房地产项目开发计划书

敬启者：

根据贵公司与我所李强律师的初步交流，为实现双方进一步合作，现由我所李强律师结合我国房地产开发市场已经成熟的模式及BOT项目模式，就贵公司拟开发的A项目提出本计划书。

一、假设案例

甲方为一家中央直属企业，其名下现有30亩土地，土地性质为国有，甲方希望通过“招、拍、挂”方式，受让取得该地，拟用于商业开发，但缺乏资金支持。乙公司有雄厚资金实力和可靠融资渠道，并愿意与甲方合作，乙公司的合作目的在于通过资本运作获得必要的使得利益最大化，现双方初步达成一致的是：甲方通过“招、拍、挂”方式保证取得该地块的使用权，所需资金9000万元人民币由乙公司提供，甲方同时用自有的在某银行1亿元人民币定期存款为乙公司提供担保。甲、乙有能力通过政府渠道得到政府返还的地价款的80%，即9000万元×80%=7200万元人民币。甲方取得的30亩土地及政府返还的地价款7200万元人民币，直接投入A项目开发。甲方在获得乙公司9000万元人民币后授权乙公司全面负责A项目开发，A项目所需开发资金缺口由乙公司负责投入，项目开发成功后，双方利益分配比例为3：7，即甲方获得全部项目30%的房屋所有权或售房款，乙公司获得全部项目70%的房屋所有权或售房款。至此，双方合作顺利结束。

二、排除条款

1、甲方能够顺利取得30亩土地的合法使用权，并将其作为A项目开发的投资；

2、甲方保证政府将地价款的80%返还并投入A项目开发且作为甲方在A项目中的投资；

3、甲方的合作是善意的，双方合作过程未产生重大误解或纠纷；

4、甲方除对项目开发工作进行监审外，并不实质性介入项目开发工作；

5、甲方在银行一亿元的人民币存款是真实的、自由的，未设定他项权利。甲方董事会有权决定该款项对外提供担保且可以取得存款行同意；

6、甲方有房地产开发经营资质且经过当年度政府建设主管部门年度审核；

7、乙公司有足够资金支持除甲方投资外的全部项目开发所需资金，或有可靠融资渠道保证该资金能及时到位（包括先期支付给甲方的9000万元人民币）；

8、乙公司的投资分析是全面的、科学的，利益回报在其期待范围内；

9、乙公司对甲方取得土地使用权及80%地价返还款的判断是正确的；

10、乙公司确实取得了甲方关于A项目开发的全部授权，并有能力组织项目部进行具体项目开发工作；

11、乙公司有良好的商品房销售渠道，有能力在半年内完成 80%以上商品房的销售及回款工作；

12、甲乙双方均对A项目开发期间国家的政策、法律，特别是房地产开发及房地产金融政策有充分的了解预判，对不可抗力所可能导致的风险有足够的应对措施和承受能力。

三、项目开发的各阶段主要法律文书、风险及风险防范

1、合作前期阶段

本阶段的工作将对甲乙双方今后是否可以合作起决定性作用。为了保证双方的合作能够在合法、真实、善意的前提下有序进行。作为乙公司必须在合作协议签订前组织有经验的人

员进行前期尽职调查，并形成下列两份报告：

（1）《尽职调查报告》。报告的内容包括但不限于：合作方（甲方）的合作诚意，合作方的合作方法、目的，合作方拥有的项目开发必须的有关资质，合作方的资信状况和履约能力，合作方存在的可能影响项目开发的法律纠纷或潜在的法律纠纷，合作方承诺的而归政府拥有的政策的可靠性等。

（2）《项目可行性调研报告》。报告的内容包括但不限于：项目土地使用权成本在项目所在地土地价格中的地位，符合项目所在地城市规划的物业的设计面积和容积率、项目开发可控制成本和因不可预见因素可能导致的预算追加，项目所在地在项目开发周期内房地产市场可能发生的变化和市场走向，在充分考虑了自方资产状况、资金周转期、利率水平、现金流量等因素后的融资成本及利润回报率等。

上述二个报告是乙公司决策的依据，其重要性不言而喻。报告的错误将可能导致决策失误，进而致使合作失败。因此，乙公司的损失将是巨大的，而避免风险的唯一途径便是力求二个报告内容的客观、真实。

2、合作协议书的签署到取得土地使用权证书阶段

一旦就合作事项特别是合同原则达成一致，双方应签订《合作协议书》并力争尽快以甲方名义取得土地使用权证并取得政府承诺的80%的地价款返还。这一阶段的主要法律文书有：

（1）、甲方与乙方签订A项目开发的《合作协议书》。双方的合作由于是一种联合开发或投资组合，法律关系复杂，合作形式相对松散，所以双方所签《合作协议书》将成为项目开发过程中的“宪法”。《合作协议书》的内容必须对合作者相互之间权利、义务、资金投入方面、面积分配方面、竣工后的遗留问题的处理方面、预算追加方面以及违约责任等进行明确具体约定。特别要注意的是必须同时充分考虑到各种不可预测的因素，留有充分补救的余地。不可否认这是一个较为复杂且极为重要的法律文件，该协议的不规范或未尽注意，导致的风险将是根本性的，风险的防范就在于所签协议文本的合法性和穷尽性。

（2）、在甲方取得项目建设用地的时候，乙公司必须先期支付甲方9000万元人民币，甲方用于支付项目开发用地的地价，双方要签订另外一份协议（暂称《借款协议》），该协议内容可以包括“借款”性质、期限、甲方偿还方式和期限、甲方提供其在银行1亿元人民币存款质押担保、甲方保证政府有80%地价款返还并直接投入项目建设等内容。但这里必须注意的法律障碍是，根据我国目前现行法律和政策，企业间的拆借资金行为是法律禁止的，包含这一内容的合同是无效的，因此建议用诸如将9000万元直接约定成为乙公司的投资款但不因此改变地价返还的责任、担保责任和利益分配比例等方式更为妥当。

（3）、在签订《借款协议》时，甲乙双方同时需要签订担保协议，亦可直接将担保条款作为《借款协议》条款。无论何种方式这里要充分重视的是，甲方在银行1亿元人民币的存款未设立他项权利，同时应取得银行的支持，并从合同权力中享有到期优先受偿权。这里可采取的保障措施较多，但无论采用何种措施，目的在于保障质押担保的合法性和可操作性。

（4）、在上述工作结束且以甲方名义取得项目用地《土地使用权证书》后，乙公司便全权代理甲方进行项目开发全过程的各项工作，乙公司取得这一权利的依据便是甲方给乙公司的《授权书》，该《授权书》应与《合作协议书》一并签署，其内容应包括授权范围、授权效力、甲方授权后参与项目建设的方法、深度、授权期限及违约责任等。这一法律文书难度不再于其内容，而在于双方对其严格遵守和履诺。

至此，甲乙双方的合作便进入一个固定轨道，即按前期所签一系列法律文书各尽其责，相互配合，通力合作，共同保证项目顺利完成。应该说项目建设过程中双方可能签署的其他法律文书不会很多，更多的是乙公司代表甲方与第三方签署的各种大量的合同文书，这些法律文件不在本计划书中包括，故而略去不谈。但这一阶段（项目建设过程中）甲、乙双方需要注意的是对前期签署的法律文件的善意的履行。由于各种法律文书中可能已经设置了不可

逆转的极为严重的违约责任，所以任何一方都不会轻易冒违约的风险。

四、本合作方案的可行性

本合作模式应该是一种先进理念与成熟方案的进一步结合，具有强大的优越性，从法律层面上讲具有很强的可操作性。但需要注意的是，双方应该对这一操作模式有充分的理解。同时这一模式中包含的法律关系复杂，因此在具体操作时更应在每一阶段对各种风险进行防范，并且要注意合同条款本身的可操作性，由于目前采用这种模式可借鉴的成熟经验不多，必然对项目建设的组织者能力要求更高。

五、本合作模式下双方的利弊关系

作为甲方，由于资金缺乏，融资渠道不畅，其独立承担项目建设的能力受到限制，不尽快实施项目开发不仅其应获利益无法实现，更为严重的是其已经取得的土地都有可能因其不在法律规定的年限内开发而被政府收回。在采用本计划书分析的合作模式下，甲方不仅解决了资金缺乏的燃眉之急而且在有限的投入下取得了最大的利益回报，其应承受的建设风险也因乙公司投资的不断加大而逐步消失，从其投入与利润的取得分析，当然利大于弊。 乙公司作为一个资本运营者，在本次合作中其终极目的不是项目建设而在于通过资本运营获得预期的利润回报，项目建设是其资本运营过程中的一个必要阶段。只要有效控制了这一阶段可能存在的各种风险，准确判断了投资行为的科学性，其投资计划便是可行的。从前述各阶段的风险控制的分析来判断，乙公司的投资安全是可以得到保障的，但这并不排除对本计划书分析的操作模式进行必要的修正。在投资安全有保障，预期利润可判断的前提下，采用本计划书分析的合作模式进行A项目的开发便是可行的，对于乙公司而言，利弊不言自明。乙公司在A项目中唯一要注意的是事前准确分析判断、事中科学控制。乙公司的弊或风险主要在A项目实施中的有效控制，也就是说在于人而非在于合作模式或项目本身。

六、必要的说明

1、本计划书仅针对假设案例法律层面的可行性及合作模式各阶段的风险进行分析，并提出风险控制的必要措施，并不针对项目本身各种经济指标进行评价和分析，同时本计划书也不针对项目建设过程中项目本身可能产生的法律问题进行分析。关于项目开发本身可能产生的法律风险我们有专业、详尽、具体的书面分析材料，在我们双方达成合作意向后便可提供。

2、本计划书仅针对假设案例且排除了大量不可预知的因素，因此，本计划书不可以套用在其他任何建设项目中，也不可以以此计划书来判断律师在假设案例之外的任何项目中可以发挥的作用或者衡量律师的能力。

3、考虑到乙公司与我所的合作尚未开始，本计划书对假设案例的分析是在有关方面采取了必要的保留，这一点请乙公司充分理解，但尽管如此，本计划书在一定程度上能够反映我所与乙公司合作的可能性

 

第二篇：上海海联房地产开发经营有限公司与上海市规划和国土资源管理局行政复议决定一案

上海海联房地产开发经营有限公司与上海市规划和国土资

源管理局行政复议决定一案

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（20xx）沪二中行终字第82号

行政判决书

上诉人(原审原告)上海海联房地产开发经营有限公司。

法定代表人王某某，上海海联房地产开发经营有限公司总经理。

被上诉人(原审被告)上海市规划和国土资源管理局。

法定代表人冯某某，上海市规划和国土资源管理局局长。

上诉人上海海联房地产开发经营有限公司(以下简称海联房产公司)因行政复议决定一案，不服上海市黄浦区人民法院(20xx)黄行初字第356号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认定，20xx年x月x日，海联房产公司不服原上海市闵行区房屋土地管理局于20xx年x月x日作出的闵房地(20xx)133号《关于批准上海紫京置业有限公司新建锦华二期A块商品住宅变更国有土地使用权属及有偿使用的通知》(以下简称闵房地(20xx)133号文)，向上海市规划和国土资源管理局(以下简称市规土局)提出行政复议申请。因申请材料不齐，市规土局要求海联房产公司补正。20xx年x月x日，市规土局收到海联房产公司的补正材料后，于同日受理。市规土局经审理查明，19xx年x月，海联房产公司等四家单位联建“海联新村”军转干部安置住宅和商品住宅，经沪府土征(1994)216号《关于批准上海海联房地产开发经营公司等四个单位联合建设“海联新村”住宅工程征地的通知》批准同意，在本市吴中路北陵园路西征用虹桥镇虹二村张家宅队的土地。该文明确“征地范围内需动迁的乡、村办企业安置用地，规划选址意见确定后，另案办理”。19xx年10

月x日，虹桥镇虹二村向原上海市闵行区规划土地管理局申请办理建设用地规划许可证，该局作出闵规土(94)327号《关于核发海联新村住宅工程征地中虹二村企业安置建设用地规划许可证的通知》，要求虹桥镇虹二村凭《建设用地规划许可证》及通知向该局建设用地科办理土地划拨手续。19xx年x月x日，上海市闵行区人民政府(以下简称闵行区政府)向上海市闵行区虹桥镇人民政府(以下简称虹桥镇政府)核发闵府土(94)344号《关于批准海联房地产开发经营公司海联新村安置虹二村企业划拨国有土地的通知》，批准虹桥镇政府划拨使用国有土地17,114平方米安置“海联新村”征地范围内虹桥镇虹二村企业。由于吴中路两侧建设工业项目不符合规划管理要求，闵行区政府将有关动迁企业安置到其他地方，上述安置用地经规划调整，并按照规定有偿出让给上海紫京置业有限公司(以下简称紫京公司)开发商品住宅。市规土局根据上述事实认定海联房产公司并未取得涉案地块的土地使用权，因此,海联房产公司与闵房地(20xx)133号文并无法律上的利害关系。鉴于海联房产公司的行政复议申请不符合《中华人民共和国行政复议法》的规定，市规土局根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第(二)项的规定，于20xx年x月x日作出沪规土资复(驳)字(20xx)第055号驳回行政复议申请决定,并于同年x月x日将《驳回行政复议申请决定书》送达海联房产公司。海联房产公司提起行政诉讼，请求判决撤销上述驳回行政复议申请决定。

原审另查明，20xx年，原上海市闵行区房屋土地管理局收到紫京公司关于新建锦华二期A块商品住宅的报告及有关资料后，作出闵房地(20xx)133号文。该文明确，锦华二期A块商品住宅项目经闵行区计委以闵计基审发(20xx)253号文批复，总投资4,800万元，建筑面积29,580平方米。本工程由原上海市闵行区规划局以闵规(20xx)326号文规划许可。经审核，批准划拨国有土地14,833平方米(原上海锦虹实业公司9,645平方米、原上海联京企业发展有限公司5,188平方米)，其中规划道路2,758平方米应予退让，不得圈占。根

据《上海市实施办法》的有关规定，对上述商品房用地12,075平方米应实施有偿使用。为此，依法收回上述范围内国有土地12,075平方米的土地使用权，实施有偿使用。

原审法院认为，依照《中华人民共和国行政复议法》的有关规定，市规土局具有受理和处理向其提出的行政复议申请的行政职责。市规土局受理海联房产公司的行政复议申请后进行审查，查明其与闵房地(20xx)133号文没有法律上的利害关系，据此作出驳回行政复议申请决定，认定事实清楚，适用法律正确。海联房产公司在诉讼中提出,其支付对价取得涉案企业安置用地的使用权。经查，本案证据反映,海联房产公司支付的征地包干费系对农村集体和个人的地上和地下附着物的补偿，并非为取得土地使用权而付出的对价，故对其要求撤销被诉具体行政行为的主张，不予支持。原审法院遂依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，判决驳回海联房产公司的诉讼请求。判决后，海联房产公司不服，上诉于本院。

上诉人海联房产公司上诉称：19xx年x月，上诉人与其他单位联建开发“海联新村”。为了征地范围内的企业安置，闵行区政府划拨了17,114平方米土地作为动迁企业的安置用地，上诉人为此支付了安置用地上的财产补偿费。20xx年x月，原上海市房屋土地资源管理局发文同意将该地块作为上诉人海联花苑南块用地列入20xx年用地计划。20xx年x月，原上海市发展与计划委员会城市发展处发文同意上诉人在上述地块建设商品住宅。此后，上诉人在办理有关建设用地手续时受阻至今，其原因在于闵房地(20xx)133号文将该地块批给了紫京公司。因此，上诉人与闵房地(20xx)133号文之间具有法律上的利害关系。原审法院认定上诉人与闵房地(20xx)133号文之间不具有法律上的利害关系错误，请求撤销原判，撤销被诉驳回行政复议申请决定，判令被上诉人继续审理复议申请，重新作出复议决定。

本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于上诉人与其申请复议的闵房地(20xx)133号文是否具有法律上的利害关系。从查明的事实来看，闵房地(20xx)133号文作出时，上诉人并未取得涉案地块的土地使用权。上诉人所支付的安置用地上的财产补偿费系依据协议支付的土地附着物的补偿费用，并非涉案地块土地使用权的受让费用。上诉人上诉中所陈述的原上海市房屋土地资源管理局及原上海市发展与计划委员会城市发展处的发文，分别为20xx年x月及20xx年x月作出，不能用以证明上诉人与闵房地(20xx)133号文之间具有法律上的利害关系。被上诉人以上诉人与闵房地(20xx)133号文之间不具有法律上的利害关系为由，作出驳回行政复议申请决定，认定事实清楚，适用法律正确。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币50元，由上诉人上海海联房地产开发经营有限公司负担。 本判决为终审判决。

审 判 长 李金刚

审 判 员 沈亦平

代理审判员 姚倩芸

书 记 员 任夏青