房地产估价技术报告

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1.交通条件及周边配套

小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等,小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过,交通十分便捷,小区环境较好。

小区基础设施状况达到“七通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气)。

小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等,生活配套设施相当完善。

2.建筑物基本情况

本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产,现状用途为住宅,证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗,估价对象为砖混结构,屋面为平屋面。建成于1994年,用途为普通住宅,地上共6层,估价对象位于地上3层,户型为两室一厅一卫一厨,朝向为南北向,建筑面积为54.84平方米,层高为2.8米。于估价时点20##年12月31日,估价对象为中装修,装修情况详见建筑物装修状况表:

建筑物装修状况表

3.估价对象的产权状况

根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗,证载房屋所有权人为苗琪,证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房,砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况,评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。

4.基础设施状况

估价对象所在区域市政配套设施完善,达到“七通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气)。

二、区域因素分析

1、区域概况

 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部,介于北纬 39。48'至 40。09',东经 116。21'至 116。42'之间。东与通州区接壤,西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻,南连丰台、大兴两区,北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区,南北长 28 公里,东西宽 17公里,土地总面积 470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候,四季分明,降水集中,风向有明显的季节变化。春季气温回升快,昼夜温差较大;夏季炎热多雨,水热同季,为农业生产提供了良好的条件;秋季晴朗少雨,冷暖适宜,光照充足;冬季寒冷干燥,多风少雨,各月平均气温都在0℃以下。

朝阳区现辖23个街道办事处,20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。20##年末,在全市十八个区县中,朝阳区常住人口300.1万人,具有北京市户籍的人口为178.4万人,外来人口96.3万人,总量均位居首位,其中常住人口占全市(1633万人)的比重为18.4%,外来人口占全市(419.7万人)的比重为22.9%。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士,还有14.2万左右的农民。

朝阳区市场繁荣,大型商场众多。全区共有商业网点3万多个,形成了十几个商业区。其中,朝外商业中心被列为北京市新建五大市级商业中心之一,该中心全长1.08公里,占地11.36公顷,建筑面积67万平方米,中心以商业、服务业为主,并建有相当规模的金融、商务用房及相应的文化娱乐中心。位于该中心东部的蓝岛大厦已于1993年建成营业。蓝岛大厦以其特有的“以文兴商”闻名全国,赢得较高的知名度,1995年销售额在全市名列第三。精品大厦购物中心。和蓝岛连成一体的区内还分布着雪银大厦、鑫帝大厦、友谊商店、国际商店、贵友大厦、燕莎友谊商城、赛特购物中心等十几家大型商场。另外,还有各具特色的市场183个,像被一些外国客人称之为北京“小巴黎”的秀水市场、雅宝路服装市场、水碓子贸易批发市场、北京图书批发市场、三里屯“汽配一条街”等。朝阳区对外交往活动频繁,是北京市重要的外事活动区。

朝阳区是对外交往的窗口,国际化程度高。区域内汇集了北京 70%的涉外资源、60%以上的外国商社和90%的外国驻京新闻机构。聚集了114家世界500强企业,法人金融机构151家,金融机构代表处146家,成为首都金融机构最多、门类最全的区域。外国驻华使馆中除俄罗斯、卢森堡外,都在朝阳区境内。已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区,望京新区还将兴建第四个使馆区。全市46家五星级饭店中,有14家在朝阳。另外,国际会议中心、国际贸易中心、国际会展中心、中日青年交流中心、燕莎购物中心、国际俱乐部、华侨村等涉外设施都在朝阳。处于绿荫花丛中的使馆公寓,位于宽敞大道旁的宾馆饭店,构成了朝阳区城市风貌的独特景观。区内各种涉外单位达1300家,占全市涉外单位的一半以上;朝阳区高档饭店宾馆云集,有长城、昆仑、京广中心、长富宫、建国、兆龙、京伦、中国大饭店、亚洲大酒店等60多家,数量居全市之冠。国际会议中心、国际贸易中心、国际展览中心、中日青年交流中心、国际俱乐部等涉外设施均在朝阳区,国内外宾客住宿、观光、购物极为方便。

朝阳区通讯设施现代化,区内的国际邮电局、北京国际电信大厦是我国目前具有世界水平的电讯中心。北京国际电信大楼是我国目前规模最大的国际自动电话、国际用户电报通信枢纽,终期装机容量为国际电话2000路,国际用户电报12000线,国内外用户可通过它直接与世界各地进行通话、电报联系,它是联系五洲四海的无形桥梁。

20##年,朝阳区地区生产总值达到1906.2亿元,比上年增长12.3%,增速比上年回落4.8个百分点。全区财政收入168.3亿元,比上年增长18.9%。全年实现财政支出150.8亿元,比上年增长15.4%。全年实现社会消费品零售额1272.7亿元,比上年增长19.6%,增幅比上年提高4.6个百分点。全年完成全社会固定资产投资729.6亿元,比上年下降9.8%。全年新批三资企业877家,其中世界500强企业有6家。全年实际利用外资额21.6亿美元,比上年增长7.3%。

20##年全年房地产业实现增加值209.1亿元,比上年增长5.0%,增幅比上年回落13.4个百分点。全年房地产开发完成投资539.3亿元,比20##年下降9.9%。其中住宅投资247.3亿元,下降17.2%。施工规模小幅增长,商品房施工面积2901.5万平方米,增长2.8%;商品房竣工面积871.8万平方米,增长5.7%。

经济的发展,带动了朝阳的科技、文教、卫生、体育等事业的全面发展。“科技兴朝”,“百年大计、教育为本”,正在成为全区人民的具体行动。全区目前有中央工艺美术学院、北京广播学院、北京第二外国语学院、北京化工大学、北京经济学院等高等院校33所;有中学103所、小学227所,学龄儿童入学率达99.95%。此外还有职业高中33所。闻名中外的中日友好医院、安贞医院、肿瘤医院、朝阳医院等卫生设施保证着朝阳区人民的健康。国家奥林匹克中心、北京工人体育场、北京工人体育馆、朝阳体育馆为全区人民开展丰富多彩的体育活动提供了活动场所。

2、交通条件

 朝阳区为北京的东行门户,现已构成公路、铁路、航空、地铁立体交通网络。区内公路四通八达,总计700多公里,除十几条市内线路外,还有京津塘高速公路、首都机场高速公路、京通快速路、京石公路、京张公路、京密公路、京山公路和二环、三环等十几条干道。全区目前有立交桥30座,人行过街桥42座,其中有全国最大的由26座桥构成的四环路。现代化的国际机场——首都国际机场也坐落在朝阳区,目前拥有国内航线140多条,国际航线38条,每周定期航班800多班。

3.基础设施条件

(1)供水

 区域内分地下水和地表水源,地下水源来自城市规划区内的承压水层,地表水源来自市区周围的河流和水库,城市给水网络以环状为主,辅以支网,用水保证率极高。

(2)排水

区域排水为雨污分流方式,排污管分区铺设,自成系统,以污水处理厂为终结,呈辐射状分布,并建有排渍泵站,排水通畅。

(3)供电

区域内电源电网分为高压网和中压网,作为城市电源,供电保证率高。

(4)通讯

区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路,市话普及率高,通讯线路畅通。

(5)供暖

区域内有城市市政热力管网。

(6)供气

有城市市政管网供气,气源充足。

三、最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提。最高最佳使用,是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种可能的使用。最高最佳使用分析真正体现估价的客观性。

1、法律上的许可性:估价对象在法律、城市规划许可范围内不受现时使用状况的限制。项目各项证件齐全,法律上合法。

2、技术上的可能性:即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用,要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。估价对象作为使用中现房,已经实现合理的使用要求。

3、经济上的可行性:即在各种可能的使用方式中,选择收入现值大于支出现值的方式,寻求以经济上有限的投入而能获得的最大收益的使用方式。

4、价值最大性:使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。

5、土地与建筑物的均衡性:即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时,把建筑物与土地区位是否相匹配,是否具有投资集约度的因素考虑进去。

6、与外部环境的协调性:应按房地产与周围环境相协调,能获得最佳外部经济效益的用途估价。

7、可持续发展性:按可持续发展的观点确定的使用,即研究房地产市场的发展变动趋势,使未来利益最大化的使用方式。

估价对象现状用途为住宅,与其所处区域配套设施功能相符,根据同一区域内物业使用状况及未来发展趋势,估价对象按照现状用途继续使用最为有利。

四、估价方法选用

(一)评估方法的选择

房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、重置成本法等,根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料,在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上,本公司接受委托后,估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况,并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料,为使评估科学、合理、客观、公正,经反复研究,选取市场比较法和成本法作为本次评估的基本方法。

1.市场法:是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的基本计算公式为:

房地产价值=比较实例房地产价格×交易情况修正系数

          ×交易时间修正系数×区域因素修正系数

          ×个别因素修正系数

2. 成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

3.由于市场比较法更为贴近实际情况,赋予60%的权重,成本法赋予40%的权重,最终得出估价对象评估价值。

(二)评估测算步骤

1.运用特尔菲法确定估价对象特殊条件下评估所需的各种参数。

2.由于估价对象已经完工并可以投入使用,故可测算估价对象国有土地使用权及地上建筑物价值。

3.根据市场调研和对北京市近年同类型房地产价值的变化趋势分析,结合估价对象的具体情况,采用市场法,对可比实例进行因素修正,利用科学的计算公式测算估价对象于估价时点的市场价值。

4.运用基准地价系数修正法测算出土地的土地使用权价值,运用重置成本法测算房屋建筑物的市场价值,二者加总求得估价对象的总价值。

五、测算过程

根据市场法、成本法测算出估价对象的市场价值,最终求得估价对象房屋建筑物的总价值。

(一)运用市场比较法综合测算估价对象价值

市场比较法的基本计算公式为:

房地产价值=比较实例房地产价格×交易情况修正系数

          ×交易时间修正系数×区域因素修正系数

          ×个别因素修正系数

1、估价选择的交易实例

案例A: 定福园小区一套小3居住宅,所在楼层一层(总层数六层),竣工时间20##年,建筑面积74.50平方米,交易时间20##年12月,出售价格81.95万元,正常交易。

案例B: 定福庄西街一套2居住宅,所在楼层三层(总层数六层),竣工时间1996年,建筑面积54.00平方米,交易时间20##年12月,出售价格50.22万元,正常交易。

案例C: 定福庄西街一套2居住宅,所在楼层六层(总层数六层),竣工时间1994年,建筑面积55.00平方米,交易时间20##年12月,出售价格55.00万元,正常交易。

2、比较案例修正情况计算详见下表:

市场比较法—比较案例因素条件说明表

市场比较法—比较案例修正系数表

3、估价结果确定:由于三个比选案例计算的比准价格差距不大,取三者的平均值作为市场法评估结果。

市场法估价单价=(10582+9208+9807)÷3

              =9866(元/平方米)

(二)成本法

本次采用成本法的步骤为:

运用基准地价系数修正法、重置成本法综合测算估价对象价值。

先采用基准地价系数修正法测算出土地使用权价值,然后采用重置成本法测算估价对象的价值,最后加总求得估价对象总价值。

I、土地使用权的价格

运用基准地价修正法求取土地使用权价格

(1)基准地价说明

20##年,北京市对1993年公布的基准地价进行了更新,根据北京市人民政府文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号),新基准地价基准日为20##年1月1日,自20##年12月10日起施行。在这里我们采用更新后的基准地价对估价对象进行评估。

(2)基准地价内涵

基准地价是各土地级别内,“七通一平”(或“五通一平”)土地开发程度下,平均容积率条件下,同一用途的完整土地使用权的平均价值。

(3)基准地价计算公式

委估宗地位于海淀区定福庄西街,用途为住宅,属于居住五级地区。

其基准地价的计算公式如下:

宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

(4)具体测算过程

①适用的基准地价(楼面熟地价):根据北京市基准地价级别范围,估价对象所在的区域的土地级别属于居住用途五级,基准地价为1500-2790元/平方米。根据北京市基准地价的有关规定,这里宗地楼面熟地价取2145元/平方米。

②期日修正系数

期日修正系数=宗地估价时点地价指数/基准地价基准日地价指数

根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号),基准地价基准日为20##年1月1日,根据中国城市地价监测系统公布的北京市历年地价指数和地价增长率,详见下表:

北京市历年居住用地地价指数(基期20##年)

数据来源: 中国城市地价监测系统

期日修正系数(工业)=113÷104×(1+0.75%)×(1+1.9%)×(1+0.73%)×(1+5.65%)×(1+4.34%)×(1+5.02%)×(1+9.94%)×(1+4.95%)×(1+4.93%)×(1+1.95%)≈1.59

③年期修正系数

年期修正系数公式:

  

式中:

K:将基准地价土地的使用年期修正到估价对象土地使用年期的年期修正系数;

N:住宅用途的土地使用年期为70年;

n:估价人员未获估价对象土地年期情况,评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。。

r:土地还原利率,取银行现行一年期定期存款利率加一定的风险报酬率。于估价期日中国人民银行公布的一年期定期存款利率为3.6%。在房地产市场中,由于土地不同于一般生产要素的特性,在正常市场情况下,地价处于不断稳定上升的趋势,因此,我们确定本次估价中土地还原利率为7%。

则:年期修正系数为K=1.00

④容积率修正系数

设定待估宗地容积率为估价对象所处区域的级别平均容积率,故修正系数为1.000。

⑤因素修正系数

基准地价确定的居住用途用地影响因素包括居住社区成熟度,交通便捷度,区域土地利用方向,临路状况,宗地形状及可利用程度,公共服务设施和基础设施状况,自然和人文环境状况,与商业中心的接近程度等。估价对象各因素修正情况见表1。

北京市基准地价因素修正系数说明表

                                             单位:%

则估价对象因素修正系数=1+13.5%=1.135

居住用地楼面熟地价=2145×1.59×1.00×1.000×1.135

=3872(元/平方米)

   估价对象土地价值=3872×54.84=212321(元)

II、建筑物价格的求取

i.直接成本

(1)建造成本

建造成本包括建安工程费、勘察设计费及前期工程、公共配套设施建设费等。

①建安工程费

根据我们掌握的房地产市场资料和估价对象建筑物的实际状况,确定取其建安费用(含装修)(如下表)。

根据上表,建安工程造价合计为1089元/平方米,取1100元/平方米。

②勘察设计费及前期工程 

勘察设计费及前期工程一般取建安工程费的5%,则

红线内市政费=1100×5%=55元

③公共配套设施建设费

公共配套设施建设费一般取建安工程费的8%,则

公共配套设施建设费=1100×8%=88元

建造成本为以上三项合计,即1243元。

(2)不可预见费

根据《北京市出让地价评估技术标准》(试行),不可预见费取值范围为建安费用的5%-10%。根据实际情况,确定不可预见费按建安费用的5%计算。

不可预见费1100×5%=55元

(3)专业人士费

根据《北京市出让地价评估技术标准》(试行),专业人士费取值范围为建造成本的5%-10%。根据实际情况,确定专业人士费按建造成本的5%计算。

专业人士费=1243×5%=62元

上述各项之和为直接成本,则直接成本为2349元

ii.其他费用

(1)管理费

管理费取建造成本的5%计算。

管理费=1243×5%=62元

上述各项合计为1422元。

(2)投资利息

取以上各项合计款为基数,贷款利率取中国人民银行于估价时点实行的一~三年期贷款利率5.4%,资金考虑在开发期内均匀投入,设开发期为一年,以复利计算。

贷款利息=1243×[(1+5.4%)1-1]+(55+62+62) ×[(1+5.4%)0.5-1]

=72元

(3)开发商利润

根据北京市房地产管理局《出让地价评估技术标准(试行)》的有关规定,及我们掌握的目前房地产市场的有关资料,大多数房地产开发商在开发房地产时,以追求适当的利润为目标,因此,我们选定居住用途开发周期两年的投资回报率为20%,取直接成本费用为计算基数。

则开发商利润为1422×20%=284元。

上述各项合计为1778元/平方米。

(4)、销售税费

含销售费用及营业税、城建税、教育费附加。销售费用占建筑物重置价的2.5%,营业税、城建税、教育费附加按相关法规取占建筑物重置价的5.5%。即:设销售税费为X,则:

X+1778=X/(2.5%+5.5%)

则X=155元

则建筑物的总成本=1778+155=1933元

建筑物全新完工成本价值为建筑物重置成本与开发商利润销售税费合计,则建筑物全新成本单价为1933元。

取本次评估考虑建筑物的折旧为80%。

则估价对象建筑物现值单价为:

1933×80%=1546(元)。

3.测算房地产总价值单价:

估价对象总价值为土地使用权价值与地上建筑物现值合计,综合上述测算结果,估价对象房地产总价值为:

估价对象总价值=3872+1546=5418(元)

(三)加权平均求取求取待估房地产的市场价值

根据估价师对房地产市场的了解,认为市场比较法更贴近委估对象的现实价值,因此我们分别赋予市场法、成本法两种方法估算结果权重0.6、0.4,计算其加权平均值作为最终结果。

则最终确定:

房地产单价=9866×0.6+5418×0.4=8087

房地产总价值=8087×54.84

                =443491(元)

六、综合确定估价结果

评估结果为:

建筑物面积:54.84平方米

房地产总价:443491元 

大写金额:肆拾肆万叁仟肆佰玖拾壹元整

单位价格:8087元/平方米

(货币种类:人民币元)

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