可行性研究报告

              （建设工程项目管理作业）

                     姓名：闫辉

          学号：125121008

          专业：土地资源管理

20##年6月2日 

一、项目背景

1 、 项目名称：咸宁碧桂园          所在地区：咸宁市咸安区

2、项目概况

  1 ）地块位置：咸宁碧桂园位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望；武商量贩、南大街商业区、咸宁高中等城市配套距项目仅数百米。紧邻人民医院、市政机构和银行系统。项目引入枫丹公交车，同时周边更有2、6、10路公交车贯通。咸宁碧桂园山水兼得，自然环境优越。项目被淦河以"川"字形环绕，形成“一河六岸”的独特滨河景观；同时紧邻城市绿肺双龙山、孝子山，足不出户便可坐拥叠翠群山及近4000米的悠长水岸，形成了咸宁市首屈一指的山水景观大城。

 2 ）建设规模与目标： 土地面积：1168  亩 容积率：1.2 开发周期：10年

   土地价格：3.5万 元/亩（咸宁市国有土地使用权挂牌出让起价）                

 3 ）周围环境与设施

周边商业：武商量畈、大畈菜市场、乡里湘气、渔港餐饮、银泰百货等商业、工商银行、中国银行、农业银行、建设银行

  咸宁碧桂园周边配套园林

周边医院：咸宁市人民医院、阳光医疗、区中医肝病医院、麻塘风湿医院

周边学校：鄂南高中、咸宁高中、咸宁学院等教育配套 。

交通状况

武广快客：咸宁站→银泉大道→咸宁大道→龙泉大道→碧桂园温泉城城际铁路：

武昌火车站→咸宁站→桂花北路→文笔大道→长安大道→咸宁大道→龙泉大道→碧桂园碧桂园温泉城

自驾线路一：武汉市区→青郑高速→京珠高速(咸宁北出口)→银泉大道→咸宁大道→龙泉大道→碧桂园温泉城
自驾线路二：武汉市区→107国道→咸宁城区→贺胜路→咸宁大道→龙泉大道→碧桂园温泉城

4 、项目SWOT分析

优势及机会：

(1) 该项目地处咸宁市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) 咸宁市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧武商量贩、南大街商业区 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6) 该项目以毛地出让，起价   35000   元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7) 该项目规划定位为咸宁市第一个小高层住宅小区，该公司在武汉市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8) 该公司与咸宁市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 

劣势及威胁： 

(9) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(10) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(11) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(12) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(13)咸宁尚城国际花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

 二、市场分析

1 咸宁市概况（参考）

 咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称。东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻。国土面积9861平方公里。咸宁市人民政府驻温泉经济技术开发区温泉办事处。咸宁市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区，共设12个乡、51个镇、6个办事处，下辖1049个村民委员会、10145个村民小组。市区人口30万。

2 咸宁市房地产住宅市场分析

咸宁市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。

二O##年，咸宁市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。             

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。咸宁市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。                  

 表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测：

   ---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，20##年到20##年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

 ——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

 ——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，咸宁市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表：         

三、项目财务分析

   （一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算：

按照咸宁市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等： 34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

1）、搬家费：  住宅：200户*300元=60000元  经营性用房：9户*500元=4500元  小计：64500元

2）、过渡费：  住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元 ，经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元    小计：632535元

 其他费用。

3）、 管理费，委托拆迁费：   34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、 房屋拆迁评估服务费费：35000元

5）、 奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元

   上述所有费用小计：3853.3208万元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿咸宁碧桂园社区主干道碧桂大道旁建两栋二层网点，占地面积：50*100*2=10000㎡，建筑面积：20000㎡。

主入口设在长安大道两栋网点之间，次入口设在江海西路靠近 协信未来城 小区的桥旁。沿碧桂大道与西外环线建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。

地块内大致布置  

 一栋  10层29.4*13.8*15层；  一栋   12层29.4*13.8*12层； 三栋   12层40*15*12层；  一栋   15层40*15*15层； 占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡ ；总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%  总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17 ；高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

 建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本:400万

2、土地出让金 :468.88万

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元 ； 4、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元 ； 6、墙改：61460*8=49.168万元

 7、散装水泥：61460*2=12.29万元 ； 8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元 ；10、施工图审查：61460*1=6.15万元

 11、防雷审查：61460*1=6.15万元 ；12、消防审查：1万元 ；13、文物：0.2万元

 14、规划设计：10万元 ；15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元 ；17、测量定位：10万元 ； 18、煤气增容：2500元/户

 19、供水管网配套费：20元/㎡             小计：1496.81万元（18、19项代收代缴，未计）

    （二） 工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元           2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

 3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元    4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

 5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元       6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

 7、监理费：6337.66*1%=63.38万元           小计：7527.1万元            总计：8155.03万元

（三）项目费用分析

    依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

    小高层住宅3000元/㎡   商铺6000元/ ㎡  地下车库1000元/㎡

    销售收入  住宅3000*56160=168480000元

    商铺6000*5300=31800000 元

    地下室4861*1000=4861000元

    总计：205141000元

    营业税及附加 205141000*5.5%=11282755

    各项费用205141000*2%=4102820

    总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

 =38533208+4968100+75271000+11282755+4102820+土地成本=134157883

   毛利润：销售收入—总成本

      =205141000-134157883

      =7098.3117万元

四、项目费用分析结论

如果土地挂牌竞价在7098.3117万以内，该项目具有一定的可观利润空间，项目可行。如果超出项目利润空间或风险较大，则项目不可行。但是根据咸宁市土地价格来看，此项目可行，具有一定的利润空间，能为公司带来效益。