土地估价技术报告

第一部分    总  述

一、估价项目名称

徐州****有限公司所属位于金山桥开发区1号区一宗地号为1-10-1-8的工业用地国有土地使用权抵押价格评估

二、委托估价方

单位名称：    *********有限公司

单位地址：    金山桥开发区

法定代表人： 

联 系 人：   

联系电话：   

三、受托估价方

    机构名称：  徐州市**土地评估有限责任公司

    机构地址： 

    资质证书号：

    法人代表： 

    联系人：   

    联系电话： 

四、估价目的

    本次评估的目的是为徐州****有限公司办理国有出让土地使用权抵押手续提供客观、公正的价格依据。

五、估价依据

1、法律、法规和政策文件

1.1《中华人民共和国土地管理法》

1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》

1.3《中华人民共和国担保法》

1.4原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（[1994]国土[法]字第153号）

1.5原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》

1.6国家土地管理局关于印发《规范股份有限公司土地估价结果确认工作若干规定》的通知（[1996]国土[籍]字第130号）

1.7江苏省人民政府关于贯彻实施《土地管理法》有关问题的通知(苏政发[1999]8号)

1.8《江苏省土地管理条例》（20##年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自20##年1月1日起施行）

1.9国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（20##年2月13日国土资发[2001]44号，）

1.10国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（20##年8月21日国土资发[2001]255号）

1.11国土资源部办公厅《关于印发〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和〈土地估价报告备案办法（试行）〉的通知》（20##年5月29日国土资厅发[2001]42号）

1.12《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，1990年4月1日施行）

1.13《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（1988年9月27日国务院令第17号，1988年11月1日施行）

1.14国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（1999年11月25日，国土资源部，国土资发[1999]433号）

1.15江苏省国土资源厅《转发国土资源部〈关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知〉的通知》（20##年7月24日苏国土资发[2001]63号）

1.16江苏省国土管理局、江苏省物价局《关于公布、执行江苏省城镇基准地价的通知》（1997年10月6日，苏国土籍[1997]126号、苏价房[1997]420号）

1.17江苏省国土资源厅《关于公布执行协议出让最低价的通知》

1.18江苏省人民政府和江苏省国土资源厅、原江苏省国土管理局颁发的有关文件

2、技术规程

2.1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）

2.3原国家土地管理局发布的《城镇地籍调查规程》（TD1001-1993）

3、其它

3.1委托方提供的有关资料

3.1.1待估宗地国有土地使用证复印件

3.1.2委托方提供的基本情况资料

3.2受托估价方掌握的有关资料

3.2.1估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料

3.2.2估价对象所在地城市规划资料

3.2.3估价对象所在地城市基础设施基本情况资料

3.2.4估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料

3.2.5估价对象所在地土地取得费、拆迁安置补偿费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件

3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料

3.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料

3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市规划资料

3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市基础设施基本情况资料

3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料

六、估价基准日

二○##年三月一日

七、估价日期

二○##年三月十二日至二○##年三月十九日

八、地价定义

1、地价内涵

    本报告所评估的地价是指待估宗地在估价期日20##年3月1日，宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发条件下，用途为工业用地，使用年限为43年的国有土地使用权权利与预期收益的购买价格。

2、土地实际开发程度

待估宗地的实际开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖 “六通”，宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发条件。

3、土地估价时的设定条件

    本次估价设定待估宗地的开发程度为在评估期日20##年3月1日宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发条件。

九、估价结果

    本次评估的徐州*****有限公司所属位于金山桥开发区1号区一宗地号为1-10-1-8的工业用地，在评估期日20##年3月1日，宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发条件下，登记用途为工业用地，现状用途为工业用地，评估设定用途为工业用地，使用年限为43年的国有土地使用权单位面积地价为297.50元/ m²，大写人民币贰佰玖拾柒元伍角每平方米，合19.83万元/亩。土地登记面积3331.9 m²，总地价人民币991240.25元，大写人民币玖拾玖万壹仟贰佰肆拾元贰角伍分。估价结果详见表1：

              

表1        土地估价结果一览表

估价机构：                                            　　　　　　               估价技术报告编号：

估价期日：                                                           　　　　　　估价期日的土地使用权性质：                        

一、上述土地估价结果的限定条件：

1、土地权利限制：无

2、基础设施条件：

周围通路状况：较优                                 供电状况：优

供水状况：较优                                     排水状况：优

供暖状况：一般                                     电讯条件：优

供气状况：无                              　       地面平整状况：土地平整

3、规划限制条件：                        　

4、影响土地价格的其他限定条件：

改变估价目的、估价基准日、土地使用年期、土地开发状况等，或国家政策调整、宏观经济发生大变化、城市规划变化等都将影响土地价格。

二、其他需要说明的事项：

本次评估的目的是为徐州****有限公司国有出让土地使用权抵押手续提供客观、公正的价格依据。本报告不能用于转让、出租和其他经济活动。本评估报告自提交之日起半年内有效，受托估价方对报告有解释权。

十、需要特殊说明的事项

1、估价的假设条件

1.1本报告设定的土地开发条件是指在估价期日20##年3月1日，待估宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖 “六通”及待估宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发条件。

1.2本报告评估的国有土地使用权价格是指自估价期日20##年3月1日起，未来43年待估宗地国有土地使用权权利和预期收益的购买价格。

1.3委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。

1.4待估宗地作为工业用地，得到最有效使用，并产生相应的土地收益。

1.5任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

1.6委托方提供待估宗地有关材料属实。

1.7在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、本报告使用的限制条件

2.1本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。

2.2本报告自估价期日起六个月内有效，若要过期使用，必须进行期日修正或重新评估。

2.3报告设定的土地开发条件发生变化时，本报告中的评估结果必须进行相应调整。

2.4本报告中引用的土地面积是指编号为徐土国用（96）字第00901号土地使用证所载的面积3331.9m²，本次评估的面积为3331.9m²。

2.5待估宗地规划用途为商业用地，设定待估宗地的规划用途为本次评估的用途。

2.6本报告结果仅作为企业办理抵押贷款手续的依据，不作其它使用。委托估价方超出本报告限定的使用条件使用本报告，受委托方不承担任何法律责任。

2.7本报告的最终估价结果须由徐州市国土资源管理局审核备案后才有效。

2.8本报告由徐州市**土地评估有限责任公司负责解释。

3、资料来源

3.1徐州市国土资源局和中国矿业大学合作完成的《徐州市区基准地价更新与地价指数编制成果报告》最终成果及相关图件。

    3.2徐州市国土资源局提供的有关待估宗地土地登记资料。

3.3土地估价师收集的有关待估宗地区域因素、个别因素等方面的资料。

4、估价中特殊处理与未考虑因素。

关于土地使用年期的设定：国有划拨土地使用权按设定用途最高出让年期设定土地使用年期，国有出让土地使用权按剩余使用年限设定土地使用年期。

5、地价货币单位：人民币元。

十一、土地估价师签字

土地估价师(签字)_{———————} 土地估价师证书号：94100139

土地估价师(签字)_{———————} 土地估价师证书号：93100104

十二、土地估价机构（章）

估价机构负责人签字：

                                             

二○##年三月十八日

第二部分    估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

徐州****有限公司位于金山桥开发区1号区，由日本TOKKYO KIKI株式会社与徐州******投资兴建。95年1月获得政府机关的批准成立，96年4月正式开业。公司主要制造、销售具有90年代国际领先水平的日本TOKKYO KIKI株式会社目前正在批量生产的各类建筑减震器、高精密仪器减震器等。

1、土地登记状况

1.1历史沿革：徐州****有限公司于1996年以出让方式取得待估宗地的国有出让土地土地使用权。

    1.2位置：金山桥开发区***区。

    1.3用途：土地登记用途为工业用地，现状为工业用地。本次评估设定用途为工业用地。

1.4四至：东至****；西为*****；南至*****；北为******。

1.5土地登记的证书号：徐土国用（96）字第********号

1.6地号1-10-1-8

1.7图号：96.60-21.65

    1.8面积：土地面积为3331.9m²，本次评估的土地面积为3331.9m²。

    1.9土地级别：徐州市区六级地。

    2、土地权利状况

    2.1土地所有权：待估宗地所有权属国家所有。

    2.2土地使用权：徐州****有限公司于1996年以出让方式取得待估宗地国有土地使用权50年。本次设定的评估土地使用年限为待估宗地剩余的使用年限43年。

    2.3土地他项权利：待估宗地在估价期日20##年3月1日未进行抵押，且未设定他项权利。

   3、建筑物和地上附属物状况

    待估宗地内现有1-2层建筑物3幢，2幢为全框架结构标准工业厂房，一幢为自用办公用房，总建筑面积1385.74m²，建筑容积率0.416。

二、地价影响因素分析

1、一般因素

1.1地理位置

徐州市位于江苏省西北部，东经116^ο22'-118^ο40'，北纬33^ο43'-34^ο58'之间，苏、鲁、豫、皖四省交界处，东西长约210公里，南北宽约140公里。土地总面积11258平方公里。全市20##年人口为801万人，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。东襟东海，西带中原，南屏江淮，北扼齐鲁，京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过，贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁、西接兰新、东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北联系的重要“十字形路口”。地势险要，交通发达，素有“兵家必争之地”及“五省通衢”的美誉。

1.2城市性质

徐州是国家历史文化名城，全国交通枢纽，陇海—兰新铁路经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会。1993年国务院批准为全国十九个“较大城市”之一，享有地方立法权，1994年徐州市被国家有关部门列为全国二级城市第四位。通过不断努力，徐州市还获得全国“双拥模范城”、“体育之乡”、“国家优秀旅游城市”等荣誉称号。省第十个五年计划确定以徐州为核心建设徐州都市圈，以京沪、陇海铁路、徐宿淮盐高速公路等为发展轴，形成由徐州辐射淮海经济区各中心城市的放射性空间布局，将徐州建成京沪之间重要的交通枢纽和物流中心。

1.3 自然条件

    徐州市位于中纬度地区，属暖温带季风气候区，受东南季风、西北季风影响和控制。主要气候特点：气候温和、四季分明、光照充足、雨量适中。四季之中，冬夏季长，春秋季短，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒流频袭。太阳辐射总量19.4千卡/平方厘米，平均日照时数2300小时左右，平均年降水量900毫米左右，无霜期200-220天。

    徐州市地貌根据成因、区域特征可划分为丰、沛黄泛冲积平原，铜、邳、睢低山剥蚀平原，沂沭河洪冲积平原三个地貌区。地形由平原、山丘、岗地组成，以平原为主，平原约占总面积的90%，其余丘陵岗地，是鲁中南低山丘陵向南延续部分，海拔多在100-300米之间，土体结构主要分为棕土、褐土、紫色山、潮土、砂姜黑土、水稻土六大类。矿产主要有铁、钢、煤、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英石（砂）、粘土、白云岩等。

1.4 交通条件

    徐州现已基本形成以铁路、公路、水路为主，航空和管道运输逐步发展的综合交通运输体系，京沪、陇海两大铁路干线在徐交汇，徐州不但拥有全国第二大铁路枢纽，还是全国公路主枢纽之一，104、105、206、310、311国道在徐通过。以京杭大运河为主干的城市水运拥有全国内河水运主通道的地位，4D级机场 ----观音机场已建成通航。高速公路、市区道路、县区道路和城市建设等全面展开，铁路新客站、“三场一路”、“三河一路”，京沪高速公路徐州段、徐连、徐宿等竣工投入使用，京福高速公路徐州东绕城段，淮盐等高速公路按计划进展。市区内世纪大道、时代大道已建成使用。构筑起徐州现代化大城市和商贸都会的基本框架。

1.5 城市基础设施

    在基础设施建设方面，随着投入的增加，基础设施配套程度日臻完善。市区埋有输水管网总长550Km以上，能保证全市工农业生产、生活用水。我市排水系统为雨污合流制，目前已形成奎河、故黄河、运河三个排水区域，九大干沟（管）系统，达到日降雨量100mm不受灾，150mm受小灾的排水能力。我市燃气由管道煤气和液化石油气两种气源构成。目前已形成多家经营局面，城市煤气、液化气普及率达99%左右。市区供热一种是由热电厂集中供热，另一种是小联片区域锅房供热。供电能够满足工农业生产和居民生活需要。邮电通讯业迅速增长，20##年增值10.96亿元，年末局用交换机容量146万门，固定电话用户数104.23万户，无线寻呼用户20.62万户，减少2.8万户，移动电话60.5万部，新增28.23万部。旅游业增长快，全年国内旅游接待人数412.11万人，海外游客2.09万人，其中接待外国人1.14万人次。20##年固定资产投资287.85亿元，其中基本建设投资92.18亿元。

1.6 城市经济发展　

    近年来，徐州市委、市政府坚持“稳中求进”，大力推进两个根本转变，进一步加大结构调整和企业改革力度，扩大对外开放，全市国民经济持续稳步增长，经济结构战略性调整取得初步成效。1999年全市国内生产总值实现第三个翻番，20##年达到658.2亿元， 20##年达到715.71亿元，首次突破700亿元，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的比例由上年的18.4:45.6:36.0调整为17.6:45.8:36.6。

1.7 产业税收政策

徐州市区以稳定发展第二产业，加快发展第三产业为指导方针，在产业、税收政策方面对工业、企业发展的土地价格无特殊影响。

2、区域因素

2.1区域位置

待估宗地所在区域位于金山桥开发区1号区科技路，为徐州市六级地。

2.2交通条件

    2.2.1道路状况

    待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主，区域内有三环东路、驮蓝山路、金桥路等，红线宽度为30m-60m，路面为沥青路面，路面保养维修较好，道路质量较好。待估宗地所在区域道路通达状况较好。

    2.2.2公交状况

    待估宗地所在区域有3#、33#、73#等公交线路经过，区域内主要有下淀乡政府公交站点，待估宗地距离公交站点400m，公交状况一般。

    2.2.3对外交通状况

待估宗地所在区域有三环路下淀出口对外交通设施，待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离4000m。

    2.3 基础设施条件

    2.3.1 供水

    待估宗地所在区域为金山桥开发区市政供水，日供水能力达到40万吨，供水管径较大，供水保证率在98%，供水条件较优。

    2.3.2供电

    待估宗地所在区域由徐州市东区供电局双回路供应工业用电，有20万KW变电所2座，道路两侧骨干电压110KV，供电保证率100%。供电条件优。

    2.3.3排水

待估宗地所在区域为市政管网雨污分流制，路两侧有排水管道，排水条件优。

    2.3.4电讯

待估宗地所在区域属徐州电信局市话服务范围，3万门程控电话已开通，区域内可提供100M光纤宽带接入，有手机信号，有无线市话小灵通信号，电讯条件优。

2.3.5供暖

待估宗地所在区域有管道暖气供应，供气季节供气保证率在95%以上。供气条件一般。

    2.4公用设施条件

待估宗地所在区域仅在金山桥开发区内有少量工业区的公共设施，公共设施状况较差。

2.5环境质量

待估宗地所在区域为金山桥开发区，大气污染物的最高允许排放浓度达到国家标准GB16297-96中二级标准、排入污水处理厂的排水系统的污水达到GB8978-96中的三级标准、工业企业厂界噪声限值达到GB12348-90中的二类或三类标准。

2.6区域工业集聚程度

待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内是徐州地区最成熟的工业集聚区，有大量工业企业分布，区域工业集聚程度优。

2.7区域企业配套程度

待估宗地所在区域内无相关配套企业。

2.8行政因素

    2.8.1区域经济政策

    徐州市政府规划对待估宗地所在区域第二产业的发展有有利影响。

    2.8.2城市规划限制

    根据《徐州市城区总体规划》，待估宗地所在区域未来土地利用以工业用地为主，对土地利用有一般限制。

    2.8.3交通管制

待估宗地所在区域基本无交通管制。

2.9自然灾害情况

待估宗地所在区域基本无地质、洪涝灾害。

    3、个别因素

    3.1 位置

    待估宗地位于金山桥开发区1号区，距徐州市中心约7000m。根据徐州市国土资源局和中国矿业大学合作完成的《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果报告》，待估宗地属徐州市区六级地区。

    3.2宗地地形坡度

    待估宗地地形平坦，地势较高，雨后无积水现象。

    3.3宗地地基状况

    待估宗地地基承载力10t/m²以上，建设时仅需作一般的基础处理，地基条件一般。

    3.4宗地形状

    待估宗地形状为规则矩形，形状利于待估宗地土地利用。

    3.5宗地面积

    待估宗地土地面积为3331.9m²，面积适中，较有利于土地利用。

    3.6规划限制

    根据徐州市总体规划，待估宗地为工业用地，对用途和利用强度有一定限制，综合评定为一般。

    3.7宗地基础设施状况

    待估宗地在评估期日20##年3月1日内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发水平。

     3.8宗地利用状况

    待估宗地最有效用途为工业用地，实际用途为工业用地。

    3.9地上建筑物状况

    待估宗地内现有1-2层建筑物3幢，2幢为全框架结构标准工业厂房，一幢为自用办公用房，总建筑面积1385.74m²，建筑容积率0.416。

    3.10接近交通设施程度

    3.10.1距火车站距离：待估宗地距离火车站约4000m。

    3.10.2距汽车站距离：待估宗地距离长途汽车站约4000m。

    3.11相邻土地利用状况：待估宗地相邻土地利用以工业用地为主。

    3.12土地权利状况与使用年期

徐州****有限公司以出让方式取得待估宗地国有土地使用权50年。本次设定的评估土地使用年限为待估宗地剩余的出让使用年限43年。

第三部分    土地估价

一、估价原则

本次估价过程中遵循的主要原则有：

1. 预期收益原则

对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据，其价格应是由反映该宗土地将来的总收益所决定。这要求土地估价师必须了解过去的土地收益状况，并对土地市场状况、发展趋势、政治经济形势等诸方面对土地市场的影响进行细致的分析研究和预测，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和，即收益价格。

2. 替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。

3. 最有效利用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。在评估中应充分考虑待估宗地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。

4. 供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。

5. 报酬递增递减原则

报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，是指在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系，即假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、建筑容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益就会开始下降。报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。

6. 贡献原则

贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性，考虑其它生产要素如房屋、机器设备、经营者的经营能力等所带来的收益，而不是孤立地确定土地资产的价值。

7. 变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法的选择

1、土地估价方法的选择

    根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

根据评估对象的土地利用特点和估价目的，结合土地估价师收集的资料情况，待估宗地为工业用地，适用于成本逼近法，另外目前市区内已有基准地价成果，所以我们还采用了基准地价系数修正法对此评估结果进行验证和补充。

2、土地估价的技术路线

2.1成本逼近法

采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。即：

地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）

2.2基准地价系数修正法

首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即：

地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正

（二）估价过程

1、成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。

1.1土地取得费和相关税费

据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。

1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m²。

1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。综合徐州市国土局提供的待估宗地所在区域征用农地实际情况，本次评估按土地征用前三年平均产值的10倍计，即15000元/亩即22.5元/m²。

1.1.3地面附着物补偿：据徐州市国土局提供的资料，待估宗地所在区域地面附着物补偿费平均标准为25000元/亩，即37.5元/m²。

1.1.4安置补助费： 根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为补征地单位前三年人均耕地年产值的6倍，征地前农业人口不足一亩的，每减0.1亩，安置补助费相应增加年产值的1倍，但每一个需要安置的农业人口安置补助费最高不得超过前三年人均耕地年产值的15倍。根据资料，被征地的人均耕地0.1亩，因而安置补助费按年产值的15倍计，待估宗地所在区域安置补助费为1500×15=22500元/亩，即33.75元/ m²。

1.1.5粮食差价款：根据徐州市人民政府《关于对建设单位征用土地收取粮食差价款有关问题的通知》（徐政发[1990]178号）的规定，待估宗地所在区域粮食差价款为2500元/亩，即3.75元/m²。

1.1.6农业重点开发建设资金：根据江苏省人民政府办公厅苏政办发（1995）62号文件规定，待估宗地所在区域农业重点开发资金为1500元/亩，即2.4元/m²。

1.1.7土地用途变更费：根据原江苏省国土管理局、江苏省物价局、苏土计（1995）63号、苏价涉（1995）第155号文件的规定，待估宗地所在区域土地用途变更费为1333.33元/亩， 即2元/m²。

1.1.8耕地开垦费：根据江苏省人民政府苏政发（1998）8号文件规定，待估宗地所在区域耕地开垦费为3333.33元/亩，即5元/m²。

1.1.9耕地占用税及围垦造地专项资金；根据江苏省人民政府苏政发91987）85号文件《关于<耕地占用税暂行条例>实施办法》的规定，待估宗地所在区域耕地占用税为5333.33元/亩，即8元/m²  ，再根据江苏省财政办公厅苏财农税（96）26号文件规定，围垦造地专项资金为耕地占用税的10%，即0.8元/m²。

1.1.10不可预见费：根据徐政发[1999]155号文件的规定，不可预见费为除耕地占用税、围垦造地专项资金外上述费用之和的5%。

1.1.11土地管理费：根据原江苏省国土管理局、江苏省物价局、苏土计（1995）63号、苏价涉（1995）第155号文件的规定，待估宗地所在区域征用土地管理费为除耕地占用税、围垦造地专项资金和不可预见费外上述费用之和的3%。

综上，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费见表2：

表2   土地取得费及相关税费

1.2土地开发费

土地开发费包括待估宗地红线外土地开发费和宗地内的土地开发费。依据本次评估设定的地价内涵和土地估价时实际的土地开发程度，本次评估设定的开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”。根据徐州市国土局提供的土地开发费用资料，经咨询当地建设行政部门，宗地红线外土地开发平均费用为60元/ m²，红线内土地的开发、平整费用为50元/ m²。

1.3利息

1.3.1利息率、计息期的确定

（1）利息率：以中国人民银行在估价期日20##年2月21日固定资产一年期贷款利息率5.31%计。

（2）计息期：按照待估宗地的规模及项目用地的特点，综合开发的实际情况，土地评估项目的土地开发周期为1年。土地取得费与红线外土地开发费在开始建设时一次性交付，计息期为一年。宗地红线内土地开发费在开发过程中均匀投入，计息期为0.5年。

1.3.2利息计算

利息=（土地取得费+宗地红线外土地开发费）×年利息率＋宗地红线内土地开发费×年利息率×1/2=(125.05元/m²+60元/m²)×5.31%＋50元/ m²×5.31%×1/2=11.15元/m²

1.4利润计算

1.4.1利润率的确定

投资利息是把土地作为一种要素，以固定资产方式投入，发挥作用而得到回报。根据徐州市经济发展水平及该企业投资收益实际情况，综合确定本次土地评估的投资利润率为8%。

1.4.2利润计算

根据待估宗地的土地取得费，宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地开发费则

利润=（土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开发费）×利润率

=（125.05元/m²+60元/m²+50元/m²）×8%

=18.80元/m²

1.5土地增值收益

本次采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润税金和土地增值收益来确定地价。

地价=土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

上述公式中的土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发达到建设用地的某种利用税度而发生的价值增值，是土地开发后市场价格与成本之间的差额。本报告中采用成本逼近法确定土地增值是以无限的土地市场价格的土地增值收益。上述公式中计算的地价经年限修正后即为有限年限的土地使用权价格。

本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值。所考虑的土地增值形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。由于徐州市政府近几年连续加大对基础设施的投入，良好的基础设施条件为徐州市经济发展奠定了基础。

综合考虑上述两种情况，确定待估宗地增值率为10%。

土地增值收益=（土地取得费+红线外土地开发费+红线内土地整平费+利息+利润）×土地增值率=（125.05元/m²+60元/m²+50元/m²+11.15元/m²+18.80元/m²） ×10%=26.50元/m²

1.6无限使用年限地价

待估宗地无限使用年限地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+土地红线内土地开发费+利息+利润+土地增值收益

=125.05元/ m²+60元/m²+50元/m²+11.15元/m²+18.80元/ m²+26.50元/m²

=291.51元/ m²

1.7年期修正

1.7.1土地还原利率的确定

土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。我们采用投资复合收益法，安全利息加风险调整值以及选择不动产收益与价格的比率三种方法综合确定。

（1）根据目前房租赁市场，购买土地使用权，银行通常提供7%的受让委估地块，贷款利息率为5.31%，土地投资商自有资金的收益率一般要求12%-15%。根据投资复合收益法测算土地还原率为7.7%-8%.

（2）取中国人民银行1999年6月公布的固定资产一年限贷款利息率为安全利率，根据徐州市有关部门提供的资料。经与徐州市国土局有关人咨询后，发现目前该区土地投资存在一定风险，故在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年限的贷款利息率测算土地还原利息率，测算土地还原利息率为7.5%-8%。

（3）搜集土地市场上相同和相似土地纯收益与地价等资料，通过测4宗用地土地纯收益与价格的比率的平均值为7.8%。

综合考虑上述三种方法测算的土地还原利率，最终评估土地还原利率为8%。

1.7.2年限修正系数的测算

忽略自估价之日起算未来43年内土地还原利率的波动因素，年限修正系数为：年限修正系数=1-1/（1+土地还原利率）^使用年限

=1-1/（1+8%）⁴³=0.9635

1.7.3经年限修正后的地价

待估宗地使用限43年地价=待估宗地无限使用年限地价×年限修正系数=291.51元/ m²×0.9635=280.87元/m²

1.8区位修正

1.8.1交通条件：待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主，待估宗地距离公交站点400m，待估宗地所在区域有三环路出口对外交通设施，待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离4000m。评价较优。地价修正+2%。

1.8.2 工业区成熟度：待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内有大量工业企业分布，区域工业集聚程度较优。地价修正+2%。

1.8.3宗地自身条件：待估宗地地势较高，形状规则，面积大小对土地利用有利，宗地自身条件总体一般，评估等级一般，地价修正0。

1.8.4环境条件：待估宗地所在区域为金山桥开发区，大气、水、声污染达到国家一般标准。综合环境一般。修正系数为0。

综合上述修正系数，即待估宗地综合修正系数为+4%。

区位修正后的地价=区位修正前的地价×(1+区位修正系数)

               =280.87元/ m²×(1+4%)

               =292元/ m²。

2、基准地价修正法

2.1 宗地位置、用途

待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。

2.2 基准地价的确定

徐州市国土管理局于20##年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为20##年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m²。

3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用

根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：

表3   工业用地地价修正系数表

表4   工业用地使用年限修正系数表

表5  工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表

*应在同级别中比较

2.4 影响待估宗地地价的各项因素评估

根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。评估过程如下：

①基础设施状况：供水保证率在98%，供电保证率100%，排水状况较好，供暖保证率在95%以上，雨污合排，评价较优。

②交通条件：待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主，待估宗地距离公交站点400m，待估宗地所在区域有三环路出口对外交通设施，待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离4000m。评价较优。

③宗地自身条件：待估宗地形状为规则矩型，形状利于待估宗地土地利用。面积适中，地势较高。评价一般。

④环境质量：待估宗地所在区域为金山桥开发区，大气、水、声污染达到国家一般标准。综合环境一般。

⑤集聚程度：待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内有大量工业企业分布，区域工业集聚程度较优。

⑥与相关企业配套程度：待估宗地所在区域内无相关配套企业。

⑦规划限制：规划对待估宗地的用途和使用强度均有一定限制，评价一般。

⑧地基条件：待估宗地地基承载力10t/m²以上，建设时仅需作一般的基础处理，地基条件一般。

⑨其他条件：较不利，评价较劣。

3.5 宗地地价修正系数的确定

综合影响待估宗地地价的区域因素和个别因素的评价结果，对照徐州市市区工业用地地价修正系数表及说明表，待估宗地地价修正系数评估结果见表6：

表6   因素修正系数结果表

2.6待估宗地地价测算

待估宗地无限期使用地价 = 基准地价×（1+综合修正系数）

                           = 240元/m²×(1+0.021)

                           = 245.04元/m²

2.7期日修正

在采用基准地价系数修正法评估待估宗地时必须进行期日修正，由于近年来金山桥开发区的工业用地地价以每年2%的幅度程平稳增长的趋势，从20##年6月底到估价期日的32个月内，地价增长了5.33%，故本次评估地价指数取1.053。

期日修正后的地价 =245.04元/m²×1.053 =258.03元/m²

2.8年限修正

上述评估的待估宗地地价为无限期使用年限地价，需进行年限修正。

年限修正后的地价 =年限修正前的地价×年限修正系数

                    =258.03元/m²×[1-1/（1+土地还原率）^使用年限]

                    =258.03元/m²×[1-1/（1+8%）⁴³]

                    =258.03元/m²×0.9635

=248元/m²

2.9开发水平修正：由于待估宗地设定的开发水平为红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖 “六通”及待估宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“一平”，与五级地基准地价内涵宗地红线外“五通”内“一平”不一致，故需要进行开发水平修正。根据《成果》，待估宗地所在区域红线外通暖的平均费用为10元/m²，红线内“五通”的平均费用为45元/m²，所以开发水平修正后的地价=248元/m²＋10元/m²＋45元/m²=303元/m²。

三、地价的确定

分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地地价进行了评估，两种方法的测算结果较接近，主要是由于待估宗地位于低级地段，采用成本逼近法进行地价测算时，各项政策规定皆取值于基数，受基差收益影响小。而基准地价参数合理，估价正确可靠，符合当地实际。估价人认为：采用两种评估方法测算结果的算术平均值作为待估宗地的最终地价，即（292元/m²+303元/m²）÷2 =297.50元/m²，待估宗地面积为3331.9m²，总地价为297.50元/m²×3331.9m²=991240.25元，大写人民币玖拾玖万壹仟贰佰肆拾元贰角伍分。

第四部分     附   录

    

一、待估宗地国有土地使用证复印件

二、委托估价方营业执照

三、待估宗地区域位置示意图

四、受托估价机构资质证书及营业执照复印件

五、参加本次评估的土地估价师资质证书复印件