定居县城的需求；四是城市居民置业升级的需求会日益显现。随着人们收入水平的提高和消费升级换代，5年内，南部县城市人均住房建筑面积将由20xx年的31平方米达到34.75平方米。到20xx年，我县城市人口将达到21万。依此推算，未来5年内，我县新增城市人口住房需求量和城市人口逐年达标需求量之总和可达到205万平方米。潜在的住房需求，必将在宏观调控尾期日益显现，成交量逐步放大。而房地产销售价格，也将因为房地产上游产品价格的传导和需求量的转旺，而呈现出小幅攀升的趋势。同时，随着城市经济的发展、城市人口的扩容和商贸经济的繁荣，一些个体工商户和经济条件较好的家庭，也将选择投资购买商品营业房，由此拉动新一轮商品营业房的价格上扬。

未来南部发展的区域，由于新政府建立、使用以及奥体中心建设，区府对面步行街与奥

体中心的连接使南部西沿线形成未来城市商业中心。因此，在南部县持币观望的人群里大多都选择在附近买房。

 

第二篇：南部县的总体房地产发展情况及市场调查总结

南部县的总体房地产发展情况及市场调查总结

南部县在20xx年x月，经四川省人民政府批准，将原南隆镇辖区范围原东城、南城、西城和北城办事处改设为滨江街道办事处、蜀北街道办事处，保留南隆镇建制，南隆镇现辖原金星、枣儿办事处范围，镇政府办公地设在金星场镇。20xx年x月x日，调整方案正式实施。至此，南部县共有72个乡镇、2个街道办事处。

南部县全县常住人口为929923人，全县户籍人口为1312216人。全县常住人口中共有家庭户318322户，家庭户人口为898600人，平均每个家庭户的人口为2.82人，全县常住人口中，0-14岁人口为183003，占19.68%；15-64岁人口为621638人，占66.85%；65岁及以上人口为125282人，占13.47%。与第五次全国人口普查20xx年x月x日零时的1157559人相比，十年共减少227636人，减少19.67%，年平均减少2.17%。但是，20xx年人口增长速度上升，全县总人口126.20万人，其出生率、死亡率、自然增长率分别为9.3%、3.2%、

6.1%。20xx年全县人口增加到127.57万, 其出生率、死亡率、自然增长率分别为12.4%、6.0%、6.4%。20xx年增至129.04万, 其出生率、死亡率、自然增长率分别为12.5%、3.3%、

9.2%。至今南部县户籍人口增长为1312216人。

受国家宏观调控政策的影响，20xx年以来，我国房地产市场出现明显变化。交易量下降，房价下跌、打折优惠等字眼时常见诸媒体。这些信息反映出来的直接结果，就是老百姓的购房欲望明显降低，“买涨不买跌”的心理导致部分有购房需求的人群也持币观望。 对于未来房地产价格的走势，我认为，主要会受几个方面的影响。一是宏观走势。房地产市场与宏观经济密切相关，如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖。二是地方政府政策。房地产投资占全社会固定资产投资约20%，与地方经济密切相关。因此，不少地方已相继出台针对房地产市场的保护性政策措施，着力于房地产市场的理性回归和稳定发展。三是宏观调控政策。政策的走向必将是影响未来房价走势的又一重要因素。四是心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下，短期内，心理预期将在一定程度上决定市场的走势。但从长期趋势看，整个社会对住房的需求是刚性的，这是房地产市场继续保持稳定发展的不竭动力。就南部县来看，1至7月，商品房销售量同比去年锐减50%左右，二手房交易也明显减少。而房价走势基本平稳，但普遍呈现出有价无市的现状。据了解，依据南部县目前房地产发展势头，南部县20xx年的房地产业开发投资将达到6亿元以上，房屋销售面积将达到30万平方米左右。 未来南部的房屋销售趋势，也必将在国家大气候和宏观调整的影响下起伏，从长期趋势看，成交量会逐步放大，房价走势稳中有升。其主要原因，一是南部属中小城市，受国家大政策调控，也会受到一定的影响；二是我县住房的刚性需求仍然很大。随着城市化进程的加快，农村人口将大量进城。同时，“80后”结婚、“90后”和其他人员进城务工、经商、办企业，预计每年新增城市人口10000人左右，这些新增城市人群，对住房的需求是必然的，也是刚性的；三是一部分乡镇干部职工和场镇居民，也有定居县城的需求；四是城市居民置业升级的需求会日益显现。随着人们收入水平的提高和消费升级换代，5年内，南部县城市人均住房建筑面积将由20xx年的31平方米达到34.75平方米。到20xx年，我县城市人口将达到21万。依此推算，未来5年内，我县新增城市人口住房需求量和城市人口逐年达标需求量之总和可达到205万平方米。潜在的住房需求，必将在宏观调控尾期日益显现，成交量逐步放大。而房地产销售价格，也将因为房地产上游产品价格的传导和需求量的转旺，而呈现出小幅攀升的趋势。同时，随着城市经济的发展、城市人口的扩容和商贸经济的繁荣，一些个体工商户和经济条件较好的家庭，也将选择投资购买商品营业房，由此拉动新一轮商品营业房的价格上扬。

未来南部发展的区域，由于新政府建立、使用以及奥体中心建设，区府对面步行街与奥体中心的连接使南部西沿线形成未来城市商业中心。因此，在南部县持币观望的人群里大多数都选择在区府附近购房，说明南部西沿线应该是南部未来发展的方向。

根据南部县人口数据分析：

在本县130万人口当中，有近90万户人家，城市户口21万人。不排除非城市户口人数和外来人口在南部县城居住人口，估算在40万左右，按照南部人口分户比例2.87人来估算，南部县城约12万户（不排除1个家庭多套住房），现阶段南部住房大约在10万套住房。目前的发展趋势来看，加上南部县在建安置房20xx多套，未交房项目3000多套，目前就有

1.5万套住房销售空间。在1.5万套住房来看，在未来1年即将开盘和已经开盘的光靠西区近5000套住房来看，远远不够南部县目前的需求量。

根据南部县人均消费水平数据分析：

随着南部县经济社会不断发展，城乡居民家庭收入大大提高。据调查，20xx年南部县地方每月生产总值已达到1025924万元，比20xx年增长91.0%，年均增长13.8%。经济大发展为城乡居民的收入提供可靠的保障，在居民生活八大项消费中，城镇居民家庭人均消费食品、衣着、居住、交通和通讯、教育文化娱乐、医疗保健、家庭设备用品、其它商品。其中居住高居前3，总体来看南部居民在生活品质和物质要求都还没有达到一定的需求，如果物质要求达到一定的水平和需求，那么南部县的人均消费居住的数据应该会在后面几位。

根据南部县房地产市场调查数据分析：

1、南部县房地产行业现出于平稳上升阶段，很多项目（例：奥体不夜城、中央首座、金洲 翠城等）都在实行销售政策对房价进行不同程度的上涨，上涨幅度根据市政府为中心，向四周发展（越远上涨幅度越小）由20xx年3000元/㎡到20xx年x月4000元/㎡。

2、南部县新项目制品从根本上来说跟不上城市建设的速度，虽说大体上都是采用钢混结构，但是细节方面做得并不大体，例如建筑配套门窗都采用很差铝合金做，外墙也是一般防水材料，大大降低房屋建筑的品质。

3、南部县房屋户型需求来说，通过多个项目的走访，分别为80㎡—130㎡做了一个简单的销售对比。80㎡—95㎡2室户型中几乎可以说是供不应求，很多项目在即将开盘就签下认购书排号抢够，在20xx年销售面积约9万多平方米。95㎡—110㎡3室户型中占的比例也相对多点，在20xx年销售面积约13万多平方米。110㎡—130㎡3室、4室占的比例就比较少，在很多项目开盘以后到尾盘都还有剩余房源，在销售总体上也不太理想，20xx年中销售面积约3万多平方米。

4、物业服务水平，在房地产行业中物业管理、物业服务和业主之间是紧密相连的。在走访南部县交房项目中了解到，南部县物业管理基本成型，但是在实施方面欠缺不少。例如保安、保洁形象气质和物业服务意识都应在根本上改变。物业服务包括社区服务、家政服务、等都还没有完全形成或建立。

优 势

地理区域：项目位于南部县蜀北大道西沿线，奥体中心旁。现阶段属于城市边角地段，但随着南部县未来城市规划的脚步，县政府和奥体中心的建立使用，正在建设的市政府广场步行街直通中华园项目，还有就是周边项目开发，以后可以说中华园项目是将来的城市中心。

交 通：在已有的交通网络覆盖下，在中华园1公里处政府规划建立了西区新车站，新车站主要发车地点是南部县周边的乡镇，在交通出行方面占据了明显优势。

周边配套：南部县西区现阶段还未完全成形，但是在2年的城市规划建设中，明确了相当完善的配套，消费水平也适合各个阶段。教育方面，南部县县政府建立使用周边学校也大大提高教育水平，拥有小中高成套的教育系统；医疗方面，在县政府金福路主干道上面在建的AA级医院，也提高南部县医疗水平；购物方面，随着西区规划，袄尔玛的引进、步行街周边的形成、政府广场商圈、奥体中心广场等满足居民出门购物需求；餐饮、银行等方面都在政府规划范围内。

 

第三篇：房地产市场调查总结

近年来，随着中国经济的快速增长，柳州这座本身具有的人文内涵及工业基础的城市，房地产市场迅猛发展，具体表现在：新注册的房地产开发企业迅速增加、房地产开发项目迅速增长、积压多年的烂尾楼盘盘活复工、二手房交易量较往年成倍增长、房产价格一路上扬、房地产中介代理机构应时增多且成交量增长。 但是在房地产市场的沸腾之中，也同时显现了诸多矛盾与纠纷。二手房交易中，中介公司和委托方、买受方的纠纷不断涌现，与交易配套的银行按揭业务在给银行带来商机的同时，也带来了更多的商业风险，使得银行采取更审慎的态度对待二手房按揭业务，未能完全形成二手房市场的良性互动。

针对房地产市场的上述现象，在市范围内通过走访等方式对二手房交易市场进行调查，分别对二手房交易的参与者、管理者进行调查，深入了解我市二手房市场的现状，目的在于为构建具有我市特点的和谐的二手房交易市场提出有益的法律意见和建议。

根据我们的调查，参考同类大中城市调研成果，我市的二手房交易，与其他城市一样，80-90%是通过置业中介公司进行交易的。但置业中介公司的交易方式因法律、法规和政策的缺失，导致交易模式的五花八门，加之置业中介公司的从业人员素质参差不齐，交易中的不规范行为时有发生，以致同一单二手房交易，因由不同的置业中介公司和由不同的从业人员操作，与交易各方发生的关系、结果大不相同，从而与交易各方产生一些较为突出的矛盾，严重影响了二手房交易市场的健康发展。

置业中介公司与买受人的突出矛盾，具体表现在：第一，中介收费标准不统一，收费种类繁多，是置业中介公司与买受人最为突出的矛盾。在我们的调查中，根据市消委会公布的数据，在二手房交易的投诉中，关于中介收费的投诉为数最多，略占整个二手房交易投诉的20%左右。具体表现在收费标准不统一，中介公司对收取的中介费用名称不统一，有的叫“中介费”，有的叫“佣金”，有的叫“咨询服务费”，有的叫“经纪费用”等等，名目繁多杂乱。第二， “跳单”、“飞单”、“吃差价”等交易恶习的客观存在，引发了置业中介公司与其他交易主体的大量的矛盾。第三，交易中，中介公司利用代收代付、挪用、侵占买受人的购房资金，是中介公司与买受人的又一突出矛盾。第四，中介公司利用格式合同或格式条款，预设陷阱，损害买受人的权益，也是二手房交易中较为突出的矛盾。第五，中介公司为了成就交易，承诺代办过户，但片面夸大中介方的作用，但实际上在办理过户的时间、保护产权转移的安全性等方面都不尽人意，引发买受方的强烈不满，造成矛盾。

通过调查分析，造成上述现象有其客观基础：第一，置业中介公司盲目追求高额利润，有法不依，是产生上述现象的主要原因；第二，现行法律、法规和政

策的缺失，使得二手房交易市场缺乏约束、缺乏理性、缺乏诚信，放纵了市场中的各种欲望，从而引发了上述现象的产生和泛滥。

鉴于此，要规范二手房交易市场中的价格体系，应该充分考虑作为二手房交易市场的最重要主体——置业中介公司在不同法律关系之中的劳动价值，使其工作物有所值。目的应培养加入这一市场的其他主体如委托人、买受人、银行等等主体尊重置业中介公司的劳动并认同其价值。因此抓好如下工作，规范市场，减少、消除置业中介公司的乱收费现象则成为当务之急：第一，尽快加强和完善规范二手房交易市场的立法，从法律、法规上明确置业中介公司的市场准入条件、交易模式，规范合同和合理的收费标准，从源头上消除矛盾。第二，加强对二手房交易市场的行政监控，如工商、建设、物价、房产登记中心、税务、消费者协会等各职能部门，应从各环节加强对二手房交易市场的动态和静态监控和管理，动、静结合，才能真正起到监控、管理和引导的作用。当然，关于政府各职能部门的行政监控，实际上已有部分法规、政策出台。目前亟待解决的是行政机关的职业使命感和进一步加强执法的力度问题。第三，尽快建立二手房交易市场的信用制度，建立、完善从业经纪人的信用资质管理体系和资质信用档案管理系统，进一步强化行业自律。有关这一部分工作，市经纪人协会已开始起步，特别是对执业经纪人的资格培训、认证等工作。但建立、完善信用资质管理体系和资质信用档案管理系统，是一个庞大的系统工程，这方面的任务还任重道远，亟待强化和突破。

在这次市场调查中及在查阅有关资料后，我认为信用体系的建立和完善，是加强对二手房交易市场及参与主体进行管理的重要环节，但目前搞好这一工作存在如下问题：由经纪人协会牵头搞信用体系的建立和完善，从体制、结构到经费来源，都难以使这工作迅速见成效。因为：第一，建立行业信用体系，事关交易秩序的健康有序发展，应该是政府的责任。第二，经纪人协会作为带有一定政府色彩的自负盈亏的协会，从经费、人员素质都难以承担如此庞大的系统工程；第三，经纪人协会与政府脱钩，意味着推动这项工作的政治效应和经济保证是断层，难免会出现以“推动、建立信用体系为借口，巧捏名目收费养活协会”的嫌疑，使得二手房交易市场各参与主体的积极性不高，甚至对立、不配合这项工作的开展。所以建立完善信用体系，应由政府亲自抓。

这次调查让我对二手房市场有了深刻的认识，家是多么美好的一个词，但是在置业的过程中我们一定要注意，特别是在现在这种高房价的前况下，多留个心眼少留点遗憾。同时也希望政府加强法律法规的推行，以弥补当前一些置业公司抓住法律的漏洞谋取不法利益损害其买受人的合法权益。只有这样才能让置业中介公司、委托人、买受人以及银行方面在公平公正的基础上完成交易，才能促进我市房地产市场健康稳定的发展。