房地产估价报告

估价项目名称：海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都2室1厅1厨1卫10/27层房地产市场价格评估

估价委托人：恒大地产集团海南有限公司

估价机构： 海南瑞衡资产评估有限公司

估价人员：注册房地产估价师:菲菲（编号：111）

注册房地产估价师:晓晓（编号：112）

估价作业日期：20xx年7月15日 至 20xx年8月15日

估价报告编号：瑞衡评报字（2010）第1-200100号

目 录

一、致委托人函........................................3

二、估价师声明.........................................4

三、估价的假设和限制条件...............................5

(一)、估价假设条件.................................... 5

(二)、限制条件........................................ 6

四、估价结果报告.....................................7

(一)、委托人.........................................7

(二)、估价机构.........................................7

(三)、估价对象概况.................................... 7

(四)、估价目的........................................ 8

(五)、估价时点........................................ 8

(六)、本次评估价值定义................................ 8

(七)、估价依据........................................ 8

(八)、估价原则........................................ 8

(九)、估价方法........................................ 9

(十)、估价结果....................................... 10

(十一)、估价人员..................................... 10

(十二)、估价作业日期................................. 11

(十三)、估价报告应用有效期........................... 11

五、估价技术报告......................................11

(一)个别因素分析.....................................11

(二)区域因素分析......................................13

(三)市场背景分析......................................13

(四)最高最佳使用分析.................................14

(五)估价方法选用.....................................14

（六）估价测算过程....................................16

(七)估价结果确定......................................19

六、附 件.............................................20

第一部分 致委托人函

承蒙委托，我公司对贵公司委托之房地产进行评估，我公司估价人员对海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都2室1厅1厨2卫10/27层房地产市场价格评估

（以下简称“估价对象”）进行了现场查勘，收集了估价相关资料，并对估价对象市场价值进行了评估，为委托方受让估价对象市场价格参考依据，本估价报告不得作其他用途。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，运用市场法、成本法、最终确定估价对象建筑套内面积为70平方米，产权面积为83平方米，于估价时点20xx年07月01日，房屋用途为居住用房,房地产开发程度设定为七通一平,在满足估价对象各项假设限制条件下的房地产价值为：该房地产价值为：房屋总价值为人民币560490元、大写金额：五十六万零四百九十元整，其中单价人民币8007元/平方米。

海南瑞衡资产评估有限公司（盖章） 菲菲（盖章） 二0一一年七月十日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业 分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人 没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。

6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即 自20xx年08年15日至20xx年08月14日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。

7、参加本次评估的人员中由菲菲、晓晓对估价对象进行了实地勘察及拍照。时间是：二0一一年七月十五日。

中国注册房地产估价师：菲菲 签字：菲菲 （注册证号：111）

中国注册房地产估价师：晓晓

（注册证号: 112）

签字：晓晓

三、估价的假设和限制条件

(一)、估价假设条件

1、 委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料 是真实可靠。

2、 假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一 致。

3、 不考虑特殊买家的额外出价。

4、 对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：

①自愿销售的卖主；

②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议 价；

③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。

5、 假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭 借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物权 益价值的情况。

6、 假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制

(二)、限制条件

1、本房地产估价报告仅限于为委托方了解房地产市场价格提供参考，不对其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。

2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以委托方提供的《海南省房屋 建筑面积查丈报告》记载的建筑面积分割而得,总建筑83平方米，套

内面积70平方米。

3、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因 此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。

4、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相 关税费政策变化对房地产价格的影响。

5、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实 性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。

6、如报告计算过程中出现数字的微小误差，不影响评估结果使用。

7、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

四、估价结果报告

(一)、委托人

委托人名称：恒大地产集团海南有限公司

法定代表人：韩雪

委托人地址： 海口市龙昆路国兴大道20号

联系方式：188xxxxxxxx

(二)、估价机构

估价机构名称：海南瑞衡资产评估

法定代表人：韩旭

住 所：海口市海府路29号

营业执照注册号:898989889122

资质等级：建设部贰级

房地产估价机构资质证书编号：建房估证字[2007]05号

发证机关：中华人民共和国建设部

联系人：菲菲

联系方式：186xxxxxxxx

(三)、估价对象概况

1、房地产位置状况：

估价对象位于海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都。四周环境: 周边交通便利，拥有海榆西线高速公路、粤海铁路、洋浦港等构成的密集水陆交通网。东:住宅区;南:住宅区;西:商业区;北:邻海滩。周边交通配套完善，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有1路、2路、3路、5路等。周边配套: 周边有双龙中学、海之南实验小学、幸福小学、那大十小、那大七小、正大阳光中学、阳光学校等多家中小学，上千户的市政小区、市民活动广场、文化展览中心、青少年活动中心。周边还规划有下沉式商业广场、万福隆超市、家乐福连锁超市（即将进驻）、银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行；海南西部三甲医疗中心（在建）；新天地五星级大酒店；等市级公建配套

2、房地产权利状况：

根据委托人的要求，本次估价范围为海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都2室1厅1厨1卫10/27层楼建筑面积83平米的市场价格（第10层，共27层）根据委托方提供的资料。

3、房地产权益状况：

估价对象目前已办理房地产证、产权性质为个人产权，土地使用权年限为50年，性质为住宅。土地使用权终止日期为20xx年。

4、房地产现状概述：

经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数27层的框架剪力墙结构住房，

估价对象位于第10层，评估建筑面积83平方米，套内面积70平方米。估价对象室内部分内墙刷白、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木 门和铝合金窗，水电设施齐备，属于精装修。据委托方介绍，估价对象建于20xx年，现使用情况正常，保养状况良好。

(四)、估价目的

为委托人了解房地产市场价值提供参考依据。

(五)、估价时点

估价时点为：二零一一年七月一日。

(六)、本次评估价值定义

本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准 及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的公开市场价值。

(七)、估价依据

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《中华人民共和国民事诉讼法》

5、《中华人民共和国物权法》

6、委托方提供的房地产有关资料

7、评估人员现场勘查、摄影和记录

8、估价时点海南省房地产市场相关价格信息

(八)、估价原则

我们遵循以下原则：

1、 独立、客观、公正、公平原则

2、 合法原则

3、 谨慎原则

4、 估价时点原则

5、 最高最佳使用原则

6、 替代原则

(九)、估价方法

根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点 和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估

价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测 估价对象未来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。

(十)、估价结果

委托估价房地产为海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都2室1厅1厨1卫10/27房地产市场价值评估，建筑面积为83平方米，套内面积为70平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下: 该房地产价值为：房屋总价值为人民币560490元、大写金额：五十六万零四百九十元整，其中单价人民币8007元/平方米。

(十一)、估价人员

中国注册房地产估价师：菲菲

（注册证号：111）

中国注册房地产估价师：晓晓

（注册证号：112）

(十二)、估价作业日期

20xx年07月15日至20xx年08月15日。

(十三)、估价报告应用有效期

本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自20xx年08月15日至20xx年08月14日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。

六、估价技术报告

(一)、个别因素分析

1、房地产位置状况：

估价对象位于海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都。东:住宅区;南:住宅区;西:商业区;北:邻海滩。周边交通配套完善，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有1路、2路、3路、5路等。周边配套: 周边有双龙中学、海之南实验小学、幸福小学、那大十小、那大七小、正大阳光中学、阳光学校等多家中小学，上千户的市政小区、市民活动广场、文化展览中心、青少年活动中心。周边还规划有下沉式商业广场、万福隆超市、家乐福连锁超市（即将进驻）、银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行；海南西部三甲医疗中心（在建）；新天地五星级大酒店；等市级公建配套

2、房地产权利状况：

根据委托人的要求，本次估价范围海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都2室1厅1厨1卫10/27层房地产市场价格评估为根据委托方提供的资料，估价对象目前已办理房地产证、产权性质为个人产权，土地使用权年限为50年，性质为住宅。目前尚未办理产权转移登记。

3、房地产现状概述：

(二)、区域因素分析 区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经济条件，这 些条件相互结合所产生的地区特征，对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。

（1）地理位置：估价对象位于海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都。四周环境: 东:住宅区;南:住宅区;西:商业区;北:邻海滩。

（2）交通便捷度：周边交通配套完善，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有1路、2路、3路、5路等。

（3）周边配套: 周边有双龙中学、海之南实验小学、幸福小学、那大十小、那大七小、正大阳光中学、阳光学校等多家中小学，上千户的市政小区、市民活动广场、文化展览中心、青少年活动中心。周边还规划有下沉式商业广场、万福隆超市、家乐福连锁超市（即将进驻）、

银行：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行；海南西部三甲医疗中心（在建）；新天地五星级大酒店；高级会所、商业街、医疗保健站等市级公建配套

（4）周边环境：儋州空气纯净、阳光明媚，风光绮丽，是全国园林绿化先进市，全市森林覆盖率达42.3%。水光潋滟晴方好，山色空蒙雨亦奇。

（5）基础设施状况：市政基础设施齐全。

（三） 市场背景分析

儋州古称儋耳，公元前110年立郡，是海南最先设置行政建制的地区之一，是历经11朝的文化古城。北宋大文豪苏东坡、西汉大将军伏波、文明开儋冼夫人等居儋建树诸多，留传千古。儋州文化底蕴深厚，素有：“诗乡歌海”之美誉。受东坡遗风的影响，黎民百姓呤诗作对和男女青年“调声”对唱风气甚盛。具有儋州特色的儋州调声和山歌、蜚声中外，尤其是儋州的调声，已被列入首批国家级非物质文化遗产的保护项目。儋州滨海新区位于海南省儋州市的西海岸线，地处海南岛西部的核心地段，水陆交通发达，儋州滨海新区拥有国际上独特的旅游资源，海岸线曲折绵长，海水湛蓝，沙滩洁白，气候宜人。周边分布有东坡书院、千古盐田、热作植物园、天然温泉、石花水洞等十多处旅游景区，是目前海南岛西部沿海旅游资源最具开发前景的新海岸线。打造成海南省面向东南亚的对外开放门户，集高科技产业、商务、休闲、旅游、特色饮食、康体教育、房产开发等为一体的新型都市和海南西部特色旅游度假核心旅游区。

估价对象位于估价对象位于海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都。四周环境: 东:住宅区;南:住宅区;西:商业区;北:邻海滩。所在的区域道路等级较低，新建建筑物逐渐增多，周边房地产以居住房产为主，办公集聚度一般，商业繁华度处于一般水平。此区域新建居住用地为中高档次住宅，周边写字楼大致分为中的、中高两个档次。很有发展的潜力。

（四） 最高最佳使用分析

房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行．经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象的法定用途为住宅，属高新技术园区用地，现状为住房，依据合法原则，在本报告中，设定按工业厂房及配套用途进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则，确定该物业的住房用途为最高最佳使用用途。

（五） 估价方法

估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了 委托方提供的资料及估价人员掌握的资料，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取市场比较法作为估价方法。

Ⅰ 由于估价对象周边同类物业三级市场交投较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用市场比较法对估价对象市场价值进行评估。

基本原理

是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时 期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。

假定前提

a.自愿销售的卖主；

b.有一段合理洽谈交易时间，可通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；

c.在此期间物业价值将保持稳定；

d.该物业可以在公开市场上自由转让；

e.不考虑特殊买家的额外出价。

计算公式

估价对象市场价值＝比较案例价格×交易日期修正×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正

（六）、估价测算过程

Ⅰ 用市场比较法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评估思路及计算过程如下。

1、选取可比案例

根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：

（2）交易情况修正

所有被选取的可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需做交易情况修正系数为1. （2）交易日期调整

可比实例的交易日期均为20xx年4月至5月之间，据估价人员对该区域房地产市场调查显示：再次期间市场价格波动较小，故交易日期调正系数确定为1. （4）房地产状况调整 ①区位状况调整

各可比实例的区位状况调整系数： A=100/100.2=0.998 B=100/100.1=0.999 C=100/100.4=0.996 ②权益状况调整

所选的可比实例的权益状况均为个人产权，故调整系数为1. ③实物状况调整

各可比实例的实物状况调整系数： A=100/100.3=0.997

B=100/100.1=0.999

C=100/100.5=0.995

1求取比准价格

比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况调整系数

A=8050*1*1*1*0.998*0.997=8009.79元/平方米

B=8000*1*1*1*0.999*0.999=7984.00元/平米

C=8100*1*1*1*0.996*0.995=8027.26元/平米

求取算术平均

估价对象的市场法基准价格（单价）=（A+B+C）/3=8007.01元/平米

（七）估价结果

委托估价房地产海南省儋州市那大镇兰洋北路文化广场——恒大名都，第10层建筑面积83平米，套内面积70平米的房地产市场在20xx年8月1日价评估方法的结果单价8007.00元,总价560490元，大写金额人民币五十六万零四百九十元整

六、附件

1、《房地产评估委托书》复印件

2、委托方《企业法人营业执照》复印件

3、估价对象《房屋所有权证》复印件

4、估价对象《国有土地使用证》复印件

5、估价对象《位臵图》、照片复印件

6、评估人员资格证书复印件

7、估价机构营业执照复印件

8、估价机构执业资格证书复印件