万达广场项目投资可行性分析报告
年级专业:10 财务管理
小组成员:于平
施喆
李欣
崔焯羽
陈嫣雨
河海大学商学院
目录
银川金凤万达广场是20##年自治区重点招商引资项目,总投资30亿元,是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身,形成城市核心区的城中之城,为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务,满足各项商务、生活、娱乐体验需求,成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。
(1)总用地面积:70143 ㎡
(2)总建筑面积:288000㎡
(3)建筑密度:%
(4)容积率:
(5)地下建筑面积:11743m2
(6)地上建筑面积:161197m2
(7)西塔楼建筑面积:71771m2
(8)东塔楼建筑面积:101169m2
(9)已完成工程部分:地下室工程,西塔楼上部四层混凝土结构
根据市场调查与分析的结构(过程略),主要建主力楼(以出租为主)和公寓(以出售为主)。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身,形成城市核心区的城中之城
表1(主力楼)功能面积分布表
表2(公寓楼)功能面积分布表
(1)本项目的开发总工期为2年,从20##年3月起,至20##年10月。
(2)从项目开始动工起,本项目的剩余土地使用权年限为50年。
(3)根据银川市房地产开发的实际情况,本项目各项成本费用可以归纳为:土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算,开发总投资为:32元人民币。
表3 项目总投资估算表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是企业自有资金,二是银行借款,三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作,因此本项目实际资金缺口为亿元,计划由开发商投入自有资金亿元作为启动资金,另需向银行贷款亿元用于投资,剩余部分亿元由租售收入补充,总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4 项目投资计划与资金筹措表
根据建设期每年投资额估算,本项目需向银行贷款亿元用于投资。
银行贷款还本付息方式采用等额还本付息,从20##年开始还本付息,20##年还清。根据中国人民银行20##年2月调整后的利率,10年以上的贷款年利率为%。目前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以的系数,即本项目当前融资成本为年利率:%*=%。本项目合计需支付利息1元,详见借款还本付息表7。
表5 借款还本付息表(单位:元)
本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售,共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表6、表7所示。
表6 主力楼写字楼销售收入测算表
表7 主力楼商场租赁收入测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。
表8 销售税金及附加一览表
表9 租赁税金及附加估算一览表
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上,按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设,并据此进行计算。
(1)价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后,得出物业将来推出市场时的价格。
(2)租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时,根据银川市商业物业的发展状况,设定租金每五年绝对升幅为5%。本租金基本可视为净租金标准。
(3)税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。
(4)出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年(20##年至20##年,共28年)。
(5)出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。
(6)期望收益率(基准收益率)的确定
设定为7%。
表10 项目损益表
分析:项目年投资利润率为%>基准收益率7%,基本达到行业收益水平,可以认为其静态盈利能力满足要求。
(1)全部投资现金流量表
本项目全部投资现金流量表如表11所示。
表11 全部投资现金流量表
根据评价指标显示:
① 本项目投资回收期为年
② 本项目全部投资净现值(NPV)=86866万元
③ 全部投资内部收益率为%
由此可见,本项目从动态盈利角度分析,满足投资要求。
(2)自有资金投资现金流量表
本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。
表12 自有资金现金流量表
根据评价指标显示:
① 本项目自有资金投资净现值(NPV)=50829万元
② 自有资金投资内部收益率为%
由此可见,从自有资金动态盈利角度分析,本项目满足投资要求。
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力,是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表13所示。
表13 资金来源与运用表
由表中计算结果看出,本项目累计盈余资金大于零,故从资金平衡能力角度分析,本项目满足投资要求
假定本项目总投资不变,且售价与收款进度如基准方案所设,则由计算可得,当用于销售部分的写字楼销售率为%时,用于销售部分的写字楼投资利润率为零,也即投资刚能保本。一般认为,当盈亏平衡点的销售率<70%时,项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为%,可见其风险程度较低。
假定本项目总投资不变,且租赁价与收款进度如基准方案所设,则由于出租部分的物业出租率为%时,租赁部分全部投资利润率为零,也即投资刚能保本。一般认为,当盈亏平衡点的出租率<70%时,项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为%,可见其风险程度较低。
通过上述财务评价结果来看,本项目方案的财务净现值大于零;财务内部收益率大于基准投资收益率7%;借款偿还期能满足贷款机构的要求,且项目具有较强的抗风险能力。因此,本方案在财务上可行。
西安市民乐园万达广场调查分析报告
1.地理位置分析:
西安市民乐园万达广场坐落于西安市的主要干道,属于繁华购物商圈内,周边临近民生百货商场,新玛特百货商场,以及西安图书大厦。
地址:西安市新城区解放路111号
占地面积:172.455亩
目标顾客:主要集中在具有消费能力的中轻年人群
经营范围:包括大型超市华润万家,大型商场万千百货,国美电器,上千品牌商家餐饮(麦当劳,肯德基,永和豆浆等),万达国际影城,大歌星KTV,大玩家超乐场,各类咖啡馆与酒吧,总体来说,及购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。
2.经营方式:
属于零售业态。而购物中心的经营方式主要包括自营、联营、租赁,万达广场应属于租赁。
3.店面布局:
商场共有5层。其中,地下一层是华润万家超市;一层包含万达广场、国美电器、万千百货、以及各品牌专卖店、咖啡馆;二层有国美电器、万千百货、以及各类私营服装首饰店面;三层除了国美万千以外,还有大歌星KTV,部分服装、饮品吧店铺;四层包括万达国际影城、大玩家超乐场、部分餐饮店铺;五层主要是餐饮娱乐的各类店铺。
总体来说,购物主要在低楼层,娱乐和休闲在中楼层,餐饮集中在最高层。
4.环境:
设计方面:万达集团不仅引用了成熟的城市综合体设计理念,而且注入了国际先进的步行街区规划形态元素,在借鉴东京银座“九纵十横”特色布局的基础上,将室外步行街整合规划为“三纵五横”,采用室、内外商业步行街互补、弥合;室内步行街改良了雁塔路万达广场“Z”字形步行街的不足,创新设计了“回”字形走廊式步行街。包含特色亮点:《天梯》一种一站式直达室内手扶电梯,一站到达五楼,即可使消费者更快的到达目的地,同时也简化了广场中庭中间的扶梯形式,有利于充分展示商铺与消费者接触;《天庭》没有任何建筑物阻挡,入口的天庭是人流最密集的地方对于商家的产品展示陈列很有利;《天街》整个广场的购物街区被置于3层之上,横跨东四路街道,形成成在地上走,人在空中行的景象。
从消费者角度观察,万达广场整体购物环境很有时尚感,比较高档次,非常符合年轻人的追求,这也造就了它独特的竞争优势。
5.商品组合:
不论是从产品的长度、深度、宽度、密度哪个方面来说,新兴购物中心形式的万达广场都能够达到最大程度的满足各类消费人群的需求。
6.服务质量(售后):
万达广场将其各个店面,都交于不同的经营者,而消费者在万达广场店铺内购物,面对不同的经营者有不同的服务,其服务质量与不同经营者有直接关系。比如说万千百货、华润万家、大玩家、大歌星等店铺,都拥有自己的会员管理制度和方式,并且各不干涉。
7.总结:
跟据我组的观察与分析,万达广场作为新型的零售业态形式,正在逐渐的占领市场,为消费者提供一站式的服务,所以我们小组认为,万达将会迅速占领市场,对原有的零售业态带来不小的冲击。
第11组
小组成员: 15号 16号 17号 18号
20号 21号
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