房地产项目投资分析报告

房地产项目投资分析报告

一、说明:

1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析,对该地块进行XX商住综合开发。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。

项目面积参数表

 表1-1

二、项目开发成本费用的估算:

本项目开发由土地成本购买款,前期开发费用,建安工程成本费,基础设施费,房地产各项税费,管理、销售及财务费用,不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长,本案采用动态分析法进行估算,各项费用详见以下列表:

(一)土地费用

       表2-2

(二)前期开发费用估算表

表3-3

(三)建安工程费用

表4-4

(四)基础设施费

表4-5

(五)开发期税费估算表

表4-6

(六)不可预见费

表4-7

(七)管理销售费用

表4-8

(八)投资与成本费用估算汇总表

表4-9

三、投资计划与资金筹措:

本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金****万元作为启动资金,需贷款****万元,总投资****万元,将项目投资进程分为前期、中期和后期,投资计划与资金筹措详见表5-10。

投资计划与资金筹措

表4-10

四、项目销收入的测算

本项目以**市同类**房可比案例,参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法,并经实地调查确定:沿街商业建筑1-3层商铺连卖,其中1-2层,建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,(均价****元/m2)。地下停车场,建议售价*万元/车位。

表4-11

说明:以上销售收入都是在项目进展顺利,营销也同时取得成功,房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度,楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售,地下车位的租售有一定的风险,难以达到预期目标,所以在营销时必须给予足够的重视。

五、项目投资收益分析:

根据估算的开发成本费用以及销售收入,本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下:

(一)销售税金及附加估算

表4-12

(二)土地增值税计算表

表4-13

(三)损益表

表4-14

(四)全部投资的投资利润率=利润总额/投资总额  *100%=

自有资金的投资利润率=利润总额/自有资金总额 *100%=

六、不确定因素分析:

有重点地加强对投资风险的防范和控制,保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多,本案主要从成本、收入、单价等几个方面,运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析,详见下表:

(一)盈亏平衡分析

表4-15

(二)安全性判别标准

表4-16

说明:地下停车场由于存在人防工程的要求,所以财务上看成本高于收入,但为近邻的***节约了**元/㎡的人防配套费,并产生了一定的社会效益。

(三)投资利润率敏感性分析表

表4-17

投资利润率(图4-1)

 

                                                                          单价变动

                                               **%                                             目标利润率

                                                                     投资变动

                                                                               因素变化率

                                -10%    -5%      0     5%    10%

说明:从敏感性分析表中看出,当销售单价提高5%时,投资利润率增长*%,即

**** X *%=**万元,当投资成本降低5%是,投资利润率提高*%,即

**** X *%=**万元,可见销售单价与投资额在本案中对投资效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中,控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。

七、结论与建议

1、  本项目是************************,按本项目的测算依据和方法、静态分析的投资利润率回报还是十分可观的。特别是投资前景中、长期看好,但必须注意近期可能的风险,总体项目投资是适宜、可行的。

3、         由于时间较短,原始资料不尽完备等原因,因此本投资分析难免有不足之处,建议投资方在本报告的基础上,进一步深化研究,尤其在实施中不断完善。

 

第二篇:房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式(包括基本估算数据)

房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式(包括基本估算数据)

第一部分 项目总论

1.项目概况

1.1项目名称

1.2项目建设单位

1.3项目位置(四周范围)

1.4项目周边目前现状

1.5项目性质及主要特点

1.6项目地块面积及边界长

1.7研究工作依据

1.8研究工作概况

2.可行性研究结论

2.1市场分析预测

2.2项目地块分析

2.3项目规划方案

2.4项目工程进度

2.5投资估算及资金筹措

2.6项目财务与经济评价

2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表

4.项目存在问题与建议

第二部分 项目背景

1.项目提出背景

1.1项目所在区域商业发展情况

1.2所在区域政策、经济及产业环境

1.3项目发起人及发起缘由

2.项目发展概况

2.1已进行的调查研究项目及成果

2.2项目地块初勘及初测工作情况

2.3项目建议书编制、提出及审批过程

3.项目投资的必要性

第三部分 市场研究

1.市场供给

1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查

1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查

1.3其他替代性产品供给量情况调查研究

2.市场需求

2.1所在区域内商业用房的租用情况调查

2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查

2.3其他替代性产品租售情况调查

3.市场价格

3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查

3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查

4.市场预测

4.1未来该区域内商业用房需求预测

4.2销售及租赁价格预测

5.市场推销

5.1推销方式及措施

5.2产品推销费用预测

第四部分 项目研究

1.地块特征分析

1.1项目区位分析

1.2项目交通分析

1.3项目人流分析

1.4项目周边规划

2.项目SWOT分析

2.1项目优势分析

2.2项目劣势分析

2.3项目机会分析

2.4项目威胁分析

3.项目定位方案

3.1项目产品方案

3.2主要功能建筑规模

3.3主要技术经济指标

第五部分 投资估算

房地产项目一般采用分项估算法,然后进行汇总,其主要内容包括:

1.土地费用

2.前期工程费用

3.建筑安装工程费用

4.基础设施建设费用

5.公共配套设施建设费用

6.管理费用

7.销售费用

8.财务费用

9.各种税金支出

10.其他成本支出估算

第六部分 开发进度

第七部分 资源供给

1.资金筹集与使用计划

2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式

3.施工力量组织计划

4.项目施工期间的动力、水电等供应

5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应

第八部分 财务评价

1.获利性评价

1.1成本利润率

1.2销售利润率

2.效率评价

2.1经营比率

2.2资金利用率

3.信誉评价

3.1流动比率

3.2杠杆比率

4.静态获利分析

4.1投资收益率(R)

4.2投资回收期(Pt)

5.动态获利分析

5.1财务净现值(FNPV)

5.2财务净现值率(FNPVR)

第九部分 风险评价

1.盈亏平衡分析

2.敏感性分析

2.1变动因素一

2.2变动因素二

第十部分 综合评价

1.经济评价(定性)

2.社会评价(定性)

3.环境评价

4.存在问题与建议

5.总体结论及建议

通用估算情况,请大家辨别使用!

估 算

一 土地费用

1 土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上

2 土地出让契税 出让金×3%

二 建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装

三 前期费用 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2 1 规划设计费 建安费×3%

2 设计招投标管理费 总投资×0.02%

3 勘查费 设计概算×0.5%

4 设计监理 规划设计费×2%

5 施工监理 建安费×1.4%

6 施工证费

7 规划证费 建安费×0.6%

四 配套费用 190元/M2-230元/M2

1 住宅配套费用 用地红线外

2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等

五 其它费用

1 管理费用 (建安+前期+配套)×3%

2 销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计

3 不可预见费用 (建安+前期+配套)×3%或以上

六 营业税费 销售收入×6.1%

1 营业税 销售收入×5%

2 城市维护建设税 营业税×7%

3 教育附加税 营业税×4%

4 印花税 销售收入×0.05%

5 交易管理费 销售收入×0.5%

杭州市即将实行所得税预征:销售收入的15%×33%=4.95%

七 融资成本

清 单

序号 费用名称 取费标准

1 土地使用权取得费附加

1.1 国土契税 土地评估价格×3%

1.2 城市配套费 凡公开招标、挂牌出让的土地,免城市基础设施配套费。

1.4 国土勘测费

1.5 拆迁代办费

1.6 现状实测费

2 前期工程费 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2

2.1 方案设计费 多层1.8元/M2,高层2.2元/M2

2.2 水文地质勘察设计费 多层3.1元/M2,高层3.6元/M2

2.3 施工图设计费 多层18-22元/M2,高层35元/M2,别墅100元/M2

2.4 施工图图审费 多层1.8元/M2,高层2.2元/M2

2.5 基础设施设计费

2.5.1 市政工程设计费 多层1.8元/M2,高层2.5元/M2

2.5.2 电信设计费 1元/M2

2.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M2

2.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/M2

2.6 施工用电供配电贴费 1.2 - 2.7元/M2

2.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M2

2.8 晒图费 0.5元/M2

2.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/M2

2.10 工程招标管理费 0.42元/M2

2.11 环保费/日照分析费 0.5元/M2

2.12 建筑地方高等教育费 12元/M2

2.13 人防费 多层15元/M2 (旧城 10元/M2)

2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2(商业用房)

2.15 白蚁防治费 1.6元/M2

2.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M2

3 建筑安装工程费 810元/M2-1260元/M2

3.1 建安成本 多层800元/M2,高层1250元/M2

3.2 监理工程招标费管理费 多层0.1元/M2,高层0.14元/M2

3.3 土建工程监理费 多层8.4元/M2,高层10元/M2 1.3 拆迁管理费

3.4 土建工程质检费 多层1.5元/M2,高层2.1元/M2 4 基础设施建设费 190元/M2-230元/M2

4.1 市政工程建设费 多层70元/M2,高层100元/M2

4.2 市政工程质检费 多层1元/M2,高层1.5元/M2

4.3 小区供电工程费 22元/M2

4.4 小区给水工程费 供水基金 15元/M2 接水 15元/M2

4.5 小区供气工程费 14元/M2

4.6 有线电视宽带工程费 6元/M2

4.7 小区路灯工程费 双路 64万/公里 单路39万/公里

4.8 小区绿化费 25-30元/M2

4.9 小区通讯通邮费 16元/M2

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