物业管理调查报告

周**

（宁夏大学资源环境学院11级房地产开发与管理 ）

1调查对象概况

1.1 金凤区万达广场

区位、交通：银川金凤万达广场项目位于银川市金凤区正源北街西侧，上海路以南、育安巷以北、正源西街以西。周边配套设施丰富，基础设施好。位于核心地段该广场将提升金凤区城市形象并加强区域城市设施的完备性。交通状况：27路 30路 34路 45路 49路 301路公交途径万达广场

表一 金凤区万达周边配套设施

图一 万达广场地理位置

规模：银川金凤万达广场作为城市标志性的商业综合体，由购物中心、写公楼及室外步行街等组成。总建筑面积约28.5万平方米。其中地上部分21.5万平方米，地下部分7万平方米。总规划用地面积7.03万平方米。其中建设用地56667平方米，其他代征绿化用地13000平方米。本工程总建筑面积约285000平方米。其中地上部分28层215000平方米，地下部分2层 70000平方米，建筑高度100米。

项目介绍：作为银川首个大型城市综合体项目，万达广场不仅可以满足市民一站式消费和多元化服务的需求，而且大幅度地促进了金凤区商圈的升级换代，填补了金凤区无大型商业中心的空白。金凤区自然环境优美，基础设施完善，行政文化资源集中，已日益成为银川市的文化行政中心区、最佳人居环境区、湖城生态景观区和最适宜创业、最适宜居住的核心区。银川金凤万达广场项目是金凤区转变经济发展方式、加快发展现代服务业的重要举措。银川金凤万达广场将建设大型商业中心、室内外步行街、SOHO公寓等多种物业类型，它的落户建成将提升金凤区的商业水平，成为银川市新的市级商业中心。20##年年底，银川金凤万达广场开业后，将为银川市创造近万个稳定就业岗位，每年产生巨额税收，产生巨大的经济和社会效益，持续提升金凤区的品质和影响力，为提速银川现代化都市的进程做出积极贡献。

规划布局：该项目是20##年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万m的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。建成后该广场将提升金凤区城市形象并加强区域城市设施的完备性。

物业公司：物业服务属万达商业管理有限公司管辖，万达商业管理有限公司系大连万达集团的核心子公司之一，也是中国最大的全国性连锁商业经营管理企业，拥有一支近万人的商业管理团队，主要负责经营管理万达商业地产公司开发的大型商业购物中心以及住宅、公寓和写字楼等多种类型物业项目。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源，强大的运营管理能力，物业管理面积已超过1000万平方米，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录，已成为万达商业地产的核心竞争优势之一。

1.2宁夏大学

简述：宁夏大学是宁夏回族自治区与教育部共建的以文、理、工、农为主体的综合性大学，是国家“ 211工程 ”重点建设大学，教育部本科教学工作水平评估优秀等次学校，学校拥有学士、硕士、博士三级学位授予权，是教育部批准的招收 留学生 和中国政府奖学金来华留学生培养高校。 

　　区位、规模：宁夏大学坐落于贺兰山下有着“塞上湖城、西夏古都、回族之乡”美誉的历史文化名城银川市 。现有四个校区，即校部A、B、C区、南校区，占地面积2307亩，校舍建筑面积64万平方米，教学实验农场1695亩。学校面向全国28个省、市、自治区招生，有全日制普通本、专科在校生18000余人，研究生3000余人，少数民族预科生3200余人，成人高等学历教育在籍学生14000余人。面向未来，宁夏大学将认真实施学科统领战略、人才强校战略、质量提高战略、科研创新战略、社会服务战略和开放办学战略，不断推进人才培养、科学研究、社会服务协调发展、可持续发展，努力把宁夏大学建设成为区域特色鲜明、服务地方能力较强的高水平教学研究型大学。

交通：我们走访的是A.B.C三个校区。宁夏大学A区地址：宁夏银川市西夏区贺兰山西路489号，经过A区的交通路线仅有101路；宁夏大学B区地址：宁夏银川市西夏区文萃北街217号，路过B区的有24路，26路，106路；宁夏大学C区（北校区）地址：宁夏银川市西夏区贺兰山西路539号，途径C区的有26路，101路，106路；

物业公司：现接管宁夏大学的是中房物业管理有限公司，中房物业管理有限公司，系中央企业中国房地产开发集团公司旗下的专业化物业管理企业。20##年7月在国家工商局注册。物业服务企业二级资质。公司物业管理项目已出具规模。管理包括写字楼、高档住宅、普通住宅、经济适用房以及中、小型酒店等多种类型的物业。其中南京长安国际中心写字楼被评为南京市优。

2 物业管理基本状况

2.1银川市西夏区金凤万达物业管理基本情况

安全及交通管理：万达安全及交通管理有序，符合商业写字楼安全及管理的相关规定。具体体现在一下七点（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。　（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。（3）车辆出入管理严格，有登记。（4）停车场停放整齐，场地整洁。（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。（6）联系群众，搞好群防群治。（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。

绿化及保洁管理：银川万达保洁拥有一流的清洁设备及先进的清洁保养理念；建立了完善的服务体系，保洁服务标准高。绿化面积小，草坪绿化单一，树种单一。具体体现在一下8点。（1）环卫设施完备。（2）实行标准化清扫保洁。（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识（6）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。（7）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。（8）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。（9）绿化完好率低，缺乏立体绿化。

消防管理：银川市金凤万达贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。消防器材符合标准要求，布局合理。室内消防系统主要有室内消火栓系统、自动喷水消防系统、水雾灭火系统、泡沫灭火系统、二氧化碳灭火系统、卤代烷灭火系统、干粉灭火系统、及气溶胶灭火系统等。

2.2宁夏大学物业管理基本状况

宁夏大学A、C区物业管理情况总体良好，保洁符合要求，交通安全这一方面抓的紧，管理得当，保安素质较高，绿化面积大。但仍然存在一系列问题。具体情况见表二。

表二 物业管理基本状况表

3 物业管理存在主要问题问题

表三 物业管理存在主要问题

4 物业管理整改措施

保安服务方面：保安是物业的门面，加强对保安的的管理，提高保安的管理素质是提高物业服务水平的必然要求。

1)围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进行劝退；

2)对个别年龄偏大的逐步进行调整，新进保安限至40岁以下；

3)夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不间断巡查，如车库，楼道及小区四周；

4)在提高责任心的同时，加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行一次查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退

5) 门岗对外来人员的电动车一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。

车辆管理方面:车辆管理应做到以下几点

1）开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时开设临时非机动车车库，方便临时停车和临时充电。

2）做好停车管理的告示宣传,即日起，对各楼道公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。

加强环境卫生清洁方面

1）加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时进行辞退。

2）生活垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行教育与整改。

3）对地下车库进行全面清扫，正式聘用车库保洁员，实施车辆和保洁的规范管理。

4）楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重的状况及时进行整改，对楼梯墙面进行一次统一整改。

其他方面：严格管理，制定了切实可行的物业管理制度，奖惩制度和岗位职责，运行一个多月来，全体人员都能够自觉遵守，很少有人迟到和早退，从来有不写请假条而旷工者，理顺了工作程序，营造了良好的工作氛围。