君临棠城 资产评估报告 阳光评报字【20XX】第0001号
评估单位:阳光资产评估咨询有限公司
报告日期:二零XX年六月十八日
地址:重庆大学城市科技学院
E-mail:XXX
联系人:XXX 办公电话:XXX
目 录
评估报告声明 ................................................................................................................................................................ 2
评估报告摘要 ................................................................................................................................................................ 2
序言 ................................................................................................................................................................................ 2
一、委托方与资产占有方 ............................................................................................................................................ 2
二、评估目的 ................................................................................................................................................................ 2
三、评估对象和评估范围 ............................................................................................................................................ 3
四、价值类型及其定义 ................................................................................................................................................ 4
五、评估基准日 ............................................................................................................................................................ 4
六、评估依据 ................................................................................................................................................................ 4
七、评估方法 ................................................................................................................................................................ 5
八、评估程序实施过程和情况 .................................................................................................................................... 5
九、评估假设 ................................................................................................................................................................ 7
十、评估结论 ................................................................................................................................................................ 7
十一、特别事项说明 .................................................................................................................................................... 7
十二、评估报告使用限制说明 .................................................................................................................................... 8
十三、评估报告日 ........................................................................................................................................................ 8
评估报告声明
我们郑重声明:
1.我们在本资产评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本资产评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本资产评估报告中已说明的假设和限制条件的限。
3.我们与本资产评估报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有利害关系和偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本资产评估报告。
5.我们已对本资产评估报告中的评估对象进行了实地查勘,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任,但我们对评估对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议,我们不承担对评估对象出现的问题进行调查的责任。
6.没有人对本资产评估报告提供重要专业帮助。
7.本报告仅为委托方以位于重庆市永川区红河中路139号(棠城公园旁)君临棠城住宅小区。确定其现值提供参考意见,不得作其他用途。
8.本资产评估报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用,不得做其他用途。未经本资产评估机构和资产评估人员同意,资产评估报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供,凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果,本公司和资产评估人员不承担相应的责任。
9.如未得本公司的书面许可,本资产评估报告书的全文或任何部份内容或任何注释,均不 能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
10.最后,根据本公司的一贯做法,我们必须申明,本资产评估报告书仅供委托方使用,本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
中国注册资产评估师(签章)
资产评估摘要
阳光评估咨询有限公司接受重庆大学城市科技学院经济管理学院的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对君临棠城住宅小区进行了资产评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证,对评估对象在20xx年6月14日所表现的市场价值做出了公允反映。
评估人员根据评估目的,遵循房地产估价原则和程序,采用科学的评估方法,结合评估人员的评估经验,在认真分析现有资料的基础上,经过缜密、细致的测算,判定上述分析计算过程客观合理,最终确定评估对象在评估基准日20xx年6月14日。本报告评估结论有效期限为1年,从20xx年6月14日至20xx年6月14日,超过1年,需重新进行资产评估。
以上内容摘自评估报告正文。欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当阅读评估报告正文。
序 言
重庆大学城市科技学院经济管理学院:
阳光资产评估咨询有限公司接受重庆大学城市科技学院经济管理学院的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对君临棠城住宅小区进行了资产评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证,对委估资产在20xx年6月14日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下:
一、委托方与评估方
(一)委托方
委托方:重庆大学城市科技学院经济管理学院
(二)资产占有方
重庆鹏辉实业有限公司成立于20xx年,由福建地产商组成,属个体经营。应中央政府开发西部号召,到重庆永川进行房地产开发。注册资金1000-5000万,隶属于建筑/装潢/物业/房地产开发、中介、监理、设计行业。位于重庆市永川区红河中路136号
二、评估目的
本报告仅为委托方为获取住宅房屋提供参考意见而评估房屋价值,不得作其他用途。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象:
【1】物质实体状况
1.建筑物状况:
君临棠城位于人民广场商圈、“渝西解放碑”中心位置,北拥棠城公园,东临兴龙湖CBD中心,西靠区府、人民广场,南面体育新城,该项目交通便利,与重庆文理学院为邻,拥有浓厚的文化氛围,周边环境优美,功能配套完善齐全。
君临棠城住宅小区占地162亩,总建筑面积200165平方米,建筑容积率为2.6,绿化率达43%。该小区开发住宅套型多样,采用分期开发方式,精心铸造两室两厅两卫、三室两厅两卫、两室两厅一卫、三室两厅两卫等多种户型,可供客户拥有多重选择方向,所有户型设计方正,采光良好,为业主提供人性化的生活空间。
2.土地使用状况
纯住宅用地:产权70年限20xx年01月—20xx年01月
3.周围环境
1)生活环境:
学 校:重庆文理附中、重庆市枫叶国际学校、永川中学新校区、重庆文理学院 综合商场:新世纪超市、重百商场等
银 行:中国建设银行,中国工商银行,中国邮政储蓄银行
小区内部配套:幼儿园、羽毛球场、游泳池、自助银行、自助洗衣店、休闲茶楼
2)交通环境:
交通状况公交:102、107、109、501等多趟公交车,交通便捷,配套齐全。
综上所述,委估对象地处重庆市永川区人民广场商业圈内,繁华程度较高,交通方便,周围基础设施,学校,商场配套较为齐全,是居家投资的理想之选。
【2】权益状况
评估对象位于重庆市永川区红河中路139号,《房屋所有权证》证号为渝房地证2013字第10041号,重庆市鹏辉实业有限公司拥有土地所有权,无共有权人。由于资料方面的原因,它项权利是否受限无法核实。
土地登记用途为住宅,所有权类型为出让,土地出让年限为70年。估价时点剩余年限64年。
(二)评估范围:
评估范围根据现行市价法包括:交易价格、交易日期、交易情况、位置环境、交通设施情况、基础设施情况、距市中心距离等。
四、价值类型及其定义
根据国家有关法律法规规定,委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况,本估价报告中的估价结果是指住宅小区房屋价格现值。据委托方提供的资料, 该小区的建筑总面积为200165㎡,建筑容积率为2.6,绿化率为43%。房屋权年期为70年。本报告所述现值采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。
五、评估基准日
20xx年6月14日
六、评估依据
1、国家和重庆市有关的法律法规
(1)《中华人民共和国城市房地产管理办法》
(2)《中华人民共和国土地管理法》
(3)《重庆市土地管理办法》
(4)重庆市人民政府和重庆市国土管理局颁发的有关文件
2、重庆市永川区规划详图
3、委托方提供的估价对象权属证件及相关资料
(1)《重庆市国有土地使用权出让合同》
(2)《国有土地使用证》
(3)委托方企业法人营业执照副本
(4)委托方提供的其他相关资料
4、估价人员实地查勘所获取的资料
5、估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料
七、评估方法
评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据评估对象的特点及本身的实际情况,选取市场法来测算委估房地产的价格作为本次评估的基本方法。
八、评估程序实施过程和情况
根据替代原则,调查重庆市永川区同类地区市场房地产交易的情况,结合我所收集的低价资料,选取以下三个实例:
金科中央公园城地处永川新城核心位置,占地600余亩,紧邻兴龙湖公园,是渝西地区第一大盘。作为金科地产在永川的1号作品,中央公园城拥有最强的品牌,最好的地段、最美的环境、最完善的配套、最安全的物管以及最纯正的花园洋房。
【注】房产价格月下降率约为3%
九、评估假设
我们评估的结果为评估标的物的市场价值,即在估价期日能成交的最好价格,它依据了以下假设:
1、有自愿的买方。
2、在评估基准日前,相对于物业的特性和房地产市场状态而言,为使交易完成达到合理价格,有一个合理的谈判周期。
3、在这个周期内市场状态、价格水平保持稳定。
4、物业能自由地在市场上出售。
5、不考虑特殊性质买家的附加叫价。
6、评估对象取得证书的过程是正常的,已履行了所有房地产建设中国家规定的必要手续。
十、评估结论
评估人员根据委估标的物的评估目的,遵循房地产估价原则和程序,采用科学的评估方法,结合评估人员的估价经验,在认真分析现有资料的基础上,经过缜密、细致的测算,判定上述分析计算过程客观合理,最终确定评估对象君临棠城住宅小区在评估基准日20xx年6月14日的市场价值单价为4742.9元/㎡,总价为949362578元,大写:玖亿肆仟玖佰叁拾陆万贰仟伍佰柒拾捌元整。
十一、特别事项说明
1、本次评估结果,是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
2、本次评估结果,未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响,提请报告使用者关注。
3、本评估报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有转换用途继续使用,以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下,即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下,为本报告书所列明的目的而提出的公允价值评估意见。
4、本评估报告结果是对20xx年6月14日这一评估基准日资产价值的客观公允反映,本公司对评估基准日的该部分资产价值发生的重大变化不承担任何责任。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告以委托方确定的估价范围和设定用途为前提进行评估。
2、本次评估测算的市场价格不包含转让时应发生的各项税费。
3、本评估报告以委托方所提供的资料的真实性为前提,若因委托方提供的资料有误而引起的责任,评估方不予承担。即本次评估范围内的评估对象的具体地址、产权人、用途等均以委托方提供的资料为依据。
4、我方仅对房地产进行一般性察看,并未接受进行结构测试的要求,因此,不确定其有无内部缺损;对于建筑面积等有关数据,以委托方提供的房地产证等资料为依据。
5、本评估报告评估并未考虑该房地产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。
6、委托方提供的使用功能、布局以及设备安装和装修工程方案是否有变,均对评估结果产生一定影响。
7、评估时点后,估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估价对象估价价格产生明显影响时,不能直接使用本评估结论。
8、本次评估未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
9、确定委估房地产的市场价值, 为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考,不作它用。
十三、评估报告日
20xx年6月19日
中国注册资产评估师(签章)
阳光资产评估咨询有限公司
二零XX年六月十八日
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