20xx年房地产市场总结及20xx年前瞻

20xx年房地产市场总结及20xx年前瞻

——刊于国务院发展中心《中国经济报告》20xx年第1期

20xx年是中国公众对房价调控最寄以希望的一年,也是最为失望的一年;与此同时,20xx年是中国地方政府卖地财政和房地产开发商住房销售的大丰收年,两者合计创立预计超过3万亿元,大约相当于20xx年中国经济净增长的部分。目前,政府的行为和中央实施的一系列政策,诱导了全国公众通过贷款和存款投资房地产的狂潮,希望借助房价上涨抵消通胀侵蚀。这些“合理预期”行为不仅加大了地产泡沫的程度,也将中国经济社会笼罩在异常凶险的泡沫破灭风险之下。

一、20xx年中国房地产市场总结

(一)房地产业经营状况

20xx年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年,但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。1-11月,全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元,同比增长36.5%,不仅远高于20xx年的17.8%,且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速;商品房销售面积82541.27万平方米,销售额为42277.89亿元,分别比20xx年增长9.8%和17.5%;房地产开发企业本年资金来源63220亿元,同比增长3

1.2%。其中,国内贷款11245亿元,增长25.0%,利用外资656亿元,增长59.0%,自筹资金23806亿元,增长49.6%,其他资金27513亿元,增长20.4%。在其他资金中,定金及预收款15935亿元,增长19.4%,个人按揭贷款7937亿元,增长13.2%。

作为房地产开发经营业上游的、同样以经营地产为主要收入的各个地方政府,20xx年土地出让收入高达2.7万亿元,比20xx年全年增加70.4%,堪称有史以来的一个最大的丰收年。

如果将地方政府的土地出让收入考虑进去,全产业链的房地产业,20xx年的经营收入可望达到惊人的7.4万亿元。按照45%的利润率估算,20xx年我国包含地方政府土地经营在内的房地产业有望创造近3.33万亿元的超级利润,大约可占到20xx年我国名义国内生产总值的9%——这属于地价升值带来的经济增长。

(二)房价再现20xx年的上涨幅度

国家统计局数据显示,截止到20xx年x月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,涨幅比10月份缩小0.9个百分点;环比上涨0.3%。从20xx年1-11月的新房销售数据来看,全国商品房平均销售价格为5124元/平方米,仅比20xx年同期的4785元/平方米高出7.1%,较之20xx年全年的增幅24.2%

有了很大幅度的下降。但是,考虑到20xx年一线城市商品房销售面积大幅度减少,销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区,以及多数省份的二、三线城市,这使得20xx年的新房平均销售价格,与以消化住房存量为主的20xx年,失去了位臵上的可比性。

从销量明显减少的一线城市来看,20xx年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。根据中国房产信息集团提供的资料,北京20xx年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米,同比大涨42%,涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米,同比涨幅为40%;广州20xx年均价达到11579元/平方米,同比上涨23%;深圳均价20596元/平方米,同比涨幅为33%。

从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看,20xx年为10096元/平方米,比20xx年的8297元/平方米上涨21.7%;如果考虑到销售区位的变化,同等地段房价同比变化,一般在30%左右。

国内城市二手房的市场情况,多是以一手房价格变化作为风向标,涨幅与一手房保持基本一致的上涨节奏和幅度。

据上分析,20xx年我国房价的实际上涨幅度在25%左右,约为国家统计局公布房价指数的三倍以上。

二、越调控越疯狂的房地产市场

如果考虑到20xx年是中国房地产市场调控最密集的一年,而且号称“史上最严厉的房地产宏观调控”,那么从房地产市场的实际运行来看,本年的房地产调控是完全失败的,甚至是背道而驰的。

纵观整个调控过程, 4月份刚刚实施新一轮房地产宏观调控政策时,房地产市场经历了一个量跌价滞的短期阶段,部分一线城市出现5-10%的价格下跌;然而,8月份以来,房价再次抬头,成交量也开始有所放大;随之而来的“9.29二次调控”看似严厉,“新国十条”对于房地产信贷政策的再次强调,而具体的落实仍属纸上谈兵。这导致了十一月以来楼市迅速“回暖”,年底各地再次出现了排队哄抢的过热现象。

20xx年,中央政府相继出台了 “新国十条”、“新五条”、“要求省级地方政府监管房价”等措施,其中限制购房信贷政策和要求省级地方政府监管房价政策,曾被社会广泛看好,之所以起不到实质性的作用,以下五个原因是非常重要的。 一是积极财政政策创造的新的经济弊病。在凯恩斯的国家干预理论中,政府赤字一般要受政府长期预算能力约束,不应也不能通过大规模银行借贷手段,替代市场主体制造经济繁荣景象。这不仅会造成政府债务失控危及银行业安全,更因信贷规模过大导致严重的通货膨胀,使整个经济陷入严重的通货膨胀和企业冲入房

地产市场的投机狂热。不可否认,政府大规模的公共设施投资有利于维护经济增长速度,并为中国城乡的现代化创造美好的蓝图;然而,在行政权力失控的中国,大规模的公共设施投资,不仅成为权贵通过工程转包自我分肥、攫取暴利的重要手段,更为经济转型和银行业安全制造了巨大障碍和隐患。

二是20xx年以来极度宽松的货币政策,导致货币的购买力大幅度下降,客观上加剧了公众对未来时期物价上涨、房价上涨的预期。一种看法认为,通胀预期是公众对物价上涨的一种心理焦虑,这是一种片面的理解。通胀预期既是指人们在预期物价上涨下的心理冲动,更是在这种心理焦虑下所作出的一些列行为选择。例如,作为劳动者,他会要求增加工资;作为农民,他会直接对粮食提价;作为房东,他会租户付出更多的租金……近五年来,中国的货币供给每年平均增长20%,大部分被新增的建设用地和增发的股票吸收,真正流入实体经济的比重非常有限;而为了刺激实体经济的增长,中央持续保持宽松货币政策,这使得通胀预期下的物价、房价上涨趋势无法避免。

三是地方政府卖地生财愈演愈烈,成为20xx年房价暴涨的重要推手。 “十一五”期间,全国共批准新增建设用地3300多万亩,土地出让收入7万多亿元,其中房地产土地出让占到绝大部分。其中20xx年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币,同比增加70.4%,城市发展对土地的依赖有增无减,对房价的推动作用更多突出从某种意义上说,地方政府高价出让土地比“炒房团”的破坏性更大。所以,中央要求地方政府监督房价,这是一个重大失误;而国土资源部要求地方政府拿出10%的土地出让金治理农业水利,对于期望通过房产税制度取缔地方政府土地财政的人们,当会失望之极。

四是房地产限制信贷政策漏洞频频、形同虚设。4月份出台控制第三套房贷款、提高第二套房首付比例后,四大国有银行执行力比较强,但小银行和其他非国有银行,不但没有很好地执行政策,反而填充了四大银行临时停贷所让出来的市场份额。另外,由于银行业协会与地方建委、房地产管理局缺乏信息共享,导致信贷控制出现大量真空地带。

五是缺乏持有环节征税,导致居民存款围绕楼市的“大搬家”倾向。由于国内商业环境恶化,长期的高通胀预期,导致居民银行存款出现“大搬家”现象,很多人把存款取出来购臵“只涨不落”且没有持有成本的商品房进行投资。据多家调查机构证实,在现有房价里,一次性付款量占到40%以上。也就是说,40%以上的购房钱都是私人存款的搬家,不是来自银行信贷。这个情况说明,如果不对住房持有环节征税,我国各地住房囤积和空臵的乱像将更加严重,整个经济社会将完全被房地产绑架,陷入空前的危机爆发前夜。

总之,由于没有触及政府利益,过度迷恋房地产拉动的经济增长,无效的、越调越涨的宏观调控和地产泡沫的持续放大,成为贯穿20xx年房地产市场的一根主线。

三、面临房地产泡沫破裂巨大风险的20xx年

迄今,中国房地产蕴藏了举世公认的、巨大的资产泡沫。在住房越来越脱离居民支付能力的条件下,房价越是高涨、越是居高不下,中国经济面临泡沫破裂的日子越来越近。

在房地产泡沫持续放大的过程中,中国经济还将面临着如下风险。这些风险中的任何一个环节爆发,都有可能引发房地产泡沫的破裂,从而给中国经济社会带来毁灭性打击:一是城市建设过程中大量占用耕地,而复垦的耕地多为以少充多、以滥充好,由此必然带来未来时期农产品的大幅减少。一旦国内出现粮食危机,必将引发整个经济社会陷入恐慌,引发地产泡沫的破灭;二是城市建设大量拆除民房,可能引发来自民间底层的激烈对抗、暴力冲突等大规模群体性事件,酝酿深重的社会动荡,引发地产泡沫破裂;三是政府通过财政支出和大规模银行贷款过度干预经济,必然对其他经济从事经济活动构成实质性挤出,产业体系特别是创新产业体系遭到根本破坏,房地产将成为经济增长的唯一驱动力。只要出现房价上涨乏力的情况,由政府债务危机诱发的、包括地产泡沫破裂在内的一些列经济危机将随之发生。

一旦地产泡沫破裂,近五年来房地产领域大量吸收的货币供给被挤出,有可能涌向粮食等基本消费品领域,有可能引建国以来最严重的通货膨胀,经济社会陷入完全的混乱和失控状态;即使社会混乱的状况得到控制,经济也可能如日本地产泡沫破裂之后,陷入“失去的十年”甚至“失去的二十年”。

尽管泡沫经济致中国经济存在巨大风险,但现有的房地产政策和体制,还没有看到房价松动的任何迹象。20xx年以来,央行二次加息累计50个基点,但由于物价上涨更快,存款负利率的幅度更加严重,没有起到控制房价的作用;存款准备金率虽然收缩了部分贷款,但由于居民存款挤兑和大搬家,且大部分流入房地产市场,房价上涨在调控中越演越烈;近期财政部表态同意重庆市对高档住房开征房产税,对重庆房价上涨起可能到一定的抑制作用,但效果如何还需要看方案要点和开征后的实际情况。

考虑到中国房地产市场的政策市特征,展望20xx年的房价走势,主要应考虑两大因素:一是各级政府领导的言论和行动;二是各种经济政策的组合力量,其中各级政府的行动是所有人应该观察的重点。

从中央政府层面,要看他们针对房地产宏观调控失败之后的对策是否具有实质性?中央领导人在住房民生和房地产拉动经济增长之间如何取舍?从地方政府层面,主要看其在卖地生财和保障房建设、民生关注之间的取舍。

经济政策组合不能只看信贷增速,还要看包括政府债务、赤字在内的政府支出,居民银行挤兑和存款搬家情况,以及国际收支盈余和热钱涌入对货币投放的压力等等。如果只是信贷投放增速收缩了,而其他部分仍在扩张,通货膨胀以及房价上涨的局面,短期仍然难以改变。

总体来看,目前中国的房地产市场已经积重难返。不仅房地产市场的屡调屡涨让公众对政府失去信心,也让我们思考宏观调控房地产市场是否适合;另外,房价涨跌引发无房者和买房者之间巨大的利益冲突,两种势力得博弈让政府看起来无所适从,但腐败和政府本位利益诱使政府决策走向了一条“夯实泡沫”、“偷着笑”的不归之路。因此笔者倾向于20xx年一、二季度之后,房价上涨到顶出现拐点、年底确立下跌趋势,20xx年底房地产泡沫破裂的判断。可以想象,地产泡沫破灭的后果非常严重,政府、公众都应及早做好应对准备!

 

第二篇:20xx年房地产市场总结+20xx年预测

20xx年房地产市场总结+20xx年预测

20xx年房地产市场总结

去库存贯穿始终,全年市场由低趋稳。

经济:增速放缓,属政府调结构所致,尚处可控范围,平稳过渡。

政策:上下半年冰火两重天,上半年着力去行政化,下半年峰回路转,积极救市。 供需:市场下行,供需逆转,全国库存大幅上扬,去库存成为全年关键词。

20xx年,房地产市场步入自发调整,成交量开年即下滑。下降趋势迅速自三线城市向二线城市、一线城市蔓延,价在量后,随着成交量的下滑,各地价格陆续下跌,5月份起,一线城市价格失守,出现松动,市场全面下行。

市场下行,经济疲弱,政府开启救市。8、9月份限购逐步退出,随后“930新政“、公积金新政、降息等各项行政、金融政策陆续跟进,促成了市场企稳。一线城市成交量率先回升,成交量回升带动价格止跌,市场出现上扬苗头,并逐步带动二、三线城市趋稳。截止年底,市场由波谷转向平稳,成交量增长明显,逐渐向正常市场回归。

20xx年,在市场全面下行的情况下,销售额TOP20房企共计销售额为17596.3亿元,而20xx年TOP20房企销售额共计15372.9亿元, 20xx年Top20的市场占比为18.88%,20xx年Top20的市场占比23.1%,较20xx年增长近5个百分点。20xx年,共有80家房地产企业跻身百亿军团,较20xx年增加9家,销售总额共计2.8万亿元,同比增长约14.8%。市场份额已近40%。房地产市场集中度越来越高,中小房企在大浪淘沙中逐步退去,而强者恒强,绿地、万科跻身20xx亿军团。

趋势一:多元化发展

20xx年,中国楼市进入利润下降、库存上涨的“新常态”时代,过去单一的开发模式已遇到瓶颈,更多的房企开始走多元化之路。房企在多元化探索中分两种方向,一种是在房地产上下游,另一种则完全偏离房地产行业。

例如:

万科由传统的住宅开发商向"城市配套服务商"转型。未来万科的业务将分为三部分, 在传统的住宅领域,万科按照'好房子、好服务、好社区'的'三好'标准,继续为城市家庭提供优质的居住服务;同时,也会积极拓展消费地产和产业地产领域。

绿地实现高速增长与其海外突出表现密不可分。过去两年时间,绿地海外投资额累计超1200亿元人民币,并先后进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大、德国、法国等四大洲9国13城。

据不完全统计,20xx年以来绿地、万达、碧桂园、万科、等十余家大型房企,在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达上百亿美元。

20xx年x月x日,绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署战略合作协议,由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务。

恒大的多元化路线则是完全偏离的。目前的业务已涉及房地产、饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。20xx年x月,恒大集团同时成立了三个新业务公司,分别为恒大乳业集团,恒大畜牧集团和恒大粮油集团。

华业地产在涉足矿业和金融后,20xx年x月x日发布公告称,拟购捷尔医疗100%股权,交易完成后公司将在开展原主营业务的同时,新增医药商业和医疗服务业务,切实推行多元化经营战略。

对于正进入“新常态”的中国房地产行业来说,一场转型的大戏,正在拉开帷幕。大部分品牌房企的全国化布局已基本完成,规模化达到一定阶段后势必会向多元化迈进。涉足新型业务板块,可以为房企分散财务风险,追求更大盈利目标。

趋势二:互联网融入

在楼市进入新常态的大背景下,房企纷纷选择与互联网“联姻”,以谋求新的发展空间。

远洋地产试水房产众筹,方兴与淘宝合作,万达联合腾讯、百度成立O2O业务平台电商,万科造访小米、阿里巴巴登上万科演讲台、绿城大力推进“云服务”课题、SOHO中国开发全新的O2O办公模式、当代置业在香港与乐视签署智能家居的战略合作协议、万达电商宣布将与京东启动系列合作活动、万科与百度达成战略合作、阿里巴巴入股恒大足球、继传统中介世联行与搜房网合作拥抱互联网后,合富辉煌又与搜房网合作组建房地产金融集团。这一系列消息似乎表明包括万科在内的房企有意向互联网靠近。房地产和互联网,从以前的“握手”,到今天的“牵手”,意味着房企的互联网革命时刻到来,房地产生态链将被重新建构,房企和互联网迎来“深情拥抱”的时代。

互联网思维与房地产的结合也并不仅仅是卖房,领先的企业还在利用互联网进行大数据的分析。万科和百度在20xx年x月开始合作,一个很重要的合作内容就是大数据,除了给住户提供更精准的互联网服务之外,万科还希望把大数据分散到各个环节。比如拿地,万科在北京房山项目拿地决策之前,曾经请三大手机运营商在同一时间点检测北京在网使用人数的数据,来判断北京各个区域的实际人口规模,以此结合当年的新房供应量、存量房数量、房价均价、购房人群年龄结构等众多数据,来判断这个项目的可行性。未来这些,都可以依赖百度的数据去实现。

房企触网是未来房企营销渠道的一个发展趋势,有助房企拓展更多的营销渠道来完成销售目标,扩大客户群体。但其目的不仅仅是单纯获取利润,而是建立客户终端体系。与互联网的深度合作,很可能让房企在竞争中趋于技术领先的地位。

20xx年房地产行业预测

风险伴随机遇,行业变革继续,大企业时代来临;

经济增速平稳放缓,货币及信贷政策利好房地产;

政策去行政化持续,一线城市及三亚有望部分放开限购;

回归市场化主导,去库存仍是全年主基调,成交平缓回升,彻底进入买方市场。

1、市场关键词——风险与机遇并存

机遇:20xx年,经济稳增长压力仍然较大,各地政府救市意愿强烈,政策面预计持续宽松,20xx年四季度政策放松效应已初步显现,1线城市成交量已现回升,预计政策效应20xx年将会持续,多数城市市场将平稳回升。

风险:20xx年,在市场逐步回归理性的状态下,两类城市市场将面临风险。

一类是库存过大的城市,例如大连、沈阳等。库存过大的城市,在人口增速变化不大的情况下,供需矛盾将长期存在,市场继续下行的可能性较大;

另一类是供需结构不合理城市,以北京为例,20xx年市场供应将呈现“两头重、中间轻”的局面,据统计,20xx年将是北京豪宅的“供应井喷元年”,预估新入市单价超过10万元的项目最少13个,新增1000套以上供应。而面向低端客户的自住型商品房20xx年将上市完成7万套计划,这个数字几乎等于北京全年各层次产品销量之和,即使除去20xx年已成交的1.7万套,剩余产品短期完成去化也几乎不可能。同时市场需求旺盛的高端改善型,单价在5万左右的高端改善型产品相对供应放量不大,位于这个区间的项目,20xx年将迎来机遇。

豪宅市场竞争日益激烈,价格泡沫有望破裂20xx年北京成交价格在5万~8万元/平方米的商品住宅销售了20xx套,8万元/平方米以上的豪宅销售了230套,即使不计算新增加的供应,四环内的住宅存量去化周期已达到4年,而豪宅市场新增1000套以上供应与年销量230套之间的供需比为4∶1,因此20xx年,北京豪宅市场将面临激烈的销售竞争,豪宅市场风险较大。

2、行业关键词——大企业、多元化、互联网

强者恒强,大企业时代来临。20xx年在全年市场表现不佳的情况下,标杆房企业绩仍然保持高速增长,市场集中度越来越高。

结束突飞猛进的高增长、高利润阶段,市场回归理性平稳发展,全行业无风险挣钱的时代一去不复返,中小开发企业的生存环境日益恶化。在房企发展的两个重

要因素拿地和融资上,大企业资金实力强,拿地竞争优势明显,同时大企业的良好发展势头倍受资本市场肯定,融资成本低廉,这是大企业逆势发展的基础,也是中小企业最大的软肋。大浪淘沙,大鱼吃小鱼,强者恒强,房地产行业最终将是大企业的天下。

告别单一模式,多元化发展继续。房地产业进入新时代,各大房企纷纷寻求业务模式突破,在楼市新常态下抢占先机。部分企业选择拓展海外市场、转向消费地产、产业地产等新的地产运营模式;甚至开启完全不同的新的业务领域,在娱乐、体育、农牧业、传媒、能源等领域内各显神通。20xx年,为了规避财务风险,将企业做大做强,多元化发展模式将会在房地产企业中继续蔓延。

“触网率”、“触电率”越来越高。过去的一年,互联网的思维已经成为了开发商最爱“玩”的行销手段。虽然从实际效果来看,房地产行业的“互联网思维”主要还是被应用在营销层面,但从效果上来,地产+互联网的模式已经影响到了地产行业的每个角落。新的一年,各大房企必将在互联网道路上继续前进,全民经纪人、全民营销平台搭建、电商合作甚至更多的互联网模式将会被开发并应用。

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