蔚教[2010]76号

蔚县教育局

关于教职工考核工作的指导意见

为全面贯彻全县教育系统领导干部恳谈会精神，高扬“树正气，讲团结，转作风，谋发展”主旋律，进一步加强教职工队伍建设，提高教职工队伍管理水平，更好地开创全县教育工作新局面，结合我县教育实际，特制定本指导意见。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，以《教师法》和《河北省教育厅关于加强中小学教师考核评价工作的指导意见》为依据，以提高教师队伍整体素质、创建教师专业发展学校、促进教师专业发展为目标，以调动广大教师教书育人的积极性和创造性、全面推进素质教育为宗旨，建立全面、客观、公正、科学的考核评价机制，切实将考核管理工作与教师岗位聘任、晋职评优、职称评聘、绩效工资分配有机结合起来，做到科学评价，规范考核，有效激励，逐步形成按需设岗、按岗定薪、优质优酬的用人机制，进一步规范教职工队伍管理，努力实现教师队伍优化，素质整体提升的目标，全面提高教育教学质量。

二、基本原则

（一）权利和义务相结合原则。考核应落实《教师法》有关教师的六项权利和义务的规定，落实《教师法》有关四项职责。

（二）导向性原则。全面贯彻落实党的教育方针，促进教师专业发展，为实施素质教育和创新教育奠定基础。

（三）激励性原则。以考促训，以考促教，激励教师努力提高业务水平，增强教师教书育人和自主发展的积极性、主动性、创造性。

（四）约束性原则。通过考核规范学校管理和教师行为。

（五）科学性原则。采取过程性评价与终结性评价相结合的方式，以过程性评价为主，坚持年度考核与日常考核相结合，力求全面科学地评价教师。

（六）多种评价方式相结合，以教师自评为主的原则。各中小学校应采取教师自评、同伴互评、学生及家长参评、考核工作小组评价、学校领导评价等多种方式对参评教师作出全面评价，充分发挥教师自评的基础作用，调动广大教师自我评价、自我约束、自我发展的积极性。

（七）公平、公正、公开的原则。考核的指标体系、考核过程、考核结果要公平合理，强化群众参与，接受群众监督。

三、考核对象

在册的所有教职员工。

四、考核内容

（一）教师考核内容按照教师职业道德、教育教学能力、教学实绩、岗位任职资格和专业发展四个方面进行考核评价。

1．    教师职业道德

根据教师职业道德规范要求，主要考核教师的思想政治素养、师表形象、敬业精神、关爱学生、尊重家长、团结协作、为人师表、廉洁从教、治学精神、工作态度等情况。

教师职业道德考核结果不是“优秀”的，年度考核结果不得确定为“优秀”等次；教师职业道德考核结果为“不合格”的，年度考核结果确定为“不合格”等次。

2．教育教学能力

主要考核教师的教学理念、专业知识（包括教材知识、大纲及新课程标准知识，现代教育教学理论知识）、教学技能、教学设计、教学方式，使用现代信息技术手段的技能，备课说课技能、讲课与组织教学技能、辅导与批改作业技能、复习与考核技能、教研与教改技能、表达与操作技能等情况。由考核小组评议和学生评议两项组成。考核小组由校长、主管教学的副校长、教导主任和教职工代表组成，教职工代表由教职工无记名投票选举产生，并每一学年度选举一次，评议按以下要求进行：

（1）教改意识：有强烈的教改意识，关注全国教改动态，注意学习课改理论与经验，在备课教研及课堂教学中注重体现课改新理念。有教改实验课题，能承担各级课改示范课，作教改经验介绍。

（2）爱岗敬业：热爱本职工作，勤奋努力、任劳任怨，努力学习，注重提高自身业务素质，爱护关心学生，深受学生欢迎。乐于奉献，不计较个人得失。

（3）教学方法：教学设计独具匠心。教学方法有创新，教学思路清晰，重点突出，授课中师生互动，体验新课改。指导学法，转变学生学习方式。

（4）课堂纪律：课堂纪律张弛有度而不死板，课堂气氛活跃而不紊乱，学生思维紧跟教师，并能积极参与讨论交流和回答问题。

3．    教育教学实绩

主要考核教学成绩、教学效果、学生作业、教学质量、教研科研成果等情况。

学生成绩看期中、期末考试的平均分、合格率、优秀率、高分率。由学校根据本校实际情况确定具体办法。

教学效果看所教班级教育教学成绩是否令学生和家长满意。

学生作业主要看（1）作业量不超过规定。一、二年级不留书面作业，三四年级不超过30分钟，五六年级不超过45分钟，7－9年级不超过60分钟。（2）作业要精心选配，具有典型性和明确的目的性，要体现能力拓展，有梯度。（3）布置作业时要做必要的要求和规定完成的时间。（4）教师要及时认真批改，要全批全改。批改符号规范。作文要详批细改，要因势利导，评语要有的放矢、对症下药，不说套话、空话，增强针对性和指导性，要使用鼓励性语言。实验报告要认真批改并评定成绩。（5）教师布置作业要坚持“五留五不留”原则。即留适量作业、留自主型作业、留实践型作业、留养成型作业、留分层作业；不留超时过量作业、不留机械重复作业、不留随意性作业，不留惩罚性作业，不留偏难怪繁作业。

教研科研成果看（1）教改计划：按时上交，理论依据充分，内容贴近教材，可操作性强。（2）教学创新：教学理念新，不仅体现在课堂上，还有相关论文发表，教研中能提出创新设想，能经常利用现代信息技术辅助教学。（3）教研科研成果。科研成果、论文获奖或发表：由学校确立科研项目、参加人员、科研等级，由学校推荐、把关，经上级主管部门审核、推荐获得相应成果。

4．    教师岗位任职与专业发展

主要考核教师岗位能力、学历及普通话水平等级是否符合岗位要求以及提高情况，教师继续教育、学科专业知识和教育专业知识学习情况，教师教育科研以及实践能力的探索等。

（二）学校行政、教辅、工勤人员考核内容分别从政治思想职业道德、工作能力、工作业绩、民主测评四个方面进行考核评价。具体条件参看《蔚县中小学行政、教辅、工勤人员考核评价指标》（附件2）

1.政治思想、职业道德

主要考核政治思想是否过硬，是否始终与党和国家的方针政策保持一致，考核政治素养、爱岗敬业，依法行政，热爱本职，为人师表；考核是否能坚持原则，顾全大局，团结同志；考核是否仪表端庄，说话和气，谈吐文明，无不良现象发生；考核是否爱护校产，保持办公室和校园环境卫生，对破坏公物、公共卫生和打架斗殴不良现象是否能及时制止，并进行批评教育。

2．工作能力

主要考核积极钻研业务，开拓进取，勇于创新，管理和服务水平等方面。各项工作有计划、有落实、有总结，政治学习、业务学习有计划、有笔记、有心得。听课、评课有记录。后勤服务人员可以不听课但每年要帮扶学生若干名。

3．工作业绩

主要分为岗位获分和绩效获分。岗位获分为固定分，校级副职25分，中层正职23分，中层副职22分，处室工作人员（含工勤人员）20分。绩效获分主要考核工作量，工作效率，完成工作任务质量等。

4．民主测评

民主测评分为群众评议和学校考评领导小组评议，均采取无计名投票划分。

（三）学校正职领导考核内容分别从政治思想、岗位知识、业务能力、依法办学、学校管理、治校水平、工作实绩等方面进行考核。学校正职领导由县局统一考核，不参加学校内部考核。具体条件参看《蔚县中小学校长工作考核评价指标》（附件3）

1．政治思想

主要考核政治观念、思想作风和工作态度。看政治立场、人生观、道德观；看政治学习、工作作风、廉洁自律；看完成上级工作任务情况和态度。

2．    岗位知识

主要考核理论水平、学识水平和岗位培训。看办学理念；看学历、管理和教学方面的知识水平；看是否参加校长岗位培训和提高培训。

3．    业务能力

主要考核决策能力、思想政治工作能力、教学及教科研能力、组织协调能力、改革能力、语言文字能力等。

4．    依法办学

主要考核办学方向、执行教育方针情况、法制教育情况等。看治校思路和目标，学生“四率”，开齐开全课程情况等。

5．    学校管理

主要考核教师队伍建设、教育教学工作、财务后勤工作、育人环境、群团工作等各方面的管理情况。

6．    治校水平

主要考核年度责任目标完成情况，办学水平，教研、科研和课改水平，培养骨干教师和促进教师专业发展水平，教育教学质量及提高情况。

7．    工作实绩

在年度内学校和本人所获得的表彰奖励情况。

8．    民主测评

主要采取教职工对校长年度工作进行客观、民主测评。

五、  考核评价工作的组织与实施

（一）  成立组织。县局成立蔚县教职工考核工作领导小组：

组  长：温桂泉

副组长：史洪斌

成  员：刘汉东   齐  明   葛永利   王铭德   马志刚 

刘俊有   王福全   董志明

领导小组下设办公室，具体负责考核工作。

主  任：史洪斌

副主任：王铭德   王福全

办公室设在蔚县教师进修学校

各学校也应成立相应的“考核工作领导小组”，领导小组成员中教师代表不少于小组成员的30%。

（二）考核工作按年度进行，每年进行一次。由县教育局统一组织，县教职工考核工作领导小组监督，由学校教职工考核工作领导小组具体负责本校的考核工作。将考核结果作为教师年度各类考核的结果。

（三）教师考核工作坚持以学校为主体，实行校长负责制。中小学教师考核坚持日常考核和年度考核相结合，日常考核结果占教师年终考核结果的比例应不低于40%。考核工作领导小组应根据本指导意见和本校实际，制定具体考核实施细则，经学校教代会讨论通过，并报县“考核工作领导小组” 办公室。

（四）建立和完善考核档案资料。各学校要建立考核工作文本和电子档案，每年度考核工作结束后，文本档案存入教师个人档案，电子档案报教育局考核工作领导小组办公室。

（五）学校考核工作的基本程序：1、个人自评与交流；2、学生与家长评价；3、说课评课；4、民主评议；5、考核工作领导小组复核，汇总考核数据，确定被考核教师的考核等次；6、考核工作领导小组建立考核档案，填写量化数据和确定考核等次。

六、考核评价结果及运用

考核结果以百分制计算，参加考核的各类人员各个方面的得分相加即为学年度考核总得分。考核结果分为优秀、合格、基本合格、不合格四个等次。

量化考核结果为60分及以上为基本合格、合格、优秀等次，其中“优秀”等次的比例不得超过各类实际人数的15%；量化考核结果为59分及以下为不合格等次。

被考核对象在各自领域的某个方面单项成绩特别突出的，可由学校授予年度“师德标兵”、“教学标兵”、“专业发展标兵”、“服务标兵”、“岗位能手”等荣誉称号。各单项荣誉称号的比例不得超过参加考核总人数的20%。

根据《教师法》中“教师考核结果是受聘任教、晋升工资、实施奖惩的依据”的规定，为激励先进，鞭策后进，师德考核、专业技术人员年度考核、事业单位工作人员年度考核、绩效考核均以此考核结果为根据，并做如下规定：

（一）在年度考核中综合成绩位于前三分之一的，在以下方面优先考虑：

1、在评选优秀教师，确定骨干教师时优先推荐。

2、在教师竞聘专业技术职务岗位时优先聘任。

3、优先参加县里组织的学术考察和科研活动。

（二）实行一票否决制。凡有下列行为之一的，师德考核定为“不合格”等次，其他各类考核均定为“不合格”等次。

（1）酒后进课堂或酒后闹事生成不良影响者。

（2）体罚或变相体罚学生造成不良影响者。

（3）无视教育治理“三乱”的规定，乱办班者。

（4）无视教育治理“三乱”的规定，乱收费者。

（5）无视教育治理“三乱”的规定，强行向学生推销学习资料者。

（6）工作失职，造成师生人身伤害者。

（7）向学生及家长索要或变相索要钱物者。

（8）有其他严重违纪行为者。

（三）考核成绩位于后几名者按以下规定处理。

1、对年度综合考核成绩后3名（50人以下的单位后2名）者，由学校领导诫勉谈话，要求教师写出自我剖析材料，限期改进提高，使考核工作真正发挥应有作用。

    2、对年度综合考核成绩60分以下，又处于末位的，给予黄牌警告，在岗学习，限期提高，并报县教育局备案。

3、对年度综合考核成绩60分以下，连续两年综合考核末位的，予以离岗学习、调整工作岗位、从低聘任等处理。                              

4、对年度综合考核成绩60分以下，连续三年综合考核末位的，依照有关规定处理。

七、考核评价工作的领导与管理

（一）加强组织领导。各学校要成立教职工考核工作领导小组，并将考核小组名单报县局“考核工作领导小组办公室”备案。各学校对考核工作要高度重视，切实加强领导，认真组织实施。把考核工作摆上重要议事日程，校长负总责，分管领导各司其职。要加强宣传，使广大教师统一思想，充分认识考核工作的重要性和必要性。

（二）强化对考核工作的严格管理。县考核工作领导小组要加强对该项工作的指导检查和监督，对在实施过程中违反有关规定，徇私舞弊、暗箱操作的，一经查出，严肃处理。要增强考核工作的透明度，要本着公正、公平、公开和教师认同的原则，将实施考核的全过程向教师公开，考核结果向教师反馈，从而通过考核，引导和激励教师不断提高自身素质，逐步建立科学有效的教育教学和教师队伍管理机制。

附件：1、蔚县中小学教师考核评价指标

  2、蔚县中小学行政、教辅、工勤人员考核评价指标

  3、蔚县中小学校长工作考核评价指标

4、蔚县中小学教师年度考核评估表

      5、蔚县中小学教职工未参加考核评价人员情况登记表

6、蔚县中小学教职工年度评价考核人员情况登记表

二O##年十一月二十四日

报：市教育局、县委、县人大、县政府、县政协、乔军副书记、

杨丙英副县长

发：各中小学、中心校、县直教育事业单位

蔚县教育局办公室             二O##年十一月二十四日印发

（共印90份）

附件1：

蔚县中小学教师考核评价指标体系

附件2：

蔚县中小学行政、教辅、工勤人员考核评价指标

附件3：

蔚县中小学校长工作考核评价指标

注：学校正职书记考核参照校长

附件4：

蔚县中小学教师       年度考核评价表

工作单位：

附件5：

蔚县中小学教职工未参加考核评价人员情况登记表

学校名称：                                                     年   月   日

注：人员类别及特殊情况在备注栏注明。

附件6：

蔚县中小学教职工年度评价考核人员情况登记表

学校名称（盖章）：                                                                                       年   月   日

注：1、考核项目根据不同人员类别填写内容。

    2、按高、中、初、无职称、工人排序，见习期人员在备注栏注明。

 

第二篇：湘价服(20xx)76号文件

湘价服〔2010〕76号

HNPR-2010-38087

湖南省物价局 湖南省住房和城乡建设厅

关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知

二○一○年六月七日

各市州县物价局、房产局：

为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据国家有关规定，结合我省实际，经召开价格决策听证会及广泛听取意见，并报省人民政府同意，现将《湖南省物业服务收费管理办法》印发你们，请结合当地实际贯彻执行。 附件：

湖南省物业服务收费管理办法

第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省价格监督管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《物业服务定价成本监审办法(试行)》（发改价格〔2007〕

2285号）的规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务、收费及监督管理。

未实施专业化物业服务的全省公共机构物业及原房改房的收费参照本办法，由省物价局会同省机关事务局另行制定。

业主自行组织管理物业的，其物业服务及收费可参照本办法执行，并由业主大会在属地乡、镇人民政府（街道办事处）的指导下具体实行。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。

第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导全省物业服务收费管理工作。

市、州、县政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限，负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。

第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条 物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费，根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。 住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价。

非住宅物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

第八条 住宅的公共性服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为：管理综合服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项，等级从低到高，最高级为五级。

第九条 实行政府指导价的住宅公共性服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定物业服务分项目、分等级收费基准价，并定期公布（现阶段全省分项目、分等级服务及收费基准价详见附件一《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》）。 市、州、县价格主管部门会同同级房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，在省定基准价上下30%的幅度内制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价，并对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别

的收费系数，每两年应公布一次。

第十条 住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。

业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价内核定。

鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业，以招投标方式选择前期物业服务企业的由当地价格主管部门审核物业服务收费资格。

未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，填列《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》（见附件二）。建设单位在核定的收费指导价范围内，在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费。

业主委员会经业主大会依法、依程序决定与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同自然终止。住宅公共性服务收费具体标准由业主委员会经业主大会同意和物业服务企业在公布的指导价范围内，根据选择的服务项目及等级、小区规模、服务要求、

服务质量（获优秀物业管理称号及住户满意度等情况）、服务成本、物价指数、盈利水平、物业新旧程度等因素，协商确定一个合同期内的执行标准。必要时可邀请属地乡、镇人民政府及街道社区参与协调。

第十一条 因提供本办法（附件一）未涵盖的服务内容和设施设备而需增加物业服务成本的（如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项服务），可根据其服务方式、时间另行在物业服务合同中约定收费标准。

第十二条 物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。

第十三条 实行市场调节价的物业服务收费，前期物业管理期间由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意后依法、依规与物业服务企业在物业服务合同中约定。

各级价格、房产主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定服务收费及有关事项。

第十四条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享

有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用采用包干制的，住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价管理。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用采用酬金制的，住宅区公共性物业服务收费可实行市场调节价管理。

第十五条 实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。

第十六条 物业管理公共性服务费用构成为：

1、人员费用，包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用，不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修

和更新、改造费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。

4、物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

5、物业管理区域绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

6、物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

8、管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。

9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等）。

10、法定税费。

11、合理利润，住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。

第十七条 为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主（使用人）收取。

第十八条 住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。

由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。另有合同约定的从其约定。

改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营，为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅收费标准加收200%。

第十九条 物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。

物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法

律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。

已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。

物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。 第二十条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。

第二十一条 住宅区划内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得相关业主、业主委员会经业主大会或经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益

在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的质询。

第二十二条 物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地占用服务、停车物业服务及车辆特约保管服务。已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地占用费。非规划区的停车场地占用费由业主委员会经业主大会确定；停车物业服务费和规划区的停车场地占用费实行政府指导价；车辆特约保管服务费实行市场调节价；车辆停放服务收费由价格主管部门另行制定。

第二十三条 业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报。业主、装修人或者装饰装修企业，需要物业服务企业提供特别服务的，可以与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，物业服务企业按照室内装饰装修管理服务协议可向业主（使用人）收取以下费用：

（一）装修服务费：按房屋建筑面积和装修工期在装修管理服务协议签订时一次性向业主收取。装修服务费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等费用。

（二）装修垃圾清运费：业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾（不包括拆除墙体产生的建筑垃圾），也可以按照规定时间自行清运；委托物业服务企业清运的，清运费标准在政府指导价范围内由业主和物业服务企业协商确定。

（三）出入证件工本费：对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，物业服务企业

可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费。

（四）装修押金：根据室内装饰装修管理服务协议一次性向业主和装饰装修企业收取。在装饰装修工程完成后应当立即退回。但是，装修期间损坏的共用部分（公共走廊、墙面等）、共用设施设备(电梯、对讲门等)的修复由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可扣取相关装修押金进行修复，其余部分应在装饰装修工程完成后退回。

除上述费用以及实际提供了资料复制服务可以依照市场价格合理收取复印费外，物业服务企业不得另行收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。 上述收费标准由当地价格主管部门会同房产主管部门制定并公布。

第二十四条 有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供服务。需要委托物业服务企业代收费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同，并向物业服务企业支付1—3%的代办服务费。

第二十五条 在签订物业服务合同之前，物业服务企业应查验接管物业管理区域的公共配套服务设施，对公共配套服务设施不全或不能正常使用的，应要求建设单位或业主大会完善，不能完善的，其物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，可参照本办法在服务合同中明确。

物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护内容、标准及其要求，物业服务企业

应根据有关规定与建设单位或业主大会在服务合同中明确。

第二十六条 物业服务收费实行收费公示制度和服务价格登记制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准（含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。

公示的形式可采取公示栏、公示牌、服务收费手册、多媒体终端等。

业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费，建设单位或物业服务企业应在物业销售（预售）前15个工作日内持《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》，到当地价格主管部门办理《湖南省服务价格登记证》；业主大会成立前，通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共性服务收费标准，以及由物业服务企业和业主委员会经业主大会同意选择协商确定的公共性物业服务费合同期内的执行标准，应由物业服务企业填列《公共性物业服务费备案登记表》（见附件三），报经当地价格主管部门办理《湖南省服务价格登记证》，实行亮证收费。

第二十七条 物业服务企业按规定向业主（使用人）收取了物业服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

未经委托人委托，物业服务企业自行提供其他服务，需收取费用的，委托人有权拒付。

第二十八条 物业服务企业不承担收取自身不提供管理或服务的费用。政府有关部门（单位）及社区在物业管理区域内按规定应当向业主（使用人）收取费用的，须持合法有效文件自行向业主（使用人）收取。

第二十九条 物业服务企业在物业服务中应当遵守法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业服务企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。

物业服务企业不得向进入物业管理区域为约定业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括#b@2费在内的任何费用，也不得向业主（使用人）收取任何未予标明的费用。 第三十条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。

第三十一条 物业服务企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第三十二条 物业合同双方应接受属地乡、镇人民政府及街道社区的监督，发生物业服务纠纷时，可接受其调解。

各级价格主管部门应会同房产主管部门，加强对物业服务企业的服务内容、质量、收费项目、收费标准的监督。

物业服务企业违反物业收费法规及有关规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》、《物业服务收费明码标价规定》、《湖南省服务价格管理条例》和《湖南省价格监督管理条例》等法律、法规、规章规定予以处罚。

第三十三条 价格主管部门、房产主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由同级人民政府或上级价格主管部门、房产主管部门责令其纠正，并依法对有关责任人做出处理。

第三十四条 本办法自20xx年7月1日起实施。各级价格主管部门可会同同级房产主管部门结合当地实际制定实施细则。《湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布湖南省物业服务收费管理实施办法的通知》（湘价服〔2004〕178号）以及其他与本办法不符的规定同时废止。

本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

本办法实施时尚未成立业主大会且原有服务等级低于本办法适用收费标准的，须相应

提高服务等级；收费标准低于本办法相应服务等级的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。