关于我市住宅小区物业管理的调研报告

关于我市住宅小区

物业管理情况的调研报告

赵 志

近年来随着房地产市场繁荣发展,我市新开住宅小区不断增多,加之原来的老旧小区,使得我市物业管理工作的重要性越来越突显,小区居民对物业方面反应的问题也越来越多,借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动,深入基层进行调研要求之机,就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如下:

一、 我市物业管理工作的现状

㈠小区物业管理的基本情况

物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要,它关系到千家万户,因此,我市在20xx年9月就成立了公用事业管理办公室,主管和规范北镇市物业管理行业,通过采取物业公司申报考核机制、建立专项维修基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施,将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。

目前,我市楼房建筑面积245万平方米,其中住宅面积为175万平方米,办公面积40万平方米,商业面积30万平方米。有住宅小区147个,有28个小区由物业管理企业管理,其余 1

小区部分由所属单位管理,部分由业主自行管理。

我市物业管理居住面积已有90万平方米,9家物业服务企业取得物业服务企业资质,物业从业人员80人取得从业资格证书,新建小区物业覆盖率达100%,我市的物业管理工作从过去的建管不分,到现在的建管必分、逐步走向市场化的管理模式,为提高物业服务质量,树立良好城市形象,发挥重大作用。

㈡住宅小区的特点

1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看,既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区(例如盛华苑小区等),也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区,小区楼间距小,绿化少,车位少,无人管理,物业形同虚设。

2、老旧小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制,我市部分居住小区建成时间较长,遗留问题多。有的小区基础设施差,配套不齐全;有的小区建设规模小,相关手续不完备;个别小区还是敞开式的,给物业管理工作带来一定难度。

二、存在的主要问题

1、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理,也出台了很多政策和法规,例如《北镇市物业管理办法》对我市物业管理方面进行 2

指导和约束,但是由于物业方面的广博性与繁杂性,我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够,普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象,从业人员整体素质不够高,服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。

2、费率不统一,老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准方面看,从1元/月/平方米到0.5元/月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看,收缴率高的如“港宇花园”达到98%,而有的老旧小区收费率低,更有甚者没有物业,只是业主自己交一点费用,用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用,造成收费难的原因是多方面的,一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决,引发居民不满情绪而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一,收费高的与收费低的相比认为不值,不愿主动交费。 3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解,我市大多数小区都没有成立业主委员会,有些问题只是个别业主私下向物业反映,而不代表集体的诉求。造成这种现象的原因是:一是大多数业主认识不 3

足,新的小区设施、管理要好一些,多数人认为没有必要;部分老旧小区开发的较早,那时没有专门的物业,只是开发商代管,由于赢利不高或收费率低等原因,对小区弃之不顾,造成无物业管理的现象,其业主认为业主委员会更无必要,造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉,组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强,即使有业主委员会,其成员组成复杂、人员良莠不齐,缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立,但运作不够规范,管理机制不健全,无法真正地发挥其作用,最后不了了之,形同虚设。

4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室,但这种职能指导性的职能居多,对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外,物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门,有时各种矛盾交织在一起,仅靠房管部门难以协调各方,容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。

5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我市尚存很多老旧小区,最早追溯到家属楼的时代,大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题,加之规模小,户数少,大的物业公司不 4

原接手,这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理,其中存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。

三、意见和建议

针对物业管理中存在的困难与问题,为了进一步加强我市物业管理工作,提高物业管理水平,提出如下意见与建议:

1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作,认真落实各项监管措施,从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议,着手制定物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用,以及双方的权利、义务、责任,进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关规范内容,组织物业相关人员进行培训,让其持证上岗,并要求物业公司保障其合法权利,减少人员的流动性,让其服务能高效、持续、稳定。第三,要健全完善物业管理各项制度,建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制,将物业管理纳入社区建设统一管理,积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法,确保专项维修基金的足额归集和合理使用。

2、统一标准,提高服务收费率。制订统一的服务规范的同时制订统一的收费标准,提高或变动收费标准时要征求广大 5

业主的意见,达成共识,这样才能提高服务收费率,只有广大业主支持,积极主动的缴纳物业费,物业公司才能有资金支撑更好地履行义务,更好地为业主服务,从而达成良性循环。

3、加强完善业主大会、业主委员会建设。一方面,市政府职能部门与乡镇、居委会要主动介入,认真分析研究当前遇到的问题,号召和引导小区召开业主大会,成立业主委员会、摊摆物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题,加大组织、协调、指导、帮助的力度,促进业主大会召开,推进业主委员会建立并有效开展工作。据了解,公用事业管理办公室与广宁镇、广宁乡及各社区积极沟通配合,多次在业主中走访动员,推动小区成立业主委员会,并按规定向物业主管部门、各社区办理备案登记。另一方面,市政府各相关职能部门与乡镇、居委会要各司其职,强化日常管理,加大执法力度,及时查处物业公司的违规现象。

4、理顺物业行政管理体制。物业管理业务范围比较广泛,涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门,应理顺机制,确保主管部门居中协调,居委会和物业公司共同努力,业主积极配合,齐抓共管,使问题能够得到圆满解决。

5、拓宽资金渠道,改造老旧小区。老旧小区虽然是一小部分,但反映出的问题却少,要在财政、专项维修资金、业主三方面多渠道筹集资金,协调大的物业公司介入,汲取其先进 6

的管理经验,把物业的空白处填充上,管起来。在这方面,我市已行动起来,20xx年,我市的人大住宅楼、医药公司住宅楼完成了老旧小区改造工程,20xx年,东门外建设局住宅楼也实施了改造工程。老旧小区改造内容重点为外墙保温、粉刷,下水管道更新、维修,维修楼顶防水,封堵垃圾道等,改造后的小区面貌焕然一新,并在小区内引进物业公司管理,实施长效管理机制,从而改变小区无人管理状态,巩固改造成果。

6、要深化物业管理法规宣教。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介,广泛开展国务院《物业管理条例》、《锦州市物业管理办法》、《北镇市物业管理办法》等法规的宣传活动,强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训,促进基层行政管理人员、业委会成员依法履职;促使物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务;增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念,使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情,而且是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。

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第二篇:住宅小区物业管理暂行办法

中国石油集团东方地球物理公司公共事业部

涿州基地管理处文件

基管物字〔2006〕13号

关于印发《涿州基地管理处

住宅小区物业管理暂行办法》的通知

处属各单位:

现将《涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法》印发给你们,请各单位认真遵照执行。

二○○六年七月十三日

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涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范涿州基地管理处小区物业管理和服务,为业主创造文明有序、优美和谐的生活、工作环境。依据《物业管理条例》、《河北省物业管理优秀住宅小区(大厦)评分及细则》和《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》,结合涿州基地管理处实际,制定本办法。

第二条 本办法所称物业,是指涿州基地管理处管理和服务的住宅小区内房屋建筑及相配套的设施、设备和场所(地)。

第三条 本办法所称物业管理,指按照公共事业部住宅小区物业服务委托合同,对住宅小区内房屋建筑及配套的设施设备和场所(地)进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生、绿化、美化等活动。

第四条 房屋及配套设施设备和场所(地)包括:

(一)住宅的共用部位:是指住户共用房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、楼顶、上下水管道、供暖管线、共用照明、单元防盗门等。

(二)公用设施设备和场所(地):排污设施、道路、绿地、自行车棚、停车场、垃圾存放场地及设施、以及沟、2

池、井、配置的小品、公益性休闲设施、避雷设施、住宅小区照明和公共设施设备用房等;

(三) 自用部位、自用设施设备:是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台,水、电、煤气的户表及其以内的管线等,暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等;独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。

第五条 物业管理部是本办法的归口管理部门,负责制定住宅小区小区管理考核办法、服务标准及有关物业管理的各项规定;组织、指导住宅小区管理机构参加物业的接管验收及申报工作;监督、检查、考核小区物业管理工作;受理业主投诉,协调住宅小区与业主、其他共管等单位之间的关系。

第二章 业主和业主委员会

第六条 本办法所称业主为居住房屋和非居住房屋的所有权人。

第七条 本办法所称物业使用人是指物业的承租人和非业主的使用人。

第八条 涿州基地管理处管理和服务区域内的业主是指东方地球物理公司和小区居住房屋所有权人。

第九条 业主委员会是指在公共事业部指导下由居民委员会推荐,由业主代表选举产生的业主自治组织。

第十条 公共事业部是东方地球物理公司非居住房屋 3

产权人代表,依据东方地球物理公司的授权,行使下列权力:

(一)代表东方地球物理公司与涿州基地管理处签订小区物业管理合同。

(二)组织、指导、监督住宅小区物业的接管验收;

(三)决定专项维修项目、资金使用,并监督实施;

(四)指导、监督、检查住宅小区物业管理工作;

(五)批准成立物业管理机构;

(六)批准成立业主委员会组织;

(七)其它。

第十一条 公共事业部作为业主代表,依据东方地球物理公司的规定,履行下列义务:

(一)协调有关单位和业主支付物业管理费用;

(二)筹措专项维修项目资金;

(三)协调住宅小区内物业管理单位与业主及其他有关管理单位之间的关系;

(四)提供物业管理用房;

(五)其它。

第十二条 业主委员会的职权:

(一)代表居住房屋业主监督住宅小区物业管理活动,维护业主和非业主使用人的合法权益;

(二)召集业主委员会及业主代表会议,听取物业管理单位的汇报;

(三)审议物业管理单位制订的年度维修管理计划,并4

监督其执行,审议住宅小区物业管理服务的重大措施;

(四)监督住宅共用部位维修基金的使用;

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理单位履行物业服务合同;

(六)监督业主履行业主公约的情况;

(七)其它。

第十三条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)提议召开业主代表会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(二)提出制定和修改业主公约的建议;

(三)监督物业管理单位履行物业服务合同;

(四)对住宅共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(五)监督住宅共用部位、共用设施设备维修资金(以下简称住宅维修资金)的管理和使用;

(六)法律、法规的规定;

(七)其它。

第十四条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理单位提供的服务;

(二)遵守业主公约;

(三)遵守物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 5

(四)执行业主委员会做出的决定;

(五)按照国家有关规定交纳住宅维修资金;

(六)按时交纳物业服务费用;

(七)配合物业管理单位对公共设施设备的维修养护;

(八)法律、法规的规定;

(九)其它。

第三章 管理机构与职责

第十五条 涿州基地管理处受公共事业部委托负责东方地球物理公司涿州基地住宅小区的物业管理和服务工作,在各小区分别设立物业管理机构。

第十六条 住宅小区物业管理单位代表涿州基地管理处实施物业管理,职责如下:

(一)负责物业的接管验收;

(二)依据物业委托管理合同对住宅小区实施管理;

(三)依据东方地球物理公司物业管理收费标准收取物业管理费;

(四)与业主委员会共同制定小区公共管理制度;

(五)协助业主委员会制(修)订《业主公约》;

(六)依据服务项目需求与专业化中心签订《住宅小区物业项目内部服务协议》,并对服务质量进行监督;

(七)接受业主委员会及业主的监督;重大的管理措施经业主委员会认可,涿州基地管理处批准;

(八)受理业主投诉,协调驻小区内各单位在物业管理6

活动中的有关事项;

(九)定期与小区内其它管理部门沟通,每季度末召集业主座谈会,对业主提出的意见汇总、上报、整改、反馈;

(十)接受上级及处职能部室的监督、指导、检查、考核。

第十七条 供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务项目等按《住宅小区物业项目内部服务协议》实施专业化服务。

第四章 前期物业管理

第十八条 本办法所称前期物业管理是指业主入住之前,涿州基地管理处按照公共事业部要求,对物业管理的前期策划、交接验收、业主入住等事项进行的物业管理活动。

第十九条 成立前期物业管理领导小组,组建承接物业管理的组织机构。

第二十条 在业主入住之前,起草业主临时公约和物业管理公共契约,对有关物业的使用、维护、管理,以及业主的共同利益、应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项做出具体约定。

第二十一条 在业主入住时与业主签订业主临时公约,并予以说明。

第二十二条 在业主入住时与其签订物业管理公共契约。

第二十三条 承接物业时,对新建物业及配套设施设备 7

进行验收。

第二十四条 物业接管验收应具备以下条件:

(一)房地产开发建设工程施工完毕,并经当地政府行政主管部门竣工验收合格(或接到公共事业部的通知);

(二)供电、供暖、供水、排水等配套设施设备经过调试达到正常使用功能;道路、绿化等公用基础设施、单项工程全部验收合格。

第二十五条 物业接管验收时开发建设单位应提交下列文件(或下列文件清单):

(一)规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各单项工程设计文件(图纸复印件)等;

(二)当地工程质量监督机构提供的竣工验收合格文件;

(三)消防部门提供的消防验收合格文件;

(四)当地技术监督部门提供的电梯验收合格文件;

(五)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(六)设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(七)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(八)物业管理所必需的其它资料。

(九)接收资料应满足《河北省物业管理优秀住宅小区(大厦)评分及细则》要求。

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第二十六条 物业接管验收,应当按照以下程序进行:

(一)在接到接管验收通知15日内,物业管理部组织相关部门和物业管理单位组成接管验收小组,制订接管验收方案和验收表格,培训接管验收人员;

(二)物业管理接管验收在公共事业部组织下进行,听取开发建设单位有关物业的情况介绍,提出验收意见,审阅有关资料,现场检查验收,填写验收记录,进行资料移交,形成验收报告;

(三)在公共事业部组织下与房地产开发建设单位协商,达成协议,明确质保期内的维修事项、范围、联络方式、处理原则;

(四)在公共事业部主持下,办理物业移交手续。 第二十七条 交接双方的责任

(一) 物业接管交付使用后,如发现隐蔽性的质量隐患,报公共事业部,由公共事业部组织开发建设单位及相关设计、监理、施工单位共同分析研究,查明原因,提出解决方案。

(二)在正常使用条件下,建设单位依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》承担物业的保修责任:

1、基础设施工程、房屋建筑的基础工程和主体结构工程,为设计文件和合同规定的该工程的合理使用年限;

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏,为5年;

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3、供热系统为2个采暖期;

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期2年。

新建房屋自验收接管之日起开发建设单位按建筑工程保修的有关规定承担保修责任。在验收接管时,开发建设单位若委托物业管理单位保修的事项,经双方达成协议,建设单位可一次性或分项、分期支付保修费用,由接管单位负责保修。保修费的标准双方协商确定。

第五章 物业管理服务

第二十八条 涿州基地管理处与公共事业部签订小区物业委托服务合同。内容包括:物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。

第二十九条 涿州基地管理处依据《物业管理条例》、《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》和合同约定的内容,与管理单位签订小区物业管理目标责任书,实施物业管理。

小区物业管理目标责任书包括:设备、设施完好率、业主满意率、投诉处理率等。

第三十条 小区物业管理单位可以将物业管理区域的电梯等维保业务委托给专业性服务单位;供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务等项目按住宅小区《物业项目内部服务协议》实施专业化服务。

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第三十一条 住宅小区物业管理单位建立健全内部管理制度和服务规范等。

第三十二条 根据物业服务合同的约定向业主和用户收取物业服务费用。

第三十三条 住宅小区物业管理单位代收管辖区域内水、电、暖费用。

第三十四条 住宅小区物业管理单位协助做好管理区域内的安全防范工作;物业管理人员不得侵害业主和物业使用人的合法权益。

第三十五条 住宅小区物业管理单位应建立突发事件应急预案,发生安全事故时,启动应急预案,采取应急措施,及时向HSE部报告,做好救助工作。

第三十六条 物业管理部和住宅小区物业管理单位应及时处理业主、物业使用人、承租人在物业管理活动中的投诉。

第六章 物业的使用及维修养护管理

第三十七条 物业维修养护的范围与责任

(一)房屋本体自用部位及设施(以下简称:自用部位)的维修责任人为业主;

(二)房屋本体共用部位及设施(以下简称:共用部位)的维修责任人为房屋本体内的全体业主;

(三)房屋毗连部位及设施(以下简称:毗连部位)的维修责任人为毗连业主。

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(四)自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全,损害他人合法权益、妨碍住宅小区容貌及房屋外观或其他违反住宅小区物业管理规定的,物业管理单位督促其及时进行维修、整改,其费用由维修责任人承担;

住宅自用部位、毗连部位、共用部位及设施的维修养护费用,执行《东方地球物理公司住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》;

(五)住宅小区共用设施、设备和场所(地)维修责任人为涿州基地管理处。其中:日常维修项目由住宅小区物业管理单位制定计划,费用纳入年度预算指标,从处属单位的维修费用中支出;专项维修项目由计划财务部组织处属单位编报年度计划,报公共事业部审批,在公共事业部专项资金中列支;

(六)住宅小区绿地、树木的养护责任人为涿州基地管理处。日常养护由小区物业管理单位负责组织实施,费用纳入年度预算指标,从其物业费用中支出(委托项目依据委托合同执行);绿化专项项目由计划财务部组织处属单位编报年度计划,报公共事业部审批,在公共事业部专项资金中列支;

(七)住宅小区公共场所、环卫设施的维修保养责任人为涿州基地管理处。日常维修保养由住宅小区物业管理单位负责组织实施,费用纳入年度预算指标,从其物业费用中支出(委托项目依据委托合同执行);环境治理专项由计划财12

务部组织处属单位编报年度计划,报公共事业部审批,在公共事业部专项资金中列支;

(八)保修期内住宅小区物业的维修养护按《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》执行。

第三十八条 房屋管理与维修养护

(一)住宅小区主出入口设有小区平面示意图,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显。

(二)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。

(三)根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况。属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,报公共事业部批准,组织维修。

(四)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃、楼道灯等,并及时维修养护。

(五)住宅装饰装修管理按照建设部《住宅装饰装修管理办法》和业主公约(业主临时公约)要求,制定涿州基地管理处住宅小区住宅装饰装修管理规定。业主(使用人)在装修前,住宅小区物业管理单位应审核其装修方案,并告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

(六)每日巡查装修现场,对影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆改共用管线、私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

(七)保持房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装 13

饰材料不妨碍院容和观瞻;前后阳台封闭统一有序,不得在户外安装装物框及晾晒架;对安装防护网、遮阳蓬等要符合规定,无安全隐患;室外招牌、广告、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一、美观,无安全隐患或破损。

(八)房屋完好率达到98%以上。

第三十九条 公共设施、设备、场所(地)的管理

(一)对公共设施设备进行日常管理和维修养护(由专业部门负责的除外)。

(二)建立公共设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

(三)设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

(四)对公共设施设备定期组织巡查,做好巡查记录。属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向公共事业部提出报告与建议;根据公共事业部的决定,组织维修或者更新改造。

(五)载人电梯按规定年检,定期维修、保养,责任到人,操作人员持证上岗,确保正常运行。

(六)公用排污、排雨水管道通畅,设施完好无损。

(七)设备间保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

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(八)道路(含车行、人行)完好,路面平整,井盖无缺损,路面井盖不影响车辆和行人通行。

(九)路灯等公共照明设备完好, 路灯完好率98%以上。

(十)停车场、棚、房及其他公共场所、建筑小品、垃圾箱清洁完好无损。

(十一)消防设施完好。

(十二)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设施设备事件有应急方案。

第四十条 环境卫生管理

(一)制定《住宅小区环卫管理规定》,每年制定环卫工作计划,划分责任区,明确责任人。

(二)在规定地点设置垃圾箱,垃圾日产日清,保持垃圾箱清洁、无异味。

(三)合理设置果壳箱或者垃圾桶,每日清运1次。

(四)住宅小区道路、广场、停车场、绿地等每日清洁养护;电梯轿厢内每日清洁1次;楼道每日清扫1次、每周拖洗1次;楼梯扶手每日擦拭1次;共用部位玻璃每月清洁2次;路灯、楼道灯每年清洁不少于2次;及时清除道路积水、积雪。

(五)共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时处理。

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(六)根据实际情况进行消毒和灭虫除害。

第四十一条 绿化养护管理

(一)制定《绿化管理规定》,划分责任区,明确责任人。

(二)根据《涿州基地管理处绿化养护月工作历》,及时组织修剪、补栽补种、清除杂草、浇灌、施肥、松土、喷药杀虫等养护工作。

第四十二条 物业管理区域内,按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的,应当依法办理有关手续,告知小区物业管理单位;物业管理单位确需改变公共建筑和公共设施用途的,应当征得业主委员会同意。如影响公共建筑和公共设施的安全性和功能性改造,及时报公共事业部组织评估,批准后实施。

第四十三条 住宅小区物业管理单位不得擅自占用、挖掘管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修或者公共利益的需要,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应告知业主委员会,完工后及时恢复。

第四十四条 供水、供电、供热、通讯、有线电视、燃气等单位,承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第四十五条 住宅小区物业管理单位实施物业管理后,其它施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程前,必16

须经住宅小区物业管理单位同意,并在明显位置设立安全防护标记,保证公共设施、设备和场所(地)完好及人员安全,同时接受住宅小区物业管理单位监督,对损坏小区公共设施、设备场所(地)的,应予修复或按有关规定赔偿损失。

第四十六条 业主或物业使用人不得有下列行为:

(一)拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用;

(二)损坏、变更房屋承重结构和外貌(外墙、外门窗、阳台、屋顶和底层花园等部位的颜色、形状、规格),擅自改变房屋的设计用途、功能、布局;

(三)私自占用或损坏物业的共用和公共设施设备或移装、拆除、改造公共设备,改变其使用性质。

(四)私自封闭、拆改阳台,违规安装防盗窗(栏杆)及室外衣架;违规在阳台引入上、下水管线等。

(五)在天井、庭院、平台、屋顶、道路、空地或其它场地搭建任何建筑物、构筑物,包括光蓬、雨蓬及其它地上定着物。

(六)践踏草地、侵占绿地、毁坏绿化、损坏园林建筑设施。

(七)在公共场所私设、乱设摊点,推销商品(广告)等活动。

(八)在公共部位堆放杂物、乱倒垃圾,将杂物投入排水管道、管沟使其堵塞或损坏。高空掷物对他人人身、财产造成危险的行为。

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(九)在住宅门窗上安装私设广告牌或标志。

(十)在住宅小区内,建筑物内乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂。

(十一)占用房屋的公用部位(如楼道、自行车棚、院内空场地等)堆放杂物;

(十二)随意停放车辆,占用住宅小区内的道路、场地、绿地等;

(十三)在住宅小区内设点加工,经营危险品以及利用住宅从事危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业;

(十四)谩骂、殴打、设置障碍,妨碍、阻挠小区物业管理单位管理人员、维修人员履行职责;

(十五)国家法律、法规、规章、《物业管理条例》、《业主公约》及东方地球物理公司禁止的其他行为。

第四十七条 业主和使用人违反本办法第四十六条所列规定之一的,由住宅小区物业管理单位予以制止、批评,并责令恢复原状、赔偿损失,情节严重交有关部门处理。

第七章 物业管理经费

第四十八条 经费来源

(一)向业主收取的物业管理费;

(二)公司费用补贴;

(三)专项费用补贴;

(四)其它。

第四十九条 收费依据

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物业服务收费按公司公共字[2004]11号《中国石油集团东方地球物理有限责任公司职工住房物业费采暖费取费控制面积标准的暂行办法》、公司计字[2004]58号《东方地球物理公司内部物业服务收费管理办法》、公司计字[2004]142号《关于东方地球物理公司物业服务及其他收费办法通知》文件执行。

第五十条 物业管理经费支出

(一)住宅小区共用设施、设备和场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、物业用水电暖费、设备折旧费、市政和住宅小区环卫费用、排污费、设施维修费、绿化养护费等);

(二)管理费、人员费用、劳动保护费和办公费等;

(三)住宅小区共用设施、设备必要的保险费用和法定税费;

(四)其它费用。

第八章 附 则

第五十一条 住宅小区治安保卫、车辆安全管理、消防管理、饲养宠物管理、私搭乱建、院区精神文明建设等按公共事业部职责划分不属于涿州基地管理处职责范围,由公共事业部其他相关单位负责管理。燃气管道由燃气供应单位负责管理。

第五十二条 本办法由物业管理部负责解释。

第五十三条 本办法自发文之日起实施。

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主题词:物业小区 管理办法 通知

抄送:处领导,存档。

涿州基地管理处办公室 20xx年6月20日印发

打字:谢 校对:李 (共印30份) 20

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